基于spss的海口十二五期间住房消费需求分析与预测.docx

海 南 大 学毕 业 论 文（设计）题 目：基于spss的海口十二五期间住房消费需求分析与预测 学 号：B0724055 姓 名：* 年 级：2007级 学 院：政治与公共管理学院 系 别：土地资源管理系 专 业：土地资源管理专业 指导教师：* 完成日期：2011 年 4 月 28 日 摘 要当今社会，随着经济的高速发展，人们生活水平日益提高，对住房的需求也越来越多样化。海口市作为中国热带旅游度假城市，在住房需求方面有其特殊性，海口的住房需求除了本岛居民需求之外，还有岛外人士旅游度假需求，近年来，海口楼市急剧升温，投资者投资置业需求旺盛，因此，海口市住房需求相对比较复杂，然而，目前国内关于这方面的研究尚少。本文研究的是住房消费需求，住房消费需求即以居住为主要目的的需求。海口楼市从09年开始升温，投资需求逐渐显现，本文在选取相关数据方面选取了19982008年的数据，有效降低了投资需求的干扰，其间住房需求可看作是住房消费性需求。当前我国一般以住房建筑面积需求数量作为住房需求指标。住房销售量也就是需求量,在此我们运用统计资料的住房销售量作为住房需求。本文旨在预测海口市在十二五期间住房消费需求量，以便政府在国际旅游岛的宏观建设背景下开展适度规模的保障性住房建设，以及为有关部门规范海口房地产市场，进行科学决策提供基础依据。本文采用了定性研究和定量研究相结合的研究方法，基于spss软件，运用了多元线性回归分析方法。关键词：海口；住房消费需求；住房消费需求分析；住房消费需求预测 AbstractIn todays society, with the high speed development of economy, peoples standard of living increased, the demand for homes also more and more diverse. Haikou tourism resort city as China tropical in housing demand has its particularity, the housing needs of haikou except the island residents who demand, but also the island tourist vacation needs, in recent years, haikou property market, investors sharp increase in demand for home buyers, therefore, haikou city housing demand is relatively complicated, however, the current domestic about the research of this aspect is still less. This paper is the housing consumption demand, housing consumption demand for the main purpose is to live the demand. Haikou housing market turned up from 2009, the investment demand appears gradually, the paper in selecting related data were selected 1998 - the 2008 data, to reduce the investment demand, meanwhile housing needs of interference can be as housing consumer demand. Current general with housing construction area requirement quantities as housing demand indicators. Housing sales is also, in which we demand for housing sales using statistical data as housing needs. This paper aims to predict in haikou 1025 period, so the government housing consumption demand in international tourism under the macroscopic construction