专业市场招商运作方案.ppt

,新华集贸招商运作报告,新华集贸招商运作报告,2014.11,新华集贸招商运作报告,市场总容量：新华+南三条共5.5万户【不包括其他市场商户】，如果有三分之一的人购买商铺，平均购买1.5个商铺，每个商铺30万/铺，总额82.5亿，如果一半人购买，平均购买1.5个商铺，总额123.75亿。此事操作成功，垫定国贸易城兴旺发达的坚实基础！这只是经营户！,招商总量综述,新华集贸招商运作报告,概要,一、基本情况,二、操作思路：世事是势、借势造势、借市造市、势险节短,三、针对性的商城操作办法,四、团队建设,五、公关广告宣传,六、招商政策,七、时间进度及安排,八、危机处理,新华集贸招商运作报告,新华集贸中心市场由17个分市场组成，占地面积27.64万平方米，经营面积40万平方米，经营摊位约24000余个，有经营者30000余人。整个市场以服装、电子、窗帘布匹为主。,一、基本情况,新华集贸招商运作报告,服装商城,旭冉商城新尚元服装城中兴服装城金亿城服装城金翔服装城服装大世界新青年服装城银泰服装城,福兴阁八号服装广场鑫源童装城湾里庙童装城,新华集贸招商运作报告,建筑面积32185平方米，商户322家，商铺为租赁或出售使用权。商城分为南北两区，北区一层、二层经营品类以大众休闲装为主，三层经营品类为精品男女装；南区一层、二层经营童装，三层经营针织睡衣，均以批发为主要经营模式，发货量普遍较大。新尚元是新华集贸内经营利润中上水品的商城，大部分商户具有购买商铺实力，而且商户关注度、活跃度相对较高。市场内部经营环境相对稳定、利润可观，但租金逐年地涨幅度引起部分商户不满，并且无法满足商户扩大经营需求。,新尚元服装商城,福兴阁,新华集贸招商运作报告,建筑面积38000平方米，商户1403家，经营品类包含针织、箱包、运动休闲、精品服装等，是经营品类最杂乱的商城。商城内有部分跨地区经营的服装大户，对河北地区其他市场焗油一定带动性,新华集贸招商运作报告,旭冉服装城,建筑面积17153平方米，商户936家，商铺为租赁或出售使用权。经营品类以休闲女装为主，批发为主要经营模式，一层、二层经营比较稳定，发货量中等水品，但三层营业率不足60%，经营较为艰难，其中多为市场内部商户购买使用权投资转租。受市场环境和市场定位影响，商户从大众休闲装向精品服装转型受阻较大。,新华集贸招商运作报告,中兴服装城,天成服装城，两座商城相互联通，总建筑面积45985平方米，商户938家，经营品类为精品服装及品牌男女装，经营模式批发、零售兼备，部分商户以零售品牌展示为主。作为批发型市场，其商户经营成本相对较高，介于目前商城内部设计以及商户经营状况，升级改造为零售市场是大势所趋。,新华集贸招商运作报告,金亿城,建筑面积49669平方米，商户1221家，商铺为40年产权，但经营户多为租赁方式经营，经营品类涵盖大众休闲装、精品男女装、品牌男女装、牛仔、羽绒服等，是新华集贸经营面积最大、经营品类最全、经营成本最高、经营利润最最大、批发零售兼备的商城。其中大部分商户见证了产权商铺的升值空间，有意向寻求适合地方寻求属于自己的商铺，抛弃高经营成本的租赁模式。,区位图,商场内部,建筑面积12000平方米，商户180家，经营品类为精品、品牌男装。商城内商户大部分都是抱团形式进驻商城，并且其中60%商户已经在塔谭预定铺位，现处在极为谨慎的观望态势，等待各种政策逐渐明朗。,建筑面积23623平方米，商户211家，经营品类以工装定制、品牌男装为主。连同金翔汇聚了60%以上男装大户，二层、三层商户基本都在塔谭预定铺位。商城内经营环境较好，但经营成本较高，多数商户有扩大经营的需求。,新华集贸招商运作报告,金翔服装城,银泰服装城,新华集贸招商运作报告,建筑面积13000平方米，商户558家。,经营品类为大众休闲运动装，经营模式以批发为主。