2012年房地产经纪人考试之房地产经纪概论练习题

2012年房地产经纪人考试之房地产经纪概论练习题一、单选题: 1、 市场营销是指企业根据通过向顾客提供能满足消费者需要的产品和服务，促使顾客消费企业提供的产品和服务，进而实现（）的经营理念和战略管理活动。A企业社会效益B企业经济效益C企业目标D以上都不是 标准答案：c 2、 20世纪50年代至今是现代市场营销学的（）。A初创时期B应用时期C形成与发展时期D成熟时期 标准答案：c 3、 “市场细分化”的概念是（）提出的。A1956年温德尔史密斯B1960年麦卡锡C1972年阿尔顿斯和杰克特普塔D1986年菲利普科特勒 标准答案：a 解析：1956年温德尔史密斯提出一个内涵丰富的新概念，即“市场细分化”。这一章人名较多，要注意对号入座，不能张冠李戴。 4、 企业的经营观念从推销观念转向营销观念的重要标志是（）。A先生产、后市场B先市场、后生产C生产与市场同步D以上都不是 标准答案：b 二、多选题: 5、 市场营销是（）。A市场营销是一种经营理念B市场营销是企业的一种战略管理活动C市场营销是一种买卖双方互利的交换D市场营销最主要的任务是推销E市场营销的目标就是推销 标准答案：a, b, c 6、 1960年美国密歇根州州立大学教授麦卡锡提出的营销理论中将各种影响销售的因素归结为4大类，即（）。A产品B公共关系C渠道D促销E价格 标准答案：a, c, d, e 7、 从发展的角度来看，企业经营观念大体上有（）。A生产观念B产品观念C推销观念D市场营销观念E大市场营销观念 标准答案：a, b, c, d 8、 推销观念与市场营销观念的区别是（）。A推销观念注重买方需要B推销观念注重卖方需要C市场营销观念注重买方需要D市场营销观念注重卖方需要E推销观念和市场营销观念都注重卖方需要 标准答案：b, c 9、 下列对市场营销表述正确的是（）。A市场营销是推销工作的一部分B推销是市场营销工作中的最主要部分C市场营销是一种买卖双方互利的交换D市场营销是企业的一种战略管理活动E市场营销只是为了使卖方得到满足 标准答案：c, d 10、 房地产产品的特征有（）。A开发周期长B资金需要量大C风险性高D产品差异性小E固定性 标准答案：a, b, c, e 解析一、单选题: 1、 经纪活动是社会经济活动中的一种( )行为。A.商品买卖行为B.商品代销行为C.中介服务行为D.中间推销行为 标准答案：c 2、 经纪活动具体是指为促成各种市场交易而从事的居间、代理及行纪等的( )服务活动。A.无偿D.有偿C.经济D.社会 标准答案：b 3、 明确的( )，是经纪活动中双方诚实守信的基础。A.买卖关系B.人事关系C.经济关系D.法律关系 标准答案：d 二、多选题: 4、 房地产经纪的内涵，应把握以下( )三个核心概念。A.广泛B.服务C.居间D.代理E.佣金 标准答案：c, d, e 5、 以下是包销的主要特征的是：（）。A.不占有交易标的B.占有交易标的C.报酬的形式是佣金加差价D.以交易标的所有者名义进行活动，但受到一定限制E.报酬的形式是差价 标准答案：a, c, d 解析：包销的主要特征包括不占有交易标的、报酬的形式是佣金加差价和以交易标的所有者名义进行活动，但受到一定限制。 一、单选题: 1、 对从事房地产经纪业务的人员的基本要求是( )。A必须要取得本科以上学历B必须要有从事房地产工作三年以上资历C必须要取得相应的职业资格D必须要取得房地产经纪人注册证书 标准答案：c 2、 房地产经纪人在依法取得中华人民共和国执业资格证书后，可以在( )范围注册执业。A全国范围内B本省或自治区范围内C从事工作的市区范围内D从事工作的县、区范围内 标准答案：a 3、 取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的( )。A先决条件B必备条件C基本条件D重要条件 标准答案：b 4、 房地产经纪人应以( )作为自己执业的基本原则。A公开B公正C公平D诚实信用 标准答案：d 解析：公开、公平、公正是房地产估价的基本原则。 5、 道德的客观方面包括( )。2004年试题A道德意识B道德标准c道德信念D道德判断 标准答案：b 解析：道德包括客观和主观两个方面。客观方面指一定的社会对社会成员的要求，表现为道德关系、道德理想、道德标准、道德规范等。 二、多选题: 6、 申请房地产经纪人员职业资格注册的人员，必须同时具备以下( )条件。A遵纪守法，遵守注册房地产经纪人职业道德B经考试取得执业资格证书。