沿海密云项目市场研究报告(PPT 48页).ppt

沿海密云项目市场研究报告,2011.8,目录,认知自己认知环境认知市场典型案例,认知自己,认知自己,项目用地位于密云县穆家峪镇嵝子峪村西。距离密云县城约13公里，距离北京市中心约78公里。毗邻密云水库，康乾行宫，旅游资源得天独厚。,密云境内，距离市中心较远，但旅游资源优越。,认知自己,低密度产品，单套面积大，容积率低。,经济技术指标容积率0.15-0.17，单套面积1000，共114套。总建筑面积11.4万。,认知自己,地块内初步具备开发条件，周边道路尚需修建，周边缺乏基础设施。,现状：（1）A地块与外界沟通不方便，没有成形道路可直接抵达，现状山路崎岖不平。到达A地块须借助集体土地，并须新建道路。（2）B地块处于现状道路边缘，相对于A地块位置好。现状山路可改造后利用。（3）两块地基础设施不完善，各市政管线距离红线较远；（4）地块内树木种类多、数量大，需要办理伐移手续。,认知自己,总结,位于密云穆家峪镇内，距离密云县及北京市中心较远。50年产权，低容积率，单套面积大，适宜开发低密度产品。地块不规则。目前地块内无建筑物，具备开发条件，但道路条件尚不具备。,二.认知环境,认知环境密云,密云地处北京东北部。全县总面积2229.45平方公里，占全市面积的13%，是北京市土地面积最大的区县。,密云是北京最大的区县。,认知环境密云,外来人口较少，经济属于北京新城中下游水平，二三产业为主要经济支撑。,人口：常驻人口46.8万，流动人口及外来人口4.8万。外来人口较少。经济：2010年全县GDP119.5亿，位居北京新城第七，位居顺义、昌平、房山等之后。产业：以第二产业为主，占经济总量的48%，第三产业次之。,认知环境密云,与市中心道路交通依赖京承高速及101国道，未来将有城铁通达密云。,道路交通：目前主要有京承高速和101国道与市中心相连。轨道交通：规划中S3号线连接北京到密云。目前北京到密云有火车5趟，行车时间1.5个小时左右。,认知环境密云,旅游资源丰富，被誉为北京山水大观，首都郊野公园。,密云旅游项目丰富，自然景观秀丽，基础设施较为完善，根据发展规划未来密云将会成为“绿色国际休闲之都”。,认知环境密云,旨在建成北京休闲度假新城，更向国际化多元化休闲新城迈进。,2012年,2017年,2007年,发展阶段：远郊区县与北京连接交通不便，以区域自身自给自足式发展为主。主体客户：密云本地刚性需求和改善型需求为主。,发展阶段：北京休闲度假新城京承开通，便利的交通吸引大量北京人来密云休闲度假，密云整体城市面貌大大改善。主体客户：北京第二居所的休闲度假需求和本地人自住需求为主。,发展阶段：国际化多元化休闲新城轻轨开通，伴随北京世界城市建设区域国际化氛围日渐浓厚，多元化发展成为主流发展趋势。主体客户：北京投资、自住、度假等客群，国际化商务休闲客群，部分密云本地客群。,认知环境密云,总结,北京最大的区县，目前经济以二三产业为主。规划中将建设城铁，连接市中心与密云。旅游资源丰富，计划建成成为北京休闲度假新城，未来将向国际化、多元化休闲新城迈进。,认知环境穆家峪镇,1、基本信息,穆家峪镇位于密云县城中部，与密云水库相连,处于平原与山区交接地带，森林覆盖率55%。镇区距北京70公里，距首都机场40公里，距承德110公里。穆家峪镇总面积102平方公里（约15.3万亩）；总人口39117人，其中常住人口30982人。,2、经济规划,扩大农业观光园规模，扶持采摘园等的新建。完善观光园、采摘园的基础配套，包括停车场、休闲娱乐、休憩场所。,认知环境穆家峪镇,认知环境穆家峪镇,3、产业发展规划,穆家峪镇农村农业工作将围绕“一条主线”打造“五条农业产业带”，深化都市型现代农业发展，实现一、二、三产业有机融合。