某地区天地源项目管理整体营销策划报告(PPT 144页).ppt

,谨呈：天津天地源置业投资有限公司,上海策源,天津天地源项目整体营销策划报告,走进津南,城市职能：国际现代制造业基地北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综合交通枢纽北方国际物流和会展中心以金融商贸、以近代史迹为特点的国家历史文化名城科技信息、文化教育为主的区域性服务中心,天津，环渤海经济中心，中国经济增长第三极,天津城市的未来：双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态,双城：中心城区和滨海新区核心区，这是城市功能的核心载体。双港：天津港北港区和南港区，城市发展的核心战略资源，天津发展的独特优势。相向拓展：双城及双港相向发展，是城市发展的主导方向。一轴两带：“京滨综合发展轴”、“东部滨海发展带”和“西部城镇发展带”,城市发展主轴，拓展城市发展空间。南北生态：京滨综合发展轴以南以北的两个生态区域，构建天津城市生态屏障，融入京津冀地区整体生态格局，完善城市大生态体系。,其城市发展主轴“京滨综合发展轴”上，赫然镶嵌着津南区,津南,天津市空间发展战略的核心内容为：形成“一轴两带三区”的城市空间格局，其中城市发展主轴为：武清新城中心城区津南新城-滨海新区核心区，项目处于城市发展主轴之上。随着城市中心和滨海新区的快速发展，本项目所处的津南区必将被双向挤压，未来将快速发展。,津南区，受中心城区和滨海新区双重拉动，未来发展空间巨大,津南区第九次党代会，客观总结了区域经济社会发展的成就，提出了“东进、西连、南生态、北提升”的发展战略，体现津南区未来“地方包围中央”的发展路径。,津南“东进、西连、南生态、北提升”的战略布局，展现各区发展优势和方向,连接泰达（西青）微电子工业区，重点发展以八里台工业园区和泰达（津南）微电子工业区为依托的IT产业，实现产业对接，提升聚集能力，形成以津港公路为主线，以滨海新区津南产业功能区为延伸的微电子产业带。,以南部湿地和历史文化为依托，打造文化旅游、农业观光、人居环境宜人的文化与自然和谐的生态景观区。利用周边自然环境，积极搭建自然生态走廊，构筑绿色产业高地，形成南部地区的城市生态涵养带。,提升津南新城至双港北部地区的城市化形象。发挥天津城市发展主轴的引领作用，以建设津滨大道和海河景观带为核心，打造连接“津、滨”，依托海河，特色鲜明，亲水宜居的现代化新城区。,以葛沽镇为基点，把津南融入滨海新区。充分发挥葛沽镇作为滨海新区综合配套改革试验示范镇的突出地位，更紧密地承接滨海新区产能产业扩张转移，提高津南与滨海新区间的产业关联度。,与天津市中心、滨海新区接壤区域优先发展，逐步向中心过渡，最终实现与天津中心和滨海新区整体连接。,优先发展与天津市区接壤区域以及“东进”抢占大滨海核心要塞的策略，体现津南近期发展重点,东进以葛沽镇为基点，把津南融入滨海新区。充分发挥葛沽镇作为滨海新区综合配套改革试验示范镇的突出地位，更紧密地承接滨海新区产能产业扩张转移，提高津南与滨海新区间的产业关联度。,然而在种种规划利好中，我们没有发现北闸口镇的身影,北闸口似乎被遗忘了,各镇房地产市场行情，进一步验证了北闸口的尴尬境地,9000-10000元/,7000-7500元/,从目前津南区各镇普通商品房价格水平来看，北闸口镇位列倒数第二。,6000-7000元/,5000-5500元/,6000-6500元/,8000-8500元/,北闸口镇，津南区房地产市场价格洼地，是缺憾？还是机会？未来是否存在提升区域价值的因素？