招商销讲说辞

招商宣讲说辞接待开场白老师您好，欢迎来到南川浙商国际商贸博览城。请问老师是来了解我们项目的吗？那老师是打算投资买铺还是租铺做生意？“投资买铺”，老师，您稍等，我为你找位资深的职业顾问给你讲解。“租铺做生意”，正好老师，我是本项目的招商客户经理，也许老师您或多或少对我们项目有过了解，现在由我来详细为你讲解。老师这是我的名片，我叫xxx，请问老师贵姓？1、 公司介绍： 我们浙商国际商贸博览城是重庆新申佳实业有限公司倾力打造的南川区重点建设项目和重庆市重点建设项目，重庆新申佳实业有限公司是由重庆申佳实业集团和重庆九鼎控股集团两个公司共同投资成立的。在强大的实力背景下项目得以应运而生。重庆申佳实业（集团）有限公司介绍：系上海申佳投资有限公司投资控股的业务多元化集团企业，由肖家运先生倾力成立。肖家运，男，汉族，1971年2月生，重庆开县人，国际注册高级经营师、第三届、第四届重庆市政协常委、致公党上海市委社会服务工作委员会副主任、上海市重庆商会会长、上海申佳投资有限公司董事长、上海渝商投资股份有限公司董事长、申佳实业（集团）有限公司董事长、重庆市北部新区两江小额贷款股份有限公司董事长。2007年，总公司把握机遇，借力西部大开发，收购1996年成立的大众房地产，并更名为重庆市申佳实业（集团）有限公司，主营资产管理、项目投资、工程技术咨询、贸易等业务。下设申佳地产、申佳建设、沪通物业等几大子公司，并投资控股重庆新申佳实业有限公司、重庆市北部新区两江小额贷款股份有限公司。申佳实业集团先后在开县、万州、大渡口、北部新区、南川等地开发了多个房地产项目，累计开发面积近300万：目前开发的项目有：2005年-2006年，先后开发了 “申佳滨湖明珠”、“申佳时代丽都”和 “申佳时代名都”等项目，成为当地顶级园林官邸；2007年，公司投资开发17万平米的大渡口区“申佳子溪苑”；2008年，公司与北碚区政府签约，拟投资10亿元在缙云山（重庆市植物园、4A级风景区、国家级森林公园）修建国内一流的超五星旅游度假酒店及高端别墅群2013年，公司选址重庆最具潜力的两江新区，以上海国际化大都市的建筑理念和建筑标准打造集五星级商务酒店、商业、生态生活为一体的近28万方全功能国际社区“申佳上海时光”重庆九鼎控股集团介绍：九鼎控股集团有限责任公司由浙江知名企业家陈孝伟先生创办。企业遵循“以人为本，诚信养德，追求卓越，科技兴业”的宗旨，秉承“先做人、再创业、后辉煌”的企业文化，坚持“口碑相传，永续经营，完善自我，出类拔萃”的企业理念，以敬业、守信的精神赢得广大客户的认可和尊重。 传承浙江商人中国犹太人的“三千精神”（历经千辛万苦、走遍千山万水、想尽千方百计），把浙商的成功商业模式传递到全国各地，带领大家共同致富的梦想，成立了九鼎控股集团。重庆九鼎控股集团成立于2002年,专注于商业地产的研究、开发和运营，致力于做中国最专业、最成功的商业地产运营商。 家居建材、木雕古建筑园林、五金电器、设计装修、物流运输、市场招商营运、文化娱乐、餐饮及旅游商业地产营运营开发诸多领域。 集团公司历经十余载的探索与实践，凭借专业化开发模式、国际化运营水准、现代化经营理念，即将在北京、上海、杭州、石家庄、广西、云南、重庆、贵阳等一线城市的着陆、开发和运营面积超过300万平方米，在中国商业地产领域取得了较高声誉。