地产项目建设管理办法.doc

1 / 101 项目建设管理制度项目建设管理制度 2 / 101 目目 录录 1简介 .3 2设计管理 .4 3前期与政府审批 .15 4项目沟通与联络 .34 5现场综合管理 .37 6进度管理 .51 7质量管理 .59 8成本管理 .64 9风险管理 .73 10环境、健康、安全文明施工管理（EHS） .75 11验收与移交 .79 附件 .82 3 / 101 1 1简介简介 1.11.1项目概况项目概况 1.1.1项目建筑面积简要说明项目建筑面积简要说明 1.21.2主要利益相关方（主要利益相关方（StakeStake HoldersHolders） 1.31.3其他主要合作团队其他主要合作团队 1.41.4项目目标项目目标 在预定的时间内完成项目建设，及时实现投资目标，达到预期项目 总目标和要求。在限定费用条件下，尽可能降低项目费用消耗，减 少资金占用，达到项目预定质量、使用功能及效果。 质量目标：。 确保工程的安全，做到整个项目无重大安全事故。 项目能合理有效地利用各种资源，使之为使用者所认可，同时照顾 到社会各方面及各参加者的利益，从而实现项目可持续性发展的建 筑目标。 明确项目质量控制依据、范围，制定质量控制检查制度以及整改后 续方法，并严格执行质量相关法规及制度。 4 / 101 2 2设计管理设计管理 2.12.1设计管理计划设计管理计划 2.1.1设计总控计划设计总控计划 总控计划是整个项目从立项到验收全过程的时间计划表。此表可用 project 软件制作。设计计划包含于总控计划之内。设计总控计划按照 主体建筑设计和专项设计内容做不同的子项。每个设计顾问的子项又包 括：方案设计、初步设计、招标图设计和施工图设计。 2.1.2设计管理半月历设计管理半月历 通过设计管理半月历进行具体设计管理。以每两周（或半个月）的时间 作为间隔将各顾问主要工作及节点表示出来，简明扼要直观。此计划是 依附于总控计划的深级计划。 2.1.3设计顾问工作详细计划设计顾问工作详细计划 由顾问公司在总控计划基础上编制，该计划作为合约附件并随设计发展 调整。 2.1.4周计划周计划 设计部相关专业经理根据设计顾问详细计划、总控计划以及设计发展情 况将工作任务分解到每个自然周中。周计划需于每周末填写，一是对本 周工作的总结，二是对下周工作的具体安排。 2.22.2设计管理流程设计管理流程 2.2.1适用范围适用范围 适用于项目的设计全过程管理。 5 / 101 2.2.2主要设计活动定义主要设计活动定义 项目定位： 项目定位有两个基本的层面，即市场定位和目标客户群定位。通过 明确项目在市场中的取位来刻画客户群，从而明确项目所针对的客 户群体。 产品策划： 根据项目定位，以细分市场为基础，结合目标客群的需要，形成一 个产品开发的整体思路，开拓新业务机会。 现场踏勘： 是指设计人员组织的对项目实施现场的经济、地理、地质、气候等 客观条件和环境进行的现场调查。 设计合约框架： 根据项目的定位和设计需求，确定不同设计顾问公司在设计进程中 的工作范围空间、时间以及责任类型的划分，例如：前后台区域、 方案和施工图、主责和配合等等。 设计合约框架： 制定所需顾问框架及相互关系。 设计任务书： 在各设计阶段由建设方发出的指导设计工作之文件，是设计工作的 指令性文件，也是编制设计文件的主要依据。 项目设计工作计划： 对一定时期的设计工作预先作出安排和打算所编制的文件。 设计顾问资审： 6 / 101 即设计顾问资格审查，在招标前对设计顾问的设计资质、项目经验、 顾问团队等基本情况进行的审查。 设计顾问入围名单： 指通过资审环节进入正式招标环节的顾问名单。 限额设计： 是按照投资或造价的限额进行满足技术要求的设计。它包括两方面 内容，一方面是项目的下一阶段按照上一阶段的投资或造价限额达 到设计技术要求，另一方面是项目局部按设定投资或造价限额达到 设计技术要求。 概念规划设计草案： 在项目可研阶段基于项目属性分析、规划要求、目标客户定位等信 息进行的项目整体风格、产品类型组合、规划总平面等的初步设计 方案（可逐步深化为可实施的设计方案）。 产品概念设计： 拿地后提出产品的设计原则和构思，包括总平面设计、交通路线组 织、绿化景观组织和景观概念设计。 土建方案设计： 在概念设计的基础上，对场地布局、建筑空间、平面、立面、功能 流线、风格形象、主要结构和机电系统等提出符合任务书要求的设 计方案。 土建初步设计： 在方案设计的基础上，建筑、结构、机电等各专业进行深化和系统 设计，解决重大技术问题，为项目的可实施性奠定基础。 土建施工图设计： 7 / 101 在初步设计的基础上，由具备资质的设计单位完成各土建工程专业 的施工文件，包括图纸和技术说明等，供相关政府部门和机构审查， 以及施工单位招标。 专项设计： 建设项目中包含的除土建工程之外的所有专业性较强的、由专业顾 问公司完成的分项设计，在项目设计的整体过程中对土建主体设计 进行补充、完善和支持的单项设计。 景观设计： 对建筑外部环境进行绿化、铺装、小品、户外部品摆设等的设计。 