background island in moderate scale, and the construction of affordable housing for the related departments to regulate haikou real estate market, provide the basis for scientific decision basis. This paper adopts the qualitative analysis and quantitative analysis.in unifies the research method, based on SPSS software, using multivariate linear regression analysis method. Keywords: Haikou; Housing consumption demand; Housing consumption demand analysis; Housing consumption demand forecasting 目录1.绪论11.1选题背景和研究意义11.1.1 选题背景11.1.2研究意义21.2本文的创新之处22.国内外相关研究综述32.1住房消费需求的相关概念32.2住房需求理论的研究概况32.2.1 住房需求分析理论的研究进展32.2.1.1 国外住房需求分析理论的研究情况32.2.1.2 国内住房需求分析理论的研究情况32.2.2 住房需求预测理论的研究进展42.2.2.1 国外住房需求预测理论的研究情况42.2.2.2 国内住房需求预测理论的研究情况43.海口市人口与住房状况概述53.1 海口市概况53.2 人口规模与住房需求64.海口市住房消费需求分析74.1住宅价格和居民收入84.2城市人口数量84.3住房政策84.4住房观念85.海口市2009-2015年住房消费需求量预测95.1 预测模型与变量的选择95.2多元线性回归模型105.3建立多元线性回归模型105.4预测结果126.促进海口市住房消费的建议137.结论14致谢15参考文献16基于SPSS的海口十二五期间住房消费需求分析与预测1.绪论1.1选题背景和研究意义1.1.1 选题背景自08年以来，海南房地产市场不断升温，至09年底，随着中央关于建设国际旅游岛的政策文件出台，海南各市县楼价全线上涨，海南房地产市场呈现出火爆的局面。海口，作为海南省省会，在这轮上涨过程中一直引领先锋，新房均价从2007年的3403元/到2010年的7870元/,涨幅超过一倍。在我看来，推动房价上涨的原因有二，一方面是近年来海南得到国家的重视，海口市借机大力进行城市改造建设，城市人文景观，自然景观，建筑景观，经济环境都得到了极大的改善，房产价值自然得到提升，另一方面是建设国际旅游岛的利好消息吸引来了大批房产投资客，房产价格被炒房客一层层炒上去了。2010年海口房地产市场状况如下表：图1-1 图片来源：新华网海南频道。随着近几年经济的持续稳定增长，居民收入的不断提高，大规模的城市建设，产生了大量的住房需求，但是潜在的住房供需矛盾也正在凸现，主要表现为供给的剩余和巨大需求并存的现象。因此本文从研究海口市住房消费需求现状出发，尝试从住宅消费需求的角度来研究海口住房市场的运行规律，完善和改进城市住房需求分析的理论，更加科学有效的分析城市住房消费需求动向和趋势，为市场参与者与管理者提供定量化的决策依据。1.1.2研究意义住房是民生之本，自住房商品化以来，住房问题就成为了民生热点。由于住房具有特定的空间位置，不能像其它资源或物品一样进行移动，决定了住房供求关系具有显著的地域特征。因此研究住房消费应与特定的区域相结合，才具有实际意义。海口市是我国住宅业发展比较特殊一个城市，具有很大的研究意义。具体体现在以下几个方面:首先，有利于完善我国住房市场经济体系。海口市的定位是生态旅游宜居城市，住宅产业的发展比较特殊，主要表现在高端旅游地产发展旺盛、普通商品房有价无市、保障性房缺口巨大，另外，海口的二手房市场和房产租赁市场异常活跃，在这种环境下研究海口的住房消费性需求，可以弥补国内这方面研究的不足。其次，有利于弄清海口住房的有效需求和有效供给，为规范海口房地产市场发展提供科学依据，同时为建设适度规模的保障性住房提供数据支持。1.2本文的创新之处 住房需求的研究方法可分为定性研究和定量研究二种。欧美国家的房地产业较早的走上商品化的道路因而方法和理论比较成熟，他们把效用论均衡论应用于房地产业的理论和实践，并且早就开始了对经济计量学的研究，经常会建立一些数学模型来推测，在我国，房地产业发展仅数余年，数据不全面、不准确，给定量研究带来很大的困难，因此对住房需求的研究大多为定性研究，分析影响住房需求的主要因素。