农产品现代物流加工园区可行性研究报告.doc

重庆市农产品现代物流（加工）园区可行性研究报告目 录第一章 项目概况1一、项目基本概况1二、可行性研究报告编制范围2三、可行性研究报告编制依据2第二章 项目建设的可行性分析3一、交通区位条件良好3二、具有产业支撑3三、区域市场对农产品需求潜力较大6四、建设选址用地条件优越8五、符合主城核心区部分服务功能外移的趋势9第三章 项目建设的重要性分析10一、是重庆现代农业参与国际竞争的重要平台10二、是重庆推进城乡统筹有效解决“三农”问题的战略举措10三、是带动重庆市农业产业化及现代农业发展的客观要求11四、是重庆大中城市农副产品供给的重要保障12五、是璧山县融入主城区服务主城区的迫切需要12第四章 项目选址、定位及功能布局14一、项目选址14二、项目的战略定位16三、功能布局17第五章 项目建设内容、规模及进度19一、项目建设内容及规模19二、项目建设进度20第六章 投资效益分析22一、项目投资估算22二、投资计划25三、收益分析26四、财务分析27第七章 环境影响评价32一、环境保护32二、生态环境建设35第八章 园区开发运作模式37一、开发模式37二、结论38第九章 结论与建议3932 / 32第一章 项目概况一、项目基本概况（一）项目名称：重庆市农产品现代物流（加工）园区建设项目。（二）建设地点：重庆市璧山县大路镇内，大路与保家之间，遂渝高速公路沿线5公里长的区域内（见附图1：重庆市农产品现代物流（加工）园区选址示意图）。（三）项目性质：新建。（四）建设规模及主要建设内容：重庆市农产品现代物流（加工）园区占地面积3000亩。其中，先期启动2000亩，包括批发交易区（占地500亩）、仓储保鲜区（占地面积400亩）、精深加工区（占地面积500亩）、物流配送区（占地200亩）和综合服务区（占地面积400亩）五个功能区；剩余1000亩作为预留拓展用地，进行规划控制。（五）建设期限：整个项目建设期12年，分三期完成。其中，近中期即20102016年，完成先期启动的2000亩；控制预留的1000亩土地的开发建设视整个项目具体实施情况，作为功能拓展用地于2020年前完成。二、可行性研究报告编制范围空间范围：由于项目远期开发建设存在不确定性，因此本报告的编制范围仅限于先期启动的2000亩范围内。时间范围：20102016年。三、可行性研究报告编制依据城市用地分类及规划建设用地标准（GBJ13790）城市道路交通规划设计规范（GB5022095）重庆市城乡总体规划20072020重庆市璧山县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要重庆“1小时经济圈”建设璧山应对战略研究2007年璧山县政府工作报告重庆市璧山县大路镇规划（20042020）璧山县县域空间发展规划第二章 项目建设的可行性分析项目建成后，主要服务范围是主城特大城市、一小时经济圈及区域性中心城市。从区位、产业支撑、市场前景以及完善重庆主城核心区城市服务功能等综合条件来看，本项目具有较强的可行性。一、交通区位条件良好受制于高昂地价和租赁成本，现代物流园区一般选择在紧靠大城市边缘、对外交通发达的地点布局。重庆市农产品现代物流（加工）园区选址所在地璧山县交通便捷、区位优势明显。璧山是川东、川北、渝西各县市到重庆的交通要道，与重庆主城区缙云山仅一山之隔，是重庆主城区未来重要的拓展区，历来被誉为“川东要道”和重庆的西大门。璧山距江北机场50公里，距西永铁路货运站15公里，距九龙坡集装箱港口30公里，璧城至大学城隧道打通后，璧山县城至大学城的距离将缩短为4.69公里。璧山陆路交通发达，国道319线、成渝高速、渝遂高速穿境而过，规划中的成渝城际铁路客运专线、成渝高速公路辅线将经过璧山，重庆轨道1号线二期将延伸至县城。璧山是重庆主城向西辐射的第一站，已纳入重庆“一小时经济圈”核心发展区，璧山50平方公里土地已纳入西部新城规划建设范围。二、具有产业支撑项目选址地璧山县及其所在的多个区域经济廊道是重庆传统的优势农产品布局基地，其对项目发展具有良好的产业支撑作用。一是璧山县系成渝经济区产业发展和物资交流的传统门户。成渝快速交通走廊是云、贵、川等地农产品向重庆主城区流入的物流大通道。重庆是多种农产品的净调入区，据重庆市蔬菜协会的估计，重庆主城区大型农产品批发市场外调蔬菜主要来自四川、云南等地区，部分产品的外来运量占到了整个市场交易量的60%以上。璧山完全可以充分利用自身的门户优势，汇聚以成渝经济区为重点的上述各大地区的农产品资源，做大服务于重庆主城区的农产品物流，形成以成渝经济区为强大依托的农产品物流及加工基地。