如证件自核发之日起超过三年的，应附达到继续教育标准的证明材料C经所在房地产经纪机构同意D身体健康无不良嗜好的E无不予注册情形 标准答案：a, b, c, e 解析：申请房地产经纪人员职业资格注册的人员，必须同时具备的条件。 7、 职业道德是指人们在从事各种职业活动的过程中应该遵循的( 思想，行为准则和规范 )。A思想准则B法规C行为准则D行为规范E有关制度 标准答案：b, c 8、 下列关于道德和职业道德的说法中正确的有( )。2003年试题A道德产生于人类社会实践B道德作为一种独立的社会意识形态，形成于奴隶社会C道德形成于原始社会 起源于原始社会D职业道德在具体内容上有一定的稳定性、连续性E职业道德在性质上不具有专业性，各种职业所要求的职业道德具有相似性 标准答案：a, b, d 9、 房地产经纪职业道德是指内化于房地产经纪人员思想意识和心理、行为习惯的一种修养，它主要通过( )来约束房地产经纪人员。A规范B良心C法律D舆论E制度 标准答案：b, d 三、案例分析题: 10、 综合分析题职业道德是房地产经纪人员所必备的基本素质。房地产经纪是与人打交道的职业，职业道德对房地产经纪人尤为重要，主要体现在以下几个方面：1、房地产经纪职业道德的基本要求是( )。A职业良心B职业责任感C执业理念D执业理想2、房地产经纪职业道德的情感层面涉及房地产经纪人员的( )及在执业活动中的心理习惯等。A职业荣誉感B职业成就感C职业责任感D职业意识感3、道德包括客观和主观两个方面。主观方面指人们的道德实践，包括( )。A道德意识和信念B道德观念C道德判断D道德行为E道德品质4、根据中国房地产经纪行业当前的实际情况，目前房地产经纪人员职业道德的基本要求除应守法经营和以坦城的心态、公平的方式与同行一道参与公平竞争、团结合作外还应做到（)。A灵活机智B以诚为本C恪守信用D尽职守责5、由于职业道德是与一定的职业相联系的，因此在性质上具有( )。A个别性B特殊性C专业性D单一性 标准答案：ABC,AB,ACDE,BCD,C 一、单选题: 1、 经纪人员提供的服务是促成他人交易，这种服务实质上是一种以( )为主的动态过程。A思想沟通B信息沟通C感情沟通D人员沟通 标准答案：b 解析：经纪人员提供的服务是促成他人交易，这种服务实质上是一种以信息沟通为主的动态过程。 2、 在房地产经纪人员职业技能的构成中，( )是房地产经纪人开展经纪业务的重要资源。A资金B时机C信息D人际关系 标准答案：c 解析：在房地产经纪人员职业技能的构成中，信息是房地产经纪人开展经纪业务的重要资源 3、 经纪人员一定要懂得自己的工作是做( )的，几次业务的失败不等于这项工作的失败，要对自己所从事的职业保持乐观心态。A经验B概率C机会D巧合 标准答案：b 解析：经纪人员一定要懂得自己的工作是做概率的，几次业务的失败不等于这项工作的失败，要对自己所从事的职业保持乐观心态。 4、 由于房地产经纪活动的专业性和复杂性，房地产经纪人员必须拥有完善的知识结构，这一知识结构的核心是( )。A文化修养B相关专业基础知识C相关法律法规知识D房地产经纪专业知识 标准答案：d 解析：房地产经纪人员必须拥有完善的知识结构，这一知识结构的核心是房地产经纪专业知识。 5、 市场分析技能对信息分析方法包括( )。A数学处理分析B比较分析C因果关系分析D系统分析 标准答案：d 解析：对信息的分析方法包括：数学处理分析(根据已有的数据信息计算某些数据指标，如平均单价、收益倍数等)、比较分析(不同地区或不同类别房源的比较、同类房源在不同时间段上的比较等)，因果关系分析等。 二、多选题: 6、 总体上讲，房地产经纪人的仪容应给人( )的感觉。A整洁B稳重C面带微笑D易于近人E诚实可靠 标准答案：a, b, d 解析：总体上讲，房地产经纪人的仪容应给人整洁、稳重、易于近人的感觉。 7、 在人与人的交往中，( )的人使人容易接近，因而更受人欢迎。A乐观B严肃C开朗D温柔E气派 标准答案：a, c 解析：在人与人的交往中，乐观、开朗的人使人容易接近，因而更受人欢迎。 8、 房地产经纪人员必须有完善的知识结构，这一知识结构的核心内容包括( )。2004年试题A法律及经济知识B房地产经纪的基本理论C房地产经纪的实务知识D文学知识E社会心理学知识 标准答案：b, c 解析：房地产经纪人员必须有完善的知识结构，这一知识结构的核心内容包括房地产经纪的基本理论、房地产经纪的实务知识。 9、 房地产经纪人员要具有积极向上的奋进精神，应( )。A认识时代、环境的变化，要“与时俱进”B不断学习专业知识C有不断开拓的意识和勇气D不可固步自封，只局限于自己所熟悉的领域E树立与同事、同行积极合作、公平竞争的心态 标准答案：a, b, c, d 解析：E项是对经纪人员“乐观、开朗”的要求 10、 对信息的分析方法包括( )。