,它是新华集贸内利润相对较低的商城，但其中大部分为经营多年的老商户都具备购买商铺能力，同时也是经营环境最差的商城，商户扩大经营的比较强烈。商户于2013年11月同商城签订三年合约，暂时经营状况比较稳定。,服装大世界,湾里庙童装城建筑面积24425平方米，商户253家。,新华集贸招商运作报告,主要经营童装、童鞋、孕婴用品,商城整体发货量较大，但商城管理对商户欺压现象比较严重，并且经营成本比较高，商户扩大经营的需求无法得到满足。,商城整体发货量较大，商城体量太小，不适合童装行业发展，商城内具有很多新进商户，购买能力有限。,鑫源童装城建筑面积32808平方米，商户487家。,新华集贸招商运作报告,新青年服装商城,建筑面积40000平方米，商户510家，经营品类为牛仔、大众休闲装为主，60%商户已在塔谭预定铺位，是新华集贸内最大的牛仔品类聚集地，经营者多为宁晋老乡，商户之间相互影响带动能力比较强。,新华集贸招商运作报告,八号服装广场,建筑面积20000平方米，商户195家，主要经营服装鞋帽外贸尾货，部分商户来自北京，对北京市场具有一定的影响力。自从火车站搬迁以后，市场经营情况每况愈下，现存商户对所有选择持开放性态度，继续寻求合适地点继续经营。,新华集贸招商运作报告,电子城,太和电子城,新华电子城,电子商城概况,太和电子城共有3200个商户，目前是电子行业最好的商城，也是所有批发市场中最火租金最贵的商城，其内在商户内心较稳定。但行业中大户已表述了对国际贸易城的认同，其中部分商户已购买，此为招商销售重点。我们将针对不同的子行业特点采用不同招商瓦解政策。,新华商城目前有450商户，5个大户，其中有一个已经购买商铺并带动150户商户购买，其余4户也已表示购买意向，他们购买后将使新华电子城几乎全部购买，总量在400-500间商铺。,新华集贸招商运作报告,概要,一、基本情况,二、操作思路：世事是势、借势造势、借市造市、势险节短,三、针对性的商城操作办法,四、团队建设,五、公关广告宣传,六、招商政策,七、时间进度及安排,八、危机处理,二、势世事是势、借势造势、借市造市、势险节短。,1.舆论导向造势借势造势，借政府搬迁之势，造国际贸易城之市炒作宣传结合2.内外呼应造势本埠外埠招商造势3.操作模型定向拆烟囱模型地震模型鲸吞模型大型围猎模型4.操作办法舆论政府搬迁文件（限车、限行搬迁文件）广告单页人员宣导大带小，老带新小型团伙运作名人公关整体搬迁,新华集贸招商运作报告,新华集贸招商运作报告,一舆论导向,a：制定广告投入计划，随着招商的进展情况，以不同的主题分期投入。,b:由石家庄国际贸易城引导，以报刊软文和电视讨论的形式，分期展开。就批发市场所面临的困境以及出路在报纸及电视等媒体上进行讨论。阐明批发市场外迁的大趋势以及市政府的决心。阐明批发市场面临升级改造和市场转型的迫切性和必然性。阐明石家庄国际贸易城的诸多优势，及商户所面临的机遇，从而得出石家庄国际贸易城是批发市场外迁的唯一承接市场。,势世事是势、借势造势、借市造市、势险节短。,C:2大市场周围全部被国际贸易城广告包围，形成压倒性、不可抗拒的宏大气势。,新华集贸招商运作报告,概要,一、基本情况,二、操作思路：世事是势、借势造势、借市造市、势险节短,三、针对性的商城操作办法,四、团队建设,五、公关广告宣传,六、销售招商政策,七、时间进度及安排,八、危机处理,新华集贸招商运作报告,三、针对性的商城操作办法,金亿城市场建筑面积49669平方米，现有商户1221户市场构架：负一层裤业，一二层少淑靓仔，三四层精品女装，五六层精品男装商铺使用方式：以租为主，部分商户持有产权优点：市场运营相对稳定，经营环境较好，批发零售兼营，人流量较大，市场知名度高，配有地下停车场及写字楼。缺点：运营成本高工作方法：金亿城商户以中大户为主，筛选出其中有意向、有实力的商户进行重点跟进促成成交，再利用其影响力扩大成交范围，调动起商户与商户之间的相互促进性，以点带面。