二是璧山县主要服务的区域渝西经济走廊以及上位区域重庆一小时经济圈，是重庆重要的优势农产品生产供应基地。如渝遂高速公路沿线的潼南、铜梁、璧山将建成60万亩蔬菜基地，连同武隆高山反季蔬菜基地，将保证主城自产蔬菜供应量的60%以上。渝西荣昌县养猪业发达，纯种母猪的存栏量占重庆市的1/3，年产子猪200万头，外销150万头，是全国最大的子猪生产基地。项目主要服务及辐射区域优势农产品名称及布局区域具体如表21所示。表21 项目服务区（辐射）区优势农产品分布情况农产品名称分布区域绿色精品稻米綦江、巴南、南川、涪陵、江津、合川、铜梁、璧山、永川、荣昌、长寿“双低”油菜潼南、铜梁、合川、荣昌、江津、大足、璧山甜橙、优质锦橙及伏令夏橙江津、巴南、长寿、渝北、涪陵茶叶永川、江津、荣昌、南川南方早熟梨江津、璧山、永川榨菜渝北、长寿、涪陵优质蚕涪陵、铜梁、合川、江津优质瘦肉型猪合川、潼南、铜梁、大足、荣昌、永川、长寿、巴南、江津、綦江、南川、涪陵名优水产品江津、巴南、铜梁、九龙坡优质蔬菜潼南、铜梁、璧山资料来源：根据网上有关资料进行整理。项目所服务区域内主要农产品产量占全市的比重如表22所示。表22 项目辐射区域的主要农产品产量占全市的比重农产品总量（万吨）占全市比重（%）全 市一小时经济圈渝西经济走廊一小时经济圈渝西经济走廊粮食1148.01587.80433.0151.237.7油料43.7716.0213.3236.630.4甘蔗11.2610.009.6688.785.8烟叶7.150.790.5511.07.7茶叶1.891.350.9971.752.8水果175.8977.1147.9743.827.3蔬菜945.21624.11421.2966.044.6肉类178.5495.6181.2153.645.5#猪肉142.4173.3656.9351.540.0#牛肉6.501.230.9718.915.0水产品25.5417.9311.4670.244.9资料来源：2008年重庆统计年鉴从上表可以看出，在重庆优势农产品中，项目服务区域内的粮食产量占全市的51.2%、茶叶占71.7%、蔬菜占66.0%、肉类占53.6%、水产品占70.2%，具有绝对比较优势。丰富的农产品生产基地集中布局于项目便捷可达的周边，为其发展提供了重要的资源保障。三是璧山县自身也拥有丰富农产品资源。近年来，璧山县打造形成了优质伏淡季水果、无公害蔬菜、花卉苗木、禽兔等四大支柱产业。2007年，水产品、蔬菜、水果等多种农产品产量居全市前10位左右。三、区域市场对农产品需求潜力较大重庆市农产品现代物流（加工）园区是产销结合的综合性现代物流园区。其中，销地市场的规模和潜力对项目发展具有至关重要的影响。首先，项目所服务区域的人口总量集聚将形成巨大市场规模。项目建设地背靠重庆主城区，直接服务于重庆一小时经济圈和重要的区域性中心城市。根据重庆一小时经济圈经济社会发展规划和重庆市城乡总体规划（20072020），到2020年末，全市将形成1个特大城市、6个大城市、25个中等城市和小城市、495个左右小城镇的城镇体系。一小时经济圈人口将达到2200万人，城镇人口将达到1760万人，其中都市区总人口将达到980万人，城镇人口将达到930万人，这是重庆产业最为发达、人口最为集中、消费力最为旺盛的区域。民以食为天，如此巨大消费市场的形成，将引发对农副产品旺盛的需求。根据国家卫生部制订的中国居民膳食指南（2007）标准，测算得出一小时经济圈、都市九区、六大区域性中心城市三个市场区域2010、2020年的主要农产品消费总量，如表23所示。表23 2010、2020年项目市场需求总量分析 单位：万吨市场区域谷物蔬菜类水果奶类禽蛋畜禽肉一小时经济圈2010城镇居民130.09 216.81 86.72 43.36 21.68 43.36 农村居民111.69 89.35 22.34 22.34 5.58 11.17 合计241.78 306.16 109.06 65.70 27.27 54.53 2020城镇居民192.72 321.20 128.48 64.24 32.12 64.24 农村居民192.72 321.20 128.48 64.24 32.12 64.24 合计385.44 642.40 256.96 128.48 64.24 128.48 主城九区2010城镇居民72.27 120.45 48.18 24.09 12.05 24.09 农村居民7.67 12.78 5.11 2.56 1.28 2.56 合计79.94 133.23 53.29 26.65 13.32 26.65 2020城镇居民101.84 169.73 67.89 33.95 16.97 33.95 农村居民5.48 