辽宁省房地产估价师《理论与方法》：审核估价报告考试题

辽宁省房地产估价师理论与方法：审核估价报告考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、折价处置抵押房地产的，应当参照_。 A原购买价 B重建价格 C重置价格 D市场价格 2、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为_。 A四类 B五类 C六类 D七类3、根据国家城市区域环境噪声标准，3类标准适用于_。 A疗养区 B居住区 C工业区 D大学区 4、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。 A2526 B2241 C2135 D29855、由城市规划管理部门核发的_，主要规定了用地性质、位置和界限。 A选址规划意见通知书 B规划设计条件通知书 C建设用地规划许可证 D建设工程规划许可证 6、国家实行保护耕地的制度。下列不属于耕地范围的是。 A：新开垦荒地 B：轮歇地、草田轮作地 C：以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地 D：耕种3年以下的滩地和滩涂 E：房地产估价机构必须加盖公章 7、建筑物净收益=_建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。 A建筑物重置价 B建筑物现值 C土地价格 D房地产价格 8、误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3时，买受人有权。 A：退房 B：换房 C：买房 D：卖房 E：执行层的组织协调 9、建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和_耐用年限。 A等于 B大于 C小于 DA、B、C均有可能 10、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为100万元。则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。 A2.5% B3.5% C2.4% D3.4%11、根据房产测量规范，计算一半建筑面积的是_。 A无柱的雨篷 B有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C房屋内高度在2.20m以上的技术层 D与室内不相通的装饰性阳台 12、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为 15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。 A4023.04 B4074.10 C4768.50 D5652.09 13、房地产权属档案应当以_为单元建档。 A街道 B房号 C幢 D丘14、业主大会会议决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经以上的业主同意。 A：专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一 B：专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一 C：专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且占总人数四分之三 D：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二 E：执行层的组织协调 15、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。 A：估价方法选用恰当 B：估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分 C：计算公式和计算过程正确无误 D：各种估价方法的测算结果一致 E：工业用地的监测点评估价格 16、城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发用地应当以_的方式取得。 A转让 B赠送 C出让 D买卖 17、住房置业担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的倍。 A：10 B：20 C：25 D：30 E：执行层的组织协调 18、关于房地产位置固定性的说法，错误的是。 A：房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场 B：房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变 C：房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费 D：房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性 E：工业用地的监测点评估价格 19、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5，则该建筑物的成新率为。 A：76 B：80 C：81 D：84 E：工业用地的监测点评估价格 20、某商铺建筑面积为500，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元，运营费用率为租金收入的25该类房地产的报酬率为10，则该商铺的价值为【2006年考题】 A：521万元 B：533万元 C：695万元 D：711万元 E：工业用地的监测点评估价格 21、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为_万元。 A323 B275 C273 D258 22、下列关于保险职能的说法有误的一项是_。 A分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人 B融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件 C在各种保险中，政策性保险最能体现分配职能 D保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力23、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是_。 A建筑师 B结构工程师 C设备工程师 D监理工程师 24、下列关于路线价法的表述中，不正确的是。 A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理 B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 E：工业用地的监测点评估价格25、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于_。 A试探性调查 B描述性调查 C因果性调查 D假设性调查二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列属于房屋租赁合同自然终止情形的有。 A：租赁合同到期，合同自行终止 B：符合法律规定可以解除合同条款的 C：符合合同约定可以解除合同条款的 D：承租人利用承租的房屋从事非法活动的 E：因不可抗力致使合同不能继续履行的 2、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。 A5.00% B5.25% C5.42% D5.75%3、建筑安装工程费用中的财务费，属于。 A：措施费 B：规费 C：间接费 D：直接工程费 E：执行层的组织协调 4、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250m2，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为（）。 A1.67% B2.33% C2.75% D3.33%5、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10，银行 贷款利率为6，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值的期望值标准差为65万元，则在 计算期内，该项目的标准差系数是(2005年试题) A：52 B：58 C：62 D：68 E：借款合同 6、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括_。 A待开发房地产的价值 B待开发房地产取得的税费 C续建开发成本 D销售费用 E销售税金 7、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是_。 A8.17% B13.62% C14.00% D23.33% 8、某家庭从银行贷款100万元购一200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为万元。 A：39.34 B：19.67 C：20.38 D：30.56 E：借款合同 9、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于_。 A业主希望的投资回报率 B承租人愿意承担的费用 C承租人的承受能力 D同类型物业的市场供求关系 10、房地产价格评估人员资格认证制度成为一项法定制度，是从_开始。 A我国开始实行房地产估价从业人员持证上岗 B1995年城市房地产管理法颁布实施 C1998年建设部发布房地产估价师注册管理办法 D2003年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知11、下列关于代理权和代理行为，表述正确的是。 A：代理人应当在代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为 B：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经被代理人的追认，被代理人才承担民事责任 C：代理权不得滥用 D：双方代理是指代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为 E：代理权应为维护被代理人的最大利益而行使 12、在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是_。 A在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定 B对所选用的材料和设备进行质量评价 C对整个施工过程中的工程质量进行评估 D将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判 E确定质量控制的对象 13、不属于土地取得成本构成的项目有。 A：可行性研究费用 B：拆迁安置补偿费用 C：土地使用权出让金 D：基础设施配套费用 E：勘察设计工程费14、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有。 A：抵押人到期未偿还债务的 B：抵押人擅自处分抵押房地产的 C：抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的 D：抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的 E：未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的 15、房地产开发项目策划的主要工作内容有。 A：开发内容和规模的分析与选择 B：评价方案构造 C：区位分析与选择 D：开发时机的分析与选择 E：融资方式的分析与选择 16、下列关于丘的表述，正确的是。 A：丘是指地表上一块无界空间的地块 B：丘有独立丘和组合丘之分 C：一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘 D：一个地块属于几个产权单位时称为组合丘 E：当用地单元的权属混杂和面积过小时则划为独立丘 17、在下列_情况下，可以提取住房公积金。 A职工购买、建造、翻建自住住房 B偿还购房贷款本息或支付高额房租 C离、退休 D户口迁出所在的市、县或者出境定居 E丧失劳动能力或与单位终止劳动关系 18、申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有。 A：合法建造房屋取得房屋所有权 B：权利人放弃房屋所有权 C：继承取得房屋所有权 D：产权交换取得房屋所有权 E：依据人民法院生效法律文书取得房屋所有权 19、金融工具的一般特征包括。 A：偿还性 B：可转让性 C：安全性 D：收益性 E：决策参与陸 20、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.2、0.3和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于（）元/m2。 A3100 B3195 C3285 D3300 E3190 21、收益性房地产的价值高底主要取决于【2005年考题】 A：已经获得净收益的大小 B：未来获得净收益的风险 C：未来获得净收益的大小 D：目前总收益的大小 E：未来获得净收益期限的长短 22、房地产估价人员应遵守的职业道德包括（）。 A应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他有利害关系人的估价业务 B应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人 C尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人