浙商五金机电城、浙商国际商贸城广场、浙商家居建材生活广场、浙商副食品批发市场、酒店用品批发市场、浙商木雕工艺品博览城、服装皮具批发市场等已开发或运营项目均已形成浓厚的商业氛围，健康发展，商业价值不断飙升，取得了经营的巨大成功，并成为业内的标志项目。 同时集团也拟在万州打造270万方、总投资约为100亿元人民币的万州国际商贸城，这也将是集团投资最多、规模最大的市场项目。未来，九鼎控股集团将以重庆总部为核心，全面覆盖长三角16大重点城市，与100家以上的国际一线和5000家以上二线商业品牌结成战略联盟，率先在全球实现以九鼎浙商为品牌的商业地产标准化开发和运营。我们的目标是在未来10年完成20座商品博览城、100个城镇综合体（TownMall）、50个工业品连锁超市、多元化金融发展的四大战略目标。塑造国际集团稳固强大的商业地产品牌，打造中国商业地产开发经营最成功的超级航母。有这样实力雄厚的集团公司作为项目发展的支柱和保障，浙商模式将会在南川这块交通咽喉生根发芽！同时带领一部分人发财致富！带领南川人走上犹太人的经商道路！老师您独特的眼光将将给您自己和子孙后代留下一笔丰厚的财富。园区沙盘讲解：二、区位介绍xx老师，您对我们项目位置了解吗?下面还是由我来给您介绍下最新的南川区商贸物流园区的区委规划图！首先您看到的这个沙盘是南川区政府在这里做的商贸物流园区的沙盘，不是我们制作的！南川区商贸物流园区的规划下面我给您介绍下：我们项目所在的位置位于南川区商贸物流园区的中心位置（激光笔介绍）1、整个商贸物流园是南川规划建设的五大园区之一，位于南川主城区东南部，由东区和南区两大组团构成，总规划面积11平方公里。主要建设以现代信息技术为依托，以公路、铁路、多式联运为特色，集物资集散、仓储加工、多式联运、批发交易、城市配送、信息处理、配套服务等功能于一体，现代化、系统化、生态化的综合性商贸物流园区。2、项目周边配套介绍：（东南西北）我们项目地处商贸物流园商圈中央位置，占据政府倾力打造的南川商贸物流园区最佳位置。1）项目东面：项目东面是高速公路出口距离本项目500米位置，以后南川整个下道口都会改到东胜，因此会带来很大的人流，主要是因为换乘中心的投入使用而转换功能。同时东面储备由大量的待开发用地，东面有2万亩的储备用地，南川目前整个南川已经没有土地可以开发了，西城土地已经出让完毕，老城中心土地价格已经达到400万一亩，平均楼面价格已经达到1000元每平米，很多开发商考虑到拆迁成本和土地实际空闲情况，基本不在老城拿到了！老城北面是花山公园，没有土地可以开发，南面是金佛山山脉也没有土地开发，目前只有朝东面发展因此未来南川城市发展的方向将会是东城，随着周边配套设施的完善，车站及其高铁站的建成，东城新区已经势不可挡。2）项目南面：是G65包茂高速渝湘段，是整个西部地区主要的出海大通道，为我们项目的公路物流提供先天的优势。同时在我们项目南面的高速路南侧，政府目前规划由一条上金佛山的索道，规划索道的主要原因是因为重庆到长沙的高铁经过南川，而且会在我们南面设立高铁站点，高铁会带来相应的旅游人流和客流，为项目以后的外来的人口提供了一个基本保障。3）项目西面：是南川火车货运站，目前铁路运输主要链接涪陵渝怀线和万盛渝黔线，这两条线路都是出海的铁路通道，因此铁路物流运输也对本项目起到很大的支持作用。