,津南区产业园区数量较多，各镇主导产业各异，但园区总体档次不高，规模不大，其中葛沽镇、双桥河镇、北闸口镇是全区较为成熟的工业园区,产业规划中的高新技术产业基地，初具规模的电子工业园，为北闸口产业人口的导入提供了可能,按照天津市城市总体规划(2005-2020年)咸水沽镇为津南区的中心城镇，也是当前商品房开发的重点区域，双港、葛沽、八里台、小站为新型城镇，北闸口镇将承担辅助中心城镇的功能，分化主要居住功能。,中心城镇,新型城镇,新型城镇,新型城镇,新型城镇,辅助中心城镇的功能定位，使北闸口承担起承接中心城镇和新型城镇价格外溢客户的重要职能,到市区25分钟车程的众多公交线路，大大缩短区域外客户到北闸口的心理距离,北闸口镇,津岐公路,25分钟公交车程,公交线路：652鼓楼到三号院208小站到双桥,按照相关土地规划居住类用地200.95万平米，商业金融类用地14.74万平米。由此可以看出北闸口镇的土地利用规划倾向于住宅开发建设，用以分担津南新城咸水沽镇日益紧张的土地供应。,设置大比例居住用地的土地利用规划，为北闸口未来发展预留了大量住宅用地，也表明了区域发展主导功能,人口导入的可能：高新技术产业基地的设立可以为区域带来大量产业人口，辅助中心城镇的功能定位为区域外客户的导入提供支撑。人口导入的路径：城市主干道津歧公路，到市区25分钟车程的众多公交线路，方便外区域客户的导入人口环境承受力：设置大比例居住用地的土地利用规划，为未来发展预留了大量住宅用地，也表明区域承担居住这一重要功能,北闸口镇，机会就在眼前！价格洼地，恰恰是价格优势！,机会！,那么，项目又面临着哪些威胁和挑战呢？不得不提的是2011年1月出台的史上最严厉的房地产调控政策的影响。,2011年1月新政以来，津南区商品住宅呈现量价齐跌的局面,2011年3月津南区的成交量仅为同期的57%，为2010年1月以来的第二低值；2011年3月津南区成交量环比下降59%，自2010年7月以来首次成交均价跌破8000/元大关。,但以往几次宏观调控影响呈现明显的周期性，且影响周期呈缩短趋势,天津市场历经18个月市场成交量得以回升到调控前水平,天津市场历经8个月市场成交量得以回升到调控前水平,2007.09：央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍，严厉打击炒房行为,2010.01：国十一条出台，明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给等,所以，待本项目2012年入市，本轮宏观调控影响已减弱，如果后续没有新的政策出台，商品住宅成交量、成交价格将出现一定反弹，故不必对宏观大势过于悲观。,威胁2、市场竞争,项目竞品市场,北闸口镇目前没有在售商品房（御和新苑已售罄）其竞争板块主要包括毗邻的小站板块、八里台板块、和咸水沽板块小站和八里台为项目重点竞争板块；咸水沽的高层产品为项目次级竞品,主要竞争项目当前存量：津南区大盘、超级大盘云集，重点竞争项目现存量达到550万平米,主要未上市项目：两个地王，550万平米的土地开发量,资料显示，这块编号为津南（挂）2010-11-A-K的地块占地面积1289226.5平方米，约1933亩。地上规划总建筑面积3010900.75平方米，其中住宅建筑面积2482834.03平方米，商业金融业建筑面积478866.72平方米，中小学建筑面积49200平方米。,2010年津门地王富力70亿大手笔天津购地,2009年央企中信集团36亿轻松拿下天津地王,津南（挂）2009-11，出让面积2476885.8平米，容积率1.01，建筑面积2501655平米，楼面价1434元/平米。土地性质为居住用地。中信地产有关负责人还透露，该地块产品将涵盖休闲、度假、旅游、娱乐等多重功能。