室内装修设计： 对建筑内部环境的装修和装饰的设计。 二次深化设计： 并无规范的定义，一般是指业主（或开发商）在建筑设计完成后， 为达到最终实施的目的对建筑设计方案中出于各种原因需要进行深 化设计的项目，常见的包括门窗、钢结构、玻璃幕墙、石材幕墙、 弱电等。 施工图外审： 区别于施工图内审，是指聘请外部机构对施工图设计成果进行审核 的过程。 设计评审： 指对设计过程中某项规定活动的结果进行检查的活动。 设计变更： 8 / 101 对原设计的错漏及欠合理、欠经济的地方进行修改。设计变更是对 设计内容进行完善、修改及优化的过程，一般需要设计单位的签字 和盖章。 项目设计工作计划： 设计总进度计划应在项目总控计划的基础上，根据设计外部条件的 实际状况、设计合约框架和设计行业的普遍规律，综合不同设计间 的关联和制约关系，适度超前安排。 项目设计启动会要求： 设计启动会包括主体和专项设计。启动会应对设计工作的目标、内 容、计划、工作方式和反馈机制进行充分沟通并取得一致意见。 初步设计专项论证会： 对于影响形象、成本、进度的重大和复杂的设计和技术问题，召开 相关各方及外部专家参与的专题讨论和分析，从而形成综合意见以 供决策之用。 设计边界研究和资源整合： 在国家的政策法规的范围内，充分研究和利用可以使建设项目的价 值最大化的边界条件，合理利用各种资源为项目和未来的使用者创 造价值和体验。 2.2.2.12.2.2.1其它其它 对设计供方考察主要考虑事项 9 / 101 1)资质审查：审查其设计资质、级别，能承担的建设项目的类型及允 许承接的业务范围、银行资信状况等； 2)能力考察评价：主要考察拟派设计团队成员的专业任职资格、资历、 代表作品及对标准、规范和设计工作程序、工程设计技术经济指标、 设计质量控制方法的熟悉程度。此项重点是考察项目负责人； 3)业绩考察评价：考察设计院(或公司)及拟派项目负责人近三年已完 工设计项目，评价其设计风格和设计技术经济指标，并采用用户访 查的方式评价其设计质量和过程服务质量； 4)为该项目提供的设计理念； 5)以往合作表现及评价； 6)设计费用要求。 设计过程管理 1)各专业各阶段设计过程中需要定期组织与业主和顾问公司之间的交 流会，对设计进度和设计技术问题进行交流和沟通。 2)根据设计节点，定期针对设计问题和政府相关要求与前期报建部门 交流，以保证设计成果满足外部需求。 3)成本合约部门依据设计成果的不断深化进行跟踪测算，设计部门将 成本优化的意见进行设计管理，使设计成果在上会评审前基本符合 限额设计的要求。 设计评审过程： 1)成果检验 设计部在收到设计单位提交的设计成果后，负责组织进行设计成果 的检验审查，依据为设计任务书中对设计成果的要求及附录的 各专业图纸审查要点。如不符合要求，应督促设计单位补充设计成 果，以达到要求。 10 / 101 2)指标复核 设计部在收到设计单位提交的设计成果后，进行成果检验，遂负责 组织进行设计指标的复核，依据为设计任务书中对设计指标的 要求。如不符合要求，应督促设计单位调整设计内容和指标，以达 到设计任务书的要求。 3)设计预审 a) 设计成果定稿介绍和移交 设计部将设计成果定稿发放至参加设计评审的责任专业部门，并 对设计成果定稿进行必要的介绍。 b) 设计预审 由各责任部门安排人员在计划约定时间内，按照本部门在设计 任务书或其它设计依据（即土地合同、政府批文、定位及产品 策划报告、成本指导意见、项目属性）中的要求对设计成果定稿 进行预审，提出修改意见或建议，以备设计评审会时讨论。 对在设计预审过程中的图纸理解方面的问题，设计部应安排相关 设计师或设计单位人员给予及时解答或沟通。 4)设计评审 a) 设计评审会 在设计预审完成后，设计部门总经理召集并组织设计评审会，针 对设计评审表及其附件资料，讨论预审意见或建议，从而形 成统一结论。 b) 评审结论 评审会的结论以会议纪要和设计评审表的形式记录，并 由参与评审会的人员签字确认。 c) 结论审批 11 / 101 评审结束后，应按权限规定内容完成设计评审表审核或审批。 5)设计评审结论的验证 建筑部项目设计负责人按照下述两种情况之一负责完成设计评审 结论的验证。 a) 存在后续设计阶段的，经办人将会议纪要或设计评审表 的内容体现在后续设计阶段的设计任务书中，并在后续阶段 的设计评审时验证。 b) 无后续设计阶段的要求设计单位对设计评审表中问题提出解 决办法和完成时间，并与设计单位协商确定问题的解决办法和完 成时间。 设计单位完成修改后，项目设计负责人需负责对照设计评审表 进行设计验证，验证记录应填写在设计评审表中。 设计巡查 定期组织专业设计顾问到现场进行专业设计巡查，保证设计成果的 落地。如发现问题，应及时提出和整改。 设计变更的来源 1)公司决策层，基于经营意图和要求发生变化而发出指令； 2)设计系统； 3)工程系统； 4)营销系统； 5)成本管理系统。 