为以后本项目的进出货渠道铺平了道路。同时本项目距离主城区大约3公里，在以后市场运营过后我们将定点安排直通车到本项目接送，因此对南川老城区的区域辐射将会带来很大的便捷。4）项目北面：是重庆市在南川规划的换乘中心，距离本项目直线距离1公里左右，占地约100亩，总建筑50000平米。是重庆市在重庆东南地区最大的换乘中心，主要是因为在南川大铺子将要建立一个很大的互通式立交，同时下道口也在项目附近。主要是由南川到道真的高速公路预计2014年底2015年上半年通车，现在已经建成的南川到万盛、南川到涪陵的高速公路，目前现在规划新的一条南川到重庆的高速公路总长74.5公里，起于南川大铺子互通，止于两江新区。这样一个交通咽喉要道，规划的换乘中心将会为以后南川的发展及其区域辐射起到关键性作用。同时带来很大的人流为市场在经营面辐射起到很重要的作用。这所有的道路干线将辐射渝、湘、黔三省，一小时经济圈辐射范围达500万人口，500亿消费需求，两小时经济圈辐射范围达数千万人口，数千亿消费需求。 因此老师您是很有眼光的未来城市发展方向和城市规划方向就在这里，因此这个片区买商铺是没有问题的。那么相比较而言我们项目是您最佳的一个选择，下面我将给您介绍我们浙商商贸城项目的情况。项目沙盘讲解：老师，物流园区规划分布就是这样，接下来为你讲解本项目的功能分布，这也是本项目区别其他项目的优势所在，老师这边请。浙商国际商贸博览城属于综合性的专业批发市场，本项目总建筑面积113万，其中商业46万，住宅67万，浙商国际商贸博览城在业态定位上既要具有相当的先进性，又要与商城辐射区域内其它商业业态产生良性的互补，突出“一级专业批发、品牌购物、特色餐饮、高档休闲、旅游博览、时尚娱乐、电子商务”七大主要功能，以多业态的组合消费模式，做到资源共享、优势互补，吸引消费群，打造繁荣商圈。商业包括A、B、C、D、E五个区：A区开发面积近5万方，主要经营数码家电影院、酒店写字楼、大型餐饮酒楼、休闲娱乐场所、酒店式公寓等，公司自持40%与众大商家、业主共同发展；B区开发面积81568，商业面积62207，1120个商铺。主要运营海宁皮革城的入驻，地面共有三层，每层4个卫生间。扶梯两部，观光梯、货梯各两部。C区开发面积7万，以义乌小商品市场为主打经营服装饰品批发市场、零售、购物中心，目前正在与奥特莱斯国际品牌购物中心对接，将会引进入驻。D区、E区总开发面积83937，商业面积64123，共计795个商铺。D区主要经营家居，由10栋建筑构成，商业面积29127，367个商铺。公寓198个，面积7541.15。E区主要经营百货类专业批发市场，由17栋建筑构成，商业面积34996，428个铺位，旁边还有两栋属于餐饮美食街。在最后一排的上面3层是酒店式公寓。项目停车位总共1千多个。我们单个商铺面积70左右，开间4.2m，进深8.4m，整体总层高9m，一楼层高6m，二楼层高3米，中间自己还可以再隔一层来用。在住宅区旁边还有一座动步公园。整个项目内部交通格局为“四纵一横”，纵向道路宽18m、25m40m，横向道路宽9m13m。项目面前的浙商大道是40米宽的双向6车道。项目两边各有一条进出本项目的通道，左侧为15m宽，右侧为20m左右的宽度，均为双向4车道。