领域机构半年报（市场研发中心）2014

6月及半年重庆楼市总结,6月宏观资讯回顾6月土地市场回顾6月商品房市场回顾,6月楼市,政策篇房企篇数字篇,半年楼市,目录,4,3、6月商品房市场回顾,1、6月宏观资讯回顾,6月市场,2、6月土地市场回顾,5,6月楼市看点,不动产登记条例又爽约，预计短期内难出台呼和浩特成为国内首个正式宣布取消限购的城市一线城市首套房房贷利率现松动，重庆5月房贷创新高重庆土地市场“外热内冷”，土地零溢价华侨城、渝富出手揽地，礼嘉、双碑、大渡口迎来拿地热潮6月商品房成交创新高，降价跑量成效初显供应持续高位，库存再创新高,6,6月宏观资讯楼市政策,不动产登记条例又爽约，未能在6月底前如期出台,【事件回放】根据国土资源部上月通过的立法计划，不动产登记条例已由6月底前出台变为6月底前力争报出送审稿，年内完成立法。因条例牵涉部门较多，与现行部门规章存在冲突，目前仍在研讨和征求意见阶段。,资讯解读：不动产登记其初衷是为更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，保护不动产权益人的合法财产权。对于房地产而言，不动产登记是房产税开征的重要基础，对房地产具有一定调控作用。但不动产登记涉及到多部门利益，以及细节的复杂性，预计短期内不动产登记条例难出台。,2007年：颁布的物权法中，不动产统一登记制度正式提出，但并未对统一登记的范围、执行机构、操作办法等进行阐释和细化。,14.1月：中央编办发布关于整合不动产登记职责的通知,14.3月：不动产登记试点城市确定,14.4月：国土部成立不动产登记工作领导小组,14.5月：国土部不动产登记局正式挂牌,14.6月：不动产登记信息平台研究设计启动,7,呼和浩特成为国内首个正式宣布取消限购的城市,【事件回放】6月26日上午，呼和浩特市房地产开发监督管理处正式发表取消楼市“限购令”的实施意见，成为全国首个正式发文取消限购的城市。意见的核心内容为：要充分发挥市场对资源配置的决定性作用，取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房(含二手住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。据悉，呼市目前住宅可售库存高达12万套，而月均成交仅约1000套，楼市去化库存周期需要约10年时间。最近5年政府推出的住宅用地合计2120万平方米，未来潜在供应起码还有10万套以上。今年4月份以来，尽管实施举措各不相同，但抛出各种“救市”政策的城市已增至30个，其中18个是通过半公开或全公开的方式，另有多地否认或叫停了调整。,资讯解读：呼和浩特取消限购政策，主要是基于其高库存、低去化的市场压力。中央政府提出“分类调控”，随着楼市降温，4月起多地出台微调政策，试探“限购松绑”。呼和浩特放开限购这一做法无疑将对其他城市形成示范效应，刺激其他城市伺机取消限购。,6月宏观资讯楼市政策,8,首套房贷款似有松动迹象，但整体而言银行贷款仍偏紧,【事件回放】5月中旬，央行喊话力保首套房贷；6月16日，央行年内第二次实施“定向降准”措施，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点；7月1日起，将调整商业银行存贷比计算口径。据对全国23个热点城市进行的调查，发现6月首套房房贷利率较5月开始松动，表现在折扣利率增加、放款速度明显加速，6月折扣利率占比5.08%,较5月折扣利率占比4.78%环比下降；而对于二次房贷来说，利率没有降低迹象，依旧走高。5月，以房贷为主的重庆个人中长期贷款达到81亿，创下了今年新高。不过，利率仍居高不下，部分银行甚至在基准利率基础上上浮20%。,资讯解读：贷款利率上浮的原因在于利率市场化，资金成本增加；央行通过对影子银行、同业竞争等实施整顿，利率有一定下调的可能，但调节变化需要一定的时间，短期内难产生明显变化。加之房贷盈利能力低，银行可能要为未来楼市可能出现的风险埋单，货币信贷再次大举进入房地产领域可能性小。预计今年下半年房贷收紧局面难以全面缓解，房贷利率应会保持在基准之上，但不排除有部分回暖迹象。,6月宏观资讯金融政策,9,供应：6月房地产相关用地供应30宗，土地建筑规模872万方，环比上浮116%，同比上浮78%。