本文结合了这两种方法，通过搜集准确而全面的信息，在定性研究的基础上运用spss软件选择科学的预测模型对海口市在十二五规划期间的住房消费需求量进行较为准确的预测。2.国内外相关研究综述2.1住房消费需求的相关概念在西方经济学理论体系中，我们所指的需求是指在价格机制作用下的需求，即消费者在某一时期内一定的价格水平下，对某种商品愿意购买并且能够购买的数量，叫做对这种商品的需求。根据西方经济学对需求的阐述，住房需求是指在一定时期内一定的价格水平下，人们愿意购买并且有能力购买或承租的住房的数量。住房需求根据需求目的可以分为两部分：住房消费需求和住房投资需求。我们通常提到的住房需求主要是指住房消费需求，即以居住为主要目的的需求。住房的投资需求是指，购买住房不是以自己居住为主要目的，而是把住房作为一项资产，以保值和增值尤其是以增值为目的。本文研究的住房需求即是住房消费需求。2.2住房需求理论的研究概况2.2.1 住房需求分析理论的研究进展2.2.1.1 国外住房需求分析理论的研究情况在西方，欧美国家一些学者把效用论均衡论应用于房地产业的理论和实践，如(美)盖伦格里尔等著房地产投资决策分析，(美)伊利尔沙里宁著城市它的发展衰败于未来，迪帕斯奎尔等著城市经济学与房地产等，其中，迪帕斯奎尔和惠顿教授合著的城市经济学与房地产市场以城市经济学理论为基础，透彻的分析了住宅市场的运行规律，对城市地租和房地产价格等方面进行了深入的研究，书中指出住房需求与住房价格、空间、区域位置等关联密切，住房价格受土地租金的影响，为住宅市场需求分析提供分析方法，帮助相关人士理解影响住宅市场需求的经济因素并有效地进行决策。住房距离工作地点的距离、交通费用和住宅的密度大小是影响不同地区位置住房价格的主要因素。2.2.1.2 国内住房需求分析理论的研究情况在我国，从1949年到80年代改革开放初期，住房由国家、单位实行分配制，对住房问题的理论研究较少，而对住房市场、住房需求的研究更是空白。自改革开放以来，我国的住房研究才开始进行，出现了一些较为系统的学术著作。1986年武汉市房地产经济研究会城市房地产经济学编写组编写的城市房地产经济学，把住房经济作为讨论房地产经济最主要的方面，提出了对于住房消费，不宜只从消极方面认为单纯的消耗，应从积极方面考虑在良性循环条件下，住房消费如何反作用于住房生产、促进住房经济的更好发展。1998年张鸿铭著的住宅经济学，从建立社会主义市场经济体制的目标出发，对住宅的供求关系，对住宅生产、分配、流通、消费个环节以及与住宅发展密切相关的金融问题，从理论与实践的结合上，作了系统的论述。陆杰峰，阮连法用消费者行为学理论对住房消费行为进行研究，主要是侧重于对消费者微观个体进行需求动机、需求类型、需求评价三个方面。王耀武、罗兆烈、孙平主编的房地产市场。2000年卢卫著的解读人居、2001年叶裕民主编的中国城市化之路等均在其中一个章节中住宅房地产市场的需求进行国一些分析，总体上说，我国住宅市场和住房需求的研究和不够成熟、不够深入，在许多问题和领域还有很大的发展空间。客观上，这是因为我国房地产业本身起步不久，本身不够成熟和完善。2.2.2 住房需求预测理论的研究进展2.2.2.1 国外住房需求预测理论的研究情况在西方，学者早就开始了对经济计量学的研究，对经济走势的研究，经常会建立一些数学模型来推测，1981年克莱因(美)撰写的作为决策指导的计量经济学模型阐述了计量经济模型在进行经济预测和帮助决策等方面所发挥的积极的作用，在这些理论的影响下，欧美的住房市场需求研究更多地使用经济计量模型，试图用数据和模型来分析房地产市场发展的发展趋势。2.2.2.2 国内住房需求预测理论的研究情况我国住房需求预测的研究始于上个世纪七十年代末期，快速发展于90年代初期，随着改革开放政策的实施和住房市场化的推进，有关这方面的研究发展十分迅速。1990年，建设部政策研究中心采用定量与定性分析相结合的方法，运用灰色预测理论建立数学模型进行了城镇住房“八五和十年”发展预测的研究。1995年至今，学者们采用了多种多样方法来预测住房需求，主要有房价收入比法、恩格尔系数法、神经网络方法和回归分析预测方法等，涉及的模型主要有变量滞后模型、动态灰色预测模型、误差修正模型、扩展线性支出系统模型等。3.海口市人口与住房状况概述3.1 海口市概况海口市地处热带滨海，热带资源呈现多样性，富于海滨自然特色风光景观。海口从发端至今已有近千年的历史，自北宋开埠以来，海口市随着海南的发展而形成相应的规模。海口于1926年建市，1950年解放。1988年，海南建省办经济特区，海口市成为海南省省会，全省政治、经济、科技、文化中心，交通邮电枢纽。图3-1 海口市地理位置图片来源：百度地图。