2004年试题A定性分析B.数学处理分析C市场分析D比较分析E因果关系分析 标准答案：b, d, e 解析：对信息的分析方法包括：数学处理分析、比较分析和因果关系分析。 一、单选题: 1、 房地产经纪机构是开展房地产经纪业务的( )。A法律主体B管理机制C营运实体D职能机构 标准答案：a 解析：房地产经纪机构是开展房地产经纪业务的法律主体。 2、 房地产经纪机构，是指符合执业条件，并依法设立，从事房地产经纪活动的公司、合伙机构和( )机构。人多人合资B个人独资C多人合作D中外合资 标准答案：b 解析：房地产经纪机构的内涵。 3、 合伙人对合伙机构的债务承担( )责任。A 有限责任B 保证责任C 无限责任D 连带无限责任 标准答案：d 解析：合伙人对合伙机构的债务承担连带无限责任。 4、 网络制组织结构形式的缺点是，将某些基本职能外包，必然会增加( )的困难。A经济上B人事安排上C控制上D管理上 标准答案：c 解析：网络制组织结构形式的缺点。 5、 商品房代理机构的售楼处是房地产经纪机构的( )。A店铺B办公场所C经营场所D注册地 标准答案：c 解析：商品房代理机构的售楼处是房地产经纪机构的经营场所。 二、多选题: 6、 在社会经纪活动中，房地产经纪机构的功能主要有( )。A介绍功能B顾问功能C资讯功能D议价功能E互利功能 标准答案：a, b, c, d 解析：在社会经纪活动中，房地产经纪机构的功能主要有：介绍功能、顾问功能、资讯功能和议价功能。 7、 房地产经纪机构分部制组织结构形式的特点是在高层管理者之下按( )设置若干分部或事业部。A商品类型B商品价格C地区D顾客群体E代理性质 标准答案：a, c, d 解析：房地产经纪机构分部制组织结构形式的特点。 8、 房地产经纪机构依法设立的分支机构，能够( )，但不具有法人资格。A 再设立分支机构B独立开展房地产经纪业务C独立核算D承担有限责任E不承担债务 标准答案：b, c 解析：房地产经纪机构依法设立的分支机构，能够独立开展房地产经纪业务、独立核算，但不具有法人资格。 9、 特许加盟连锁经营模式的共同特点有( )。A(法人)对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权B权利所有者授权其他人使用商标、服务标志等C在授权合同中包含一些调整和控制条款D在授权合同中不含调整和控制条款E受许人需要支付权利使用费和其他费用标准答案：a, b, c, e 解析：法人)对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权权利所有者授权其他人使用商标、服务标志等、在授权合同中包含一些调整和控制条款、受许人需要支付权利使用费和其他费用是特许加盟连锁经营模式的特点。 10、 合伙人可以用( )出资组建合伙制房地产经纪机构。A货币B实物C土地所有权D商标权E专利权 标准答案：a, b 解析：合伙人可以用货币、实物出资组建合伙制房地产经纪机构。 一、单选题: 1、 分部制组织结构形式适用于( )房地产经纪机构。A小型B一般性C大、中型D特大型 标准答案：d 解析：分部制组织结构形式适用于特大型房地产经纪机构。 2、 矩阵制组织结构形式是介于直线一参谋制与分部制之间的一种( )形态。A中间B过渡C互补D转换 标准答案：b 解析：矩阵制组织结构形式是介于直线一参谋制与分部制之间的一种过渡形态。 3、 业务支持部门主要是为经纪业务开展提供必要的支持及保障的一些部门，但不包括（）。A交易管理部B评估部C财务部D研展部 标准答案：c 解析：业务支持部门主要是为经纪业务开展提供必要的支持及保障的一些部门，但不包括财务部。 4、 房地产经纪机构交易管理部。其任务主要是负责对房地产经纪人( )进行管理，维护经纪机构的利益。A处理客户投诉B业务行为C与客户签订合同D为客户办理权证过户、协助办理贷款等 标准答案：c 解析：房地产经纪机构交易管理部。其任务主要是负责对房地产经纪人与客户签订合同进行管理，维护经纪机构的利益。 二、多选题: 5、 房地产经纪机构的主要岗位包括的序列有( )。A销售序列B研发序列C市场序列D管理序列E业务辅助序列及辅助序列 标准答案：a, b, d, e 解析：房地产经纪机构的主要岗位包括的序列有销售序列、研发序列、管理序列和业务辅助序列及辅助序列。6、 一般在训练中主要涵盖以下几个（）方面的知识。A产品知识B市场知识C营销技巧D金融知识E公司政策及营业方针 标准答案：a, b, c, e 解析：金融知识不包括在训练中主要涵盖的知识内。 7、 房地产经纪机构岗位设置的原则包括（）。