,2009年与2010年的天津地王均在津南区；富力项目龙盘咸水沽，中信项目虎踞天嘉湖（八里台）,小站板块重点项目天山水榭花都,开启湖景人居生活,津徽名门墅立人生,以恢弘造城的姿态划界津南水榭生活,小站板块重点项目天山水榭花都项目推盘顺序图,一期住宅：洋房、联排,二期别墅,二期小高高层,三期小高,小站板块重点项目天山水榭花都项目月均去化约12868平米，高层均价4740元/,高层成交走势图,八里台板块重点项目星耀五洲,项目总体定位为：一个国际性高端品质的集娱乐、购物、健身、休闲、居住、度假、国际会议会展为一体的“世界花园”、“世界建筑博览园”、“世界桥梁博览园”，堪称“世界级的休闲平台，国际性的居住社区，全球化的观光天堂”。,星耀五洲Theworldisyours,项目规划分别以亚洲、欧洲、北美洲、南极洲、大洋洲、非洲、南极洲各自的建筑特色、地域文化、景观名胜及风土人情来定位和设计，从而形成地理意义上的五大洲板块；,星耀五洲规划版图,规划定位,世界是你的,八里台板块重点项目星耀五洲项目推盘顺序图,八里台板块重点项目星耀五洲月均去化约8500平米，别墅均价10724元/，高层7997元/,别墅成交走势图,高层成交走势图,自2011年始项目均价呈现下跌趋势,八里台板块重点项目星耀五洲别墅以180-250平米为主力面积区间，高层以二室为主,别墅成交比例,高层成交比例,八里台板块重点项目天津碧桂园,给您一个五星级的家,大规模低密度高尚住宅社区,八里台板块重点项目天津碧桂园项目推盘顺序图,八里台板块重点项目天津碧桂园项目月均去化约14000平米，别墅成交均价10244元/，高层5982元/,高层成交走势图,别墅成交走势图,八里台板块重点项目天津碧桂园别墅以180-250平米为主力面积区间，高层以二室为主，主力90-120平米,别墅成交比例,高层成交比例,咸水沽板块项目：月均去化面积不均，优质项目约7000平米，板块高层成交价格在6900-7300元/平米之间,沽上江南成交走势,自2010年1月始成交12255.94平米，月均去化面积7232平米，均价7233元/平米,耀华新天地成交走势,自2010年1月始成交4138.36平米，月均去化面积360平米，均价7374元/平米,大城赞成交走势,自2010年10月始成交9790.61平米，月均去化面积1399平米，均价7440元/平米,自2010年2月始成交9591平米，月均去化面积7378平米，均价6950元/平米,津沽首府成交走势,咸水沽板块项目：从成交面积区间看，除津沽首府外，均以70-90平米面积区间的产品为主体,咸水沽板块项目：从成交户型看，二室户型占据主导位置,津南区客户研究：天津本地客户与外地客户比例为85:15；本市客户以贷款方式为主，外地客户为一次性付款方式为主,客户来源区域统计,本市客户付款方式统计,外地客户付款方式统计,统计时间：2010-01-012011-03-31统计单位：套数,天津本地客户与外地客户比例为85:15,本市客户以贷款方式为主，外地客户为一次性付款方式为主,津南地缘客户约占1/3，其次为河西客户达27%，南开、大港等为辅助客源,购房年龄分析,天津地区购房区域分析,津南区客户研究：整体购房年龄段较为平均；津南地缘客户约占1/3，其次为河西客户达27%，南开、大港等为辅助客源,整体购房年龄段较为平均,购房年龄分析,客户来源区域分析,八里台客户研究：本市客户与外地客户比约为8:2，津南客户约占三分之一，另有大港、河西、南开三区占比10%以上；购房年龄集中在25-45岁,购房年龄集中在25-45岁,本市客户与外地客户比约为8:2，津南客户约占三分之一，另有大港、河西、南开三区占比10%以上,咸水沽客户研究：本市客户与外地客户比约为8:2，津南地缘客户约占3/4，其他区域较少；