半山印象项目营销策划总案

总体营销推广方案半山印象推广方案一、 项目概况1、 规划情况（项目经济技术参数）l 建筑用地面积：22918.895平方米；l 总建筑面积：25089.62（待定） ；l 容积率：1.05；l 密度： 25;l 绿化率：40以上(待定);l 住宅总套数：164套;l 机动车停车位：室内车位，36；室外车位，68；2、 项目规模及地块概况和建筑规划设计l 项目规模及地块概况l 项目规模及地块位置项目位于思茅翠云区北郊，思茅市供销社仓库旧址，北临农资公司仓库，南临思亭路私人自建房，西临省路桥三公司住宅区，东与集成木材加工厂相接。占地34.4亩，此规模在思茅地区属于中等规模。l 地块概况本项目地块最高点与思亭路高差约20米，地块内部高差最大约6米，整体地块为不规则长方形坡地形状。l 建筑规划由于本项目规模在思茅地区属于中等规模，故我们分一期全部开发，共七栋，164套，其中一至三栋为6层花园洋房，四至五栋为叠加别墅，六至七栋为联排别墅，详细总体情况见下表（一）：幢号物业类型层数户型面积范围（m2)户数 1多层花园洋房6层A、B、C户型68.55118.1936 2多层花园洋房6层D、E、F户型106.09155.8436 3多层花园洋房6层D、E、F户型106.09155.8536 4叠加别墅12层G1、G2户型190.571634层H1、H2、H3户型193.7196.08 5叠加别墅12层G1、G2户型190.572034层H1、H2、H3户型193.74196.08 6联排别墅3层J、K户型未定8 7联排别墅3层J、K户型未定12 表（一）l 整体分为叠加别墅（6房）、联排别墅（6房）、五房、三房、两房，其中联派别墅（6房）在套型比例中占12.20，叠加别墅（6房）占21.95，五房所占比例较大，占36.5，三房比例占25.6，而两房所占比例较小，只有6套，占3.7。l 其面积范围：联排别墅面积未定，叠加别墅190.57196.08M2;五房152.19155.84M2;三房106.09118.19M2;两房68.55M2。详细情况见半山印象户型表：半山印象户型表户型户型结构套型百分比套内面积产权面积户数A型3房2卫3.7%104.12118.196B型3房1卫14.6%95.95108.91109.05111.1824C型2房1卫3.7%59.1668.556D型3房1卫7.3%94.92106.0912E型5房2卫29.2%137.95154.19152.31152.1948F型5房2卫7.3%141.26155.8412G1型6房4卫1露台3阳台8.5%163.31190.5714G2型6房4卫1露台3阳台2.4%163.31190.574H1型6房4卫4阳台5.4%170.19193.749H2型6房4卫4阳台2.4%172.25196.084H3型6房4卫4阳台3%172.25196.085K型6房4卫2露台1阳台6%10J型6房4卫3露台1阳台6%10总户数164户l 以上房源其中E户型有8套，F户型有12套，G1户型有2套，H1、H3户型分别有一套，总共24套已被团购（内定），正式销售套数为140套。 二、“半山印象“项目分析1区域市场分析：l (价格分布)面对思茅地区周边的区域性市场，我们特做了一个价格分布例表。04年-05年，区域市场平均价格1000-1600元/M2。06年市场平均价格1300-1700元/M2。详细价格表如下：l 2004-2006年初楼盘价格区域楼盘名称户数(户)价格(元/)建筑面积()物业形态市区财富广场2961288166853154多层市区福锦小区10413802150131160小高层市区阳光走廊981160130068107多层市区西苑茗珠501520158082117多层市区向阳公寓2415001600124215多层市区竹苑小区1301365169585236多层南区城市花园1801250186090210多层南区公务员小区7821300150070196多层南区洪润小区1041480158093180多层南区茶苑茗筑9615301980120125小高层南区森林港湾5215201616102133多层南区电信小区10013002000257别墅北区未定名301242142071132多层l 2006年最新楼盘价格树林港湾：楼盘价：均价1520-1616元/M2 车位价：3800-4300元/M2城市花园二期楼盘价：均价1600+/M2 车位价：3000/M2l （装修标准）目前思茅地区楼盘装修还未出现精装房出售情况，各楼盘都以毛坯房交易。