,休闲、旅游、农业产业成为发展代名词,认知环境穆家峪镇,总结,以农业带动的观光旅游业为主，并成为该镇的主要发展方向。五条农业产业带的打造，合理融合第一、二、三产业，促进经济发展。,三.认知市场,认知市场宏观市场,2011年政策不断收紧,“商改住”被禁，自6月1日起，商业、办公类项目将不得设计成住宅的格局出售。限购未放松，住建部官员称楼市限购令年内不取消，下半年政策放松的可能性几乎没有。调控仍在继续，7月12日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。科教文卫、公建综合项目并未限制，相关投资，尚有机遇。,政府并未放松调控，环境依然低迷，市场存在挑战，但公建、保障性产业尚有机遇！,限价,限购,限贷,认知市场宏观市场,受政策调控的影响，土地成交金额同比去年下降，且以城郊供地为主。,一级市场,2011年上半年，北京共成交115块地，面积1047万平米，成交金额为327.2亿元。成交金额同比2010年下降48.2%，与2009年相比增长38.2%。成交土地中，多数为郊区地块，以顺义、大兴、房山城郊为主；住宅用地居多，占38.4%，商业次之占21.7%。,数据来源：地产中国,认知市场宏观市场,商品住宅成交数量、价格同比去年下降。,二级市场-北京住宅市场,北京2011年上半年新建商品住宅网签成交量4.37万套，成交面积为454.77万平米，与去年同期成交的5.19万套相较下降15.8%。成交均价20534元/平米，同比去年有所下降。,数据来源：地产中国,认知市场宏观市场,怀密区别墅供应和成交量均较少，别墅供应集中在城南别墅区。,二级市场-北京别墅市场,别墅市场成交价格较平稳，成交量同比去年均下降。新增供应集中在城南区域及亚奥板块。怀密区别墅供应及成交均占比较小。,认知市场宏观市场,总结,政策并未放松，调控集中在住宅和商业地产中。受政策影响，一级市场及二级市场仍然低迷。别墅供应集中在城南区域，怀密区域供应及成交均占比较少。,认知市场密云市场,一级市场,2011年上半年密云市场仅通过招投标成交一块土地。更多的土地转让以出让或划拨的方式进行。,密云年内少有经营性土地供应。,认知市场密云市场,二级市场,密云区成交均价为8568元/平米，别墅成交面积占18%，别墅成交金额占31%。,密云目前在售住宅项目约40个，2011年上半年共成交1544套，成交面积179057平米，成交均价8568元/平米。,近半年密云区住宅成交情况表（2011.2.15-2011.8.13）,在售住宅面积分配,在售住宅金额分配,认知市场密云市场,二级市场,密云区域内别墅存量很大，在售别墅项目的主要是类别墅，同时经济型别墅能够保证成交的稳定性。,2.密云目前在售别墅情况：,认知市场密云市场,二级市场,3.目前40年产权及50年产权的项目大多数已售完。,认知市场密云市场,二级市场,40-50年产权重点个案财智国际中心,地址：密云长安街1号(密云县县政府南侧)物业类型：商住楼、建筑综合体容积率：1.5绿化率：30%物业费：2.52元/平方米月开盘时间：2011.1.20开发商：北京红炫房地产开发有限公司销售情况：项目最低价为12300元/平，均价为12800元/平，主推户型为32-82平一居。,认知市场密云市场,密云房地产市场目前共分3个主要板块,发展成熟，中高密度产品为主,中低密度产品为主,配套不完善，休闲度假产品居多,认知市场密云市场,各板块市场主体特征城区板块,本地开发商主导开发，大品牌开发商刚刚进入，中高密度普通住宅开发为主。,认知市场密云市场,各板块市场主体特征城区板块,针对密云本地客户为主，以刚性需求和改善型需求为主导，整体购房需求目前停留在较为初级的阶段，客户对低密度别墅的购买力和鉴赏力有限。