铃铛阁房地产营销策划书

一、 项目简介：铃铛阁位于天津市西关大街、海会寺南街、复兴路、芥园道之间，是红桥区较为繁华的地段。本项目开发为以居住为主的中档多层住宅小区。项目开发形式为6跃7层的砖混截水沟围合而成的现代建筑风格的生态居住小区，在建筑立面和内部环境上进规划设计，营造出特色的小区。户型以错层和平层为主。二、 市场分析 今年红桥区楼宇经济发展初见成效。制定全区楼宇经济发展规划，完善了扶持政策，形成了“一楼一定位、一楼一政策、一楼一专人”的发展思路。充分调研，摸清全区楼宇底数，确定了未来三年全力打造的10座亿元楼宇，目前已全部通过市政府审核。全面加快银泰大厦、宝能创业中心等7栋34.5万平方米新建商务楼宇建设。投入各类资金7000余万元，对天鸿大厦、金兴大厦等6座17.5万平米楼宇进行了硬件提升和业态调整。充分发挥政府主导作用，国投公司投资购买了水游城项目中的4栋商务楼宇，用于打造专业楼宇。大胡同管委会积极推进天鸿大厦的业态调整，启动了大厦内部设施和外部环境的改造。科委加快虹桥科贸大厦的企业招商，配合财政局成功引进天津滨海农商银行入驻，开业月余已实现留区税收300多万元。确定了对金兴科技大厦、意库创意中心的楼宇扶持奖励政策。上半年全区商务楼宇实现税收7200万元，同比增长77.8%。三、 项目SWOT分析（一） 优势市场细分如下： a、 高端市场被高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。 b、 中端市场被中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。C 复合市场，铃铛阁是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。某房地产二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果某房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。（二） 劣势铃铛阁可售资源由三种不同的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850万元，房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。 目前，通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价原因，总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和周围其他板块几乎所有的楼盘相竞争。尤其是850万元的大户型现房可售资源，不能放任由二期带一期（通常小户型带不动100平米以上的大户型），不能全力以赴主打现有房源（总房源有限，导致营销资源总量较少），也不能先做二期树品牌，在形成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战。（三） 机会 红桥区现在正处于高速发展的阶段，而铃铛阁的又属比较繁华的地段，有较好的发展前景。天津西站城市副中心这一战略决策，给红桥带来了巨大的发展契机和新的房产增长点。随着市场不断稳定有序的发展，市政配套的逐步完善，客户对于红桥也有了进一步的了解和认同。同时红桥区域各不同楼盘的共同炒作，对于激活区域市场和提升该区域的市场地位也起到了相当的作用，为此本案升值潜力巨大。（四） 威胁行业内的竞争：红桥区楼盘云集，客户分流，竞争激烈。红桥区小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰世界经济的衰退，金融市场的低迷，使得房地产业的投融资不景气的出现，加剧了竞争的激烈程度。全球经济的影响：全球的经济危机对房地产造成很大的威胁，影响了房地产的发展。同行业的竞争：房地产行业之间的竞争会影响产品的开发前景同类型物业的竞争：已有相同住宅小区的开发会对项目的需求量产生很大的冲击和影响。四、功能定位 将该小区定位于红桥区最大的商业住宅广场，将小区的居民用全方位的商业配套服务好，让该小区的商业广场成为项目周边乃至红桥区最大的商业广场，成为红桥区最大的城市综合体。五、市场营销策略1、销售方案本项目将以“虹桥中心”为主题，倚在树立该项目在红桥区的核心地位和品牌价值，意图将该项目打造成红桥区的万达广场，让该地块广场成为红桥区居民休闲娱乐的一个中心场所之一。内部认购和初次公开认购阶段，采用低价策略，一方面保证初期销售率，更使首期买家市场获得较好升值空间，后续反应较好。根据入市物业品种和前期销售率，逐步提高入市物业和单位价格，稳步提升。工程进度和卖点逐步兑现，如物业建设推进、项目形象推广、环境改造等，为价格稳步提高提供有力物质基础。根据物业单位朝向、区位、总量、结构等多元特质，采用差异定价方式（一房一价）。 差异定价目的在于使综合价值较低的单位先行售出，较高价值单位随着工程进度和卖点兑现，在价值稳步提升的基础上售出，以获得更好商业利益。2、广告宣传推广方案通过路牌、车体、电台、报纸、网络等软性推广手法向投资者传递项目的基本情况、项目特点及优势通过网络广告、户外广告和电台广告树立本案形象。强化项目主题定位，进行买点细分，使投资者对本项目的认识更加深入，消除投资者的疑惑、担心的不安心理，坚定投资者的信心。（1）网络资讯推广拟选定腾讯网、移动飞信网、赶集网、淘宝网、搜狐网、新浪网等网站在新闻或网页主页上持续打出“红咸里小区”项目的广告，使其深入人心，为进一步宣传和销售做好充分准备。（2）主题：绿色节能环保创意生活大赛在小区开盘之期，不断制造市场话题，同时让客户体会到铃铛阁小区的绿色建筑设计风格，扩大影响力，打开市场，同时给小区内装点布局提供方案。在网络上公布部分高层、洋房和别墅的户型，请参赛者设计户型内部装修方案、花园、公共设施以及部分细节，将作品上传到网络上，发动网络力量，请网民投票选出最佳方案，综合专业评委意见，选出好方案给予奖励。房地产营销策划实战模拟 实验报告二铃铛阁