配套设置也以自主配套方式进行销售，目前暂未出现成品配套设施交房现象。l （入住时间）入住高峰期以2004年-2006年初为高峰期，主要入住楼盘为：公务员小区，城市花园一期，园丁小区几个南部核心小区为集中点。l （建筑类型）建筑类型大部分都为5-7楼板楼式建筑为主，有小部分小高层附带商铺型结构。l （形象定位）思茅地区形象定位基本还没特殊型形象定位概念，目前销售楼盘都以经济适用型定位为主。主要宣传定位为经济适用型。2竞争个案分析根据本案的地域性、价格、规模、客户定位、开盘时间等情况确定本案的主要竞争对手为：森林港湾： 位置该项目位置位于磨思公路与林源公路交叉口附近（原思茅天兴染织公司地块），与本案距离适中。 规模和规划特色占地面积3162平米，建筑面积6975平米，规划户数52户。容积率1。9。并无专业规划设计和景光设计公司负责专业规划设计。 开发商思茅夏鑫房地产开发有限公司。该公司在思茅地区属于中型房地产开发公司。在当地属于资本运作企业。知名度与品牌度都与我公司有一定差距。 开发分期整个项目为一次性开发项目，并未分期开发，可售总户数52套，总价范围16-22万。目前已经建盖到二层。实际入住时间不明。 推广日期该楼盘与今年10月27开始全面推广并进行排号，五证齐全。此楼盘现每天黄金时段在思茅电视台做15秒产品宣传，并于11月中旬计划在红旗会堂做外卖场宣传并进行排号（200元/号），预计于2006年11月份开盘，必将和我公司新项目“半山印象”带来客户蓄水量影响，虽此楼盘盘量不大，但也必将对我公司“半山印象”项目销售造成部分客户分流。 销售进度该盘于11月中期开始排号，还未进行销售。 装修标准装修标准统一为毛坯房子装修，无统一配套配置。 价格楼房总价16-22万，面积102-133平米 户型A户型（四室两厅两卫） B1户型（三室两厅一卫）B2户型（四室两厅两卫）C户型（三室两厅两卫）。面积从102-133平米不等。 市场定位与推广包装该项目主要以思茅地区中上层消费者为主，该楼盘价格定位偏高。一般经济型消费者不太容易接受。 核心操作该楼盘采用快速消费，充分发挥了该盘利用盘小优势，灵活快速。利用短期快速宣传推广以及配合一些外卖场宣传方式，把项目做到快速升温，快速销售。该盘对于正在销售或者即将销售的盘无疑是一个中途性的冲击。让人防不胜防。合理利用：该盘定位清晰，价位适中扁高。很成功的利用了我们“半山印象”项目前期推广的成果。当我们把06年思茅地产价格和概念推高到一定程度时，他半路杀出，充分利用如今价格新优势来抛售他的盘，使其能实现利润最大化。 快速作战： 该项目量小，灵活性强，易于管理销售。能在短时间内采用闪电战法进行项目包装推广，并且五证齐全，能在任何时候快速开盘。这种准备充分的隐蔽性快速销售手段很值得我们学习和借鉴。城市花园二期 位置该项目位置位于思茅南部开发区梅子湖旁。 规模和规划特色规划户数500多户。容积率不明。 开发商思茅大地中立房地产开发有限公司。该公司在思茅地区属于中上型房地产开发公司。在当地也还属于资本运作企业。知名度与品牌度都与我公司有一定差距。 开发分期整个项目为分二次开发项目，第一期开发数量180户，第二期急剧增长，数量达到500户以上。 推广日期该项目第一期已经清盘，总户数180户。第二期于今年10月开始酝酿并有少量内部口头宣传，估计大概于今年年末至明年年初进行推广，项目如果推广顺利。可以于明年元旦交房。 销售进度该盘预计于12月-明年1月进行推广销售。 装修标准初步估计为与一期相同的毛坯房。 价格楼房总价18-45万。属于目前中高档次楼盘。 户型大致结构以多层，跃层及复式结构为主。具体规划还未确定。 市场定位与推广包装该项目定位为高档住宅规范区，盘量大，绿化率高，周边依托有利地理优势。项目主要以大众化推广为主，借助城市花园一期的成功销售，大力宣传二期项目，同时利用该项目盘量大的优势。加大了广告包装推广的资金后盾。 核心操作 该项目合理利用南部小区集中优势，前期盘量并不大，我们不排除有市场试探的前提条件。至目前二期忽然盘量加剧到500多户，这是一个大胆转变。