购房年龄集中在25-45岁,客户来源区域分析,购房客户年龄分析,购房年龄集中在25-45岁,市客户与外地客户比约为8:2，津南地缘客户约占3/4，其他区域较少,竞品特点小结,项目重点竞争板块为小站和八里台板块，竞品容积率较低，以低密度产品如联排、花园洋房为主，配以高层；次级竞争板块为咸水沽板块，以高层产品为主目前重点竞争板块即小站和八里台板块80万方以上低密度大盘云集，潜在竞争量巨大竞品价格：小站仅一个竞品；八里台别墅成交均价约11000元/，高层均价约7000元/；咸水沽高层成交均价在6900-7300元/之间竞品面积段：别墅主力面积段为180-250，花园洋房面积段为90-160，高层主力面积段为70-90及90-120客户以津南地缘客户为主：八里台项目津南客户约占三分之一，另有大港、河西、南开三区占比10%以上；咸水沽项目津南地缘客户约占3/4，其他区域较少,威胁2、市场竞争：重点竞争板块品牌开发商云集、品质大盘林立,那么，我们的目标客户在哪呢？对于北闸口镇这个陌生区域，哪些人最容易被吸引？,撬动本案第一批客户是项目成功的关键,客户定位,受市中心和北闸口临近城镇咸水沽镇、葛沽镇高房价挤压，被迫向房价较低的北闸口镇转移的客户,看到北闸口的发展前景，趁目前价格较低趁机入市，对区域归属感不强的新天津人,能承受的总价段有限，但渴望产品升级，体验花园洋房的居住感受，从八里台的公寓改选北闸口的洋房,北闸口镇当地的改善型客户,产品,总价,性价比,区域发展,被动选择,主动选择,项目一期要牢牢抓住这几类客户，在产品设计上最大化满足这几类人的需求；待项目积累了一定的人气和口碑，区域也被渐渐炒热，则可以考虑产品的升级，向外辐射吸引更多客户，从而实现客户的升级。,客户策略,价格优势产品品质低端，本项目延续天地源产品特点，主动占位高品质楼盘序列,项目占位,开发商品牌,产品品质,低品牌,高品牌,低品质,高品质,天津碧桂园,星耀五洲,津沽首府,天山水榭花都,沽上江南,耀华新天地,大城赞,天地源津九轩,项目整体定位,高品质生活社区，区域标杆项目北闸口首席精品社区,以高品质产品领跑北闸口区域以产品差异化竞争对抗周边众多品牌大盘以价格优势成功抢占津南市场,高品质、差异化、高性价比是本项目的核心竞争力,案名,天地源北壹号,1、北闸口建筑品质第一的项目2、北闸口环境景观第一的项目3、北闸口第一个推出花园洋房的项目4、北闸口第一个推出精装修房源的项目5、北闸口价格、性价比均属第一的项目,领秀北闸口5个NO.1,差异化竞争策略的实现通过定位不同产品类型、产品力补强、总价段卡位等策略，实现与竞品的错位竞争,产品差异化竞争策略,产品类型的突破,产品力的补强,高层+花园洋房,项目1.8-2.0的容积率,地段、周边配套等先天条件不足，交通、品牌等没有更多优势，自身产品力补强是目前增强产品竞争力切实可行的方法,客户策略决定了项目的开发流程和产品设计要求。,项目经济指标本项目1.8-2.0的容积率确定了产品类型以高密度产品为主,项目位于北闸口示范镇的核心位置，由三幅独立的地块构成，并受70/90政策限制。三幅土地四至：21号地块：东至政吉路，南至空地，西至北闸口小学，北至建新东路。22号地块：东至政平路，南至津歧路，西至空地，北至建新东路。32号地块：东至政吉路，南至建新东路，西至空地，北至俊凌路。,采用“高低配”的原则，实现最优产品与最优资源的合理搭配。