9.13 3.65 1.83 0.91 1.83 合计107.31 178.85 71.54 35.77 17.89 35.77 六大区域性中心城市2010城镇居民59.71 74.64 29.86 14.93 7.46 14.93 农村居民51.39 74.64 29.86 14.93 7.46 14.93 合计111.11 149.29 59.71 29.86 14.93 29.86 2020城镇居民61.76 102.93 41.17 20.59 10.29 20.59 农村居民29.46 49.09 19.64 9.82 4.91 9.82 合计91.21 152.02 60.81 30.40 15.20 30.40 摄入量标准（克/人天）最小值3004001001002550最大值50050020010050100注：1、摄入量标准数据来源：2008年1月，中国居民膳食指南（2007），中华人民共和国卫生部。2、2010年摄入量标准取值标准为：谷物为城镇居民取最小值，农村居民取最大值，其他各类城镇居民取最大值，农村居民取最小值；2015年后重庆市一小时经济圈实现全面小康，因此，2015、2020年农产品需求预测标准值则取组中值。2010年，重庆一小时经济圈、主城区九区、六大区域性中心城市三个层面的区域市场对蔬菜、水果、谷物等农产品的年消费总量均超过百万吨，其中，一小时经济圈的蔬菜消费总量超过300万吨，到2020年这一指标还将翻一番，达到642万吨，以一小时经济圈为基础的农产品核心市场消费力充足旺盛，为项目发展提供了持续稳定的市场保障。根据项目规划的建设规模，其辐射半径超过300公里，影响范围可达川北、川南和黔北等地区。可以判定，重庆市农产品现代物流（加工）园区的未来市场空间十分巨大。其次，城乡居民人均农产品消费量的显著提升将创造大量市场需求。仍根据国家卫生部制订的中国居民膳食指南（2007）标准测算得出，目前重庆市城乡居民对主要农产品的人均消费量与国家制定的人均每天摄入农产品标准值还存在着较大的差距，具体如表24所示。表24 2007年重庆市城乡人口人均农产品消费量与标准量对比单位：克/人天项目城镇标准值1农村标准值2城镇实际值3差距31农村实际值4差距42粮食300500121.18178.82533.1433.14蔬菜500400336.6163.40395.644.36畜禽肉10050111.4511.4585.235.20蛋类502525.3724.6315.829.18奶类10010066.7733.233.3296.68水果200100123.5176.4941.1758.83重庆城镇居民对六大类农产品的消费，只有畜禽肉的实际消费量大于标准摄入量，其余五种农产品的消费量均小于标准摄入量，特别是粮食、蔬菜和水果等消费的差距较大，分别为178.82克/人天、163.4克/人天、76.49克/人天；农村居民除粮食和畜禽肉的消费量稍高于标准摄入量外，其它四类人均农产品消费量远低于标准摄入值，差距较大的是奶类产品，为96.68克/人天。随着重庆城乡居民收入水平的提高、营养膳食结构的改良，人们对蔬菜、水果、蛋奶等农产品的消费会继续增长，主要农产品的消费水平将会与标准摄入水平进一步缩小，甚至超越。项目直接服务区域的居民农产品消费结构变迁将带动相应农产品市场供给的强劲增长，为本项目创造了极大的市场发展空间。四、建设选址用地条件优越重庆市农产品现代物流（加工）园区座落在璧山县大路镇，紧临渝遂高速公路，这一带地势平坦，无大的工矿企业和居民居住点，项目征地拆迁的量比较小，将可极大地降低工程建设成本，也便于物流园区各组团集中布局和功能展开。项目周边拥有一座中型水库，保家、大路等地水、电、气基础设施完善，能够为项目建设运营提供保障。五、符合主城核心区部分服务功能外移的趋势随着重庆主城核心区城市功能的不断优化和完善，涉及农产品的批发交易、物流配送、仓储保鲜等服务功能将逐渐退出核心区，向周边区域转移。宏观上，这一趋势：一是符合重庆市建设长江上游商贸中心和物流中心的要求，二是符合城乡统筹总体建设思路的要求，三是符合重庆城市中心土地集约利用的要求，四是符合缓解重庆市城市交通压力的要求，五是符合重庆市优化产业布局提升产业发展的要求；微观上，这一趋势是主城核心区逐步走向“净化”的必然要求。总之，璧山县区位优势十分突出，项目服务区域市场需求容量较大，具有良好的产业支撑，建设条件优良，符合城市发展的总体要求，是重庆主城最适合布局农产品现代物流（加工）园区的空间区域。第三章 项目建设的重要性分析一、是重庆现代农业参与国际竞争的重要平台重庆直辖十年，历经“打基础、建平台、增后劲”的积累阶段，站在“求突破、上台阶、大发展”新的转折点上，正着力构建内陆开放型经济格局，逐步融入世界经济舞台。