而正是一期的成功清盘，为该公司，也为该地域操盘积累的大量经验。该公司一期项目虽然盘量不大，但也做了充分广告包装推广。由于该公司二期项目还未开始运作，所以其他因数暂时无法分析。3综合分析：l 优势分析： 项目地理位置优越：距离市中心直线距离150米，距离客运总站1500米，电工厂车站800米，飞机场1000米，东距茶城大道200米，西距振兴大道200米。周边各类配套设施完善，并且有市政府北迁的政府规划优势做后盾。由上数据可以得知，我们项目本身具有十分强有力的地理优势。 项目规划创新性：项目结构集合普通多层住宅，复式花园洋房，联排别墅等既创新又合理的物业类型。这样的结构既能满足普通百姓购房需要，又能满足白领层消费者购买需要。项目地块属于坡地结构，依山而居，绿化环境极为优越。 项目实施时间性：通过前期市调，在10月11月期间我们本排除有楼盘开盘或者蓄水的可能性。这也决定了在“半山印象”项目开盘期间，我们只存在少量潜在竞争楼盘，而并没直接竞争对手。这为项目实施的成功性创造了有利条件。l 劣势分析： 项目周边存在少量混合型建筑，建筑物不规范，对项目全局美观度存在一定影响。 项目自身内部交通存在一定问题：由于项目出入口道路较为狭窄，所以对小区车辆出入会存在一定的隐患问题。 思茅地区南部密集型小区：位于思茅市北部梅子湖附近已经相对建立一个较为成熟的南市区住宅概念，虽然目前南市区交通情况及配套设置相对不够成熟。但在消费者住房理念中或多或少会有一些影响。 当地消费者对于我公司打造的高品质住宅概念还不能完全接受，对公司项目的实质性还存在一定怀疑。（特别是小区绿化及小区景观的最终规划建设。） 今日刚刚从思茅接收到第一信息，近日，忽然于思茅市二中附近出现一个新的 楼盘，并已经开始前期的楼盘广告宣传。虽然该盘在价格及规模方面都不占有太大优势。但也一定会对我们目前项目的正常运行产生一定的影响。（特别是对楼盘蓄水量产生的直接影响）。通过对市场的系统分析，如何突出有利因数，如何成功解决不利因数。这就成为方案实行的成功关键。l 解决不利因素：小区采用绿化封闭式规划，把小区进行完整的绿化封闭。把外部不良环境对项 目造成的不利因数降到最低点。 项目完成后，对项目交通要道进行低成本美化包装处理（建议使用喷漆对项目 部分外部道路进行局部包装），因为这样既可以吸引小区住户视线，又可以着机对企业和楼盘进行宣传。同时也可以为公司以后其他项目的运做垫定品牌基础。 南市区楼盘集中无疑在消费者心目中产生一定的观念性影响。为了解决这一问题，我们应该把我们地域性优势进行强调和包装，特别针对市政府北迁这一卖点进行大力宣传推广，从观念上打造一个全新北市区的全局性观念。（提供大量市政府北迁规划资料及图纸给客户参考。销售人员及公司全体与项目相关人员统一说词，以便在任何时间地点都可以对客户进行洗脑式说词。 突出楼盘坡地居住的优点，强调坡地居住优势，统一说词，宣传坡地居住新概念。并配合户外广告，DM单等有利广告手段进行优势推广。（在对接广告公司设计师时我们已经把我们的构想进行传达，广告公司也极力配合我公司方案的执行，在全部广告中都有对坡地生活的一个突出。） 面对目前思茅市居民对高品质楼盘小区绿化及最后规划建设完成度的质疑，我们通过会议讨论后一致同意采用贺总的二步走方法来解决这一问题。1，对公司以前操作过的成功项目进行实景拍摄，并对拍摄后的视频进行剪辑，特别对绿化设施及项目最终规划建设进行强调，统一制作成光盘，在售楼部进行循环播放。2，对于前期与我们成功合作的知名园林规划设计单位进行推广，让消费者不论从任何一个角度都能对公司诚信度进行全面了解。 面对忽然间半路杀出的机会性楼盘，我们应该抓住我们的有利条件。在广告宣传和楼盘品质规模上对其进行全面打压。使其在我们自己的项目运营期间不能吸引有效客户。l 机会分析： 地利优势：本案位于思茅中北部，离市中心直线距离非常近，周边配套设施完善。详细配套包括：菜市场，医院，学校，超市，银行，车站，机场。周边外配套设施与本案最近距离50米，最远距离不超过500米。 规划优势：公司聘请专业绿化规划公司，环境设计新颖，绿化率超过40%。项目规划设计具有创新性，规划设计包括普通多层住宅，复式花园洋房，联排别墅等多种户型结构。大量室外公用车位以及室内商品车位，车位总数与总户数比例超过1/3。充分的满足小区住户车位需求。 户型优势：创新型户型结构，思茅地区坡地别墅领跑者。