业态划分方案：根据商城的功能定位，商业业态的划分共分为6个区块 1、品牌购物板块区域位置：主要在A区裙楼、奥特莱斯设在E区(原因在于最早交房，创业孵化园可以符合时间节点)内置步行街位于B、D区之间。业态比例建议控制在整个商业占比的15作为零售商业综合体（shopping mall）、内置商业步行街、奥特莱斯折扣体验店，购物功能对吸引人流起到了决定性的作用，购物中心属于商城的主力板块之一。纵观国内成功运营的零售商业综合体shopping mall/商业步行街，在业态比例划分上，购物功能的比重呈下降的趋势，休闲、餐饮、娱乐等比例呈上升趋势。 为凸现本商城的零售功能与重庆西南地区商圈大型百货商厦在业态上的差异性，南川浙商国际商贸博览城的购物业态定位应以品牌购物、时尚购物、精品购物、文化购物、旅游购物等几个部分组成，其中国际品牌约占10，国内品牌约60，其他品牌占30，营造触及时尚消费、精致生活于一体的现代都市品位购物街。备注：孵化园的奥特莱斯属于零售折扣店预计152个商铺。内置步行街商业价值极高招商对象主要为品牌百货业租金承受较高的业态，预计72个商铺。2、专业一级批发板块区域位置：B、C、E、D区专业批发板块是最能够体现综合专业市场特色的板块之一，业态比例建议控制在70左右。市场分布如下：1） 百货批发综合市场（主要在E、D区）：由出口转内销的广东优质商品、国内生产源头企业、朝天门经营大户、重庆本地生产企业组成。业态比例建议控制在30左右，预计374个商铺。分为：箱包皮具鞋帽、男装批发市场、女装批发市场、童装批发市场、酒店用品、日用百货批发市场；2） 小商品批发市场（主要在C区）：预计占据整个C区商业体量。业态比例建议控制在20左右 包含义乌小商品城、玩具、日化美容美发、化妆品、文具办公、钟表、眼镜、小饰品、雨伞、婚庆、礼品、副食、酒水等批发市场。3）皮革、皮草批发市场：预计占据整个B区海宁皮草城。业态比例建议控制在20左右 3、风情休闲板块区域位置：主要在A区比例在15左右休闲功能在业态比例的分配上要强化休闲功能。目前重庆南川区中心商业区休闲业发展明显滞后，缺少各类中高档休闲项目吸引国内游客，同时满足当地高端消费市场的需求。休闲业态定位以茶坊、酒吧、咖啡吧、茶餐厅、品牌休闲餐饮、特色美食等为主体，注重中高档品牌比例，主要以吸引国内外旅游者，重庆南川市当地的私营业主、白领、青年群体和收入较高的居民消费群体等为主，逐步形成“风格各异、特色不同、层次多样”的浪漫休闲区。4、 特色餐饮板块，区域位置：E区28号29号楼 业态比例建议控制在5左右，预计42个商铺重庆南川目前餐饮业发展相对落后，缺少高档的餐饮服务，即使花费不菲，也难以享受到相应的服务，远远不能满足高端客户群和商务宴请等需求。特色餐饮将是浙商国际商贸博览城吸引客群的一个亮点，业态定位应以高档特色餐饮、异国料理、风味酒楼等为主，消费群体以有一定消费能力的本地及来重庆南川商务旅游消费者为主，凸现中西结合，别具一格的特色餐饮区。5、时尚娱乐板块区域位置：A区裙楼，业态比例可以控制在5左右.以南大街、和平路、解放路为核心的重庆南川中心城区，目前缺少具有特色和一定规模的夜总会等高档娱乐项目，现有的娱乐项目均集中在高档酒店和金佛山附近，规模较小，硬件设施相对落后，还没有形成主流品牌。