A因事设岗、因岗设人B一岗一人C工作丰富化D一岗多人 标准答案：a, c 解析：因事设岗、因岗设人和工作丰富化是房地产经纪机构岗位设置的原则。 三、案例分析题: 8、 综合分析题：赵某、钱某、孙某三位房地产经纪人筹备成立房地产经纪公司。1在讨论房地产经纪机构的经营模式时，认为无店铺形式比较好。下列关于无店铺形式的正确解释应是( )。A 依靠业务员承接业务B不依靠业务员承接业务C不设立连锁店D设立连锁店2三个房地产经纪人中的一人提出特许加盟连锁经营模式比较好，特许加盟具有以下特点：（)。A(法人)对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权B权利所有者授权其他人使用上述权利C在授权合同中包含一些调整和控制条款，以指导受许人的经营活动D受许人在法律地位上从属于特许人E受许人需要支付权利使用费和其他费用3房地产经纪机构对企业规模的选择除遵循规模经济的一般原理外，主要应考虑以下因素：（）。A是否有充足的客户信息和房源信息B是否有充足的人力资源C是否有足够的回报率D，整体服务水准和服务质量是否会下降4( )始终是房地产经纪机构在发展中必须注意的问题。A规模适度B规模扩展C资金适度D资金扩展5是否拥有充足高素质的( )，是房地产经纪机构最可能碰到的问题。A经纪人员B财务人员C营销人员D管理人员 标准答案：AC,ABCE,ABD,A,AD 解析：1.解析: 依靠业务员承接业务和不设立连锁店是无店铺形式的主要特点。2.解析:考查对特许加盟连锁经营模式的掌握程度。3.解析: 房地产经纪机构对企业规模的选择应考虑的重要因素。4.解析: 规模适度始终是房地产经纪机构在发展中必须注意的问题。5.解析: 是否拥有充足高素质的经纪人员和管理人员，是房地产经纪机构最可能碰到的问题。 一、单选题: 1、 在商品房预售流程中，在商品房竣工后，开发商应办理( )，然后交付房屋。A.竣工报告B.房屋初始登记C.房屋领证D.向管理部门备案 标准答案：b 解析：在商品房预售流程中，在商品房竣工后，开发商应办理房屋初始登记，然后交付房屋。 2、 商品房预售合同转让，是指买受人将其所购的预售商品房再转让给他人的行为，双方应签订( )。A.预售房买卖合同B.预售房转让协议书C.预售合同权益转让书D.预售合同过户书 标准答案：c 解析：商品房预售合同转让，是指买受人将其所购的预售商品房再转让给他人的行为，双方应签订预售合同权益转让书。 3、 作为房地产转让的一种方式，房地产交换的主要含义是房地产产权的互换，在目前公房与私房之间( )互换。A.不可以B.可以C.经过有关部门批准后可以D.双方按买卖方式操作 标准答案：b 解析：作为房地产转让的一种方式，房地产交换的主要含义是房地产产权的互换，在目前公房与私房之间可以互换。 4、 房地产赠与可分为生前赠与和( )两种。A.互赠B.单方赠与C.遗赠D.有偿赠与 标准答案：c 解析：房地产赠与可分为生前赠与遗赠和两种。 5、 房屋买卖合同，一般是指( )。A.现房买卖合同B.存量房买卖合同C.二手房买卖合同D.在建房买卖合同 标准答案：c 解析：房屋买卖合同，一般是指二手房买卖合同。 6、 房地产权利人生前订立遗嘱，承诺将其自有房地产赠送给受赠人，此遗赠书须经（)后才有效。A.双方签字B.房地产管理部门认可C.公证机关公证D.税务部门征税 标准答案：c 解析：遗赠书须经公证机关公证后才有效。 二、多选题: 7、 商品房预售合同转让的一般流程是( )。A.预购人将经交易中心登记备案的预售合同通过中介寻找受让人B.通过开发商签订预售合同转让协议书C.签订预售合同权益转让书D.预售合同转让登记备案E.原预售合同注销，由受让人与开发商另行签订预售合同 标准答案：a, c, d 解析：商品房预售合同转让的一般流程是预购人将经交易中心登记备案的预售合同通过中介寻找受让人、签订预售合同权益转让书、预售合同转让登记备案。 8、 中华人民共和国城市房地产管理法第四十四条规定了商品房预售的条件为( )。A.已全部缴清土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证C.持有建设工程施工许可证D.持有建设工程测量定位划线书E.按提供预售的商品房计算投入资金已达建设总投资金额的25以上，并已确定进度和竣工交付日期 标准答案：a, b, e 解析：中华人民共和国城市房地产管理法第四十四条规定了商品房预售的条件为已全部缴清土地使用权出让金，取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证、按提供预售的商品房计算投入资金已达建设总投资金额的25以上，并已确定进度和竣工交付日期。 