项目规划，小区绿化规划优势明显。 开发商优势：我公司在版纳，思茅地区享有崇高的知名度，实力雄厚。拥有资本优势与品牌优势。特别在思茅地区，还未有实力与品牌能与我们相比的地产企业。 政府规划优势：本项目极力符合思茅市政府北迁规划。市政府北迁无疑对我们的项目提供了有力协助。三、“半山印象”目标市场分析1、购买人群分析按照收入水平和文化层次两个指标，以低、中、高三个水平层次，可以将社会人群划分为5个组群。l 高收入、高文化的社会精英阶层l 高收入、低文化的庸俗暴发户阶层l 中收入、高文化的知识英才阶层l 中收入、中文化的白领阶层l 中收入、低文化的普通市民阶层对于本案来说，不同组群的作用为： 高收入、高文化的社会精英阶层：数量不多，但购买力强，落定迅速，是大户型（E户型及别墅）的主要购买者，对产品档次、品牌形象形成强有力的提升和拉动。购买动机为自住型。 高收入、低文化的庸俗爆发户阶层：数量少，是别墅的购买者，购买力强、市场跟进心理强，看重“半山印象”的品质，以满足其攀龙附凤、显示身份的心理。购买动机为享受型。 中收入、高文化阶层：是最核心的骨干阶层，规模最大，是我们项目主力户型E户型的主要购买者，是本案的标准客户。职业以企业高级职员、高级专业人才和公务员为主。购买动机为常住型。 中收入、中文化的白领阶层：随着市场推广力度的加大，其数量增加较快，潜力较大。 中收入、低文化的普通市民阶层：数量少，其作用是补充性的，是低价位的购买者，购买动机为自住型。结论：本项目的购买阶层主要是中产阶级及部分富裕阶层，他们经济收入稳定、注重教育、健康，注重社区的生活环境，关心社区的设计规划、周边及社区配套、绿化环境。因此，项目在建筑上应该体现居住文化价值观，包括朝向、通风、合理使用的结构；在开发上追求新颖、时尚的建筑风格、注重社区布局和产品质量、希望居住环境舒适；讲求现代的生活方式和生活体验；在广告上关注品牌的创立和加强知名度、美誉度和差异性宣传。2、本项目客户群特征 在翠云区工作或生活 周边县城到翠云区生活 追求宁静、安逸、健康、舒适的生活氛围 部分客户有二次置业的需求 认同区域升值潜力 购房更加理性3、目标买家分析l 买家特征分析从购买中、高档商品房人群的年龄、职业、家庭年总收入等方面分析以下这一人群，我们得出这一买房群体的以下特征：买家年龄：30-45岁占主力3045岁的中青年人占据了绝对的主力，目前他们已经拥有商品房或其他形式的自有住宅，他们在年轻时购置的商品房或房改房已经到了更新换代的时候，因此其购房行为多为二次以上置业。买家职业：企业员工、公务员有能力购买较高档次住宅的买家主要为效益较好企业的工作人员（如供电公司、银行）；其余为小老板或政府公务员，或者是医生、保险等收入较高的专业人士。性格特征 工作压力大，节奏快，因此有回归、亲近自然的渴求，关注自然环境； 事业处于上升阶段，有较大发展空间； 追求生活情趣和格调，即所谓“小资情调”比较明显； 考虑社区的环境和居住的社会地位象征意义，附庸风雅或攀龙附凤心理； 希望给家庭一个安全的、舒适的和良好的生活环境；买家家庭年总收入：家庭年收入基本在520万元以上家庭年总收入是与购买能力最为紧密相关的因素之一。能够承受单价1400元/平方米以上、总价15万以上的购房者，其家庭年收入大多集中于5万元以上。 l 买家面积选择情况分析：90的购房者选择100平方米以上从目前预选房的情况来分析，250个小订客户中有90的购房者所选择的购房面积在100平方米以上，其中选择单元面积在150平方米以上的人占46%，则有24.8%的购房者选择190平方米左右的户型。l 买家户型选择：90%客户选择三居和更大套型对于房屋套型的选择上，则以三居室、四居室和跃层式住宅居多，三者所占比例为90%，其次为对两居室的选择，被选择率为10%。由此可见，对于高档住宅而言，购房者对大面积户型需求旺盛的同时，独居者买家成为小户型住宅的主力客户群体。l 影响买家购房的因素： 目前购房者决定购买时通常会考虑的因素有：区位、价格、户型设计、环境、配套设施、教育条件和邻里素质等，起决定性作用为前三项，而其中尤以价格对买房人的影响最大。4、项目目标客户定位主体目标群体，年龄段呈两极分化，年轻初巢期（三口小家庭为主）和离巢期（老两口）。