2014成都寿安新城商业项目市场调研及初判报告(上)84页

,蒲江寿安新城项目市场调研及项目初判(上),四川置信商业旅业地产有限公司2014年7月15日,整体工作计划表：,6/19,7/18,8/19,8/28,9/18,贰、商家验证及反馈,叁、项目定位,肆、营销策划推广建议伍、招商建议,壹、市场调研,数据采集 市场调研报告（初稿）数据补充 市场调研报告，成案,2,周边辐射城市宏观背景分析,3,周边辐射城市商业结构研究,4,消费者及商家调研,5,本体分析及定位启示,1,寿安城市宏观背景及商业研究,1,寿安城市宏观背景及商业研究,1.1 寿安镇城市宏观背景研究1.2 寿安镇商业结构研究1.3 寿安镇小结,1.1,寿安城市宏观背景研究,寿安镇位于成都平原西南边缘，距离成都市70余公里，1小时车程，成新蒲快速路、新蒲路、成雅高速，从成都可直达寿安；寿安镇是蒲江县东大门，距蒲江18公里，20分钟车程，通过成雅高速、新蒲路、成新蒲快速路可直达；规划打造成现代田园工业城镇，蒲江卫星城。,城市站位,城市规划,据成都市有关规划，审议并原则通过20102020年蒲江县寿安镇总体规划修编，本次规划近期目标在蒲江县层面，结合县域规划以及十二五发展思路，使寿安镇成为蒲江县的重要产业承载区、综合城镇服务区、特色乡村旅游地，打造蒲江县东部综合城镇转型先行区；着眼于中长期，在成都市及四川西部层面规划依托镇域优良的生态本底、产业基础，对接世界现代田园城市发展战略，打造引领成都南部、四川西部现代田园工业城镇示范区。,农业方面，已顺利启动“成新蒲”沿线集中连片产村相融新农村建设示范带项目;服务业方面，在传统商贸业基础上寿安镇依托工业发展，餐饮、会务、物流、房地产等综合服务业的发展迅速。,寿安城市宏观背景研究,1.1,城市规划,蒲江县十二五规划中，寿安镇重点项目，主要包含基础设施建设，工业园区建设。,1.1,寿安城市宏观背景研究,2013年寿安镇实现地区生产总值19.88亿元，同比增长15.1%；城镇居民人均可支配收入达20893元，同比增长15.2%；农民人均纯收入达11891元，同比增长15%。,数据来源：寿安统计年鉴,寿安镇2009年2013年GDP数据 单位：万元,经济环境,寿安城市宏观背景研究,1.1,受全国经济大环境影响，GDP增速有所放缓,寿安镇2009年2013年人均GDP数据 单位：万元,经济环境,寿安镇以第二产业为主导，主要为建筑业、食品加工、绿色印务包装等；2013年一二三产业比例关系为17.6:54.9:27.5；第三产业不够发达。,寿安镇2009年2012年产业结构数据 单位：万元,数据来源：寿安统计年鉴,寿安镇第三产业增速较慢，导致第三产业在总体增加的情况下，比重却连续下滑,1.1,寿安城市宏观背景研究,经济环境,2013年寿安镇社会消费品零售额51593万元，同比增长5.45%；寿安镇固定资产投资在2010年达到小高峰，之后大幅下降，2013年小幅回升达132300万元。,数据来源：寿安统计年鉴,寿安镇2012年2013年社会消费品零售总额 单位：万元,寿安镇2009年2013年固定资产投资 单位：万元,2010年产业园、剑桥小镇等投资进入寿安,寿安城市宏观背景研究,1.1,经济环境,数据来源：寿安统计年鉴,寿安镇在2009-2011年储蓄存款额呈快速增长趋势，截止2011年为42031万元，人均储蓄2011年仅为0.75万元。,寿安镇2009年2011年居民储蓄余额 单位：万元,1.1,寿安城市宏观背景研究,人口环境,截止2013年，寿安镇人口57665人。