房地产成本管理与风险控制

房地产项目高效成本管理与风险控制讲授人：杨涛2011年8月26日,本讲提纲,房地产成本管理的概念房地产项目成本的构成房地产企业成本管理的一般原则房地产企业成本控制体系与流程项目开发各阶段的成本管理项目开发风险控制,房地产成本管理的概念,什么是成本？人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。cost生产某一产品所耗费的全部费用成本就是项具体投资项目的总花费，生活消费不叫成本,企业成本管理的误区一、企业一味的以降低成本为目标，成本管理与企业战略相脱节二、成本的基础工作做得不够，给企业的成本计划、成本决策等管理带来困难三、企业不重视“隐没成本”，导致“隐没成本”成为企业发展的绊脚石四、成本控制局限于制造成本、未能进行成本全过程控制（前期和售后）五、成本考核未完全落实到位，难以有效地提供企业效益六、没有建立自上而下的成本管理体系，没有形成全员成本管理理念,成本管理手段基本经验的成本管理方法-个人色彩、就事论事基于历史数据的成本控制方法过分强调历史最低价基于预算的目标成本控制方法-时间仓促、沦为花钱计划基于标杆的目标成本控制方法-以别人为楷模基于市场需求的目标成本控制方法基于决策者意志基于价值分析的成本降低方法-制造业大企业、价值工程,房地产成本管理的概念,房地产成本管理是指房地产项目的成本管理，成本管理是项目管理的一个子集，包括用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。,本讲提纲,房地产成本管理的概念房地产项目成本的构成房地产企业成本管理的一般原则房地产企业成本控制体系与流程项目开发各阶段的成本管理项目开发风险控制,房地产项目成本的构成,1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%以上，并有进一步上升的趋势。,房地产项目成本的构成,2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。,房地产项目成本的构成,3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。,房地产项目成本的构成,4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院等）和各种营利性的配套设施（如超市等商业网点）等所发生的费用。一般在20%30%左右。,房地产项目成本的构成,5、管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。,房地产项目成本的构成,6、贷款利息房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。,房地产项目成本的构成,7、税费税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%25%左右。,房地产项目成本的构成,8、其他费用其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。,本讲提纲,房地产成本管理的概念房地产项目成本的构成房地产企业成本管理的一般原则房地产企业成本控制体系与流程项目开发各阶段的成本管理项目开发风险控制,项目成本管理的一般原则,“先算后干”、“先控制后开支”的原则：项目开展后先组织工程、预算、财务部门对项目各项任务进行分解、计算出出各项开支，进行有组织有计划地控制与支出。,项目成本管理的一般原则,“成本-效益”原则：在保障工程安全、提高工程质量的前提下，将好的思路建议设计创新设计、改善施工工艺，寻求新的开拓。,本讲提纲,房地产成本管理的概念房地产项目成本的构成房地产企业成本管理的一般原则房地产企业成本控制体系与流程项目开发各阶段的成本管理项目开发风险控制,房地产企业成本控制体系组成,企业内部成本控制组织架构外部专业成本顾问,房地产企业成本控制体系组成,房地产企业成本控制体系组成,房地产企业成本控制流程,本讲提纲,房地产成本管理的概念房地产项目成本的构成房地产企业成本管理的一般原则房地产企业成本控制体系与流程项目开发各阶段的成本管理项目开发风险控制,开发各阶段的成本管理,房地产开发项目的成本管理一般分为以下阶段：开发项目投资决策阶段（包括投资机会选择、项目策划与投资决策、土地获取）、规划设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段、动用前准备阶段、保修阶段及租售阶段。,投资决策阶段的成本管理,内容包括对投资机会选择、项目策划与投资决策、土地获取等方面的工作，直接关系到项目投资的成败。,投资决策阶段的成本管理,1、市场调查对影响开发项目的宏观环境因素、区域环境因素和微观环境因素进行分析，对开发项目周期内的需求因素和供给因素进行调查，对项目的市场前景进行预测。,规划设计阶段的成本管理,规划设计方案一旦确定，项目施工成本也就随之确定，但规划设计方案质量的高低，对项目施工成本和功能要求的影响是巨大的，对项目建设周期、建设成本和质量以及项目将来的是否能获得市场的认可并获得较好的经济效益都起着决定性作用。