在大开放、大发展的形势下，国际现代农业发展和先进完善的农业经营服务模式也必将深刻地影响到重庆农业发展。重庆作为大城市、大农村并存的新兴直辖市，农业是重庆国民经济的基础产业，也是战略性产业，发展开放型的现代农业，是重庆参与国际分工协作的重要内容之一。从国际竞争层面来看，重庆农产品物流基础设施落后、物流成本居高已经成为制约重庆农业参与国际化竞争的一个巨大瓶颈。建设农产品现代物流（加工）园区，以现代经营理念、现代物流方式、现代信息技术等改造和提升传统农产品流通模式，是重庆市承接外部区域资金、技术、人才的重要平台，也是引领重庆市优势农产品走向世界的重要平台。二、是重庆推进城乡统筹有效解决“三农”问题的战略举措重庆市是市的体制、省的构架，大城市、大农村和大库区并存。努力缩小城乡差距，推进城乡统筹，是重庆当前和今后一段时间需要重点解决的问题。建立重庆市农产品现代物流（加工）园区，将从两个方面积极推进城乡统筹和化解“三农”问题。一方面，农产品现代物流（加工）园区的建设，实现“生产基地+物流园区+销地市场”的一体化和规模化整合，将千千万万的农户、农产品加工企业及流通企业市场终端链接起来，做大做强农业产业链和价值链，将有效提高农业生产的整体效益，降低农产品运输成本、促进农民增产增收。另一方面，农产品现代物流（加工）园区还将带动运输、信息服务、住宿、餐饮等关联产业发展，由此创造大量就业岗位，可推动农民向收益更高的非农产业就业，实现农村剩余劳动力的稳步转移。三、是带动重庆市农业产业化及现代农业发展的客观要求重庆市农产品以初级产品为主，产业化经营水平低，农产品生产、加工、流通的产业链短，产品整体竞争力较差。据有关资料分析，重庆农产品加工率仅为29%，农产品优质率为51%。同时，重庆农副产品市场体系辐射力不强，新型现代营销体系不够完善；农业合作经济组织发展缓慢，规模小、服务单一，农民组织化程度低、抵御市场风险能力弱。农产品现代物流（加工）园区是代表新时期重庆物流发展水平的标志工程，建设农产品现代物流（加工）园区，对推进重庆农业产业化，提升农业发展层次具有强大的促进作用。农产品现代物流（加工）园区通过前后一体化的供应链的整合，将现有分散的中小型农产品批发市场进行空间集中，产生极大的集聚效应和示范效应，一方面，园区为上游农副产品种养业拓展销售渠道、提供专业技术信息，另一方面，园区为下游分销、零售终端提供质量可靠、品种多样的产品供给服务，同时还带动农副产品深加工、物流配送、产品分销，进而形成社会分工明细、专业性强的现代农业产业体系。项目对促进重庆农业产业结构调整，实现重庆传统农业向着规模化、科技化、标准化经营方式转换，有着重大的促进作用。四、是重庆大中城市农副产品供给的重要保障大宗农产品、食品的供应是事关民生的重大战略问题。满足日益增长的城乡居民对农产品的需求，不仅需要产能保障，还需要现代物流配送体系保障。从目前来看，重庆农副产品交易市场体系建设与重庆大中城市对农产品的需求仍不对称。表现在：一是重庆绝大部分农副产品物流市场（中心）规模较小、经营管理粗放、农产品交易市场交易及检测技术水平落后。目前，全市已有农产品批发市场37个，其中交易额超10亿元的农产品批发市场3个，超亿元的农产品批发市场5个，亿元以下的29个，分别完成总成交额的70%、11%和19%1。二是重庆农产品交易市场经营业态比较传统，电子商务和信息化网络平台没在市场交易中广泛应用，交易效率不高。三是物流增值服务能力较差，农产品的加工配送能力不强、精深加工能力差等，专业的第三方农产品现代物流企业主体缺乏。在璧山规划建设重庆市农产品现代物流（加工）园区，是提升重庆主城农产品物流配送体系的重大基础性项目。是重庆市未来工业化城市化过程中，解决日益增长的城市居民对农产品需求的重要保障。五、是璧山县融入主城区服务主城区的迫切需要璧山已纳入重庆主城拓展区。在璧山规划建设农产品现代物流（加工）园区，就是承担主城农产品物流配送功能的重要体现。通过本项目的建设运营，有利于改善璧山产业结构，提高璧山农副产品流通效率和附加价值，提升璧山对主城区农产品的供应能力，有利于增强璧山与重庆主城区及周边若干区域性中心城市的协作互动关系，有利于拓展璧山服务重庆主城区的领域，切实推进璧山功能定位的战略转型。第四章 项目选址、定位及功能布局一、项目选址（一）选址原则物流园区的选址应遵循以下基本原则：1、交通导向原则。交通是制约物流发展的最为关键的因素，选择在交通条件好、位于货运主要发生方向、距高速公路出入口较近的地方修建物流园区，既可以避免重复建设，也可大大减少资金投入，同时也防止了出现大量的货物倒流和迂回运输。2、城规导向原则。