华府世家项目开盘方案

智地地产（北京）综合服务机构 华府世家项目开盘方案一、开盘推广媒介1、现有推广媒介A. 户外硬广：保障现有户外硬广发布渠道及数量(家庭号北十字路口处、邮电所及新世纪三处)，开盘前实时更新相关内容；B. 电视字幕：突出地鑫品牌及项目产品信息，开盘前后的相关重要信息的传达；暂定电视字幕每月一更换。C. 道旗：平安大街共计70多面；D. 销售人员派单：春节后处于暂停状态。E. 车体广告：保障现有数量不变。F. 项目现场：工地围挡。G. 口碑：项目良好形象及良好口碑，在客户之间传播，形成老带新效应。H. 夹报：在重要时间节点，配合活动时选择性投放。开盘前保持现有推广媒介数量不变，对户外硬广画面及电视文字进行更新，开盘前半个月做2期正版夹报直投，加大DM投放数量及投放区域。 2、来电来访统计及分析本项目自2011年7月至2012年3月15日，共计来电330组；来访438组。3、媒介渠道细分统计A、来访渠道细分DM 单页： 35%朋友介绍： 17%电视字幕： 13%项目路过： 11%户外广告： 9%车体广告： 8%路 旗： 7%夹报两期： 0%来访渠道： 数量（组）DM 单页： 148朋友介绍： 72电视字幕： 58项目路过： 49户外广告： 41车体广告： 36路 旗： 32夹报两期： 2数据分析：从数据上看，来访渠道效果前三位的分别是DM单页、朋友介绍及电视字幕；后三位分别是车体广告、路旗、夹报两期；DM单页由项目销售人员或是公司外聘专门派单人员手递手直接将项目宣传单页传递到客户手中，直达性和准确率都是最高的，这就是DM单页为什么是来访渠道中最有效的原因，下一阶段，我们要更加注重DM单页单页的设计制作，把项目的主力卖点及阶段性相关信息通过这种方式有效的传达给客户，并进一步加强对DM单页投放的监督管理，使其发挥最大的效应；朋友介绍直接体现了本案在项目宣传力度上，项目形象上的工作做的到位，及在三、四线城市，口碑宣传的重要性，在今后的销售及宣传工作中，要把客户的亲身体验感放到第一位，做好本案的口碑，将这种无形的宣传渠道做到最大化；在以往对三、四线城市项目的宣传渠道中，电视字幕也是比较有效的一种媒介，建议长期持续发布。车体广告及夹包由于涉及面较窄，且画面色彩、制作等都受到了一定的影响，所以效果不是十分理想，建议车体广告在发布时间到期后减少车次，夹报只在项目开盘或是认购前投递；道旗由于发布时间较短，且又在春节前，所以效果也不十分理想，建议定期做道旗上的更换，保证画面与项目的销售节点相互一致。目前的三处户外广告牌，据销售现场反应，最有效的是新世纪楼体广告，效果最差的，是家庭号超市北边十字路口处的，建议家庭号超市北边十字路口处的户外到期后，不再续约，以节省广告成本，而现有的户外广告画面要随着项目销售节点进行实时的更新，以保持画面的新鲜感，提高客户对项目的关注度。B、来电渠道细分DM 单页： 36%朋友介绍： 14%电视字幕： 13%户外广告： 12%项目路过： 10%车体广告： 8%路 旗： 5%夹报两期： 2%来电渠道： 数量（组）DM 单页： 121朋友介绍： 46电视字幕： 42户外广告： 38项目路过： 32车体广告： 27路 旗： 16夹报两期： 8来电渠道分析：来电效果统计结果基本与来访保持一致，同样是DM单页、朋友介绍及电视字幕效果最佳，来电统计中夹报在效果上还是起到了一定的作用，共计8组来电，占到了总来电数的2%。4、开盘前媒体投放建议根据销售现场对来电来访的渠道媒介统计上看， DM单页、朋友介绍及电视字幕始终是效果最理想的推广渠道，建议开盘前加强提高DM设计、印刷制作的质量，增加DM单页派发的数量；继续提高项目形象，做好客户后期维护工作，增加项目美誉度，提升客户对本案及地鑫公司的忠诚度；持续发布电视文字，开盘全对文字进行更新，提高来电来访数量；建议开盘前半个月开始做正版的夹报直投，扩大项目开盘影响力；家庭号北十字路口处户外广告牌的效果不很十分理想，建议到期后，不再续约发布。