设计变更的审核及论证的其他要求 12 / 101 凡发起设计变更的部门，应具有关注成本、项目进度、客户承诺等 影响因素的意识，并在填写设计变更申请审批表时对上述因素 进行预估（施工单位提出的设计变更须同时附有成本造价报价，报 送项目部审核）；原则上应对可能发生的合同价款增减（即变更、 洽商费用）进行预估，预估的结果及依据应作为申请的附件资料。 对设计变更进行论证前，设计部主办人应与项目部专业工程师确认 变更涉及部位的施工状态。 由于设计变更导致的材料变更应由设计部重新组织定板封样，并及 时知会招标采购部和项目部。 对于设计变更内容，应做到文字内容明确具体、用词准确肯定，不 能存在未尽事宜和难以理解之语句，尽量采用图示表示位置尺寸， 图示内容应标明轴线、尺寸、原图做法或材质，现变更后的做法或 材质，达到工程计量要求。 项目管理部上报设计变更时应同时上报建议处理方案。 2.32.3设计任务书设计任务书 2.3.1设计任务书简介设计任务书简介 -项目设计任务书是针对各设计顾问概念设计阶段的设计 任务书，本任务书介绍项目的具体情况、市场定位、各专业设计补 充要求、会议、往来文件、设计成果要求、及设计进度要求等。 2.3.2施工图设计任务书施工图设计任务书 施工图设计任务书是对设计院的设计要求。任务书是方案设计任务 书及初步设计任务的补充文件。其包括编制说明、新增设计条件、 施工图阶段设计顾问服务范围、施工图阶段设计管理、项目各部位 13 / 101 交楼标准及功能分布图、各专业技术要求、施工图设计成果要求、 以及施工图设计深度要求等。 2.42.4设计管理常用表格设计管理常用表格 2.4.1设计意见跟踪表设计意见跟踪表 设计意见跟踪表是建筑设计部日常将具体问题逐一列出并跟踪落实 情况所用之表格。 14 / 101 2.4.2会议纪要会议纪要 会议纪要之标准格式。 2.4.3审图记录表审图记录表 对顾问提交的设计成果进行审查，通过审图记录表形式把对成 果的意见反馈到设计顾问，并要求设计顾问根据上述意见进行说明 或修改。 最终可通过逐条消项来判断是否达到审图意见的要求。审图记录 表之标准版本见如下表格。 15 / 101 3 3前期与政府审批前期与政府审批 3.13.1项目前期政府审批事项综述项目前期政府审批事项综述 原则：依据项目整体运营计划和总控时间节点要求，前期部负责项目报 批报建及与项目审批手续相关的政府协调事项。 3.1.1人员框架人员框架 3.1.2职责描述职责描述 3.1.2.13.1.2.1前期部负责人岗位核心职责前期部负责人岗位核心职责 负责制定部门计划，对本部门的任务制定和专业任务分配、人员管 理、资源配置、部门内制度建设、知识管理等进行全面管理； 审批各个项目在前期开发工作上的工作步骤以及各个环节的关注点； 针对各专项工作，组织开展对外公关活动，并协调公司与相关政府 部门公共关系的拓展和维护； 组织部门内进行房地产政策法规搜集、审核市场研究结果及发布信 息； 组织针对各个政府主管部门的前期相关工作，取得各类政府审批手 续和市政报批手续。 3.1.2.23.1.2.2 前期岗岗位职责前期岗岗位职责 负责开发项目报批报建取得政府相关审批手续； 负责协调和维护有关政府部门日常关系； 负责按照部门年度总控计划、月度计划和周计划开展工作； 负责收集相关房地产开发政策、法规及信息； 配合协调本部门与平行部门间相关日常事务； 16 / 101 配合管理前期合作咨询公司日常事务； 负责向前期部负责人汇报工作。 3.1.2.33.1.2.3市政岗岗位职责市政岗岗位职责 负责收集相关市政管理政策、法规及信息； 负责办理市政报批报建及验收工作； 负责协调、维护市政管理部门日常关系； 配合部门年度总控计划、月度计划以及周计划的实施； 配合协调本部门与平行部门间相关日常事务； 负责向前期部负责人汇报工作。 3.1.2.43.1.2.4前期开发助理岗岗位职责前期开发助理岗岗位职责 负责部门档案管理； 负责部门章务办理； 参与部门年度总控计划、月度计划以及周计划的编制； 根据部门实际情况完成前期部负责人交付的事项。 3.1.3前期报批报建公司内部会审流程前期报批报建公司内部会审流程 详见如下流程图： 17 / 101 报报审审图图纸纸及及技技术术指指标标审审核核流流程程 流程图负责部门 沟通图及技术指标 相关政府部门经办人 正式报审图及技术指标 （加盖报审章） 取得审批 审图并核算指标 公司OA审批 微调、审定 沟通修改 设计部 前期部 设计部 前期部 18 / 101 3.1.4重要审批节点及审批流程重要审批节点及审批流程( (一级报批报建节点一级报批报建节点) ) 详见如下流程图： 国有土地使用权出让合同 规划意见书 建设用地规划许可证项目核准立项 国有土地使用权证 规划设计方案复函 国有土地使用权出让合同 补充协议 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售（销售）许可证 房屋初始登记（大产权证） 19 / 101 3.1.4.13.1.4.1国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同签订办理流程签订办理流程 