9、 商品房买卖合同示范文本有利于（）。A.保护当事人的合法权益B.减少商品房买卖合同纠纷C.拉动经济增长D.调动购房者热情，促进住房消费E.满足人民日益增长的物质文化生活需要 标准答案：a, b, c, d 解析：商品房买卖合同示范文本有利于保护当事人的合法权益、减少商品房买卖合同纠纷、拉动经济增长和调动购房者热情，促进住房消费。10、 下列关于房屋买卖合同说法正确的是( )。A.集体所有土地上的非居住房屋只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内的集体经济组织或者个体经济者B.集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的个人C.买卖的房屋应能保持正常使用功能。房屋超过合理使用年限后若继续使用的，产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定D.买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前一个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权E.原职工已购公有住房上市出售的，参加房改购房时的同住成年人应在合同中明确表示同意出售，并签字盖章 标准答案：a, b, c, e 解析：买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，而不是一个月。 一、单选题: 1、 房屋承租人对房屋有( )权益。A使用权B占有、使用权C占有、使用、收益权D占有、使用、收益、处分权 标准答案：c 房屋承租人对房屋有占有、使用、收益权。 2、 房屋转租的基本流程包括：原承租人与新承租人签订房屋转租合同；到房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案；领取经注记盖章的房屋转租合同，缴纳有关税费；原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租的房屋部分或全部出租。其合理顺序是( )。(2004年考题)ABCD 标准答案：c 解析：房屋转租是指房屋承租人在租赁期间将承租的房屋部分或全部再出租的行为，其一般流程为：第一步，原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租的房屋部分或全部再出租；第二步，原承租人与承租人签订房屋转租合同；第三步，将转租合同和原房屋租赁证拿到房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案；第四步，领取经注记盖章的原房屋租赁证，缴纳有关税费。 3、 房地产抵押后，其已经注记的房地产权利证书应由( )。A产权人保管B抵押权人保管C公证单位保管D房管部门保管 标准答案：a 房地产抵押后，其已经注记的房地产权利证书应由产权人保管。 4、 ( )是指房屋承租人在租赁期间将承租的房屋部分或全部再出租的行为。A房地产买卖B房地产转让C房屋出租D房屋转租 标准答案：d 5、 ( )是指获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权设定抵押。A现房抵押B预购商品房期权抵押c建设工程抵押D土地使用权抵押流程 标准答案：a 解析：现房抵押的内涵。 6、 当已设立抵押权的房地产再次抵押时，应将( )的情况告知第三抵押权人，处分抵押物时，应以( )为优先受偿的顺序。A出租情 况抵押顺序B第一次 抵押登记顺序c房地产 质量价格高低D第一次 抵押价格高低 标准答案：b 当已设立抵押权的房地产再次抵押时，应将第一次的情况告知第三抵押权人，处分抵押物时，应以抵押登记顺序为优先受偿的顺序。 7、 房地产抵押合同签订后从( )起生效，抵押合同发生变更的变更合同从( )起生效。A抵押合同签订之日 变更合同签订之日B抵押合同登记之日 变更合同签订之日c抵押合同登记之日 变更抵押登记之日D抵押合同签订之日 变更抵押登记之日标准答案：c 房地产抵押合同签订后从抵押合同登记之日起生效，抵押合同发生变更的变更合同从变更抵押登记之日起生效 二、多选题: 8、 房屋转租除必须符合一般房屋租赁的必要条件外，还应注意的几点是：( )。