未来随着大品牌开发商的进入，区域市场发展，客户鉴赏力会逐步提升。,认知市场密云市场,各板块市场主体特征城区边缘中低密度板块,供应：整个城区边缘板块主要项目以高层搭配少部分别墅产品为主，别墅供应相对较少。产品：别墅产品主要依托外部景观资源打造，除瑞海姆有部分度假村配套外，多数项目缺乏产品品质与内部空间营造。客户：主要以密云本地客户和部分北京外区域休闲度假和养老客户为主。,认知市场密云市场,地址：密云果园街道西大桥路38号（北院）物业类型：别墅、联排、洋房、豪华住宅容积率：2绿化率：30%开盘时间：2011.7.2开发商：北京密狮房地产开发有限公司销售情况：项目均价为：9000元/平米，主推户型为：45平米一居，89-115平米二居，100-145平米三居。项目分2期，一期为80-140平观景薄板高层；二期为200-400平米联排和叠拼别墅，共434套房源，项目为准现房，,城区边缘板块重点个案懿品府,认知市场密云市场,密云水库西南集中了多个度假别墅楼盘。,密云旅游度假别墅类产品集中在密云水库西南方，在密溪路沿线区域，周边山水资源丰富。低密度独栋类产品为主，总供应量接近100万平米。,别墅区,认知市场密云市场,独栋别墅为主，以北京客户休闲度假需求为主。,水岸花墅,君山高尔夫别墅,观唐云鼎,华亚琉森湖别墅,各板块市场主体特征旅游度假板块,认知市场密云市场,休闲度假板块重点个案水岸花园,地址：密云密溪路西侧（白河公园北约200米）物业类型：普通住宅、花墅洋房容积率：1.0绿化率：35%开发商：北京大地海阔房地产开发有限公司销售情况：目前所剩房源不多，在售精装修花墅最低价16000元/平，总价在260万-440万之间。户型面积为130-253平米。,休闲度假板块重点个案水岸花墅,认知市场密云市场,休闲度假板块重点个案观塘云鼎,地址：密云县密溪路39号院物业类型：别墅容积率：0.42绿化率：45%开发商：北京世纪光华房地产开发有限公司销售情况：观唐云鼎项目总价650-1250万元。户型面积为330-606平米独栋别墅，有南向入户和北向入户两种，均价为1600020000元/平米，目前一次性付款享96折，贷款98折。,认知市场密云市场,地址：密云密溪路33号物业类型：别墅容积率：0.42绿化率：45%开发商：北京惠城房地产开发有限公司销售情况：项目目前在售四期，户型为382-677独栋，销售均价18000-30000元/，总价700-3300万/套,休闲度假板块重点个案君山高尔夫,认知市场密云市场,地址：密云溪翁庄镇物业类型：别墅容积率：0.38绿化率：58%开发商：北京市潮云房地产开发有限公司销售情况：目前在售300-500平米独栋现房别墅，均价18000元/平米，总价600-1000万/套。,休闲度假板块重点个案琉森湖别墅,认知市场密云市场,休闲度假板块重点个案首创滟澜山,地址：密云北部溪翁庄镇物业类型：别墅容积率：0.60绿化率：40%开发商：北京新博城房地产开发有限公司销售情况：在建项目一期共152栋独栋。面积以340-580平米的地下一层、地上两层的独栋别墅为主。整体立面风格为北美风格。项目预计2011年8月份开盘，价格待定。,认知市场密云市场,总结,密云房地产集中在三个板块，休闲度假板块位于县郊，配套较少，低密度产品居多。密云水库周边低密度产品集中在水库西南方向，建筑规模约100万平米。,四.典型案例,典型案例,上海亲和源,产权年限：50年容积率：1.2地址：上海浦东秀沿路2999弄物业类别：住宅、公寓开发商：亲和源股份项目特色：定位于老年生活社区。销售方式为永久租赁，按照产品面积收取年费，3-7万。也可办理永久使用卡，89万/张，但是入住年龄需在55岁以上。,典型案例,上海亲和源,社区内部配套齐全：医院、图书馆、园林、商业街、社区服务（理发店、超市等）、健康会所、