详见如下流程图： 规 划 意 见 书 出让国 有建设 用地使 用权申 请书 宗地位置及面积、界址 权属现状及地上物现状 开发建设情况 地价评估及审定地价水平情况 建设项目用地预审意见拨地钉桩成果 建设项目面积及用途说明 国有建设用地使用权 出让申请表 营业执照、组织机 构代码等材料 40个工作日 5个工作日 5个工作日 30个工作日 30个工作日 5个工作日 5个工作日 北京市固定资产投资审批大厅 北京市国土资源局网站/电子报盘 北京市国土资源局 国有土地使用权出让合同 2个工作日 2个工作日 1个工作日 30个工作日(不包括上地价评审会时间) 注：地价评审会时间依据市国土局要求确定 结束 人力行政中心 设计院 测绘院 评估公司 评估公司 流程名称：国有土地使用权出让合同签订流程 主控部门：前期部 开始 3.1.4.23.1.4.2规划意见书规划意见书办理流程办理流程 详见如下流程图： 20 / 101 10个工作日 5个工作日 2个工作日 1个工作日 30个工作日（不包括上专家会时间） 根据公司总控计划及设计计划制定 10个工作日 规划意见书 建设项目规划许可及其他事项申报表 规委相关人员预审 建设项目法人授权 委托书 报审图纸及指标会审 拟建项目规划设计方案示意图及 项目性质、规模及有关情况说明 地形图 建设用地批准书 15个工作日 注：专家会时间依据规委要求定 流程名称：规划意见书办理流程 主控部门：前期部 结束 北京市规划委员会 （或项目所在地规划分局） 北京市固定资产投资审批大厅 （或项目所在地规划分局报件窗口） 人力行政中心 资产管理线及 成本合约中心 建筑设计中心 （设计院） 北京市城市 测绘研究院 开始 21 / 101 3.1.4.33.1.4.3项目核准立项项目核准立项办理流程办理流程 详见如下流程图： 3.1.4.43.1.4.4建设用地规划许可证建设用地规划许可证办理流程办理流程 详见如下流程图： 规划意见书 国有土地使用权出让合同 （国有土地使用权证） （土地预审意见） 资质证明文件招标方式 环评报告 交评报告 节能专篇可研报告 第一次公示 第二次公示 问卷调查表 网上公示 环境影响评价文件的 审批意见 交通影响评价文件的意见 抗震报告（建筑物 高度100m） 超限高层建筑工程抗震设防审批 （建筑物高度100m） 节能专篇审查批准意见 （节能登记表） 项目申请 项目所在地区（县）发展和 改革委员会（初审意见和请示） 北京市固定资产投资审批大厅 项目核准立项文件 北京市发展和改革委员会 30个工作日 30个工作日 30个工作日 30个工作日 30个工作日 10个工作日 15个工作日 30个工作日 20个工作日 25个工作日 30个工作日（不含专家会时间） 30个工作日（不含专家会时间） 30个工作日（不含专家会时间） 30个工作日 20个工作日 2个工作日 1个工作日 30个工作日 结束 环评咨询 公司 交评咨询 公司 可研评估 咨询公司 抗震评估 咨询公司 人力行政中心人力行政中心 流程名称：项目核准立项办理流程 主控部门：前期部 开始 22 / 101 规划意见书及钉桩测量成果 北京市国有土地使用权 出让合同 项目核准立项 地形图 营业执照、申报委托书 建设项目规划许可及其他事项 申报表 北京市固定资产投资审批大厅 （或项目所在地规划分局或市规委经济技术开发区分局报件窗口） 建设用地规划许可证 2个工作日 1个工作日 北京市规划委员会 （或项目所在地规划分局或市规委经济技术开发区分局） 10个工作日 注：地价会时间依据市国土局要求定 30个工作日（不含上地价会时间） 183个工作日 10个工作日 5个工作日 结束 人力行政中心 北京市测绘设计 研究院 开始 流程名称：建设用地规划许可证办理流程图 主控部门：前期部 23 / 101 3.1.4.53.1.4.5国有土地使用权证国有土地使用权证 办理流程办理流程 详见如下流程： 国有土地使用权出让合同 契税完税凭证复印件 （减免税凭证原件） 地价款缴纳凭证及核实函 地籍测量成果原件 地籍调查表 宗地界址点成果表 宗地图 土地登记申请书原件 企业法人营业执照、 委托书等申请人身份证明材料 北京市固定资产投资审批大厅 （或北京市国土资源局报件窗口） 北京市国土资源局 （或项目所在地国土分局） 国有土地使用权证 15个工作日 15个工作日 30个工作日 认 界 公 示 20个工作日 30个工作日 10个工作日 2个工作日 1个工作日 25个工作日 结束 人力行政中心 测绘公司 流程名称：国有土地使用权证办理流程 主控部门：前期部 开始 24 / 101 3.1.4.63.1.4.6规划设计方案复函规划设计方案复函办理流程办理流程 详见如下流程图： 规划意见书及钉桩成果建设用地规划许可证国有土地使用权出让合同 方案设计报审图纸 报审图纸及指标会审 规委相关人员预审 建设项目规划许可及其他 事项申报表、申请书 申报委托书、营业执照等 北京市固定资产投资审批大厅 北京市规划委员会 规划设计方案复函 根据公司总控计划及设计计划制定 