其中，城镇人口19722人，总人口数量相对稳定，城镇人口缓慢增加；外出务工人口达13700余人，外来从业人口仅896人，是典型劳务输出型城镇。,数据来源：寿安统计年鉴,寿安镇2009年2013年人口数据 单位：人,1.1,寿安城市宏观背景研究,交通环境,2.区位：地处中国西南大中城市的交汇地带，扼成都西南门户，踞成、眉、雅、乐城市带核心区域。县城通达成都、双流机场、彭山火车站的时间分别只需40分钟、30分钟和20分钟。,1.交通：现有交通：国道108线、成新蒲快速通道、蒲新路、寿卧路、寿眉路6条主要道路穿境而过，形成了以高速公路为骨架，县乡村道为支撑的快速通畅的交通格局。规划（在建）交通：川藏铁路、成新蒲快铁。,西南门户、交通便利、线路通达、能源充足,1.1,寿安城市宏观背景研究,人文环境,南方丝绸之路主线：从成都出发经新津县城、邛崃、荥经、大理、保山出国；南方丝绸之路支线：从成都出发经寿安、雅安、西昌、昆明、大理、保山出国；南方丝绸之路支线：从成都出发经宜宾、昆明、大理、保山出国。,寿安是具有2075年悠久历史的川西文化名镇，是古往今来的战略要地和商贸集散重镇，享有自古丝绸南来“第一镇”的美誉。但丝绸路上典型城市多，寿安并非典型，打造挖掘价值低。,1.1,寿安城市宏观背景研究,人文环境,河沙寺：位于寿安镇龙泉村，始建于南宋淳熙十六年（1189年），省级文物保护单位，多数文物被上级单位取走异地保护，壁画被拓印得较为模糊。,有河沙寺、龙泉寺摩崖造像等历史文化古迹13处。但均知名度不高，可塑性不强。,龙泉寺摩崖造像：龙泉寺位于寿安镇长秋山，其最大特点是摩崖造像，以释迦牟尼塑像的端庄威严闻名。,1.1,寿安城市宏观背景研究,1,寿安城市宏观背景及商业研究,1.1 寿安镇城市宏观背景研究1.2 寿安镇商业结构研究1.3 寿安镇小结,寿安镇商业结构研究,1.2,寿安镇上商业街道有如图4条，商业体量约2万多，业态涵盖全面。,美邦,以纯,四川成都蒲江民富村镇银行,成都农商银行,农行ATM，建行ATM,寿安镇主要商业街围镇路,围镇路：为寿安镇上新修的街道，以家居家私、服饰鞋包类零售为主，生活配套为辅。,典型商家：1、香辣虾 2、华人居家私 3、oh,欧韩 4、精品男装,1.2,正街：属于寿安镇传统老街，拥有镇上唯一一个农贸集市，两家大型超市和多家服饰店，同样配备有生活服务类商家。,典型商家：1、土豆水吧 2、家乐购物 3、寿安综合市场,1.2,寿安镇主要商业街正街,利民北路-蒲和大桥：县级班车必经通道，数码通讯类商家较为集中，其余为生活配套类。政府统一打造路面市政形象，店招统一。,典型商家：1、联通通讯 2、手机通讯,1.2,寿安镇主要商业街利民北路-蒲和大桥,利民北路：业态丰富，以家装建材商家为主，服饰箱包为辅。,典型商家：1、圣象地板 2、五道菜 3、中亿母婴,1.2,寿安镇主要商业街利民北路,蒲新路西：生活配套和餐饮为主，配备茶楼，有典型家装品牌。,典型商家：1、永乐火锅 2、茶楼 3、全友家私,1.2,寿安镇主要商业街蒲新路西段,餐饮：镇上有4家较为典型的餐饮，中餐为主，且近两年经营受政策影响较大。在公安局附近有夜烧烤冷淡杯一条街，但经营一般。利民路北段靠近寿高路段，零星分布几个农家乐，以特色鱼为主，但生意冷清。,1.2,寿安镇专项商业餐饮,休闲娱乐：镇上常规休闲娱乐业态（茶楼、网吧、KTV）均有，但分布分散，经营一般。,茶楼,1.2,寿安镇专项商业休闲娱乐,1,寿安城市宏观背景及商业研究,1.1 寿安镇城市宏观背景研究1.2 寿安镇商业结构研究1.3 寿安镇小结,1.3,寿安镇城市小结,宏观环境,项目距成都1小时，是蒲江县重点发展卫星镇。寿安二产占比较高，但产业人口导入能力低。