A转租时无须原出租人的同意B终止日期不得超过原合同租赁期C转租合同生效后，承租人必须同时履行原租赁合同的权利、义务D转租期间，原租赁合同有变更、解除或终止的，转租合同也随之执行E转租合同不受原租赁合同的牵制标准答案：b, c, d 解析：房屋转租除必须符合一般房屋租赁的必要条件外，还应注意的几点是：终止日期不得超过原合同租赁期、转租合同生效后，承租人必须同时履行原租赁合同的权利、义务、转租期间，原租赁合同有变更、解除或终止的，转租合同也随之执行。 9、 房屋租赁除一般形式外，还有几种特殊方式( )，都应该根据法律、法规的有关规定列入合同。A房屋转租B商品房预租C先租后售D售后包租E租售合一 标准答案：a, b, c, d 解析：房屋租赁除一般形式外，还有几种特殊方式：房屋转租、商品房预租、先租后售、售后包租。 三、案例分析题: 10、 王先生利用积蓄欲购买二手住房一套后出租，以保值生息，若此房原来已有租户，应该办哪些手续?签订合同应注意哪些问题?1二手房买卖的一般流程为( )。A通过中介或媒体寻找合适交易对象B签订房屋买卖合同C签订房屋转让协议D买卖双方到房地产管理部门进行合同登记、备案和审核E交易过户登记2由于二手房买卖比较复杂，涉及法律关系比较多，在签订合同同时应注意的问题中，对原有租户应该( )。A由卖方负责迁出、交付空房B原租户在同等条件下有优先购买权C买受人不再履行原租赁合同D买受人购房后应继续履行原租赁合同3集体所有土地上房屋的买卖对象是( )。A对任何人均一视同仁B只能由本乡(镇)范围内具备居住该房屋申请条件的个人购买C必须向本乡(镇)行政管理部门申请批准D双方通过协商合理解决 4已购公有住房上市面上出售时，参加房改购房时同住的成年人( )。A在合同中应明确表示同意出售并签字盖章B不需要征求其意见C要适当考虑其利益D因故无法签字盖章的应出具同意出售的其他证明5当事人在合同条款中还应明确( )等几个条款。A原有户口应何时迁出B结余维修基金的交割和更换户名C各种公用事业费用应结算清楚及结算方法D房屋使用年限从双方交接之日起计算E房屋的质量应能保持正常使用功 标准答案：ABE,BD,B,AD,ABCE 解析：1.二手房买卖的一般流程为通过中介或媒体寻找合适交易对象、签订房屋买卖合同、交易过户登记三个程序。2.由于二手房买卖比较复杂，涉及法律关系比较多，在签订合同同时应注意的问题中，对原有租户应该原租户在同等条件下有优先购买权和买受人购房后应继续履行原租赁合同。3.集体所有土地上房屋的买卖对象是只能由本乡(镇)范围内具备居住该房屋申请条件的个人购买。4.已购公有住房上市面上出售时，参加房改购房时同住的成年人在合同中应明确表示同意出售并签字盖章和因故无法签字盖章的应出具同意出售的其他证明。5.当事人在合同条款中还应明确原有户口应何时迁出、结余维修基金的交割和更换户名、各种公用事业费用应结算清楚及结算方法和房屋的质量应能保持正常使用功能等几个条款一、多选题: 1、 房地产居间业务洽谈时，首先应该( )。A向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格及房地产经纪执业规范必须告知的所有事项B倾听客户的陈述，充分了解委托人的意图及要求C查验有关证件，如身份证明、公司营业执照、房地产权证D告知居间业务收费事项标准答案：a, b, c, d 解析：ABCD四项应该为房地产居间业务洽谈时，首先应该告知的事项。 2、 房地产居间业务的范围相当广泛，最主要的房地产居间业务是( )。A房地产交易居间B房地产转让居间C房地产抵押居间D房地产租赁居间E房地产买卖居间 标准答案：b, d 解析：房地产转让居间和房地产租赁居间是最主要的房地产居间业务。 3、 房屋租赁主要有( )种方式。A房屋代理B房屋代租c房屋转借D房屋出租E房屋转租 标准答案：c 解析：房屋租赁主要有房屋出租、房屋转租两种方式。 4、 合同双方当事人在签订房地产买卖合同时应注意( )。A共有人的权利B承租人优先购买权C住房户口迁移及维修基金交割D集体所有土地上房屋的买卖对象E物业管理费及违约赔偿标准答案：a, b, c, d 解析：合同双方当事人在签订房地产买卖合同时应注意共有人的权利、承租人优先购买权、住房户口迁移及维修基金交割和集体所有土地上房屋的买卖对象 5、 下列关于新建商品房经纪业务与二手房经纪业务的表述中，正确的有( )。(2006年考题)A从我国目前情况来看，新建商品房经纪业务基本采用代理方式；二手房经纪业务以居间方式为主B房地产经纪机构承接新建商品经纪业务需要更高的专业水平；二手房经纪业务需要提供差异化服务C开展新建商品房经纪业务，业务总成本中的变动成本较高；开展二手房经纪业务，业务总成本中的固定成本较高D新建商品房经纪业务的佣金结算相对较简单；二手房经纪业务的佣金结算相对较复杂E新建商品房经纪业务以机构客户为主；二手房经纪业务单纯面向个体客户标准答案：a, b, c 解析：D选项的正确表述应是：在新建商品房经纪业务的佣金结算相对较为复杂；二手房经纪业务的佣金结算相对较简单；E选项的正确表述应是：新建商品房经纪业务对象是分散化的个体；二手房经纪业务既有面向分散的个体客户，也有面向机构客户的。 