10个工作日 15个工作日 2个工作日 1个工作日 40个工作日（不包括上专家会时间） 5个工作日 注：专家会时间依据规委要求定 流程名称：规划设计方案复函审批办理流程 主控部门：前期部 开始 建筑设计中心 （设计院） 资产管理线 项目管理中心 成本合约中心 人力行政中心 结束 25 / 101 3.1.4.73.1.4.7建设工程规划许可证建设工程规划许可证 办理流程办理流程 详见如下流程图： 规划意见书及钉桩测量成果 国有土地使用权出让合同及补充协议 项目核准立项 勘察设计招投标备案表 建设用地规划许可证 国有土地使用权证 规划设计方案复函 园林绿化审批意见 国有土地使用权出让合同 补充协议 报规图纸 报规图纸及指标会审 规委相关人员预审 建设项目规划许可及其他 事项申报表 申报委托书、 营业执照 固定资产投资审批大厅 （或项目所在地规划分局报件窗口） 北京市规划委员会 （或项目所在地区县规划分局或经济开发区分局） 建设工程规划许可证 10个工作日 15个工作日 5个工作日 2个工作日 1个工作日 30个工作日（不包括上专家会时间） 注：专家会时间依据规委要求定 30个工作日(不含上地价会时间) 183个工作日 30个工作日 28个工作日 28个工作日 40个工作日 30个工作日 根据公司总控计划及设计计划制定 人防规划意见 及初设审批 40个工作日40个工作日 结束 人力行政中心 资产管理线 项目管理中心 成本合约中心 建筑设计中心 （设计院） 开始 流程名称：建设工程规划许可证办理流程图 主控部门：前期部 26 / 101 3.1.4.83.1.4.8建设工程施工许可证建设工程施工许可证办理流程办理流程 详见如下流程图： 国有土地使用权出让合同及补充协议 地价款缴纳情况核实函 人防施工图审查意 见及备案 消防设计审核意见 年度投资计划 施工图审查意见及备 案 总包监理招标合同备 案表 墙体、水泥两项基金 质量安全监督手册及 担保证明 银行开具的资金证明 和担保证明 环评批复 北京市住房和建设委员会 网上办事大厅 填报建筑工程施工许可 证申请审批 北京市建筑工程施工 许可申请表 北京市固定资产投资审批大厅 （或项目所在地区县住房城乡建设委员会报件窗口） 建设工程施工许可证 15个工作日 40个工作日 40个工作日 20个工作日 30个工作日 40个工作日 40个工作日 5个工作日 5个工作日 10个工作日 3个工作日 2个工作日 2个工作日 15个工作日 现场踏勘 3个工作日 结束 总包 财务管理 中心 节能备案表 招标采购中心 建筑设计中心 （审图单位） 建设工程规划许可证 财务管理中心 流程名称：施工许可证办理流程 主控部门：前期部 开始 27 / 101 3.1.4.93.1.4.9商品房预售（销售）许可证商品房预售（销售）许可证办理流程办理流程 详见如下流程图： 园林绿化审批 建设工程规划许可证建筑物名称核准文件 国有土地出让合同及补 充协议 地价款缴纳核实函 总包、监理、招投标合 同备案表及总包合同 建设工程施工许可证 物业临时管理规约、前期物 业服务合同 房屋预售测绘成果备案表 项目建设方案及建设方 案备案登记表 施工进度计划 房地产开发项目手册 银行开具的资 金证明和担保 销售机构和销售 人员情况表 开发企业营业执照 副本和资质证书 北京市房地产交易权属业务系统 填写申报信息 商品房预售许可申请表 项目所在地区县住房和城乡建设委 员会（房管局）报件窗口 北京市住房和城乡建设委员会商品房预（销）售许可 财务部 30个工作日 40个工作日 30个工作日 30个工作日（不含上地价会时间） 15个工作日 40个工作日 15个工作日 20个工作日 10个工作日 20个工作日 30个工作日 30个工作日 30个工作日 20个工作日 5个工作日 3个工作日 2个工作日 30个工作日 30个工作日 流程名称：商品房预（销）售许可办理流程 国有土地使用证 主控部门：前期部 市场部 （物业公司） 测绘公司 总包 市场部 （销售代理） 财务管理 中心 人力行政 中心 开始 结束 28 / 101 3.1.4.103.1.4.10房屋产权初始登记（大产权证）房屋产权初始登记（大产权证） 办理流程办理流程 详见如下流程图： 立项批复 国有土地使用权证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 工程规划验收合格证明 北京市楼门牌编号证明 建设工程竣工验收备案 土地使用权出让合同及补充协议 （含地价款缴纳核实函） 预售商品住宅项目住宅专项 维修资金交讫证明 房屋面积测绘技术成果报告 房屋登记表和房产平面图 测绘成果备案表 预售房号与现房房号对照表 北京市住房和城乡建设委员会 网上办事大厅 房屋所在地的区县房屋登记大厅 报件窗口 申领钥匙盘 建立楼盘表 填写信息 打印申请书并盖章 房屋所有权证（大产权证） 根据公司总控计划和项目施工周期编制 根据公司总控计划和项目施工周期编制 40个工作日 60个工作日60个工作日 30个工作日 30个工作日 30个工作日 3个工作日 2个工作日 40个工作日 注：建设工程施工许可证前参照各单项办理流程 结束 市场部 测绘公司 测绘公司 测绘公司 项目管理 中心 财务管理 中心 开始 流程名称：房屋初始登记（大产权证）办理流程 主控部门：前期部 29 / 101 3.1.5市政相关审批手续（大市政）市政相关审批手续（大市政） 3.1.5.13.1.5.1 市政管线综合市政管线综合 前置条件：规划意见书 办理流程：各专业方案咨询 委托北京市规划院工程所完成市 政管线综合设计方案（规划院工程所基本垄断） 报规委 基础设施二处审核方案 申请市政规划意见书（各专业 汇总、上会） 取得市政规划意见书 申请市政规 证（分专业办理）。 