2014年度土地市场分析

2014年度土地市场分析 【摘要】近年来，随着城镇化发展进程的加快，土地市场交易越发活跃，土地交易额不断攀升，本文以西安市2014年度土地市场交易情况为例进行分析，阐述地价与房地产开发成本的关系，为房企控制成本提出相关建议。 【关键字】西安市；土地交易；成交金额；成本控制 1、引言 随着城镇化进程的加快，土地市场也越发活跃，通过跟踪“西安市国土资源交易网”的土地交易动态数据，针对各项指标分析后整理得出本文结论。2014年度（截止2014年12月18日），西安市共挂牌交易217宗土地，其中成功交易191宗，中止挂牌0宗，流拍26宗，成功挂牌率达88%，供地面积为12520.90亩，成交面积为10707.50亩1。（所有基础数据均来源于西安市国土资源交易网） 2、各片区土地交易情况 2.1土地交易面积 西安市行政辖区包括莲湖、新城、碑林、雁塔、长安、未央、灞桥、阎良、临潼9区，户县、周至、高陵、蓝田4县。在现有行政区划内，另设经开、高新、曲江、?哄薄娇铡教臁畚袂?、西咸新区等多个开发区或新城市组团。本文以此作为数据统计与分析的归口单元。 2014年度各辖区交易分布情况为：灞河新区3宗、灞桥区4宗、碑林区3宗、?哄鼻?26宗、大兴新区7宗、沣东区25宗、高新区14宗、国际港务区11宗、航空区1宗、航天区11宗、经开区16宗、莲湖区10宗、临潼区8宗、曲江区28宗、未央区17宗、新城区3宗、阎良区9宗、雁塔区9宗、长安区12宗；按用途分布情况是：商住用地94宗、商业用地13宗、住宅用地37宗、商服用地73宗。 按成交面积统计，西安市2014年度总成交面积为10707.50亩，其中灞河区129.04 亩、灞桥区60.73亩、碑林区35.08亩、?哄鼻?1242.07亩、大兴区272.83 亩、航空区8.04亩、沣东新城925.65亩、高新区588.63亩、航天区924.81亩、经开区803.97亩、莲湖区114.73亩、临潼区494.93 亩、曲江区1333.16 亩、未央区637.00 亩、新城区41.03 亩、阎良区136.25 亩、雁塔区939.77 亩、长安区763.12亩、国际港区1256.06亩。交易面积主要集中曲江区、国际港务区、?哄鼻?、雁塔区。 通过分析看出，曲江新区以其独特的历史文化积淀，汇聚人文景观、民俗风情及现代都市气息的后发优势，2014年度土地成交面积占西安市总成交量的12%；国际港务区依托西安区位优势、交通优势、产业基础和物流市场需求，2014年度土地成交次于曲江区居于第二位，占西安市总成交量的11.7%；其次，作为欧亚经济论坛永久会址所在地，西北地区首个国家级湿地公园、国家服务业综合试点项目的?哄鼻?居于第三位成交面积仅次于国际港务区；作为西安市最大的城市核心区雁塔区，以科教文化旅游著称，随着小寨商圈、雁塔科技产业园的迅速发展，2014年度土地交易达到939.77亩，位列第四位。 2.2土地交易金额 西安市2014度总成交金额为.00万元，其中灞河区17595.00万元、灞桥区17227.00万元、碑林区10779.00万元、?哄鼻?.00万元、大兴区.00万元、航空区895.00万元、沣东新城.00万元、高新区.00万元、航天区.00万元、经开区.00万元、莲湖区22896.00万元、临潼区58700.00万元、曲江区.00万元、未央区.00万元、新城区56522.00万元、阎良区10780.00万元、雁塔区.00万元、长安区.00万元、国际港区.00万元。 2.3亩均地价 西安市2014年度成功交易土地面积为10707.50亩，交易金额为.00万元，西安市土地均价为266.87万元/亩。根据各区各类型土地的交易面积与交易金额计算出西安市二季度各区各类型土地均价如下： 其中，西安市2014年度商业用地亩均地价458.22 万元/亩、住宅用地亩均地价236.60 万元/亩、商服用地亩均地价218.36 万元/亩、商住共同宗亩均地价294.22 万元/亩。 各类型用地亩均交易最高情况为：商业用地中亩均价最高的为新城区的某地块，为2469.36万元/亩；住宅用地亩均价最高的为高新区某地块，为508.31万元/亩；商服用地中亩均价最高的为高新区的某地块，为1055.43万元/亩；商住共同宗用地亩均价最高的为雁塔区某地块，为640.02万元/亩。 3 地块分析 西安市2014季度共挂牌交易217宗土地，其中成功交易191宗，中止挂牌0宗，流拍26宗，成功挂牌率达88%，供地面积为12520.90亩，成交面积为10707.50亩，成交金额为.00万元，西安市土地均价为266.87万元/亩。交易成功的土地中，面积在20亩以下的小地块80宗，占交易总数的42%；交易面积在20亩与60亩之间的中等地块41宗，占总数的21%；交易面积在60亩以上的大型地块70宗，占总数的37%。可以看出，继去年大块宗地的交易份额有所提升，但是在允许的范围内小块宗地仍是大部分开发商的选择。 总 结 在成功交易的191宗土地里，交易面积在60亩以下的土地数量121宗，占总交易量的56%，为房企首选的地块面积区间；作为商业价值较高的新城区其商业用地亩均价最高，为2469.36万元/亩；住宅用地亩均价最高的为高新区某地块，为508.31万元/亩；商服用地中亩均价最高的为高新区的某地块，为1055.43万元/亩；商住共同宗用地亩均价最高的为雁塔区某地块，为640.02万元/亩。 此外，由于房地产开发成本由土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理费用、营销费用、财务费用、企业管理费用、营业税等内容组成，目前西安市建安造价基本达到2000元/平方米，高端楼盘甚至更高，加上除地价外的它项费用，实际成本已经达到3000元/平方米。以住宅为例，前文统计的西安市各区县住宅用地均价236.60 万元/亩，按规划容积率上限折合楼面地价约433.34元/平方米，如考虑目前市场上现行融资成本及相关税费，单方实际成本已经高达空间已有大幅压缩。如果未来房地产业行情的景气度持续低迷，部分房企降低售价、急于出售的现象也在情理之中。 综上所述，现阶段土地市场的成交价格仍处于上涨趋势，房地产市场逐步由粗放发展向深耕细作发展转型，良好的控制开发成本，将是房企保持较好利润空间的根本。这也符合市场充分竞争后，生命周期发展的理论。 针对成本控制谈几点建议： 1、项目决策阶段 获取土地时，需进行合理的市场调研，挖掘潜力大的地块，避免盲目跟风拿地；加强前期咨询论证； 2、规划设计阶段 规划设计对工程造价的影响