销地型的农产品物流园区本身就是城市基础设施的一个重要组成部分，其建设必然要纳入城市规划予以总体布局。由于农产品物流园区的特殊性，占地面积较大，所产生的大量货物运输以及废弃物对周边交通、环境有一定的污染，因此在选址时，一般应选择在城市边界周边。3、地形导向原则。物流园区规模较大，一般占地不小于1平方公里。地势开阔平坦，地域具有可扩展性，也为基地的拓展预留了空间。随着城市的发展，农产品物流量将空前增大，可能对物流园区的规模和功能提出更高的要求，因此，园区地域必须具有足够的可拓空间，以满足进一步发展的需要。4、设施配套原则。物流园区的发展离不开完善的配套设施。是否具备充足的能源、水源以及良好的生活条件成为农产品物流园区选址的一个重要因素。（二）拟建地区现状及发展趋势项目选址在重庆市璧山县大路镇内，具体坐落在大路与保家组团之间，璧山工业园区B区内，渝遂高速公路沿线5公里长的区域内展开项目的各项功能布局。大路镇位于璧山县城北部，距县城20公里，距重庆杨公桥25公里，距重庆大学城18公里。全镇幅员面积115平方公里2。大路东北向经八塘到北碚；西北向经遂渝高速直达四川遂宁；西接青龙湖与铜梁县相连；南接河边，通达璧城；东南向经保家、青木关到重庆。道路四通八达，作为璧北的中心地带，是璧北地区的交通枢纽。全镇地貌以低山浅丘为主，山区海拔最高点805米，最低点290米。属热带湿润季风气候，主要风向为北风，年平均气温18摄氏度，年平均降雨量1051毫米，年平均日照1376小时。总气候特点：夏长冬短，冬迟春早，热多光少，雨量不均；夏多高温伏旱，冬少严寒雪冰。镇域内青龙湖风景区为市级风景区。按照璧山县大路镇规划（20042020），近期2010年镇域人口达到6.71万人，城镇化水平达到50%；远期2020年镇域人口达到8.23万人，城镇化水平达到70%。项目所在地已规划为璧山工业园区B区。（三）拟建地区建设条件1、交通区位优势突出。项目选址地大路镇交通便捷，是璧山北部的交通节点。公路方面，区域内的高速公路、国道、县道及村级公路发达。渝遂高速公路贯穿全境，西北向可沿渝遂高速直达铜梁县、潼南县及四川遂宁，东南连接外环高速通达重庆及周边省市；东北向沿福八路、G212连接渝武高速；西南向10公里左右可达G319线。总体而言，大路镇近可达重庆各区县及江北国际机场、西永铁路货运站、九龙坡集装箱港口等交通枢纽，远可达成都、遂宁、武汉和贵州等省市，陆路交通优势明显。2、用地条件优越。项目拟建地区无厂矿和重要设施，极大的降低了项目开发过程中的征地拆迁费用，同时项目建设区域地势开阔平坦，地域具有可扩展性。3、配套设施齐备。项目建设区域周边拥有一座中型水库，大路、保家等地水、电、气设施完善，能够为项目建设运营提供充足的能源保障；项目建设区域内通信设施齐备，电信、联通、移动公司设有多个无线电话信号中转站，镇内无盲区。综上所述，重庆市璧山县大路镇符合建设重庆市农产品现代物流（加工）园区的选址要求。二、项目的战略定位本项目的定位是：通过五至七年的建设，将本项目打造成立足重庆、辐射西南、面向全国的综合性、现代化农产品物流及配套加工产业园区，成为重庆市整合农业产业链和价值链、提升重庆农产品生产、加工、流通体系现代化的重要基础性项目。本项目的定位具体由农产品批发交易、仓储保鲜、精深加工、物流配送、信息集成、检验检疫等六大功能支撑。通过建设，园区将形成六大功能性平台：l 大宗农产品综合批发交易平台；l 区域性农产品物流配送平台；l 农产品仓储保鲜、冷冻冷藏平台；l 农产品信息发布、价格形成和展示平台；l 农产品质量检测检验平台；l 农产品精深加工平台。三、功能布局重庆市农产品现代物流（加工）园区由空间相对独立、功能有机联系的六大模块构成。具体功能及布局如下。1、批发交易区。包括蔬菜、水果、粮油、肉食、蛋禽、水产、糖酒饮料、干杂货等8个专业批发交易子区，主要为农副产品供需双方建立集中的展示及交易平台，配套建立相应的拍卖中心、安全监控中心、商务信息中心、财务结算中心和检验检疫中心等服务设施。本区占地面积500亩。2、仓储保鲜区。包括粮油、干副仓储子区和水果冷藏、肉类冷冻等集中冷冻子区，仓储子区重点发展干杂货、粮油、副食、水果储存堆放的标准仓库，为适销农产品提供便捷周到的周转堆放和短期仓储服务；冷冻子区主要为蔬菜、水果、畜禽肉、水产等鲜活农产品的冷藏集装箱运输及冷藏车运输服务，建立气调保鲜库、恒温库、冷冻库等特种仓库，构建鲜活农产品的物流冷链系统。本区占地面积400亩。3、精深加工区。以农副产品为主要生产原料，进行工厂化标准生产，形成农副产品精深加工贸易区，重点发展三类农副产品深加工项目。