l 目标客户划分针对本项目的面积，从单位面积上划分目标，则可分为如下三大部分：60120m2：主要是年轻初巢期（三口之家）的自居买家；150200 m2：这一面积段由于受总房价的影响，这批买家则主要以企业高级员工、医生等高收入人士为主。180 m2以上：由于户型面积大，总价会比较高，这批买家多数为企业高干、高级公务员，私营企业老板为主要购买力。5、目标客户群确定1）、目标客户所在区域确定l 区域市场翠云区内依然是楼盘购房主体区域；以居住或工作在项目周边3公里以内的客户群体为主，尤其以居住满8年以上的客户将具备强烈的购房愿望。l 专县市场专县市场主要是长期到翠云区做生意的或想到翠云区定居的客户群体，因为翠云区作为思茅九县交通、物流中心，来往专县的人很多，在翠云区定居将是专县客户潜在购房的一种常见心理。2）、目标客户背景状态确定l 年龄及家庭结构主要集中在3045岁，以有一定经济实力为主，家庭以三口之家为主，三代同堂占其次。l 经济状态对于工薪阶层，家庭月收入在3000元以上，家庭年收入在5万元以上，并且至少可以一次支付5万元以上者，均为本案的潜在购房群体；对于生意人而言，手上有10万元以上闲钱者，并且至少1年以内或未来收入预期较佳客户均为本案潜在客户群体。l 购房心理分析 因为习惯居住或工作在周边的环境，不想离开此地； 因为本案能够提供超越翠云区现有生活环境的高品质产品，以促成购买欲望； 因本案是全市唯一的景观楼盘，环境甚佳。 价位适合客户心理预期6、关于投资型买家分析“半山印象”处于翠云区城市边缘地段，从目前小订客户购买动机来看，还没有投资型买家。因投资型买家首选的区位是市中心有便利的交通的楼盘，可以令物业租金叫价比其他地方高，以目前翠云区三居室住房租金价格450元550元/月来看，如购买“半山印象”一套三居室的住房至少需要20年以上的投资回收期，因此投资买家会选择拥有优越地理位置且面积较小资金投入较少的项目作为投资对象。四、半山印象产品定位由于思茅飞机场离城市较近，故在建筑高度上有限制：独立式住宅3层；多层6层，并结合思茅当地缺乏高品质楼盘，且对景观概念模糊的市场现状，同时对本项目自身而言，其地块呈坡地状，背靠山，虽然离城市中心有一段距离，生活便利性没有市中心方便，但就周边的环境而言，其生活配套基本齐全，且随着城市规划推动及本项目小区内的配套完善，以上问题也会解决。从另一个思考角度来讲，对于中高档的楼盘来讲，其首先考虑的是楼盘整体品质，其品质首先体来源于其小区环境、景观、户型等因素，而对于本项目而言，离城市不远不近，有一个安逸的环境，背靠山，坡地状，在加上公司在小区的建筑规划设计、景观规划设计上多下功夫，本案已具备建设思茅中高偏上档楼盘。综上考虑，本案整体定位为思茅市中高档景观楼盘，开启思茅景观概念及产品竞争的新时代。1、 景观园林l 由于本案容积率较低，位于一个天然林木密集，满目苍翠的半山腰坡地上，对于楼盘本身而言已具备先天的自然条件；l 同时要打造思茅高品质景观楼盘，故在景观设计方面因有特点，使之成为本案的主要卖点；l 结合以上两点本案的景观定位于 “意大利台地园风情景观”将意大利台地园风情完美的融合到园林中，整体景观由主入口景观大道，叠石落瀑，景墙跌水，亲水平台，叠级挡土景墙，休闲空间，景观水池，休闲步道等完美组合。通过神形兼备的意大利台地园营造一种枝叶繁盛的翠绿栖地，把休闲，自由，洒脱的生活方式带给半山印象的住户。2、 产品物业形态l 产品形态：鉴于本项目定位为中高档楼盘，并同时能满足不同消费者的需求，故本项目产品形态定位为多层花园洋房、叠加别墅、联排别墅。l 考虑到楼盘的整体品质感，故本项目的建筑密度不易过大，整个楼盘共七栋，13栋为多层洋房，45栋为叠加别墅，67栋为联排别墅。l 楼间距：由于本项目呈坡地状，在建筑规划上楼间距也不可能过小，这也正好增加了楼盘本身的品质，综合考虑其各栋楼间距为，12、3之间约为35米；2、34、5之间为19.5米；4、56、7之间19.0米。l 建筑外立面风格：欧式风格于傣式风格相结合。l 建筑外立面颜色：白色、黄色、银灰色、砖红色几种颜色相间，体现建筑现代、明快靓丽的基调。l 层数：1、2、3为6层；4、5为叠加别墅分12层为一户，34层为一户；6、7为联排别墅共3层。l 朝向：均为南北朝向。