另根据我司在三、四线城市的操盘经验上看，就本案售楼处所在位置，及县城各个竞争项目已在平原主要商业街道处增设第二卖场的实际情况，建议开发公司在平原县主要商业圈增设第二卖场，提升项目竞争力，确保本案在强销期及持销期中的来电来访数量。二、开盘前各项目近况1、星空观园：物业类别：住宅建筑类别：多层、高层均价：3700元/平米（不包括4+1的顶楼）在售楼号：4、6、8、9、10、11、13、14、15、16、18、19、21开发期数：4期项目情况：进入4月，观原现场销售情况有回暖迹象，销售均价没有明显调整，优惠措施一次性97折，贷款99折，本月签约的，每平米再优惠80元，观原4月底5月初计划推售项目高层，据现场了解，主要是推出20#、21#这两栋高层，共计90套左右，均价约为3750元/平米左右；建议本项目开盘时间与观园5期高层开盘时间尽量相隔10到15天。2、湖滨花苑物业类别 ： 住宅占地面积： 约4万平米容积率： 2。46建筑类别 ： 小高层和10%多层和10%高层物业地址 ： 平安大街南侧畜牧路以东交通状况 ： 平安大街、畜牧路总销售情况： 总户数：707套，已售：197套，可售：510套均价： 3500-3800元/平米近期销售状况：9号楼多层，开盘销售13套。近期主力户型：90-120平米近期优惠： 首付1万抵2万活动。总销售情况：小高层已开盘的销售5060%，多层售楼员称80%已销售。小结： 1，项目地理位置很好，处于市中心核心地段，西面紧临琵琶湾公园（市中心唯一大型水景公园），北面紧临新世纪广场（市中心最大商圈）。 2，交通较为便利，紧邻城市主干道平安大街，四面通达性较好，且拥有较好的昭示性。3，景观、配套都较为丰富。4，仅一栋多层，与华府世家竞争关系不大，多层去化较快，小高层去化率速度不高，说明当地对多层认同度较高。3、丽水豪庭B区：物业类别 ： 住宅占地面积： 约6万平米容积率： 2。34建筑类别 ： 多层（基本售完）和高层物业地址 ： 富民大街东首交通状况 ： 富民大街总销售情况：高层总：706套，已售：229套，剩余：447套。均价： 3500-3700近期销售状况：平稳销售 近期主力户型：两居室85-105、三居室105-136近期优惠： 120元/平米优惠一直末变。小结： 1，由于开发商因资金纠纷，项目处于稳步销售阶段，无调价与活动等，售楼员守株待兔。2，卖点提练不到位，旁边有个小学就称学区旁，而与琵琶湾公园仅数步之距却末突显。3，已无多层产品，与华府竞争不大。4、湖畔丽园：物业类别 ：住宅占地面积：107.4亩建筑面积：建筑类别 ：21幢楼组成，9幢5层花园洋房，12幢高层住宅物业地址 ：桃源大道与平安大街交汇处向北500米交通状况 ：桃源大道、平安大街剩余房源： 1200多户总销售情况：不详小结： 1，本楼盘北面七栋预售，位于市中心琵琶湾南门总面积400-600平米上下两层售楼处正在装修。 2，交通通达性较好，桃源大道、平安大街均为城市主干道。 3，位于末来中央政务区，具有一定的升值空间。平安府：物业类别 ：住宅占地面积：不详拿地成本204万/亩。目前项目尚末动工，为青岛公司代理销售，项目在县城有一定知名度（前期户外及公交站牌等广告影响）临时售楼处在琵琶弯西门，等项目动工后在项目周边再做一个售楼处，室内装修为古典中式风格，无沙盘。售楼员4名，售楼员称2012年年底开盘。三、开盘价格策略开盘销售均价：A. 特价房均价：3579元/平米B. 非特价房均价：3767元/平米C. 项目一期整体均价：3691/平米开盘优惠措施：A. 贷款客户享受99折优惠；B. 一次性付款客户享受98折优惠；C. 特价房优惠措施待定。四、推盘策略 一期共推出1#、2#、3#、7#、9#号共计5栋多层住宅，148户，及2#和3#楼底商8户；一期总计推售房源156套；其中每栋楼1单元做特价房销售，特价房源总数不超过30套。五、开盘形式 由于目前客户大部分仍然处于对市场持币观望，期待房价下跌，所以前期客户积累并不十分理想，我司预判开盘当日来访客户在20组左右，