,规划设计阶段的成本管理,成本控制措施（1）采用并行工程（CE）的思想进行规划设计。由与新开发项目有关的建设单位、设计、建造、销售、物业管理等人员组成一个多学科的规划设计工作小组。项目的规划设计应综合考虑各方意见，广泛交流，所设计的产品应满足技术上可行、经济上合理、适合客户需求等方面的产品特性。,招投标阶段的成本管理,1、注重资料的收集和整理注重优秀供选中标单位的积累、注重各种信息库收集、注重整理出各类工程的单位造价表、注重省地市颁发的建设工程法律法规等的收集,施工阶段的成本管理,强化“成本”意识，加强全面管理对参与此项目的每个部门甚至每一个工作人员，强化“成本”意识，加强各部门之间的协调和沟通。在听取现场管理人员建议的基础上，制定切实可行的成本计划，并在实施的过程中，密切关注现场施工管理人员的反馈，及时对反馈在需要的时候作出调整和修改。,施工阶段的成本管理,确定成本控制的对象在项目实施之前，要对项目所要发生的费用首先进行大致分类，主要分为主要费用和次要费用、固定费用和变动费用，并在此基础上再进行详细分类，形成图表的形式，由现场成本管理人员进行及时记录，以便在将来项目的实施过程中，时刻关注每项费用发生具体情况，并对其进行有效的控制。,施工阶段的成本管理,工程索赔的控制：认真填写施工日志，描叙好现场人、材、机的数量、事情起始末的时间原因及过程，详细记录工程项目施工过程中,由于现场条件、气候环境的变化、标书、施工说明、图纸中各种错误以及其它原因导致的工作量、工期、工程造价的变化,造成的成本超支引起索赔时，分析索赔是否成立，若成立，应该给予多少赔偿。,竣工结算阶段的成本管理,1、建立严格的预结算审核奖惩制度2、制定初审专审定案等三审预结算审批流程运行程序3、结算依据管理4、结算资料控制5、工程结算分析竣工结算完成之后，应编制工程结算成本和目标成本的对比分析，并总结项目目标成本控制的经验和教训。,动用前准备阶段的成本管理,1、投资控制；编制本阶段资金使用计划；进行投资计划值与实际值的比较;审核及处理施工综合索赔事宜;参与讨论工程决算中的一些问题;编制投资控制总结报告。2、进度控制、合同管理、信息管理3、组织与协调费用管理4、物业人员培训的成本管理5、剩余甲供材物资处置6、组织各种仪式活动的成本管理,保修阶段的成本管理,1、划分责任界限：作好建筑物的使用说明书和保修书，分清开发公司、物业管理公司和用户各方应承担的保修责任、费用、范围、期限，杜绝非项目部自身责任所发生的保修支出。2、采取一次性扣留保修金：根据实际工程质量，对保修事项及其费用有充分的预计，合理预计可能发生的维修费用，留足保修费用。并做出保修计划，以此作为保修费用的控制依据。,本讲提纲,房地产成本管理的概念房地产项目成本的构成房地产企业成本管理的一般原则房地产企业成本控制体系与流程项目开发各阶段的成本管理项目开发风险控制,项目风险控制,限购！限价！提高利率！提高首付！资金链告急！重大质量安全事故！.,项目风险控制,在现代市场经济的进程中，每个企业在经营中都有发生风险的可能性。对于房地产企业来说，目前所面临的国家宏观经济政策的调控、动荡多变的市场环境、市场竞争越演越烈，都给企业的生存与发展带来较高的风险，因此，如何化解和减少风险是房地产企业必须进行研究的，这就需要进行风险管理。,项目风险控制,风险的类别1、政策风险。它是指因政府法律、法规、政策、规划的变动，税率、利率变化或行业专项整治。对房地产企业而言，尽管某些政策的调整会有利于其长期更好地发展，但是有些房地产企业可能短期内难以适应和承受这种调整所带来的变化与压力。,项目风险控制,6、项目决策风险房地产项目决策风险，主要体现在项目的定位风险、创新风险等。（1）项目的定位是决策层根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，包括项目的目标客户定位、产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，是指导项目设计、建设、营销策划方案等工作的依据。项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，基本上决定了项目的销售前景。如果项目定位不准确、盲目开始项目建设，带来的影响将是巨大的，也给管理控制带来的巨大的难度。这是项目开发过程中最大的风险，属项目的决策性失误风险，风险事件一旦发生，其管理非常困难，成本巨大，甚者能导致不可挽回的后果。,项目风险控制,）不同的开发商风险喜好不同，采取的决策不同。有的房地产商喜好追求项目与其他项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，正常地创新本身就是有风险的，更何况是遇到不熟悉的领域，很多情况下创新便成了失败的同义词。举例：曾经有个开发商本意为客户着想，采用轻质板墙以增加客户的得房率。尽管采用新型的轻质板墙前期也进行了考察、客户走访等，但是却忽略了南北方的气候差异，客户交房入住采暖季以后，在轻质板墙部位出现大量裂缝，致使客户满意率急剧下降，投诉率迅速上升，导致向客户赔款几百万。,项目风险控制,风险管理措施1、提高风险意识，将风险管理纳入企业的经营管理之中。提高风险意识，是企业进行风险管理的首要工作。这就要求企业的管理人员应充分认识到企业经营管理过程中可