房地产投资分析复习资料

第一章房地产和房地产投资1.请简要描述房地产的特点(P2-3)非流动性、耐久性、高价格、房地产商品之间的相关性以及房地产开发和使用的外部影响53.为什么房地产市场是一个不完全竞争的市场？房地产市场的特点决定了它是一个不完全竞争的市场，其价格的形成也远离普通商品。房地产市场的特点：市场构成复杂，产品差异大，市场具有地域性，价格具有不确定性。通过将完全竞争市场的条件与房地产市场的特征进行比较，很明显，房地产市场中的买方和卖方都不是价格接受者，产品是异质的，市场相当复杂，信息不足且不对称，因此房地产市场是一个不完全竞争市场。4.房地产市场交易成本分析介绍(P6-7)在现实世界中，交易成本无处不在。广义地说，交易成本包括所有那些不能存在于一个人的世界中的成本。根据这一定义，我们可以把交易成本看作一系列的制度成本，包括信息成本、谈判成本、起草和执行合同的成本、界定和执行产权的成本、监督和管理的成本以及改变制度的成本。当存在交易成本时，由房地产开发商确定的房地产价格会上升，但供给会保持不变，因此需求(尤其是有效需求)在一定时期内会相对下降。这造成了供需之间的双重差距。一方面，一些房地产不能出售；另一方面，一些人缺乏住房，因为他们负担不起。简言之，当存在房地产交易成本时，很难在产品交易中实现平衡。5.应该抑制房地产投机吗？(P15)首先，在经济学中，“投资”和“投机”是很难区分的，因为两者都是为了获得未来的收入而把钱投入到某个企业或行业。许多学者认为应该反对投机，但在现实世界中，“投机”不仅是表面上感觉到的副作用，相反，它是市场有效运行的润滑剂甚至命令。由于买卖双方持有的信息是不对称的，“投机”行为导致了一种价格寻求行为，这种行为导致了信息的传递，促进了市场交易。其次，房地产开发商收购的土地通常是通过二级市场的多次交易获得的。老百姓的低收入导致有效需求不足，因此政府进行了干预。然而，政府干预违背了市场规则和以宏观调控为名的行政干预的现实。我们要知道的是，为何二级土地市场充满“炒”，而不是一看到“炒”就“打”，否则连“炒”也治不好。6.简述房地产投资模式及其特点(P17和P126)所谓房地产投资是指投资房地产的可能方式。可以从房地产投资的资金模式和房地产投资开发的对象两个方面进行探讨。房地产投资与开发的对象：未开发的土地、住宅建筑、办公楼、商场、酒店、酒店、工业厂房和仓储类、休闲类房地产投资模式：房地产投资信托、房地产财团、混合房地产基金、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款债券、直接购买房地产7.影响房地产投资的经济因素有哪些？(P27)宏观经济因素：货币政策和财政政策区域经济因素：区域产业性质、区域产业多样性、交通系统和资源第二章房地产市场研究1.为什么房地产投资分析不能与市场研究分开？(P32)(1)在房地产投资的理性分析中，市场研究是一项必不可少的工作。投资房地产的根本目的是获得预期的经济利润，是否获得以及获得利润的程度取决于房地产在未来的实际变现率。只有当我们准确把握了预期的市场繁荣周期、市场竞争和消费者需求偏好，我们才能做出适当的决策(2)随着市场化程度的提高，市场分析在中国房地产投资决策中的作用将日益突出。大致有三个功能：一是通过市场调研，我们可以掌握房地产市场需求的变化趋势，满足拟建投资开发项目在技术上是否可行；什么是房地产流动性？市场竞争有多激烈？投资业绩如何？预期利润是多少，从而减少盲目投资，增强管理的主动性。有利于做出投资决策。市场调研可以为房地产价格的确定甚至营销策略的制定提供依据和依据。2.市场研究应该有多深？P33-34)市场调研的数量是有限度的。房地产投资的最终目标是获取利润。运用经济学知识分析，当房地产投资总成本与总利润之差最大时，净利润最大。除了最大净利润之外，随着分析数量的增加，获得的净利润也会减少，因为成本增加的速度快于效率。由于市场分析的好处很难用客观标准来衡量，因此很难确定何时能实现最大的好处。