海口市一直以来颇负盛名，被誉为十佳城市、国家环境保护模范城市、全国卫生城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家历史文化名城 、全国创建文明城市工作先进市，全国城市环境综合整治优秀城市，荣获“中国人居环境奖”。全市常住人口中，汉族占97.66%，其他民族占2.34%。全市城市陆地规划总面积1304.8平方公里，现有陆地面积236.44平方公里。海域面积530平方公里，海岸线131公里，设琼山、秀英、龙华、美兰四个区。据海口市统计年鉴显示，2008年，海口市地区生产总值为443.18亿元，人均生产总值超过两万元，达到24420元。 数据来源：2000年海口统计年鉴2009年海口统计年鉴，中国统计出版社。3.2 人口规模与住房需求据统计数据显示，随着人口的不断增长，人民生活水平的日渐提高，人均居住面积的逐年加大，经济的快速发展，海口住房需求量总体呈增长态势。具体数据如下表：表3-1 1998-2008年海口市人口、经济、居住状况地区生产总值（亿元）常住人口（万人）城镇居民可支配收入（元）城市居民人均居住面积（平方米）住宅销售均价（元）住宅销售面积（平方米）1998110.28128.6674914.7215262001481999118.46130.19705915.5816883322512000179.48150.83710316.4219823814232001194.44156.62775517.3819425365262002210.86162.64800419.720495543552003236.12166.92835019.7419899212362004271.53171.03898120.13210413990292005301.35173.73974021.44248912565782006347.85176.681071221.78267313347602007393.69179.451228921.85340316239402008443.18183.51415021.9644961627359数据来源：2000年海口统计年鉴2009年海口统计年鉴，中国统计出版社。从表中数据可知，海口市地区生产总值从1998年的110.28亿元增长到了2008年的443.18亿元，年均增长率达到15.48%；常住人口从1998年的128.6万人增长到2008年的183.5万人，年均增长率3.7%；城镇居民可支配收入从1998年的6749元增长到2008年的14150元，年均增长率7.78%；城市居民人均居住面积从1998年的14.72平方米增长到2008年的21.96平方米，年均增长率4.15%；住宅销售价格虽在2001年和2003年有小幅回落，但总体呈明显上涨形势，年均增长率11.95%；住宅销售面积增长迅猛，虽在2005年有幅度为10.2%的回落，但总体增长态势强劲，年均增长率26%。从以上数字可看出，海口市地区生产总值、常住人口数量、城镇居民可支配性收入、城市居民人均居住面积、住房销售价格在这些年间都有较大的涨幅，而住房销售面积也是增长迅猛。从前文可知，住房销售量即住房需求量，因此，不难得出地区生产总值、常住人口数量、城镇居民可支配性收入、城市居民人均居住面积、住房销售价格这几个因素与住房消费需求存在相关性的结论。4.海口市住房消费需求分析影响住房消费需求的因素众多，通过上文比较分析，影响海口市住房消费需求的主要影响因素有地区生产总值、常住人口数量、城镇居民可支配性收入、城市居民人均居住面积、住房销售价格，除此之外还有住房政策，住房观念等。下面就几个影响因素进行具体说明。4.1住宅价格和居民收入讨论住宅价格和居民收入对住宅需求的影响程度时，一般考虑的是住宅价格和居民收入的比例关系对住宅需求的影响。根据国外经验，在市场机制健全的前提下，住宅价格与当地家庭年平均收入的比例应在4到6左右。微观经济学认为，对于经济学意义上的正常商品来说，收入-消费曲线是向上倾斜的，即随着收入水平的提高，对它的需求也会随之增加;但是对于经济学意义上的劣等商品来说，随着收入水平的提高，对它的需求反而是下降的。显然，住房是一种“正常商品”，随着收入水平的提高，住房消费需求会随之上升。4.2城市人口数量人口因素是影响住宅房地产市场发展的重要方面，在一定的社会生产条件下，一定数量的人口要求相应数量的住宅，以满足他们的住房需求，二者应该保持一定的比例，相对于其他城市，海口的住房需求量有相当一部分是来源于岛外，因此其住房需求量与人口的比例应稍大。人口的总量与住宅的需求量成正比关系。4.3住房政策政府的住房政策是住宅问题中的重要因素。一般而言，世界各国政府都是重视住房政策的。当住房政策宽松时，或说有利于居民得到住宅时，住宅需求会增长;当住房政策紧缩时，住宅需求会下降。