6、 房地产经纪机构受理了房地产经纪业务后，需要收集的信息包括( )。(2006年考题)A房地产标的物信息B与标的房地产相关的市场信息C委托方信息D政府机构信息E非类似房产的成交记录 标准答案：a, b, c 解析：房地产经纪机构受理了委托代理业务后，负责具体执行该业务的房地产经纪人员应注意收集以下三方面的信息：(1)标的物业信息指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等各方面的信息。(2)与标的物业相关的市场信息指标的物业所属的房地产细分市场的供求信息、价格信息、竞争楼盘状况等。(3)委托方信息包括委托方的类型(如个人或法人，法人的经营类型)、信誉情况等。 7、 下列关于房地产居间业务的表述中，正确的有( )。(2005年考题)A房地产经纪机构可以向房地产交易的当事人双方收取佣金B房地产经纪机构只能向房地产交易的一方当事人收取佣金C房地产经纪机构可以为委托人的利益而成为与第三方订立合同的当事人D房地产指示居间和房地产媒介居间往往是相互独立，各自促成房地产交易E房地产居间使得房地产交易的当事人一方承担的佣金，往往比代理业务中承担的佣金要低标准答案：a, e 解析：房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。它可以分为房地产指示居间和房地产媒介居间，在房地产经纪活动实际运作中，这两种方式不是完全独立的，常常需要相互结合才能促成房地产交易。在房地产居间业务中，房地产经纪机构是中间人，既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。由于法律允许房地产经纪机构向房地产交易的相对两方同时提供居间服务，并向双方收取佣金，这实质上就形成了由交易双方分担佣金的情形，因此对于交易的任意一方而言，所承担的中介成本就比委托代理方式小。 8、 房地产租赁居间业务主要包括( )。(2004年考题)A新建商品房的期权预租B新建商品房现房出租C存量房屋的出租D存量房屋的期权预租E存量房屋的转租 标准答案：a, b, c, e 解析：房地产租赁主要包括：新建商品房的期权预租、新建商品房现房出租、存量房屋的出租和转租。 9、 房地产居间业务流程中的主要环节有( )。(2004年考题) A居间业务洽谈B物业投资C代理委托人办理房地产权属登记备案D信息收集与传播E佣金结算 标准答案：a, d, e 解析：房地产居间业务的流程是：业务开拓；房地产居间业务洽谈；房地产查验；签订房地产居间合同；信息的收集与传播；买方或承租方看房；交易配对与撮合成交；协助房地产权属登记；房地产交验；佣金结算；售后服务。 二、案例分析题: 10、 甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)是一家知名的房地产经纪机构，吴某是甲公司的房地产经纪人。业主孙某委托甲公司以孙某名义销售自己的一处房产。吴某与孙某进行洽谈，最终甲公司同意为孙某销售其房产。随后，甲公司在一家报纸上刊登了有关孙某房产信息的广告。不久，刘某来到了甲公司要求购买孙某的房产，吴某接待了他。经过谈判，刘某和孙某在三天后签订了房屋买卖合同。(2006年考题)1下列关于甲公司销售孙某房产业务的表述中，正确的为( )。A甲公司是孙某房产的所有人B此项经纪业务为房地产代理C此项经纪业务为房地产居间D此项经纪业务为房地产广告2孙某与刘某所签订的房屋买卖合同应包括内容为( )。A房地产交付日期B房地产价款的支付方式C房地产面积差异的处理办法D房地产规划、设计变更的约定 标准答案：C,ABC 解析：1.房地产居间是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。2.二手房居间合同一般要包括以下主要条款：委托人甲(出售、出租方)、居间方、委托人乙(买入、承租方)三者的姓名或名称、住所；居间房地产的坐落与情况；委托事项；佣金标准、数额、收取方式、退赔等条款；合同在履行中的变更及处理；违约责任；争议解决的处理办法；其他补充条款。 一、单选题: 1、 项目执行部门根据已签署的代理合同，对营销策划报告进行修改，并初步制定项目的执行指标(销售期、费用预算等)和佣金分配方案，召集各分管业务的高层管理者及有关部门(如交易管理部、研究拓展部、财务部等)合作会议是（）业务流程的主要内容。