寿安经济环境较差，人均存款2011年仅0.75万元。,人口结构,寿安镇人口57665人。其中，城镇人口19722人，外出务工人口达13700余人，外来从业人口仅896人，是典型劳务输出型城镇。,经济结构,镇上吃喝玩乐业态齐全，镇上出现有以超市、家私聚集的商业点：红艳超市，全友家私。镇上消费力有限，且受电商、政策影响，部分业态表示经营较往年不理想。,2,周边辐射城市宏观背景分析,3,周边辐射城市商业结构研究,4,消费者及商家调研,5,本体分析及定位启示,1,寿安城市宏观背景及商业研究,周边调研城市选取,2.0,寿安镇隶属于蒲江县，与蒲江县城相邻，距县城15公里，20分钟左右车程；寿安与新津相邻，距新津县城30公里，30分钟车程；寿安镇与邛崃市相邻，距邛崃市区30公里，40分钟车程。,根据对项目初判，寿安镇本地消费者，不足以支撑滨河商业，希望吸引周边城市消费人群，因此在此次市场调研中，选取了与寿安镇相邻的蒲江县、新津县和邛崃市，以了解这些区域消费者的消费习惯和需求，为后期商业定位提供依据。,2.1 三大城市概况及规划2.2 三大城市人口结构对比2.3 三大城市经济环境分析2.4 三大城市人文历史环境对比,2,周边辐射城市宏观背景分析,地理信息 蒲江县位于成都、眉山、雅安三市交汇处 隶属成都“半小时经济圈” 占地面积: 583 平方公里人口信息 截至2012年，户籍人口264929人，以农业人口为主导 非农业人口73028 人，占27.57% 农业人口191901人，占72.43%行政划分 全县共12个乡镇：鹤山镇、大塘镇、寿安镇、西来 镇、大兴镇、甘溪镇、朝阳湖镇、成佳镇、复兴乡、光 明乡、白云乡、长秋乡，以及107个行政村、25个社区 县城所在鹤山镇生态环境 森林覆盖率50.05%，地表水达到国家类水域标准； 空气质量优于国家级标准，素有“绿色蒲江生态新 城”之美誉交通环境 立足成都，面向攀西，川西南区域交通次枢纽 新蒲路、成新蒲快速路、成雅高速20分钟可直达寿安镇,2.1,蒲江县城市概况,三大城市概况及规划,2.1,成都西南赋有地方特色和文化内涵的休闲度假城市、主要的休闲度假基地，以发展旅游度假、天然生物提取加工为主的生态型城市。城镇职能形成综合型、工贸型、农贸型和旅游型4种专门化职能。综合型：县城鹤山镇。工贸型：大塘镇、寿安镇、成佳镇。农贸型：甘溪镇、大兴镇。旅游型：朝阳湖镇、西来镇。近期2010年人口规模8.0万人，用地规模8.02平方公里；远期2020年人口规模12.0万人，用地规模11.2平方公里。规划以清江大道为界，以东为城市工业园区，远期要求旧城内对居住、生活有一定影响的工业企业全部迁往工业园区，同时，工业园区的工业类型以食品、生物制药、制造业及都市工业（包装、印刷、服装等）为主，严禁在工业区内设置污染严重的三类工业用地。规划工业总用地为158.40公顷，人均用地指标13.20平方米/人，占城市建设总用地14.23%。,蒲江县发展规划,三大城市概况及规划,2.1,新津县城市概况,地理信息 新津县位于成都、眉山、雅安三市的交汇处 是成绵乐产业带重要连接区域、成都南向开放的重要门户 占地面积: 330平方公里 人口信息 截至2013年，户籍人口310018人，以农业人口为主导 非农业人口108662人，占35.1% 农业人口201356人，占64.9% 行政划分 全县共6个街道和6个乡镇 ：五津街道、花源街道、新平 街 道、永商街道、双双街道、花桥街道、普兴镇、金华镇、兴 义镇、方兴镇、安西镇、文井乡，以及60个行政村、42个社 区 县城所在五津街道 生态环境 森林覆盖率30.12%，地势平坦，五河汇聚，雨量充沛，四季 