然而，无论存在什么障碍，都必须获得大量关于投资的信息并进行市场分析。3.市场调查通常分为几个步骤。房地产市场调查和市场预测4、房地产调查几种方法的分析与比较？(P40-41)探究法、观察法和实验法5.房地产预测的主要内容？(P44-45)(1)宏观经济发展趋势预测，(2)产业政策影响预测，(3)市场需求预测，(4)技术发展预测，(5)市场前景预测，(6)工业供给能力预测，(7)市场价格趋势预测，(8)市场竞争预测6、比较房地产预测的主要方法？(P45-50)德尔菲法、时间序列法和回归分析法7、房地产市场预测可以分为几个步骤？(P50-52)(1)建立预测目标；(二)制定预测工作计划；(3)收集和整理数据；(4)选择预测方法；(5)预测分析；(6)预测结果评价；(7)准备预测报告8、如何分析房地产投资周期？(P52-65)第三章资金的时间价值1.为什么钱有时间价值？(P71)投资分析通常涉及一定时间跨度内成本和收益的核算。投资者必须根据预期的未来收益来评估当前的投资。因此，在不同时期比较基金或货币的价值是不可避免的。因此，资本的时间价值就产生了。2.复合汇率的现值和复合汇率的最终值之间有什么关系？复合汇率的现值可以从复合汇率的最终值中获得。具体公式可以用来比较，详见教科书第78页。4.年金是指每年发生一次的现金流吗？为什么？不，在投资分析中，经常会遇到基金收益有相等的规律序列。除了逐年等额贷款外，还有分期信用购买、分期项目支付、年等额租金收入等。这些相等的固定资本收入系列被称为年金。现金流量是计算期内的现金流入和流出。5.研究的是名义利率和实际利率之间的关系。参见计算题中的相关练习。6.利率的定义？一段时间结束时应付利息与该段时间开始时所欠金额的比率。第四章房地产投融资估算1.建设投资的内容是什么？(P82)答：固定资产投资：建筑安装工程投资；设备、工具和仪器投资；建设项目的其他投资(2)无形资产投资：专利权(2)非专利技术(3)商标权(4)商誉(5)土地使用权(3)组织费用(4)储备基金：基本储备基金；提价储备基金5固定资产投资方向调整2.什么是无形资产？(p84)答：无形资产投资：专利权非专利技术商标权商誉土地使用权3.影响融资成本的主要因素是什么？p99答：e答：股：优势：解决资金的迫切需要；获得永久资金；分散风险；减轻财务负担缺点：发行条件相当严格。债券的优点：在需要资金时可以及时筹集资金，资金充裕时可以停止筹集资金，灵活高效。(2)不存在银行贷款停止发放或收回的风险(3)发行债券容易被公众接受。缺点：注册房地产债券手续复杂，流动性差。5.制定筹资计划时应考虑哪些问题？p106答：融资计划收益率(2)融资计划对财务杠杆收益和财务风险的考虑(3)融资方案的最低组合融资成本率第五章房地产投资的财务分析1.房地产财务分析程序(P118)(1)分析和估算项目的财务数据；(2)分析基本财务报表；(3)财务效益指标分析；(4)提出财务分析结论；(5)进行不确定性分析3.财务数据估算原则(P119)(一)真实性(体现严肃性、科学性和现实性的统一，真实反映客观情况)；(2)准确性(关系到经济分析结论的正确性，注意数据选择的客观性，防止预测和分析的主观片面性)；(3)基于现行经济法律法规(确保财务评估的合法性和可行性)7、如何估计总利润及其分配(P132)(1)利润总额的估算总利润是房地产企业在一定时期内生产经营的最终财务结果，反映了房地产企业在生产经营各方面的收益。总利润=房地产销售(租赁)收入-销售(租赁)税附加费-总成本(2)所得税和税后利润分配估计计税依据：应纳税所得额(总收入-可抵扣项目余额)计算方法：应纳税额=应纳税所得额*33%税后利润分配：盈余公积金：法定盈余公积金的10%，公益金的5%应付利润(分配给股东的利润)未分配利润(剩余)8.总成本是多少？如何估计？