以重庆周边有机、绿色和无公害蔬菜林果基地为依托，发展营养果蔬、美容果蔬、保健果蔬等食品延伸系列；以优质粮油为原料，发展优质大米、食用油精加工，打造品牌粮油产品，让“重庆造”粮油产品深入普及到中国家庭厨房；以畜禽肉等为原料，发展分割肉和熟肉制品、功能性肉制品、快速休闲旅行肉制食品系列。本区占地面积500亩。4、物流配送区。建设大型停车场、商务办公楼等功能性设施，完善装卸、分拣、计量、包装、拼装、分拨等配套设施，为农产品供需双方提供货物瞬时交割、调剂、配送和简单加工作业等服务，并逐步开展农产品分拨、集装箱拼装、转运配送等业务。引入国际国内货运代理等第三方物流公司，积极发展园区物流业外包业务，根据供需双方的需要，提供门到门物流配送服务。本区占地200亩。5、综合服务区。本区主要功能是为园区运营单位提供一体化运作的公共支持和辅助服务。布局园区综合行政服务中心及公共服务代理点，预留通关、保税、技术开发与咨询等增值服务功能。建立包括住宿、休闲娱乐、餐饮在内的生活配套服务子区，配套建立维修保养厂、加油站、清洗站等辅助设施，建立一个占地100亩具有休闲购物、行业交流、会议博展功能的中央广场及配套设施。本区占地面积400亩。园区功能布局见附件2：重庆市农产品现代物流（加工）园区功能布局示意图。第五章 项目建设内容、规模及进度一、项目建设内容及规模根据重庆市农产品现代物流（加工）园区的功能定位，按照适度超前的原则，确定出重庆市农产品现代物流（加工）园区的具体建设内容主要由批发交易区、仓储保鲜区、精深加工区、物流配送区和综合服务区组成，占地2000亩。1、批发交易区占地500亩，主要建设内容如下：（1）农产品批发交易市场。包括蔬菜、水果、粮油、肉食、蛋禽、水产、粮酒饮料、干货等8个大区，总面积30万平方米。其中，固定摊位6000个，面积20万平方米。（2）农产品拍卖中心，座席500个，总面积2000平方米。（3）安全监控中心，面积1000平方米。（4）商务信息中心，面积4000平方米。（5）财务结算大厅，面积1000平方米。（6）农产品检测检验中心，面积2000平方米。2、仓储保鲜区占地400亩，主体为仓储区和冷冻区两大部分，配套建设简易大棚和露天堆场、停车场等。（1）仓库：包括干杂货区、蔬菜区、水果区、粮油区和机动区，设计建筑面积10万平方米。（2）冷冻库：包括冷藏区和冷冻区。建筑面积10万平方米，设计最大库容能力为10万吨。3、精深加工区占地500亩，引进、扶持农产品加工龙头企业，打造特色农产品精深加工区。4、物流配送区占地200亩，包括建设大型堆场（分为简易大棚和露天堆场）、停车场以及物流配套设施等。5、综合服务区占地400亩，主要建设内容如下：（1）中央广场。修建集休闲购物、行业交流、会议博展等功能于一体的中央广场，占地100亩，其中，广场面积达4万平方米。在中央广场下修建较大规模的地下停车场，为完善中央广场功能提供配套支撑。（2）园区管理服务中心，在中央广场旁修建园区管理服务中心，建筑面积4000平方米。（3）生活配套服务区。在中央广场周边布置餐饮、住宿、购物、休闲娱乐于一体的特色休闲商业街。（4）其他商业用地。包括为方便园区内企业职工、工商户的居住，统一规划、合理布局一批商住房项目和其他商业业态。二、项目建设进度1、第一时段（20102013年）园区公共基础设施基本建成，批发交易市场、仓储及物流配送功能基本形成并开始运营。主要任务如下：（1）完成1500亩土地的征地和综合整治工作。（2）完成园区内主干公路网、管网和绿化建设。（3）完成批发交易市场建设，建筑面积30万平方米。（4）完成农产品拍卖中心、安全监控中心、商务信息中心、财务结算大厅和农产品检测检验中心建设。（5）完成仓储保鲜区的库房（建筑面积10万平方米）和冷冻库建设（建筑10万平方米，库容10万吨）。（6）完成物流配送区的大型停车场和堆场的建设。（7）精深加工区和综合服务区的招商引资工作全面展开。（8）启动综合服务区餐饮、住宿等配套设施建设。2、第二时段（20142016年）由于园区的交易、物流、仓储等功能已基本成型，因此这一时段的重点放在精深加工区的打造和综合服务区的开发上。（1）完成500亩土地的征地和综合整治工作。（2）精深加工区进驻农产品加工企业完成厂房建设和设备配置，进入生产、运营阶段。（3）完成综合服务区中央广场建设，周边生活配套服务区基本形成。（4）完成园区管理服务中心建设。（5）完成面向企业职工和工商户的公寓建设。（6）综合服务区其他商业用地的开发建设基本完成。第六章 投资效益分析一、项目投资估算本报告中的投资主要用于重庆市农产品现代物流（加工）园区项目建设前期的征地及土地整治、园区内的公共配套服务基础设施建设等方面土地一级开发的投入，不包括重庆市农产品现代物流（加工）园区具体经营性项目建设的投入。