分明，是成都平原的一个缩影 交通环境 国道G108线、成雅（乐）高速公路、成新蒲快速通道、 新蒲路可直达寿安，约35分钟车程,三大城市概况及规划,到2016年，“山水卫星城”建设初具规模，工业及物流贸易集中发展区、新津天府新区配套区、五津文化教育商贸区、牧山商务新区、文化旅游产业聚集区和精致生态农业发展区6大产业功能区效益凸显；“一城六区，三产互动，连片发展”的产业功能区构架基本形成；以“精致生态”农业为基础，以新型工业、现代物流业为支撑，以特色文化旅游业、宜业宜商宜居城市服务业为新增长点的“122”现代产业体系全面构建。 工业：以新材料、食品加工、机械制造、物流贸易为主。文化旅游产业：核心区包含有老君山、花舞人间、梨花溪，重点发展文化创意、主题观光、户外运动、健康养生、美食品鉴、商住购物、旅游度假等业态；南河沿岸完善亲水休闲、水上游乐、水上运动、购物、商务、居住等配套功能，依托老码头、宽窄水乡等项目打造滨河主力商圈；岷江沿岸发展亲水休闲、河鲜美食、亲水游乐、健康养生等业态。,新津县纳入四川省天府新区范围。,2.1,新津城市规划,三大城市概况及规划,地理信息 邛崃位于成都平原西部，川滇、川藏公路要塞 成都市“半小时经济圈“ 占地面积:1384平方公里 人口信息 截至2012年，户籍人口65.6万人，以农业人口为主 非农业人口245600人，占37.4% 农业人口410465人，占62.6% 行政划分 全市共有临邛、固驿、平乐、卧龙、天台山等18个镇、6个乡、25个社区委员会、485个村委会 生态环境 森林覆盖率达42%，为成都市最大的竹源基地，是“国家级生态示范市”、“省级卫生城市” 交通环境 距成都市区75公里、新津40公里、蒲江30公里、寿安30公里 成温邛高速、邛名高速、成雅高速、国道318线、国道G108线、省道S106、107线和成新邛高级公路， 纵跨市境南北,2.1,邛崃市城市概况,三大城市概况及规划,初步建成西部一流、国际知名的人文生态旅游目的地，“区域性商贸中心”初具规模，力争重返四川省综合经济评价前十强。全面完成城乡统筹“整县推进”计划，“三个集中”达到较高水平，城镇化率达50%以上，工业集中度达75%，土地规模经营率达65%，城乡同发展共繁荣的局面更加巩固。2011-2015年，全市地区生产总值年均增速保持在11%以上，到2015年，全市地区生产总值达176亿元，人均GDP达5000美元。力争到2015年，产业结构进一步优化，三次产业结构优化为15 : 50 : 35。坚持“工业立市”，积极构建由产业高端和高端产业为引领的新型工业、现代服务业、现代有机农业组成的现代产业体系，到2015年，实现规模以上工业增加值年均增长20%以上。,2.1,全力构建以临邛镇为中心、以羊安、平乐和夹关镇为支撑的“一中心、三支撑、多极化”统筹城乡的城镇体系。,邛崃市发展规划,三大城市概况及规划,2.1 三大城市概况及规划2.2 三大城市人口结构分析2.3 三大城市经济环境分析2.4 三大城市人文历史环境对比,2,周边辐射城市宏观背景分析,数据来源：蒲江县统计年鉴,蒲江县2009年2013年人口数据 单位：人,截止2013年，蒲江县人口264929人。其中城镇人口73028人，总人口数量相对稳定，城镇人口缓慢增加，城镇化率较低，未来发展空间大。,2.2,蒲江县人口环境,三大城市人口环境分析,新津县2009年2013年人口数据 单位：人,2.2,截止2013年，新津县总人口310018人。其中，城镇人口108662人，总人口数量相对稳定，城镇人口缓慢增加。,数据来源：新津统计年鉴,三大城市人口环境分析,新津县人口环境,截止2012年，邛崃市人口656065人。