A项目执行企划B项目研究与拓展c销售准备D项目信息开发与整合 标准答案：a 解析：项目执行企划的内涵。 2、 这一阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。销售资料包括有关审批文件(如预售许可证)、商品房买卖合同文本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。销售人员准备包括抽调、招聘销售人员，进行业务培训是（）业务流程的主要内容。A项目执行企划B销售执行c销售准备D项目信息开发与整合 标准答案：c 解析：销售准备的内涵。 3、 商事代理活动通常采用（）形式。A口头合同B口头合同和书面相结合c书面合同D谈判合同 标准答案：c 解析：商事代理活动通常采用书面合同形式。 4、 （）是指房地产开发企业或房屋所有权人、土地使用权人将房屋出售(租)权同时委托给数家房地产经纪机构，按谁先代理成功，谁享有佣金；谁代理成功量多，谁多得收益的一种代理方式。A开放式销售B独家代理c共同代理D参与代理 标准答案：c 解析：共同代理的概念 5、 （）是指房地产经纪人参与已授权独家或共同代理的房地产经纪机构的代理业务，代理成功后，由独家代理公司或共同代理人按参与代理协议分配佣金的行为。A开放式销售B独家代理c共同代理D参与代理 标准答案：d 6、 作为买方代理为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务是（）的主要内容。A延伸服务B补充服务c跟踪服务D改进服务 标准答案：a 二、多选题: 7、 下列关于新建商品房经纪业务与二手房经纪业务的表述中，正确的有( )。(2006年考题)A从我国目前情况来看，新建商品房经纪业务基本采用代理方式；二手房经纪业务以居间方式为主B房地产经纪机构承接新建商品经纪业务需要更高的专业水平；二手房经纪业务需要提供差异化服务C开展新建商品房经纪业务，业务总成本中的变动成本较高；开展二手房经纪业务，业务总成本中的固定成本较高D新建商品房经纪业务的佣金结算相对较简单；二手房经纪业务的佣金结算相对较复杂E新建商品房经纪业务以机构客户为主；二手房经纪业务单纯面向个体客户 标准答案：a, b, c 解析：D选项的正确表述应是：在新建商品房经纪业务的佣金结算相对较为复杂；二手房经纪业务的佣金结算相对较简单；E选项的正确表述应是：新建商品房经纪业务对象是分散化的个体；二手房经纪业务既有面向分散的个体客户，也有面向机构客户的。8、 房地产查验的基本途径包括( )。A向开发商了解B文字资料了解c现场实地察看D向有关人员了解E向委托人了解相关情况 标准答案：b, c, d 解析：房地产查验的基本途径包括：文字资料了解、现场实地察看和向有关人员了解。9、 下列属于卖方代理业务的有( )。(2005年考题)A某房地产开发公司委托房地产经纪公司销售商品房B某人委托房地产经纪公司出租其所有的一套楼房C房地产经纪公司为某计算机公司寻找办公场所D房地产经纪公司为某人将其市中心的两居室置换为郊区的三居室E某跨国公司委托房地产经纪公司为其外籍雇员办理在华公寓承租手续 标准答案：a, b, d 解析：目前在中国房地产经纪业，卖方代理是最主要的代理业务，有以下三种主要类型：(1)商品房销售代理，是指房地产经纪人接受房地产开发商的委托，按委托人的基本要求进行商品房销售并收取佣金的行为。(2)房屋出租代理，是指房地产经纪人为房屋出租人代理出租房屋，促成出租者出租房屋成功而收取佣金的行为。房屋出租代理按房屋存在形式可分为现房出租代理、在建商品房预租代理、商品房先租后售代理等。(3)二手房出售代理，是指房地产经纪人受存量房屋所有权人委托，将其依法拥有的住房进行出售并收取佣金的行为。现实经纪活动中常称为二手房卖出代理。在存量房出售代理业务中，房屋置换的代理成为一种比较常见的房地产代理方式 10、 在二手房代理业务中，房地产查验的基本途径有( )。(2005年考题)A进行广泛的市场调研B文字资料了解C 向政府部门了解D现场实地察看E向有关人员了解 标准答案：b, d, e 解析：在二手房代理业务中，房地产查验的基本途径是：文字资料了解；现场实地察看；向有关人员了解。 11、 房地产买方代理业务是房地产经纪人以委托人名义( )的行为。(2004年考题)A承租房屋B出让房屋C购买住宅D. 购买商业用房E出售商品房 标准答案：a, c, d 解析：房地产买方代理业务是指房地产经纪人受委托人委托，以委托人名义承租、