一期开发土地价值相对最低的地块22号地块：22号地块紧邻主干道，具有良好的昭示性但同时噪声、尘土污染较严重，对产品品质有一定影响；加上2.0的高容积率，适合多配一些价值相对较低的高层产品二期开发土地价值相对较高的地块32号地块：32号地块靠近镇政府，配套齐全但紧邻商贸城人流较混杂；容积率1.8，可以在一期产品基础上做一些升级三期开发土地价格相对最高的地块21号地块21号地块私密性最好，有教育配套北闸口第二小学；可以多做一些高品质产品,项目分期开发策略：平开高走,22,32,21,一期：高层公寓、多层公寓、公共绿地、售楼处；建面75571二期：高层公寓、花园洋房、公共绿地、公建；建面12476三期：高层公寓、花园洋房、公共绿地；建面96067,功能分区：沿规划道路，西面2-40地块的集中绿化带设置在公路边，用以弱化主干道造成的负面影响。东面的2-38地块及2-43地块的集中绿化带分割并连接了两地块使其更有整体性。高层公寓及花园洋房都有良好的朝向，紧邻公共绿地，位置安静又富有生活气息，同时获得了最好的景观视线。18层高层住宅布置在地块中心景观区，离城市干道较远，居住品质较高。33层高层住宅布置在地块的外围，形成强烈的秩序感，突出本案的地标性。功能分区与构图完美结合，达到现实与理想的共融，在房产开发功能至上的基础上体现了美学价值。沿绿化布置建筑的方式，最大限度地营造了绿色生态大景观空间。,北,功能分区,在产品设计上，针对一期几类客户的需求，重点在建筑风格、面积配比和户型设计上发力。,建议本项目高层延续天地源津九轩的ARTDECO风格，树立区域市场高端楼盘的形象，同时为市场上同质化的竞争找到机会与突破；建议花园洋房采用英伦风格，通过英伦建筑严谨厚实的立面造型展现稳重典雅的别墅生活品质和社区形象。,标杆产品展现精致品质生活,建筑风格：高密度产品与低密度产品建筑风格差异化,色调：米色调材料：石材干挂/真石漆,建筑风格：高层公寓经典的ARTDECO风格,建筑风格：花园洋房英伦风情,色调：暖色调材料：石材+墙砖+涂料,面积配比：高层以90平米以下小户型为主，面积占比达80%，体现低总价优势,本项目高层竞品主要来自咸水沽板块，竞品主力面积段如下：,本项目高层面积配比：,面积配比：洋房一期以小面积、经济型户型为主，后期以大面积、舒适性为主，两者面积比6:4,花园洋房竞品主要来自八里台板块：海尔风尚英伦洋房面积段65-155均价8500元/天津碧桂园洋房面积段95-143均价7000元/,参考八里台竞品面积段，建议本项目部分洋房面积段适当做大，在160-180之间,八里台板块公寓总价段：星耀五洲公寓均价8000元/主力面积70-120总价段56-96万元天津碧桂园公寓均价6000元/主力面积40-120总价段24-72万元,总价段卡在100万元以下，则洋房面积可做130左右,一期洋房以经济型为主，后期可适当提升产品品质，做大面积、舒适性户型,户型设计：公寓增加附送面积，提高产品性价比,2房：建筑面积65.9实得面积80.46,2+1房：建筑面积90实得面积99.6,中信未来城,全赠送,半赠送,3房：建筑面积120实得面积144,户型设计：即使是小面积情景洋房，也能体验全新居住感受,入户花园,主卧配书房面向情景院馆,南向客厅院馆,主卧大尺度阳台,130,户型设计：大面积类别墅洋房，独创花园洋房居住新感受,底层复式设计：底层联排别墅式设计方式，独门独户入户并赠送南北双向花园，同时拥有下沉庭院和3M层高阳光地下室，有一定气派感提升。,4室2厅3卫171-178（地下室86-88）,独门独院入户+南北花园+阳光地下室+下沉式庭院,户型设计：大面积类别墅洋房，独创花园洋房居住新感受,中间层平层设计：可考虑3层为平层的设计，赠送入户花园；4.5M面宽豪华主卧套房带衣帽间，书房及南向超大露台。,3室2厅2卫154-158,入户花园+南向客厅+豪华套房+高附加值空间,户型设计：大面积类别墅洋房，独创花园洋房居住新感受,3室2厅2卫141-150,入户花园+南向客厅+豪华套房+高附加值空间,中间层平层设计：可考虑4层为平层的设计，赠送入户花园及北向空中花园；4.5M面宽豪华主卧套房带衣帽间，书房及南向超大露台。