其中，城镇人口245600人。外出务工人数216100人次，总人口数量相对稳定，城镇人口缓慢增加。,邛崃市2009年2012年人口数据 单位：人,2.2,邛崃市人口环境,数据来源：邛崃市统计年鉴,三大城市人口环境分析,蒲江县人口总数为264929人，在三个城市中最少；蒲江县城镇人口为73028人，在三个城市中最少；蒲江县城镇化率仅27.57%，远低于全国53.7%，在三个城市中最低。,三大城市人口环境分析,2.2,2.1 三大城市概况及规划2.2 三大城市人口结构分析2.3 三大城市经济环境分析2.4 三大城市人文历史环境对比,2,周边辐射城市宏观背景分析,截止2013年，寿安镇人均GDP达3.4万元，新津县人均GDP接近寿安镇2倍，接近成都市平均水平，蒲江县与寿安镇基本上持平，邛崃因人口基数相对较大的因素，低于于寿安镇。,人均GDP对比,三大城市经济环境分析,2.3,蒲江县、新津县和邛崃市三个区域当中，蒲江县GDP总值最小，多年排名成都市区、县倒数第一；受国内整体经济形势影响，三个区域近几年GDP增速均有所放缓。,GDP对比,三大城市经济环境分析,2.3,蒲江县、新津县和邛崃市三个区域均呈现出以工业为主导，第三产业占比较小的特点。其中，蒲江县第三产业发展最慢，2009年排名成都市区及郊县倒数第四，2013年排名倒数第一。此外，蒲江县和邛崃市均有农业占比较大的特点。,产业结构对比,三大城市经济环境分析,2.3,2013年，蒲江县、新津县和邛崃市三个区域的规模以上工业增加值指标，新津县最高，为89.77亿元，蒲江县最低，为26.77亿元。三个区域近年增速有所放缓，但是总体呈递增趋势。,规模以上工业增加值对比,三大城市经济环境分析,2.3,2012年，蒲江县、新津县和邛崃市三个区域的人均储蓄额指标，新津县为3.51万元，远高于蒲江县的2.34万元和邛崃市的2.12万元。总体上三个区域的居民总储蓄均呈递增趋势。,居民储蓄对比,三大城市经济环境分析,2.3,2013年蒲江县居民可支配收入为20515元，潜在消费能力低于新津县和邛崃市。总体上，三个区域在近几年居民可支配收入呈递增趋势，但增速均有所减慢。,居民可支配收入对比,三大城市经济环境分析,2.3,2013年，蒲江县、新津县和邛崃市三个区域的城镇人口占比指标，蒲江县最低，仅为27.57%，这说明蒲江县城镇化率较低，存在较大发展空间。,人口环境对比,三大城市经济环境分析,2.3,2.1 三大城市概况及规划2.2 三大城市人口结构分析2.3 三大城市经济环境分析2.4 三大城市人文历史环境对比,2,周边辐射城市宏观背景分析,历史文化对比,三大城市人文环境分析,2.4,旅游景点对比,三大城市人文环境分析,2.4,旅游景点对比,三大城市人文环境分析,2.4,三大城市对比小结,城市定位，蒲江县定位为生态型休闲度假城市，新津纳入四川省天府新区范围，为成都市的“山水卫星城”，邛崃定位为国际知名的人文生态旅游目的地。经济环境，蒲江县经济实力和各项经济指标低于邛崃、新津。寿安镇人均GDP和蒲江县人均GDP较为接近。人口结构，三个城市中蒲江城镇人口最少，邛崃城镇化水平最高。人文历史，三个城市中邛崃历史文化底蕴最为浓厚，新津和蒲江历史底蕴较为薄弱。旅游资源，三个城市均具有不同程度的旅游资源和景点，蒲江以自然风光为主，邛崃以人文景观和自然风光并重。,2.4,2,周边辐射城市宏观背景分析,3,周边辐射城市商业结构研究,4,消费者及商家调研,5,本体分析及定位启示,1,寿安城市宏观背景及商业研究,3.1 蒲江县商业结构研究3.2 新津县商业结构研究 3.3 邛崃市商业结构研究3.4 三大城市商业信息对比,3,周边辐射城市商业结构研究,3.1,蒲江商圈概述,1、政府传统商业区，现形象老旧。