经估算项目前期工程的总投资为54669万元。其中，征地及土地整治包括征地补偿费用和土地整治费用两部分，共投资38000万元，占总投资的69.51%；园区基础设施建设包括主干道路建设，供电设施、给排水及管网、绿化工程、公共服务设施等配套基础设施建设等，共投资11350万元，占总投资的20.76%；项目建设其他费用共投资3838万元，占总投资的7.02%；预备费用1481万元，占总投资的2.71%。（具体见下表、图）表61 主要投资项目表项目名称合 计占 比万元%征地及土地整治3800069.51 园区基础设施1135020.76 项目建设其他费用38387.02 预备费14812.71 项目总投资54669 100图61 项目投资情况分析图（一）征地及土地整治按照19万元/亩的标准，总投资38000万元，用于征地及安置补偿费、土地整治等项目的投入。（二）园区基础设施园区基础设施建设项目总投资11350万元。包括道路交通、市政及公共设施等项目。1、道路交通总投资5400万元，包括2公里主干道路和3公里次干道路建设，形成园区道路主骨架。其中，主干道路按照1500万元/公里的标准建设，次干道路按照800万元/公里的标准建设。暂时不考虑支线道路的建设。2、市政及公共服务设施建设总投资5950万元，包括供电设施、给排水主管网工程、公共绿化工程、办公用房和其他公共服务设施等基础设施项目建设。由于供水、供气、通讯等基础设施建设可依托市场化模式实施，因此未将其列入本报告的投资预算中。（三）项目建设其他费用总投资3838万元。包括建设工程综合服务费、建设工程规划综合费、项目前期咨询费用、建设单位管理费和建设工程其他费用等项目。建设工程综合服务费，按照20元/平方米的标准，总投资2560万元。计算公式：建设工程综合服务费=土地开发面积0.8（容积率）20（价格）。建设工程规划综合费，按照1元/平方米的标准，总投资128万元。项目前期咨询费用，按照项目总投资的11.5%标准计算，总投资在600万元左右。建设单位管理费，总投资200万元。建设工程其他费用，总投资350万元。（四）预备费预备费一般包括基本预备费和涨价预备费两部分，但根据近年的物价指数和国家的一个规定，不考虑物价上涨因素。因此，本项目只考虑基本预备费，按照园区基础设施建设费用的3%计提，共计1481万元。（五）项目投资汇总表表62 项目投资汇总表序号项目名称估算价值(万元)单位数量合计一、征地及土地整治亩200038000二、园区基础设施11350（一）道路交通54001主干路公里230002次干路公里32400（二）市政及公共服务设施7750110KV电力开闭所座6002排水工程750（1）雨水管网公里10500（2）污水管网公里52503公共绿化工程30004行政办公用房平方米20006005其他市政公共服务设施1000 三项目建设其他费用3838 1建设工程综合服务费万元2560 2建设工程规划综合费万元128 3项目前期咨询费用万元600 4建设单位管理费万元200 建设工程其他费用万元350 四预备费1481 基本预备费万元1481 五项目总投资万元54669二、投资计划项目投资主要用于征地及土地整治和园区基础设施建设，各年投资比例和金额见下表。表63 投资计划表项 目总投资年度投资计划2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年投资额（万元）54669109341093482008200820054672734占总投资比例（%）100%2020151515105三、收益分析项目收益主要来源于土地出让金和建设配套费返还两个方面，未考虑其他税费收入和经营收入，共计63600万元。（一）土地出让金出让土地分为商业用地、工业工地、交易仓储和物流区用地三种类型，共计出让土地2000亩，获得土地出让金54000万元（具体见表64）。表64 土地出让情况汇总表序号项 目2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年土地出让金（万元）900090009000600010000600050001综合服务区用地出让面积（亩）2001001001.1出让价格（万元/亩）404040404040401.2出让金额（万元）8000400040002工业用地出让面积（亩）2002001002.1出让价格（万元/亩）101010101010102.2出让金额（万元）00002000200010003交易、仓储、物流用地出让面积（亩）3003003002003.1出让价格（万元/亩）303030303030303.2出让金额（万元）90009000900060001、工业用地根据重庆市农产品现代物流（加工）园区的功能划分，加工区作为工业用地出让，共500亩。