成交：6月房地产相关用地成交共30宗，土地建筑规模854万方，环比上浮147%，同比上浮138%。价格：房地产相关用地成交均价497万元/亩，环比上涨5%，同比下跌7%。楼面地价2784元/，环比下跌5%，同比上涨5%。,渝富成交428万方,6月土地市场供求价走势,6月土地市场“外热内冷”，成交升温、溢价为零,10,6月土地市场成交明细,11,礼嘉、双碑、重钢成交量大，二环成为土地供应集中营渝富集团出手救市（成交428万方），进军地产二级市场华侨城抄底拿地（成交215万方），低调进军重庆市场,12,华侨城逾51亿重庆拿地，打造文化旅游项目,6月土地市场典型地块分析,华侨城筹谋已久布局重庆，6月终于落户礼嘉。据了解，此次获得的地块，开发仍按照“旅游+地产”的模式。其中，文化旅游项目包括欢乐谷和玛雅水公园等建设面积约800亩，公司将投资不低于20亿元。欢乐谷项目预计今年年底前开工，2017年开园2011-2014年礼嘉组团共拿地576万方，可开发体量达1108万方，未来供应压力大；容积率普遍偏低，集中在1.0-2.5，预计未来区域以中高端产品为主目前仅有龙湖两江新宸和渝兴嘉悦山水在售，中高端物业去化较好；下半年预计融创、华宇项目将亮相,13,6月新增供应204.93万方，环比下跌4%，同比下跌1%；6月成交量202.97万方，环比上涨4%，同比上涨20%；6月成交均价6865元/，环比下跌8%，同比下跌10%；6月持续高库存，达983.23万方，达到峰值。,降价跑量初现成效，6月成交翘尾供应持续高位，库存居高不下，去库存成为下半年房企战略重心,6月商品房市场供求价走势,6月共有45个项目开盘，共推出9967套房源，去化4292套，整体去化率为43%；,共计42个，共推出9602套房源，去化4197套，去化率为44%,共计6个，共推出365套房源，去化95套，去化率为26%,洋房,高层,6月重庆主城推盘对比：,6月推盘量上涨，老盘降价加推、新盘低开高走，成为6月各项目重要跑量手段；价格策略取得一定成效，预计下半年仍将继续蔓延,6月商品房市场新开盘分析,15,3、数字篇,1、政策篇,半年市场,2、房企篇,16,库存高,救市忙,楼市关键词,17,政策篇,Part1,18,2月,3月,4月,5月,6月,金融政策：房贷利率上调：首套房贷款最高上浮15%，二套房最高上浮20%，较之去年普遍上升了五个点。,楼市政策：重庆公积金出新政，首付分三档，最低两成。,金融政策：房贷利率持续上调,楼市政策：5月1日起，重庆市农村居民以及“农转城”人员在购买建筑面积90以下普通住房时，免契税优惠停止。,金融政策：房贷利率持续上浮，优惠减少。4月25日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行存款准备金率0.5个百分点。,楼市政策：政府工作报告首提“分类调控”3月26日，“单独两孩”政策通过,楼市政策：多个地方政府出台救市政策,楼市政策：不动产登记爽约，预计年底完成呼和浩特成为国内首个正式宣布取消限购的城市。,金融政策：房贷利率持续上调,金融政策：房贷利率持续上调央行喊话：银行要满足首套房需求。,金融政策：首套房贷款略有放松，二套房贷款利率仍上浮6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点。,房贷利率持续上浮，央行“微刺激”成效弱,中央注重分类调控，地方政府忙微调,政策篇政策回顾,19,1.楼市政策整体维稳，地方微调,2.房贷收紧局面难全面缓解，局部回暖存在可能,政策篇政策预判,楼市政策方面，预计下半年房地产调控仍坚持“宏观稳、微观活”原则，中央层面将坚持分类指导、双向调控，继续推广长效机制建设；地方政府在不触及中央抑制投资底线的前提下，对现有调控政策进行微调。仍然面临较大房价上涨压力的城市难以从限购方面取得突破，而将继续从公积金、信贷等方面支持自住需求；但库存高、去化压力大的城市会根据当地实际情况对现有政策进行微调，同时政策调整空间有所扩大。,金融政策方面，虽然房贷有放松迹象，利率上浮的原因在于利率市场化，资金成本增加。央行通过对影子银行、同业竞争等实施整顿，利率有一定下调的可能，但调节变化需要一定的时间，短期内难产生明显变化；加之房贷盈利能力低，银行可能要为未来楼市可能出现的风险埋单，货币信贷再次大举进入房地产领域可能性小。