浙商国际商贸博览城的中高档娱乐项目业态定位应以高档夜总会，KTV歌厅、桑拿、健身、洗浴、休闲、美容会所、亲子（儿童乐园）等为主，填补中心商圈的市场空白点，6、服务配套板块,花鸟市场、园艺、景观、汽配、板材、型材、加工业 区域位置：ED区靠九鼎大道外围，业态比例可以控制在5左右 预计149个铺面 细分如下：1） 区域位置：E区27号楼备选一：以银行商业网点、旅行社、办公耗材、数码照片冲扩、通讯运营中心（移动、联通、电信）、旅游博览、货运公司、机票、等为主。 预计30个铺面。备选二：花鸟市场、园艺、景观2） 区域位置：E区18号楼预计17个铺面。备选一：汽车饰品、汽车美容备选二：物流、广告公司3） 区域位置：E区17号楼、D区8号楼 预计63个铺面备选一：整车销售、汽修、汽配、摩配、电动车备选二：建筑装饰基材、板材、型材、加工业区域位置：D区7号楼 预计39个铺面。备选一：五金机电（自营安置区），由于部分五金机电已经购买的业主中有自营需求特安置在本区域，临近亿联的最好位置与其呼应形成规模市场。备选二：基材、板材、型材、加工业备注：A区域开发后可以主要安置：购物中心、影院、写字楼、酒店/宾馆、酒楼、培训中心、会展博览中心；部分大型餐饮、大型商务休闲会所中心、零售百货公司等。三、商业业态和品牌的细分合理的业态细分组合，可以在经营者之间形成良性的互动，彼此相得益彰。反之，非合理性的业态组合不仅无法达到良性互动的效果，甚至可能出现彼此排斥的不良反应。因此，浙商国际商贸博览城的业态细分组合必须从重庆南川中心商圈的业态布局现状，新崛起的同类竞争项目和目标消费群体的角度，实现业态细分组合的差异化。1、业态细分差异化策略1）与同类竞争项目业态的差异化。在业态组合上要充分考虑重庆南川亿联家居五金建材市场、重庆朝天门批发市场、中国西南城、中国华南城等正在招商中的竞争项目的业态组合状况，做到有针对性的差异化。如亿联家居五金建材市场规划了家居建材、五金机电，那么在浙商项目中就要注重家居建材、五金机电等业态的比例和品牌特色，做到差异化。2）与南川及周边地区商圈业态的差异化道真、武隆、綦江、巴南、涪陵等，主要以百货为绝对主体，各个商厦形态、功能、甚至品牌都大同小异，越来越倾向于同质化。浙商国际商贸博览城除零售业态外，专业批发、餐饮、娱乐、休闲、旅游博览都在这里交融，多种业态经营主体有效地组合在一起，在业态组合模式上实现与传统零售百货业态的差异化。3）品牌特色的差异化浙商国际商贸博览城在引进品牌时要注重差异化，如同样引进中高端定位的品牌时，要突出人无我有，人有我优，人优我特的特征。以个性化、特色化的品牌强化项目的竞争力。2、商业业态细分和分配1）购物功能：业态包括品牌服饰、运动休闲、鞋帽箱包、高档饰品、珠宝首饰、文化用品、时尚家居等品牌专卖店，以及旅游工艺品、土特产、陶瓷工艺等为主的特色专卖店。具体品牌细分见图表：图表11：购物中心功能业态和品牌分配表业态类别商品类别国内、国际品牌品牌专卖店服饰类皮尔卡丹、金利来、鳄鱼、梦特娇、花花公子、老人头、U.S.POLO、金狐狸、杉杉、蓝豹、苹果、圣百代、G2000、啄木鸟、马克华菲、江南布衣、VERO MODA、U2、CHABER、贝拉维拉、艾格、ELLE、ESPRIT、TEN、E.LAND、卡萨布兰卡、EVCODE、ONLY、SODA、SEASON