l 户型配比（详细情况见下表）户型户型结构套型百分比套内面积建筑面积户数A型3房2卫3.7%104.12118.196B型3房1卫14.6%95.95108.91109.05111.1824C型2房1卫3.7%59.1668.556D型3房1卫7.3%94.92106.0912E型5房2卫29.2%137.95154.19152.31152.1948F型5房2卫7.3%141.26155.8412G1型6房4卫1露台3阳台8.5%163.31190.5714G2型6房4卫1露台3阳台2.4%163.31190.574H1型6房4卫4阳台5.4%170.19193.749H2型6房4卫4阳台2.4%172.25196.084H3型6房4卫4阳台3%172.25196.085K型6房4卫2露台1阳台6%10J型6房4卫3露台1阳台6%10总户数164户l 面积配比（详细情况见下表）幢号楼层房号套内建筑面积 ()建筑面积()1幢一层1-A101104.12 118.19 1-B10295.95 108.91 1-B10395.95 109.05 1-B10495.95 109.05 1-B10595.95 111.18 1-C10659.16 68.55 二层1-A201104.12 118.19 1-B20295.95 108.91 1-B20395.95 109.05 1-B20495.95 109.05 1-B20595.95 111.18 1-C20659.16 68.55 三层1-A301104.12 118.19 1-B30295.95 108.91 1-B30395.95 109.05 1-B30495.95 109.05 1-B30595.95 111.18 1-C30659.16 68.55 四层1-A401104.12 118.19 1-B40295.95 108.91 1-B40395.95 109.05 1-B40495.95 109.05 1-B40595.95 111.18 1-C40659.16 68.55 五层1-A501104.12 118.19 1-B50295.95 108.91 1-B50395.95 109.05 1-B50495.95 109.05 1-B50595.95 111.18 1-C50659.16 68.55 六层1-A601104.12 118.19 1-B60295.95 108.91 1-B60395.95 109.05 1-B60495.95 109.05 1-B60595.95 111.18 1-C60659.16 68.55 2幢一层2-D10194.92 106.09 2-E102137.95 154.19 2-E103137.95 152.31 2-E104137.95 152.31 2-E105137.95 152.19 2-F106141.26 155.84 二层2-D20194.92 106.09 2-E202137.95 154.19 2-E203137.95 152.31 2-E204137.95 152.31 2-E205137.95 152.19 2-F206141.26 155.84 三层2-D30194.92 106.09 2-E302137.95 154.19 2-E303137.95 152.31 2-E304137.95 152.31 2-E305137.95 152.19 2-F306141.26 155.84 四层2-D40194.92 106.09 2-E402137.95 154.19 2-E403137.95 152.31 2-E404137.95 152.31 2-E405137.95 152.19 2-F406141.26 155.84 五层2-D50194.92 106.09 2-E502137.95 154.19 2-E503137.95 152.31 2-E504137.95 152.31 2-E505137.95 152.19 2-F506141.26 155.84 六层2-D60194.92 106.09 2-E602137.95 154.19 2-E603137.95 152.31 2-E604137.95 152.31 2-E605137.95 152.19 2-F606141.26 155.84 3幢一层3-F101141.26 155.84 3-E102137.95 152.19 3-E103137.95 152.31 3-E104137.95 