预计今年下半年房贷收紧局面难以全面缓解，房贷利率应会保持在基准之上，但不排除有部分回暖迹象。,20,房企篇,Part2,21,房企篇重点房企任务完成率,通过对几大重点房企监测，目标达成率均未上40%，下半年销售压力加大，房企或通过调整销售目标、加大促销力度、新项目提前入市等方式提高目标达成率。,22,房企篇房企应对措施,融创,蓝光,龙湖,东原,龙湖三大战略布局，开启“智慧龙湖”时代产品：夯实中端，强化两端配套：深入实施区域化战略服务：建立智慧龙湖，“物业服务智能化系统平台”龙湖社区生活APP，3月正式上线,融创收购绿城，四大战略创佳绩产品战略：倾力打造高端精品住宅区域战略：聚焦核心区域市场渠道营销：线下渠道促进热销运营战略：5月15日，融创发布公告确认收购绿城,蓝光首届西南房交会，推出全新“生活家”系统4月19日-27日，蓝光集团在成都、重庆、昆明三大区域推出首届西南房交会，主要针对成都、重庆和昆明3个区域的14个楼盘，扩大蓝光品牌影响力蓝光生活家居系统，导入“4C现代生活方式”,资本添翼助力东原大提速，特色服务模式提升社区生活品质4月17日迪马股份完成资金重组，帮助东原打通了资本市场的融资通道领先行业提出的“5S管理模式”、“贴心管家”等一系列特色服务模式，打造物业管理的差异化优势；“Mr.東的幸福生活”每个月推出不同的业主活动，为业主提供更多的交流平台。,北大资源,服务并行，北大资源“资源家”登陆重庆2013年12月，北大资源重庆公司旗下三盘开启“资源家”模式，买房即送资源家。资源家”初期上线后，业主可以依托资源家平台，享受到教育培训咨询、北大所属重点三甲医院及相关专家教授，预约挂号等医疗健康服务。预计今年下半年将推出资源家2.0版本，在教育培训、金融超市、智能社区等方面的资源将会逐步嫁接。,房企篇重点房企发展战略,24,1.强强联合，优势互补,2.房企植入互联网基因，买服务成新趋势,香港置地,万科,晋愉,招商,保利,东方银座,融创,富力,首创,房企篇房企发展战略预判,25,数字篇,Part3,26,2014上半年新增供应1155.72万方，同比上涨1.4%；2014上半年成交量973.66万方，同比下跌18%；2014上半年成交均价7435元/，同比上涨6%。,数字篇商品房供求价走势,2014年上半年受金融政策影响成交遇冷，远低于13年但供应依旧处高位，库存加大商务商业产品及经济性别墅成交比例加大拉高整体均价,27,价格稳定上涨,存销比上行，价格涨幅缓慢,数字篇存销比走势,28,量平价涨,量价齐跌,量跌价平,量价齐升,量价持平,数字篇各物业成交走势,住宅物业受影响大，商务商业相对活跃,29,数字篇各区价格走势,2014上半年渝中区、渝北区、南岸区、高新区、沙坪坝区、巴南区价格有不同程度下跌，可见新兴热点组团竞争强劲，价格战、渠道战已打响。,30,备注：数据来源于重庆网上房地产、领域机构市场研发中心,数字篇开盘走势,31,数字篇开盘走势,60-80产品仍然是市场主力，40-60产品占比略有上涨；80-100产品占比有一定下滑。,32,数字篇开盘亮点项目,33,14年上半年土地供应量同比上涨18%，成交量同比上涨24%，1-4月土地市场清冷，6月因渝富和华侨城拿地土地市场成交猛涨土地成交价同比上涨15%，楼面地价同比上涨6%14年上半年房地产相关用地成交436亿元，同比13年上涨31%,数字篇土地供求价走势,成交遇冷波及土地市场，土地市场冷清，5-6月热度渐升楼面地价上涨，土地成本走高，但房价涨幅缓慢，房地产利润空间减少,34,数字篇各组团供求价走势,礼嘉、照母山、重钢、茶园、双碑、西永成交居高位，重庆房地产开发已全面进入二环时代，现二环项目已逐步亮相，下半年二环将进入开发销售集中期,35,数字篇品牌房企拿地,品牌房企拿地谨慎，消化存量土地是重点,36,1.供应持续加大，去库存是下半年主基调,2.需求企稳、价格涨幅放缓,数字篇后市预判,供应方面，12-13年成交土地逐渐进入上市推盘周期，12-13年总成交土地约3435万方，可开发体量达7411万方（13年4567万方），后期市场供应大，下半年新盘将密集入市；同时上半年楼市降温，企业业绩压力大，预计下半年企业推盘会更加积极，市场供应量将进一步增加。,需求方面，“央五条”的发布有助于平稳市场预期，同时两次定向降准释放一定流动性，加之房企降价跑量营销策略的带动，下半年需求或将缓慢回升。价格方面，市场供大