3.1.5.23.1.5.2 电力电力 1) 正式电 前置条件：建设工程规划许可证 办理流程：申请用电咨询 取得咨询报告 申报正式用电 取得供电方案 设计 审核图纸 施工 验收 2) 施工临时用电 前置条件：建设工程规划许可证 办理流程：申报临时用电 取得供电方案 施工图设计 审核图纸 施工 验收 3) 110KV 高压电缆入地 前置条件：建设工程规划许可证 办理流程：申请 编制可研 审核可研、批复 签订合同 支付补偿款 建设计划 设计委托 初设审核 工程准备 施工图设计 项目施工 竣工 3.1.5.33.1.5.3 给水给水 前置条件：建设工程规划许可证 30 / 101 办理流程：报装 方案制定 办理开工手续 设计 施工 监理验收 立户查表 3.1.5.43.1.5.4 排水排水 前置条件：建设工程规划许可证 办理流程：登记 报装 排水咨询方案 设计 工程实施 验收 通水 排水许可证 3.1.5.53.1.5.5 燃气燃气 前置条件：建设工程规划许可证 办理流程: 申请 燃气分公司窗口报装 规划方案审批 缴纳规划方案费 燃气公司将方案转交设计院 施工图 设计 燃气公司审核 申请交底 （施工单位负责） 施工 3.1.5.63.1.5.6 热力热力 前置条件：建设工程规划许可证 办理流程：详见如下 用用户户报报装装 受受理理（热热力力集集团团领领导导批批示示）规规划划方方案案 列列入入年年度度 采采暖暖计计划划 集集团团领领导导 审审批批 委委托托设设计计 出出图图 审审 图图 转转图图至至相相关关配配合合 单单位位（验验收收合合格格） 业业务务科科 办办理理供供热热手手续续 并并签签订订合合同同 供供 热热 面面积积核核实实 3.1.5.73.1.5.7 中水中水 前置条件：建设工程规划许可证 办理流程：详见如下 设计院编制节水专篇 报节水办审查 取得图纸审查意 见 办理施工许可证 施工 验收 投入使用 31 / 101 3.23.2政府内部审批流程及政府关系维护政府内部审批流程及政府关系维护 3.2.1市区发展和改革委员会市区发展和改革委员会 详见如下架构图： 区区发发改改委委投投资资科科 经办人 科长 主管副主任 市市发发改改委委投投资资处处 经办人 处长 经经贸贸处处会签 经办人 经贸处处长 市市发发改改委委综综合合办办公公室室 副主任 市市建建委委开开发发处处 经办人 处长 法法规规处处会签 经办人 处长 副主任 3.2.2市区规划委员会市区规划委员会 详见如下架构图： 市市规规划划委委建建管管一一处处 经办人 副处长 副主任 区区规规委委建建管管科科 经办人 科长 副局长 区区规规委委规规划划监监察察科科 经办人 科长副局长 3.2.3市区国土资源局市区国土资源局 详见如下架构图： 32 / 101 市市国国土土局局土土地地利利用用 中中心心-综综合合二二科科 经办人 科长主任 局长 区区国国土土局局- -地地藉藉科科 经办人 科长局长 3.2.4市民防局市民防局 详见如下架构图： 市市民民防防局局工工程程处处 经办人 人防咨询 人防规划意见 处长副局长 市市民民防防局局审审图图中中心心 经办人 人防初设 施工图纸审查 及备案 3.2.5市区园林局市区园林局 详见如下架构图： 市市园园林林局局规规划划发发展展处处 经办人 副处长副局长 局长 区区园园林林局局-绿绿化化办办 经办人主管副局长 33 / 101 3.2.6北京市交通委员会北京市交通委员会 详见如下架构图： 市市交交通通委委规规划划处处 经办人 副处长处长 3.2.7北京市消防局北京市消防局 详见如下架构图： 建建审审处处 经办人（图纸送 审后方能确定） 建审处处长 防火部部长 防火部副部长 防火业务副局 长 3.2.8北京市住房和城乡建设委员会北京市住房和城乡建设委员会 详见如下架构图： 市市建建委委工工程程处处 经办人 处长副主任 市市建建委委市市场场处处 经办人 处长副主任 4 4项目沟通与联络项目沟通与联络 项目从筹划到竣工验收的时间跨度长，与项目有关的各个方面将达到几十 甚至上百个单位。因此一套完整的沟通与联络体系是保证项目信息顺畅、 准确、及时的必要条件。为此，项目各有关方应按照以下的沟通机制进行 联络，各个机制可根据项目实施期间发现的问题和变化进行修正。 