152.31 3-E105137.95 154.19 3-D10694.92 106.09 二层3-F201141.26 155.84 3-E202137.95 152.19 3-E203137.95 152.31 3-E204137.95 152.31 3-E205137.95 154.19 3-D20694.92 106.09 三层3-F301141.26 155.84 3-E302137.95 152.19 3-E303137.95 152.31 3-E304137.95 152.31 3-E305137.95 154.19 3-D30694.92 106.09 四层3-F401141.26 155.84 3-E402137.95 152.19 3-E403137.95 152.31 3-E404137.95 152.31 3-E405137.95 154.19 3-D40694.92 106.09 五层3-F501141.26 155.84 3-E502137.95 152.19 3-E503137.95 152.31 3-E504137.95 152.31 3-E505137.95 154.19 3-D50694.92 106.09 六层3-F601141.26 155.84 3-E602137.95 152.19 3-E603137.95 152.31 3-E604137.95 152.31 3-E605137.95 154.19 3-D60694.92 106.09 4幢1-2层G2-01163.31 190.57 G1-02163.31 190.57 G1-03163.31 190.57 G1-04163.31 190.57 G1-05163.31 190.57 G1-06163.31 190.57 G1-07163.31 190.57 G2-08163.31 190.57 3-4层H2-01172.25 196.08 H1-02170.19 193.74 H1-03170.19 193.74 H3-04172.25 196.08 H1-05170.19 193.74 H3-06172.25 196.08 H1-07170.19 193.74 H2-08172.25 196.08 5幢1-2层G2-01163.31 190.57 G1-02163.31 190.57 G1-03163.31 190.57 G1-04163.31 190.57 G1-05163.31 190.57 G1-06163.31 190.57 G1-07163.31 190.57 G1-08163.31 190.57 G1-09163.31 190.57 G2-10163.31 190.57 3-4层H2-01172.25 196.08 H1-02170.19 193.74 H1-03170.19 193.74 H3-04172.25 196.08 H1-05170.19 193.74 H3-06172.25 196.08 H1-07170.19 193.74 H3-08172.25 196.08 H1-09170.19 193.74 H2-10172.25 196.08 6幢J-01177.59 191.65 J-02177.59 191.65 K-03182.99 192.64 K-04182.99 192.64 J-05177.59 191.65 J-06177.59 191.65 K-07182.99 192.64 K-08182.99 192.64 7幢K-01182.99 192.64 K-02182.99 192.64 J-03177.59 191.65 J-04177.59 191.65 K-05182.99 192.64 K-06182.99 192.64 J-07177.59 191.65 J-08177.59 191.65 K-09182.99 192.64 K-10182.99 192.64 J-11177.59 191.65 J-12177.59 191.65 l 车位：根据本项目的物业形态，在车位设置上室内车位，36个；室外车位，68个。