但是，在不同的住宅运行体制下，住房政策对于住宅需求的影响是不同的。当前，海口住宅政策的主要目标是满足住宅市场的有效需求，主要的政策手段是收紧高档商品房的供给，打击投机炒房行为，加大力度建设保障性住房。4.4住房观念随着住房制度的不断改革，人们改善住房条件的愿望不断增强，刺激着人们的住房热情，人们的居住观念正逐渐从温饱型转向舒适型，住房消费正成为消费的热点。因此，住房观念也成为影响需求的因素之一。5.海口市2009-2015年住房消费需求量预测5.1 预测模型与变量的选择经过研究分析，影响住房消费需求量的因素有地区生产总值、常住人口数量、城镇居民可支配性收入、城市居民人均居住面积、住房销售价格、住房政策、住房观念。由于住房政策、住房观念无法用科学的数据量化表达出来，因此在做预测时不予考虑。经过预分析，地区生产总值、城市人均居住面积、住房销售价格与住房销售的相关性相对不太显著，并且在模型中无统计学意义，应舍去。从上一节分析中我们得出，在影响住房需求的因素中，城市常住人口与城市居民可支配性收入占了绝对重要的地位，有比较可靠的历史数据，因此，在本预测模型中选用的数据仅考虑了城市常住人口与城市居民可支配性收入。我们对常住人口、城市居民可支配性收入、住房销售面积这三者进行简单线性相关分析，结果如下表：表5-1 相关性常住人口城镇居民可支配收入住宅销售面积常住人口Pearson 相关性1.820*.910*显著性（双侧）.002.000N111111城镇居民可支配收入Pearson 相关性.820*1.898*显著性（双侧）.002.000N111111住宅销售面积Pearson 相关性.910*.898*1显著性（双侧）.000.000N111111*. 在 .01 水平（双侧）上显著相关。 从相关分析的结果中可以看出:本文所选择的两个预测量常住人口、城市居民可支配性收入同因变量销售面积有较大的相关性，常住人口和销售面积的相关系数为0.910，城市居民可支配性收入和销售面积的相关系数为0.898，均大于0.85，既无相关性的概率为分别0.000和0.000，均小于0.01。说明预测变量与因变量线性相关性的检验显著。因此，我们选用多元线性回归模型来分析常住人口、城市居民可支配性收入同销售面积的关系。5.2多元线性回归模型回归分析法是指利用数理统计原理，对大量的统计数据进行数学处理，并确定因变量与某些自变量之间的相关关系，建立一个相关性较好的回归方程，并加以外推，用于预测今后因变量的分析方法。线性回归是利用数理统计中的回归分析，来确定两种或两种以上变量间相互依赖的定量关系的一种统计分析方法之一，如果在回归分析中，只包括一个自变量和一个因变量，且二者的关系可用一条直线近似表示，这种回归分析称为一元线性回归分析。如果回归分析中包括两个或两个以上的自变量，且因变量和自变量之间是线性关系，则称为多元线性回归分析。多元线性回归模型将预测因子与因变量的关系表示为公式:Y=+1X1+2X2nXn式中:为截距;X1,X2Xn是为预测因子，是自变量，Y是因变量，1,2n是影响变量的回归系数。5.3建立多元线性回归模型在这里将历年住宅销售量定义为住房消费需求量。经年鉴统计获得1998年2008年的因变量(销售量)，与预测因子(常住人口、城镇居民可支配性收入)的数据如表5-2所示:表5-2 相关数据资料常住人口（万人）城镇居民可支配性收入（元）住宅销售量（平方米）1998128.667492001481999130.1970593322512000150.8371033814232001156.6277555365262002162.6480045543552003166.9283509212362004171.03898113990292005173.73974012565782006176.681071213347602007179.451228916239402008183.5141501627359数据来源：2000年海口统计年鉴2009年海口统计年鉴，中国统计出版社。采用SPSS处理数据以后的得到以下结果:（1）模型摘要(R平方检验):表5-3 模型汇总模型RR 方调整 R 方标准 估计的误差更改统计量R 方更改F 更改df1df2Sig. F 更改1.948a.898.873193423.704.89835.35728.000从模型拟合的结果来看，复相关系数（R）为0.948，判定系数（R方）为0.898，调整判定系数分别为0.873，结果说明模型拟合度较高，模型可以解释89.8%的数据。