34 / 101 4.14.1项目沟通机制示意图项目沟通机制示意图 4.1.1与主要项目相关方的沟通机制与主要项目相关方的沟通机制 项目的主要利益相关方包括 1) 定期会议。每季度召开一次由集团和地产板块参加的项目进展汇报 会，就项目的情况、风险及其他议题进行沟通。 2) 专题会议。根据需要不定期地组织专题会议，会议可由集团或地产 板块发起。会议就某个或某几个双方关心的重大问题进行沟通。 3) 正式非正式函件。正式或非正式的函件可用来沟通一些日常事务 性的工作或一些重要的事项。除特殊情况外回复函件应在收到对方 函件后一周内发出，不需回复的函件应以书面形式知会对方函件已 收到。 4.24.2项目会议设置项目会议设置 为保证项目会议的有效性沟通，在此明确一些常规性的会议设置。同时， 项目应该根据需求设置其他非常规性的会议以保障沟通渠道的畅通。 4.2.1与项目利益相关方的例会与项目利益相关方的例会 与项目利益相关方的会议主要目的是汇报项目进展情况，如有需要，也 会对重大项目决策问题进行讨论。会议由项目团队负责发起组织。 4.2.2项目内部例会项目内部例会 项目周例会 每周应在固定时间召开内部项目总协调会，参加人员包括与项目有关的 地产开发各部门负责人及其他相关人员。 35 / 101 项目周例会的目的是总结上周工作并安排下周计划。讨论的内容应包括 需要超过一个部门参与协调的工作、上周工作完成情况、风险分析、下 周计划安排、总控计划执行情况、以及其他与项目有关的问题等。 项目月例会 每月应在固定时间召开内部的项目月总结计划会，参加人员包括与项目 有关的各部门负责人及其他相关人员。该会议的主要目的是总结上个月 的工作并安排下个月的计划。包括进度、质量情况、项目造价情况及其 他有关问题。 设计会议 每周应在固定时间召开内部的设计周例会，讨论所有与设计有关的问题， 包括设计技术问题、设计进度、设计协调、设计质量控制等等。参加人 员为设计部的全体人员，必要时可邀请其他部门人员参加。 除周例会外，设计部还应组织其他专题设计讨论会，就重大的、复杂的、 牵扯到多部门的设计问题进行专题讨论。设计专题讨论会可邀请设计顾 问以及公司内其他相关人员参加。 项目部周例会 每周应在固定时间召开项目部周例会。项目部周例会应主要讨论与现场 施工管理有关的问题和工作安排，包括但不限于施工进度、施工质量、 施工的协调组织、各种变更、现场文明施工与安全、与其他部门的配合、 影响施工的设计问题等等。 4.2.3监理例会监理例会 监理例会应安排在固定的时间，每周举行一次。参加人员包括监理、总 包、各分包单位、业主项目部相关人员。 36 / 101 监理例会由监理公司负责组织召开，会议内容主要为施工质量与进度、 现场协调、文明施工与安全及其他与施工有关的问题。会议纪要由监理 公司负责，并在会议结束后 24 小时内发出。 4.2.4设计顾问例会设计顾问例会 设计顾问例会由设计管理部组织。 4.2.5非常规性会议非常规性会议 非常规性会议需根据项目要求和需要而组织安排。非常规性会议可由任 何与项目有关方发起，发起方应负责会议纪要，并需在会议结束后 48 小 时内交予业主方。会议纪要在业主方审批后方可正式发出。 4.34.3报告报告 项目报告应包括周报和月报。项目报告的内容为各职能部门工作范围内 的报告，由各职能部门负责提供，项目部负责将所有报告汇总成文。项 目总经理对项目报告负责。 项目周报的内容应包括总控计划、工作计划、设计、招采、成本合约、 前期、质量、风险、安全、现场管理等。 项目月报除上述内容还应包括现金流计划。项目月报应报送总裁。 37 / 101 5 5现场综合管理现场综合管理 5.15.1概述概述 现场管理的主要内容是环境、安全、质量、进度、成本等几个方面，相 辅相成，相互依存。其具体操作在其他各章中都有详细的描述，项目上 又设立专项负责人或者部门，但是在实际的操作中由于出发点不同，会 存在冲突和矛盾点，单纯强调任何一个方面的重要性和影响力都有可能 会偏离项目最终的目标，也会影响实际的可操作性。而且，各个承包商 在操作过程中，也会存在不同程度的交叉配合以及相互影响。 现场综合管理就是要在实际的操作中，平衡各个方面及单位的要求而达 成一个对项目推进最有利的操作方案，从而有效地补充和连接各个单独 的方面，综合协调内部外部各相关部门和负责人，从而形成一个和谐顺 畅的流程和管理氛围，有节奏、有次序、有目的、有重点的完成最终目 标。 现场综合管理主要从几个方面来操作：文件管理、现场巡查、现场沟通 协调、现场材料管理、外联管理、以及矛盾的协调处理。 5.25.2文件管理文件管理 5.2.1文件收发管理文件收发管理 5.2.1.15.2.1.1发文管理发文管理 流程操作详见项目文档管理规定 5.2.1.25.2.1.2收文管理收文管理 流程操作详见项目文档管理规定 5.2.2文件存档管理文件存档管理 5.2.2.15.2.2.1文件存档管理职责文件存档管理职责 参建单位（包含总承包、发包、建设、设计、施工、监理和承办单 位）应按各自的职责负责将承建、承办的项目文件材料进行收集、 积累和整理，按照建设工程资料管理规程（编号：DB11/T695、 备案号：J11581-2010）之归档要求将文件和材料移交予建设单位。 