临街底商，业态以各类零售为主，品牌度不高，租金在15-100元/月。,2、目前蒲江商业核心区，临街底商以服饰类零售为主，出现了以超市为主力店的集中式商业，租金水平40-250元/月。,3、城市外扩区域，商业氛围暂未形成；但在建项目较多，主要是商业街、小型主题性集中式商业。,4、商业氛围较弱，业态混杂，品牌度低。在建项目多为商业底商，住区商业街及集中式商业。,蒲江县目前商业发展仍以小型零售类街铺为主，出现有小型超市（美好家园/联华吉卖盛），在营物业中还未出现真正意义上的大型零售类百货、购物中心。处于商业发展的一个初级阶段。,3.1,在建商业项目概述,蒲江市场在建项目约一半项目商业为社区底商，体量较小，多为社区配套；集中式商业较为分散，有零售类购物中心和电影主题类商业，其中香槟城规划有近2公里的滨河商业街，独栋加底商，规划业态为餐饮、休闲娱乐类。,政府街,西街,3.1,政府街商业集中区,大北街,东街,3.1,政府街商业集中区,3.1,桫椤路集中区桫椤路,3.1,桫椤路集中区云岭广场,超市内部布局图,美好家园,3.1,桫椤路集中区美好家园,商场内部,商场外街,3.1,桫椤路集中区美好家园,城市基础信息,项目总评：处蒲江美好家园核心商圈，打造商业新地标，拥有大型超市，购物，娱乐，办公，居家休闲于一体。项目处于初期，暂未正式启动招商销售。,3.1,桫椤路在建商业财富广场,南段,北段,3.1,朝阳大道集中区朝阳大道,3.1,朝阳大道集中区公园里,3.1,朝阳大道集中区在建项目,江东国际：住区商业街，约12000；定位休闲、娱乐为主，目前良木缘已入驻。,嘉和逸家：住区商业街，约2000；定位母婴街，但实际招商不理想，业态还是以各类零售为主。,3.1,朝阳大道集中区世纪中心,项目总评：目前蒲江在建在营的最大商业综合体40万，涵盖住区商业街、购物中心、24h不打烊街区，业态覆盖吃喝玩乐耍全业态。,以“潮流购、美食汇、娱人街”三大街区组成，打造蒲江城市首个“24H不打烊街区”。A“名品汇”街区：布局品质零售、潮流服饰业态；B“美食汇”街区：品牌餐饮、异域美食、特色小 吃，打造美食餐饮街区；C“万乐汇”街区：酒吧、KTV、休闲SPA等业态， 打造休闲生活一条街。,功能区位,3.1,香槟城集中区香槟区,项目总评：项目规划有12万，有社区底商、集中式商业、滨河商业。近有2公里的滨河商业街，涵盖休闲娱乐、餐饮。,基础信息,项目总评：项目定位于蒲江首席电影主题综合体，涵盖餐饮、亲子、游乐等体验感较强业态；将填补蒲江县现无电影院现状，具有一定的市场机会。但部分楼层采取散卖，难以保证后期业态统一性及经营。,3.1,香槟城集中区星光天地,在售区域：星光天地目前在售为第2层，第1层正在蓄客阶段，3层及以上开发商自行持有；销售模式：第2层采用包租模式进行销售，包租10年，每年7%反租，第1层客户可选择自营，但经营业种必须符合开发商整体规划。,业态规划,销售情况,3.1,香槟城集中区星光天地,3.1,蒲江典型项目分析大溪谷,项目靠近蒲江县城，打造近3万亩的度假型主题项目。后期规划涵盖万国美食街，长丘山户外健身，高尔夫，萤火虫峡谷等。,万国美食城：汇聚各国美食，手工艺品等，预计2015年开建。主题奇幻公园：Mini版迪斯尼，将由美国迪斯尼设计公司进行设计打造。婚庆主题：有教堂，有一个巨大热气球悬浮空中，整个蒲江都可以看见。峡谷景观：浪漫萤火虫，由萤火虫专家进行培育。后期萤火虫可以进行表演。路虎越野体验中心：路虎承包打造，西南首