3、 物业管理物业管理早已与物业成为了一个整体，内容包括人性、特色与及实施的好坏，直接影响着物业的销售乃至以后物业及开发商的口碑，鉴于此本项目由思茅佳和物业管理有限公司进行物业管理，同时为了让生活在半山印象的业主，可以享受物业管理公司至上品质的贴心物业管理，专业物管人员随时恭候，精细服务悉心打点舒心生活，让其感受到物有所值，本项目引用丰富的物业管理服务（在思茅地区）：l 物管服务内容（可考虑） 提供管家家政服务（如清洁、送接小孩等等）； 强化保安； 细化服务规范等等； 物管的公信力塑造； 提供商务（如代收发特快专递、传真、打印、复印、接待客人等）服务；l 智能化配套引入全方位的安防系统： 门禁系统； 红外线监控系统； 24小时保安巡逻；以上高智能化管理，给予业主全面的安全保证。五、半山印象价格策略（暂定在开盘前调整）此次定价是根据翠云区市场导向及项目自身品质定价，定价前已对翠云区住房的销售价格做了详细的分析。由于房地产行业的获利为一次性，在定价时除了考虑公司利润最大化，同时还要考虑到市场的接受能力。1、 翠云区住房销售价格区域楼盘名称户数(户)价格(元/)建筑面积()物业形态市区财富广场2961288166853154多层市区福锦小区10413802150131160小高层市区阳光走廊981160130068107多层市区西苑茗珠501520158082117多层市区向阳公寓2415001600124215多层市区竹苑小区1301365169585236多层南区城市花园1801250186090210多层南区公务员小区7821300150070196多层南区洪润小区1041480158093180多层南区茶苑茗筑9615301980120125小高层南区森林港湾5215201616102133多层南区电信小区10013002000257别墅北区未定名301242142071132多层从上表可以看出，翠云区普通多层住宅楼盘售价最高的是“竹苑小区”，虽“竹苑小区”自配套不足，但地理位置的优越性弥补了这一不足；目前翠云区没有别墅楼盘在售（“电信小区”是2002年由思茅市电信局职工以30万元/套集资建盖，到2005年年初建成后有部分职工以50万/套转手出售），所以“半山印象”别墅物业的销售价格是参考“城市花园”复式搂及“电信小区”售价（转手价格）所定制。2、 价格制定原则 从项目各个单位的实际情况出发； 根据小订客户预选房房源覆盖情况； 充分考虑公司的利润回报； 结合项目销售策略和项目的销售预期。3、 本案执行“平开高走”的价格策略 房地产产品在整个推广过程中会随着工程进度的进展并结合不同的销售阶段，价格不断攀升，给客户造成一定的压力，促成其尽快成交，对预先购房的客户，同时也起到一定的稳定作用。 根据以上情况，在开盘或内部认购阶段价格作出一定的让步，给后期价格的提升预留出合理空间。 市场亮相及客户积累期如果价格太高，有挫伤市场的潜在风险，同时对消费者的购买信心、项目的美誉度及形象亦有一定程度的负面影响，一旦不成功，局面极难扭转。 在开盘前向客户收取500元的小订费用，在积累有效客户过程中，尽量提升客户对项目的期望值。最终的销售价格计划在开盘前五天透露，以达到强势登场、趁热打铁、快速销售的目的。 为了保证项目操作的稳妥性，建议本项目执行“平开高走”的价格策略。 后期具体价格与上调单价将根据市场实际情况作适度调整（开盘后优惠幅度随工程进展逐步减少）4、销售价格“半山印象”共有164套物业，其中可售单位为140套，户型套数详见下表：户型户型结构户数套型百分比套内面积产权面积销售户数A型3房2卫63.7%104.12118.196B型3房1卫2414.6%95.95108.91109.05111.1824C型2房1卫63.7%59.1668.556D型3房1卫127.3%94.92106.0912E型5房2卫4829.2%137.95154.19152.31152.1940F型5房2卫127.3%141.26155.840G1型6房4卫1露台3阳台148.5%163.31190.5712G2型6房4卫1露台3阳台42.4%163.31190.574H1型6房4卫4阳台95.4%170.19193.748H2型6房4卫4阳台42.4%172.25196.084H3型6房4卫4阳台53%172.25196.084K型6房4卫2露台1阳台106%10J型6房4卫3露台1阳台106%10164户140户5、销售价格明细（1）住宅销售价格幢号楼层房号套内建筑面积 ()建筑面积(