（2）方差分析(F检验):表5-4 方差分析模型平方和df均方FSig.1回归2.646E1221.323E1235.357.000a残差2.993E1183.741E10总计2.945E1210从方差分析的结果来看，自变量的F统计量的观测值35.357，概率值为0.000，在显著性水平为0.05的情形下，认为所拟合的回归方程具有统计学意义。（3）回归系数检验： 根据表5-5中回归分析的结果可以看出，经T检验，两个因变量的概率值分别为0.028和0.046，均小于给定的显著性水平0.05，说明常住人口、城镇居民可支配性收入和住房销售量有线性相关关系。常住人口、城镇居民可支配性收入的回归系数均大于0，说明随着常住人口的增多，城镇居民可支配性收入水平的升高，住房销售量越大。表5-5 系数模型非标准化系数标准系数tSig.共线性统计量B标准 误差试用版容差VIF1(常量)-2533518.181632696.017-4.004.004常住人口15321.6545707.180.5292.685.028.3283.053城镇居民可支配收入106.65745.207.4652.359.046.3283.053根据结果系数表，其回归方程为Y=15321.654（X1）+106.657(X2)-2533518.18 X1为常住人口，X2为城镇居民可支配性收入。5.4预测结果从上一节的分析中我们得到，海口市住房消费的需求量可以表示为一个二元线性回归模型：Y=15321.654（X1）+106.657(X2)-2533518.18 基于国务院原则同意修订后的海口市城市总体规划2005-2020，按照规划，到2020年，海口市常住人口规模将达到240万人左右，根据1998年-2008年的平均增长率，对海口市常住人口和城镇居民可支配性收入作时间序列趋势分析后，得到如下数据：表5-6 常住人口与城镇居民可支配性收入 项目年份常住人口（万人）城镇居民可支配收入（元）2009190.2815250.622010197.3216436.852011204.6117715.352012212.1819093.292013220.0220578.422014228.1522179.062015236.5923904.2根据以上数据，对未来几年海口市住房消费需求量预测如表5-7所示：表5-7 2009-2015年海口市住房消费需求量预测结果 单位：平方米年份2009201020112012201320142015住房消费需求20085272242825249094827538103032387332772836409556.促进海口市住房消费的建议住房本是民生之需，但如今却成为当今最大的社会分化器。借助于住房的价格机制，社会财富以惊人的速度向一些既得利益集团集中。正因为如此，住房领域成为当今社会矛盾最尖锐、最突出、最集中的领域之一。而真正需求住房的人大多还是中低收入群体。由于中低收入群体在城市人口中占据多数，必然造成大多数无房的市民无力进入住房市场。因此，要保障“居者有其屋”的民生目标，必须切实了解住房需求情况，并采取相应的政策措施，保证住房市场成为民生市场，从而保证城市长远、可持续的竞争力。本文从消费者的角度，结合海口市未来住房消费需求的变动趋势，对政府部门和开发商提出以下建议:海口的房地产发展应分走两条路，一方面发展高端旅游地产，大力拉到本地经济增长，一方面加大力度建设保障性住房，满足本地居民的住房需求。海口的定位是国际旅游城市，这决定了海口发展旅游地产的必要性，而本地居民的收入水平相对较低，无法承受旅游业发展带来的高昂房价，因此，政府应确保适量建设指标来建设保障性住房。严厉打击炒房投机行为，加强市场监管。近两年，由于建设国际旅游岛的利好消息传播，大量投资炒房客涌入海南，房价在一年之间翻了一番，这是很不健康的发展状况，导致楼市泡沫出现，不利于经济的正常稳定发展，政府应严格执行国务院关于遏制房价过快上涨的通知，坚持实行限价限购政策，让楼市回归理性。 加大中小户型住房的开发比例。家庭规模的小型化和家庭类型的简单化已成为未来的发展趋势，对中小户型住房的需求量也将相应的增加。因此，为了保证供需平衡，避免造成不必要的浪费，房地产开发商在开发住房时，应考虑开发不同面积和不同户型的住房比例。不要盲目地加大住房的开发总量。从未来海口市的每年住房需求来看，每年都有一定幅度的增加，但是海口市房屋空置现象严重，二手房市场买卖和租赁市场活跃，应充分考虑到住房消费需求量，在了解市场供应的基础上，适度地进行新房的开发建设。7.结论本文主要通过人口规模、城市居民可支配性收入预测了2009一2015年海口市每年住房消费需求的数量，通过住房需求预测结果，可以看出城市人口与收入水平对住房需求的影响是很大的。由于获取资料的局限性以及当前我国房地产的现实条件,因此研究中存在一些不足之处,这些不足可能影响到预测结果的可靠性。主要不足为:预测周期较长，可能会影响结