,户型设计：大面积类别墅洋房，独创花园洋房居住新感受,顶层复式设计：可考虑5-6层为复式的设计，赠送入户花园及屋顶花园；一层客厅餐厅总面宽达8M，空间感极强；屋顶奢华主卧套房+天际花园，享有高处的别墅生活意境。,4室2厅2卫177-180,入户花园+N个大面积露台+8M南向大面宽+屋顶花园,后续产品升级，可以在整体园林景观、精装修、智能化等方面继续发力。,园林景观：高密度产品和低密度产品不同的景观组团表现形式，利用丰富的地下水做出水景的效果，以优质的环境景观提升产品档次,高层景观组团,洋房景观组团,道路旁的绿化,水景,精装修：后期产品品质提升可选择精装修交房，装修标准2000元/平米,智能化：选择1-2项够炫成本又不高的技术，增加产品卖点,关于“智能化”这件事儿客户是不是听腻了所谓的“智能化”？我们不需要一大推让人记不住又花钱的东西，只要12个够炫的玩意儿，能让客户挣面子的就好。,电梯感应,门锁感应,有了这个IC卡电梯，你不需要告诉电梯你去哪，电梯就能带你回家。它也很实用，把卡放在靠外侧的包里，其效果等同于汽车的感应钥匙。它也很安全，非请勿扰。,产品力补强小结,开发次序：采用“高低配”的原则，实现最优产品与最优资源的合理搭配，依次开发22、32、21地块建筑风格：高层延续天地源津九轩的ARTDECO风格，花园洋房采用英伦风格面积配比：高层以90平米以下小户型为主，面积占比达80%，体现低总价优势；洋房一期以小面积、经济型户型为主，后期以大面积、舒适性为主，两者面积比6:4户型设计：公寓增加附送面积，提高产品性价比；无论是小面积的情景洋房还是大面积的类别墅洋房，都能体验全新居住感受园林景观：高密度产品和低密度产品不同的景观组团表现形式，利用丰富的地下水做出水景的效果，以优质的环境景观提升产品档次精装修：后期产品品质提升可选择精装修交房，装修标准2000元/平米智能化：选择1-2项够炫成本又不高的技术，增加产品卖点,营销推广建议,营销策略：打响一场以津南区域包围天津主城区的城市包围战,推售策略：,推售顺序：首批A(22号)地块内部高层A(22号)内部洋房,【平开高走】先打开市场再实现利润以昭示性较好的A(22号)地块高层入市，加强高层产品竞争力与附加值，以产品力取胜，而非牺牲利益的低价热销。为项目树立品质、性价比较高的形象。在首爆和人群快速导入之后，再以品质洋房面市，实现项目的利益点与价值点。,双东路,月牙河,津岐公路,建新里,御和新苑,北闸口示范镇还迁房,北闸口镇政府,仁字营路,北闸口电子工业园,A,C,B,推售策略：,推售顺序：第二批B（32）第三批C（21）,【滚动推出】高层与低密产品的滚动推出以高层和低密产品组合式推案，确保现金流与价值点、形象力的组合拳式发力。递进式的物业滚动面世还可以以产品力升级以及时间换取利润的逐步升级，最终达到合理的利益最大化。,推广思路：,1,2,3,配套相关：借高台，唱大戏：以商业、生活配套更为集中，区域发展更成熟的津南区中心（咸水沽镇）为本区域的依托，开通咸水沽镇直通大巴，结合项目自身的产品力与品牌力，塑造项目品质化、生活化直观形象。客群聚焦：借力打力除了利用社区大巴导入市区的外溢客群（新天津人）外，借势项目周边电子产业园的产业优势，以及与大港产业园距离上的优势吸引周边以及津南产业人群，有目的的导入客户。媒体策略：巧推广小成本，多渠道，尽量减少平面广告、电视广告等常规线上媒体，加强更为直观、有效的阵地战、渠道战和SP活动等。,推广轴线：,最初以天津最后一块价值洼地为话题制造舆论，引发关注。再以活动聚集人气，顺势开盘。