38 / 101 严格禁止施工资料后滞，各项验收必须后附资料报验。并按规定向 建设单位提交不少于四套完整、准确、系统的符合档案规范标准的 项目档案及所有签认资料、文件原件扫描电子档（刻制光盘）于竣 工后移交建设单位。 项目实行总承包的部分由总承包单位负责对其总包项目的文件从形 成到编制的全过程进行监督、检查与指导。同时，该总承包单位还 负责组织和协调分包单位的归档工作。 由建设单位分别向几个单位发包的部分，由各承包单位负责收集、 积累和整理其承包项目的全部文件。 5.2.2.25.2.2.2书面文件的存档书面文件的存档 详见项目文档管理规定 5.2.2.35.2.2.3电子文件的存档电子文件的存档 详见项目文档管理规定 5.2.2.45.2.2.4电子邮件电子邮件 项目部人员在使用电子邮件时应遵从以下规定： 在公司电子邮箱已经投入使用的情况下，项目部必须使用公司的电 子邮箱进行项目相关电子邮件的收发； 如邮件接收方有公司的电子邮箱，需要求对方使用其公司的电子邮 箱收发邮件； 如邮件接收方无公司的电子邮箱，需请对方书面确认其提供的电子 邮箱之有效性、同时该邮箱可用于本项目相关工作的联络之用； 重要文件应以书面函件的形式进行相关操作，而不能仅仅以电子邮 件方式进行收发； 项目部各人员均需对个人所发出及收到的电子邮件定期整理，并进 行电子文件存档，遂交予文档管理员备份、编码、登记、并打印纸 质文件进行存档； 39 / 101 项目部各人员向外发送的电子邮件均应抄送给文档管理员。并且， 项目部各人员也应要求与项目有关的各方在发送电子邮件予该中心 成员时，也需将邮件抄送予项目部的文档管理员。 5.2.3工程档案管理制度工程档案管理制度 5.2.3.15.2.3.1工程档案管理原则工程档案管理原则 工程档案资料管理工作是工程建设过程的一部分，应纳入建设全过程管 理并与工程建设同步。档案资料室统一管理本工程全过程的技术档案和 资料。该资料室对工程文件材料的形成、积累、收集和归档工作进行监 督和检查，并负责工程技术档案资料的接收和移交。 为便于各个管理环节的衔接，档案资料需配备专职档案员。为更加完善 地管理档案资料，必要的库房、档案装具、档案保护设施和办公设备也 应给予配备。 工程建设中，各种技术资料交由档案资料管理专员统一管理和发放。各 有关部门及单位如有相关档案和资料的需求，应指定专人办理借领手续。 各单项工程的总体验收需由档案资料专员对其各种技术文件和竣工资料 进行查验，同时，各项工程竣工决算的最后付款必须由档案专员对竣工 资料签收合格后再进行支付。 5.2.3.25.2.3.2工程档案的保管工程档案的保管 归档的图纸和文本应按项目、部门或类别、内容、专业分别归类保存。 图纸按顺序整理后整体归档，不得分拆借阅。归还时档案员应查证图纸 的完整性。 在归档的文件材料中，每份文件的正件与附件、印件与定稿、请示与批 复、转发文件与原件、以及多种文字形成的同一文件，都应分别立卷在 一起，而不得分开放置；普通文件应合一立卷；绝密文件应单独立卷； 少数普通文件如与绝密文件有密切联系，也可随同绝密文件立卷。 40 / 101 卷内文件材料应区别不同情况进行排列，有紧密关联之文件材料应依序 排列一起，即批复在前，请示在后；正件在前，附件在后；印件在前， 定稿在后；其它文件材料依其形成规律或特点进行排列放置。应保持文 件之间的密切联系并进行系统的排列。 归档的图纸、文件和材料必须按年度立卷。与项目及工程相关且需保存 之文件材料、根据工作需要购买或收集之书籍和资料等都需按照本制度 的规定，分别进行立卷归档。卷内文件材料应按归档时间顺序排列，并 依次编写编号。不同年度的文件如无特殊原因需分开立卷。跨年度的请 示与批复需放置于复文年立卷；如没有复文，该请示或批复应放置于请 示年立卷。跨年度的规划文件资料需放置于针对的第一年立卷；跨年度 的总结文件资料则需放置于针对的最后一年立卷。跨年度的会议文件需 放置于会议开幕年。其它文件的立卷需按照有关规定执行。 永久、长期和短期案卷需按规定的格式逐件填写于卷内文件目录中。卷 内目录应位于卷首。案卷封面应逐项按规定用毛笔或钢笔书写，字迹应 保持工整、清晰。软卷封面(含卷内文件目录)需按一文件一封底(含备考 表)的形式进行，并以案卷号排列次序装入卷盒，放置于档案柜内保存。 项目所有相关人员须严格贯彻档案保密制度，同时，所有项目相关档案 和文件均需封闭管理。文档管理员按档案归档要求及时将档案入册，并 做好防虫蛀腐朽工作，保持档案的清洁，电子及磁性文件应保持其不受 外界辐射，以防止失效。 为便于文件案卷的保管和利用，案卷保管需做到：遵循文件的形成规律 和特点，保持文件之间的有机联系，区别不同的价值。 文档管理员应及时将已归卷的文件材料，按照“案卷类目”原则保存于 文件卷夹内，对文件进行对号入座，并在收发文登记薄上注明。另， 文档管理员需尽可能将该文件制作成电子档案。 41 / 101 存储电子档