WIND、KAKO、T100童装、米老鼠、巴布豆、好孩子、丽婴房、卓多姿、CCDD、劲霸、七匹狼等 运动休闲类NIKE、ADIDAS、安踏、美津浓、BRAXTON、361、KAPPA、CONVERSE、PUMA、PEAK、科比篮球装备、李宁、New Balance、REEBOK、佐丹奴、真维斯、唐狮、摩高运动、美特斯邦威、森马等鞋帽箱包类皮尔卡丹、花花公子、森达、GEOX、红蜻蜓、千百度、百思图、星期六、奥卡索、金利来、万里、达芙妮、ECCO、HARSON、沙驰、爱思、y包、ELLE等饰品类石头记、伶俐饰品、水晶坊珠宝饰品、金利门结婚钻饰礼品等珠宝首饰类周大福、中国黄金、老凤祥、金佰利、明牌、老庙黄金、金大福、潮宏基等 化妆品类欧莱雅、美宝莲、兰蔻、清妃、郑明明、AQUA、RECIPEO、羽西、可采、兰皙欧、RED EARTH等特色专卖店文化用品类美亚音像、季风书店、可一书店、可一画廊、吴门画廊、沁园画廊、思考乐书局等工艺品类珍壶坊、大井陶艺专卖、重庆南川特产专卖等时尚家居类水星家纺、博扬家纺、紫罗兰家纺、特力屋、简爱家居、上品行等其他婚庆服务类金夫人、古摄影、巴黎婚纱摄影、好年婚庆礼仪、钟爱一生婚纱摄影机构、世纪新娘新婚会馆等2）休闲功能：业态包括品牌咖啡吧、酒吧、茶坊、书屋以及休闲茶餐厅、休闲美食等；以SPA、美容美体、美甲等护理服务。具体品牌细分见图表：图表12：休闲功能业态和品牌分配表业态类别品 牌 特 色咖啡屋上岛咖啡、两岸咖啡、星巴克咖啡、真锅咖啡、圣巴里咖啡等酒吧BABYFACE、金色年代、流金岁月、卡萨布兰卡、秋樱日式、真爱、苏荷、钱柜、Pattoya Pub、Fallen Angels等茶坊茗仁茶艺馆、壶中天地茶艺馆、羽仙茶食馆、茗芦茶楼、音乐之声茶吧、三品茶馆、滋身堂茶楼等美食休闲一茶一座、避风塘、伊加伊、圆缘园、时尚炫美果饮吧、味千拉面、一番拉面、COCO等美容克丽缇那、德国deynique护肤中心、佳丽美容院、法国百莲凯美容美体中心、康姿美SPA生活馆、紫羽美容院、华美、现代女子等网吧新博浪网吧连锁经营商等其他元祖、克丽思汀、BREADTALK、街客等3）餐饮功能包括主力餐饮店和特色餐饮及各地风味为主的特色餐饮店。具体品牌细分见图表：图表13：餐饮功能业态和品牌分配表业态类别品 牌 特 色主力餐饮德庄、谭鱼头、阿兴记、齐齐、陶然居、秦妈、万家灯火、星期五餐厅、三生三味、百乐滋餐饮、青山人家、锦香园酒楼、龙记海鲜馆、张鸭子大酒楼、百年友谊酒楼、小天鹅酒楼、菜根香大酒店等特色餐饮泰国鱼翅馆、韩国烧烤、日本料理、元禄回转寿司、正宗盱眙朱大龙虾王、老地方火锅城、淡水清粥馆、打破沙锅珍品、傣妹火锅、巴士川味馆等4）娱乐功能：包括KTV、夜总会、高档会所、健身、游艺等。具体品牌细分如下：图表14：娱乐功能业态和品牌分配表业态类别品 牌 特 色夜总会宝丽金夜总会、金碧辉煌、百乐门夜总会、太湖皇宫、百老汇歌舞厅歌城好乐迪、欢乐迪、麦迪森、白乐宫歌城、香港歌城、万佳歌城等会所、俱乐部大浪淘沙、哈曼皇宫、金凯煌桑拿俱乐部、香格里拉桑拿会所、棕榈泉桑拿会所等健身、游艺一兆伟德、欧亚女子健身房、星空健身俱乐部、哈达瑜伽馆、精英桌球俱乐部、曼哈顿保龄球馆、华欣游艺城等5）配套服务功能：包括银行、电信、商务中心、旅行社、照片冲印等服务。图表15：服务功能业态和品牌分配表业态类别品 牌 特