(P134)房地产开发成本：土地使用权收购成本：土地使用权出让金、土地收购费、拆迁补偿费项目前期费用：规划设计可行性分析；水文和地貌调查；八个连接和一个调平开发期间的建筑和安装费用、基础设施费用、公共设施费用、意外费用、税费房地产开发成本：管理费用、销售费用和财务费用总成本估算：分别估算开发成本和开发成本，详见本书第135页。9.哪些报表可用于财务分析？(P140)现金流量表：反映项目在计算期内每年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表利润表：反映项目计算期内各年度利润总额、所得税和税后利润的分配情况资金来源及使用情况表：反映项目计算期内每年资金的盈余或短缺情况资产负债表：反映项目计算期内每年年末资产、负债和所有者权益的增减情况10.有多少现金流量表？它们的特点和用途是什么？所有现金流量表特点：无论投资资金来源如何，所有投资均以此为计算基础。目的：用于计算所有投资的税前和税后财务内部收益率、财务净现值和其他分析指标的表格，以检查所有投资的盈利能力。自有资本流动表特点：从投资者的角度来看，以投资者的投资金额作为计算基础，贷款本息的偿还作为现金流出。目的：用于计算自有资金财务内部收益率、财务净现值等分析指标的表格。目的是检查项目自有资金的盈利能力12.反映项目盈利能力的指标是什么？(简短回答，详见P148)(1)静态I优秀：计算结果稳定，不会因计算方法不同而产生任何差异。此外，计算简单方便。缺乏：贴现率需要提前确定，这非常困难和复杂。该指数是一个绝对数字指数，只能反映投资项目是否盈利，不能反映其实际盈利水平。15.内部收益率指数的优点和缺点是什么？(P152)优秀：财务内部收益率表示项目的实际盈利能力或它所能承受的最高利息。这是一个相对可靠的分析指标，一般可以作为主要的分析指标。缺乏：计算财务内部收益率的公式是一个高阶方程，这个方程的解可能有三种情况：有唯一的解，有多个解，没有解。在第一种情况下，解决方案是内部收益率，没有其他问题。后两种情况被称为麻烦。当存在多个解时，可以选择具有最小值的一个作为内部收益率，但通常选择其他指标。16、如何计算内部收益率？(P150)选择一个贴现率并计算净现值。如果计算的净现值为0，则选定的贴现率为内部收益率。如果计算出的净现值为负，请选择较高的贴现率进行计算。在第一步的基础上，继续提高贴现率，知道计算一个接近零的负财务净现值。根据前两部分计算的正、负财务净现值和折现率，采用插入法计算财务内部收益率。计算公式见教科书。图解法：通过试算法，用几种不同的贴现率计算几种净现值，然后以净现值为纵坐标，贴现率为横坐标，画出净现值与贴现率的关系图。这条曲线和横坐标的交点是金融投标的不回报率。17.贴现率是如何确定的？(P152)贴现率不仅是衡量资本时间价值的指标，也是衡量投资回报的标准，对动态指标的计算和分析结果非常重要。贴现率=无风险投资利率、风险回报率或资本市场长期贷款的实际利率，或借款人支付的利息。18.反映项目偿付能力的指标是什么？(P153)1.投资回收期1)静态回收期(1)按平均收益计算回收期=项目总投资/项目年平均收益率(2)根据累计收入计算公式见教科书2)动态回收期：动态回收期是在基准折现率条件下，从投资开始到补偿项目净收入的时间，满足下式的N值。具体公式见教科书第154页。2.贷款偿还期贷款偿还期=贷款偿还后开始出现盈余的年份-贷款偿还开始的年份/偿还的贷款数量/当年可用于偿还的资金来源三、资产负债率、流动比率、速动比率教科书155页第七章房地产投资的不确定性分析1.为什么要分析房地产投资的不确定性？(P214)(1)房地产项目是受益于未来的投资计划。未来总是不确定的。(2)许多非物质成本和收益的分析和评估取决于分析师的个人价值判断。主观判断总是因人而异，难以确定。(3)分析员拥有的信息是有限的，在此基础上，他进行推论、预测和得出结论。2.房地产投资的主要不确定性是什么？(P215)(1)价格变化(2)投资成本的变化(3)经济形势的变化其他因素3.数量、成本和利润之间的关系是什么？(P216)以数量为出发点，