,“搭高台，唱大戏”,1、拔高板块高度，凸显环境优势和未来价值（形像推广）2、拔高项目形像，利用样板段、售楼处等实景展示，增强直观体验3、提高客户满意度，注重案场流程和服务，形成良好口碑,借势更成熟区域、项目形象、客户满意，塑造本案品质优势,1,推广思路1：,推广思路1.1：配套靠津南区中心咸水沽镇,【社区大巴直通津南中心】拉成熟区域做配套借助外部资源助力项目成功,现场样板展示区,策略点：以水景、绿化景观带动项目销售，树立项目高品质形象,推广思路1.2：配套靠津南区中心咸水沽镇,“借力打力”,借势项目周边电子产业园的产业优势，吸引产业及市区客群,引导、拦截方法：1、大客户渠道拓展引导2、高炮、看板拦截3、交通导视、道路旗帜引导,把北闸口电子工业园以及大港镇石油、石化产业客户拦截和引导至本项目,2,推广思路2：以产业客群为聚焦有目的地引导客户,说明：具体媒体执行策略和户外展示、布点等将于二次沟通中补充，本次不做讨论,“巧推广”,小成本、多渠道,体量较小，注意成本控制,线上为辅，线下为主,3,关键词：阵地战、节点轰炸、小众渠道推广,策略点：1、户外为主，利用区域内品牌开发商转化客户，以阵地战拦截客户；2、主流为辅，报广、网络等主流媒体只在开盘做节点发布，以少投入为原则；3、小众渗透，加强小众媒体投入，重点关注周边竞品楼盘沿线客户有效拦截。,投放力度,蓄客导入期,开盘强销期,持续销售期,强,中,弱,主要媒介,户外/导旗/围墙/横幅分众/液晶屏/DM/短信专业杂志（楼市/租售）策源渠道媒体,报纸/DM/短信,DM/短信专属客户渠道,推广思路3：通路,户外|户外渠道：看板广告（区域拦截；市区拦截）；引导旗、工地围墙、横幅分众渠道：借助多媒体方案树立项目形象（轨交沿线市区办公楼宇视屏）（公交沿线重要站点液晶屏广告）渠道互动：借助天津消费场所进行项目宣传，同时为其转介客户周边产业园区大客户拓展、周边居住小区定点营销网站|媒体选择：搜房网首页富媒体视窗合作方式：开盘公告，后续以软文方式呈现项目持续报道彩信/短信|媒体策略：针对目标群有效删选，进行基站短信、数据库彩信等投放,推广思路3：通路,定价策略：,定价策略：不扛大旗，不牺牲利润,区域内高层主力价格区间为5500-7500元/别墅洋房主力价格区间为9500-12000元/按照本案地价成本加成方法计算本案的盈利价格估值在6000元以上最终本案的定价将按照：低于区域最高价格，但略高于区域平均价格的策略面市：高层6500-7500元/花园洋房9500-12000元/,本价格区间已考虑2012年面世5%递增考虑，且为估算价格，不作为销售价格依据。,营销周期：,全盘销售周期（2012.032014.12）：销售周期20-29个月,本案销售周期以天津津南房地产销售项目部分样本月平均去化面积为参考估算，不作为实际去化标准。,津南区域月均去化面积集中区间为8500平米-12500平米之间，按照年均去化10-15万平米。本案三幅地块29600（概算数）平米的体量，销售周期为20-29个月（销售月），暂定销售起点为2012年5月，整盘时间表如下（时间表以去化量均值排布）,一期销售,二期销售,三期销售,尾盘销售,蓄客,附件,公司简介及天津公司项目介绍,团队简介及商务合作,目前天津高端项目,复地温莎堡,复地温莎堡地上建筑面积约24万平米，社区景观采用英式园林设计，建筑立面秉承新英伦的建筑风格，会所配套的四季恒温泳池、高尔夫练习室、瑜伽房等。项目预计分两期开发，一期主要为别墅160-390平米，采用全地下行车停车地上分流方式。,承五大道建筑神韵，演绎新英伦别墅,2011年初开盘，当月逆势劲售6亿，称雄天津市场！,30余万平米包括顶级公寓豪宅，超五星级酒店，高端商业零售，五A级写字楼，世界级企业总部基地，高端餐饮等多种业态。项目界内还有15处具有百年