结合目前周边地区的工业用地出让价格水平以及考虑招商激励因素，工业出让地平均按10万元/亩价格出让，共计5000万元。2、综合服务区用地重庆市农产品现代物流（加工）园区中的综合服务区可作为商业用地出让，结合目前周边地区的商业用地出让价格水平和璧山县实际情况，其出让价格按40万元/亩计算，综合服务区用地可获得出让金16000万元。3、交易、物流区用地和仓储用地批发交易区、物流配送区用地和仓储区用地分别按照30万元/亩的价格出让，共计33000万元。（二）建设配套费返还根据重庆市人民政府关于调整城市建设配套费征收标准的通知（渝府发200762号）确定的城市建设配套费征收标准，重庆市农产品现代物流（加工）园区的建设配套费可按90元/平方米的标准征收。建设用地规模按全部征地面积的80%，即1600亩，共计可获建设配套费9600万元，并全额返还作为园区基础设施建设资金。四、财务分析（一）成本费用分析成本费用主要由项目前期费用、财务费用和管理费用组成。总计60687万元。表65 成本费用表 单位：万元 年份项目2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年合 计项目前期费用10934109348200820082005467273454669财务费用5936384823514342002518管理费用5005005005005005005003500总成本费用120261207291839051913459873233606871、项目前期费用按照重庆市农产品现代物流（加工）园区开发的性质和特点，把前期投入及公共配套视为直接成本。因此，直接费用包括项目建设中发生的征地补偿及土地整治费用、基础设施建设费用、项目建设其他费用和预留费等，共计54669万元。2、财务费用财务费用主要是贷款产生的利息，为2518万元。3、管理费用管理费用包括人员工资性支出、修理费、房产税、董事会会费、低值易耗品摊销、差旅费、交通费、办公费、业务招待费及其他费用等。估算年费用为500万元。（二）投资损益分析由以上分析可得出该项目的投资损益情况。具体见下表。表66 损益表 单位：万元项 目2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年合计项目收益1092010920104407440114406960548063600总成本费用12026120729183905191345987323360687利润总额-1106-11521257-1611230697322472913利润累计-1106-2258-1001-2612-3076662913从损益表中看出：项目五年顺利完成开发建设，净利润累计实现2913万元，投资利润率为5.33%。（三）现金流量分析1、现金流入结构分析20102011年现金流入分别为10920万元、10920万元、10440万元、7440万元、11440万元、6960万元、5480万元。现金流入五年合计63600万元。2、现金流出结构分析20102011年现金流入分别为12026万元、12072万元、9183万元、9051万元、9134万元、5987万元、3233万元。现金流出五年合计60687万元。3、净现金流量分析根据现金流入和现金流出结构，可得出净现金流量。20102011年净现金流量分别为（1106）万元、（1152）万元、1257万元、（1611）万元、2306万元、973万元、2247万元（说明：其中括号内为负值）。通过净现金流量可看出项目建设能够顺利进行。4、累计折现净现金流量分析折现率的确定折现率，亦称贴现率（区别于汇票的贴现率），是用以将计算期资产的未来收益还原(或转换)为现在价值的比率。是针对具体评估对象的风险而生成的期望投资报酬率。由 VA/r，得 rA/V。（其中V为资产价值；r为折现率；A为净利润）考虑到整个社会的收益率，结合经验数据，确定本项目基准折现率ic=10%。折现净现金流量的计算20102011年折现净现金流量分别为（1006）万元、（952）万元、945万元、（1101）万元、1432万元、549万元、1153万元计算公式：折现净现金流量=净现金流量（1+折现系数ic）财务净现值(FNPV)计算财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个给定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。其计算公式为：FNPV=CI