,新华集贸招商运作报告,大世界,市场建筑面积13000平方米，现有商户560户市场构架：地上一层（大装，商铺档次偏低）商铺使用方式：以购买长期使用权为主，部分短租优点：商户经营时间长，有较大经济实力，批发出货量高缺点：市场老旧，经营环境差，无配套，业态混杂工作方法：细致走访晒全出其中有买能力的商户进行重点工作，利用已成交商户在其生意往来圈内的影响力配合招商走访工作在市场内制造有利于项目的舆论，瓦解商户相互观望的心理，产生主动性，员工大范围跟进工作抓住重点商户及区域，动摇市场根基。,新华集贸招商运作报告,湾里庙,市场建筑面积24425平方米，现有商户253户市场构架：地下一层，地上四层（主营童装，孕婴服装，婴幼儿用品）商铺使用方式：以短租为主，部分购买使用权优点；与鑫源童装广场毗邻，业态较集中，具有产业效应缺点：经营环境较差，业态分布混杂，市场管理松散工作方式：商城内有很多新进商户，这些人稳定性较差，分配专人跟进。老商户之间老乡抱团心里较强，根据不同团体抓住其中带头人以及主见强的意向户，从而进行分割包围逐个瓦解。,新华集贸招商运作报告,太和电子城,3000户100000平米（包含写字楼）负一层二手手机一、二层数码/小家电、特色音响、钟表三、四层笔记本、办公耗材、DIY乐园五、六层通讯及动漫电玩七、八层E动空间九、十层I本世界优点：专业市场、知名度高、成熟商圈、人流量大缺点：交通堵塞、运营成本高、无仓储、无物流,新华集贸招商运作报告,新华商业广场,420户28000平米负一：眼镜，百货一层：小家电、音响、LED、卫星天线二层：电子元器件三层：美博城。美容美发用品优点：专业市场、知名度高、成熟商圈，人流量大缺点：购物环境差，配套不完善，无仓库物流，运营不规范,新华集贸招商运作报告,新华集贸招商运作报告,概要,一、基本情况,二、操作思路：世事是势、借势造势、借市造市、势险节短,三、针对性的商城操作办法,四、团队建设,五、公关广告宣传,六、招商政策,七、时间进度及安排,八、危机处理,四、团队建设,现有团队太小，年后大量招扩团队3-5倍，两大市场各50人100人，共200人。新华集贸和南三条建立2大招商集团，针对各商城及业态的特点，重点攻击。先以销售商铺为主，后转为租。尽量多销售。,新华集贸招商运作报告,新华集贸招商运作报告,新华集贸招商运作报告,概要,一、基本情况,二、操作思路：世事是势、借势造势、借市造市、势险节短,三、针对性的商城操作办法,四、团队建设,五、公关广告宣传,六、招商政策,七、时间进度及安排,八、危机处理,五、公关广告宣传,目标家喻户晓、人人皆知（商户和市民）、形成共识（1、必须搬迁2、搬到国际贸易城3、必火爆兴旺4、是城市发展的必然，是未来石家庄商贸经济的希望）过程舆论导向及商户和市民的逐步认同结果商户必然搬迁投资人必然购买,新华集贸招商运作报告,在全市全省范围内宣传搬迁，截经营者的客户，使之内心知道国际贸易城，并成为潜在的国际贸易城的投资客户。,新华集贸招商运作报告,市场搬迁政策,以上宣传有利于全市1300万人口的认同，这是历史发展的机遇，是石家庄人民的大事，因之形成舆论认知、认同和导向并形成投资热潮以目前成交比来看3：7（80亿的经营户，总销售额260亿）,招商之战，以正和以奇胜。,桥东区撤销，其南三条直接搬迁至国际贸易城，后颁发执照，新华集贸与南三条其实是一个市场，只是划分到两个行政区，唇齿之关系亦必将搬迁到国际贸易城。,以正和以奇胜,交通限行限车消防的查处工商执照的停办堡垒最易从内部攻破（招安、收买）以奇胜政府文件搬迁国际贸易城众多优势吸引特别是附合经济规律（经营生意扩大、经营成本降低、银行支持、仓储物流）我方团队的不断的攻击周围举目可见的广告暗示经营户之客户的拉拢暗示以正和,新华集贸招商运作报告,新华集贸招商运作报告,概要,一、基本情况,二、操作思路：世事是势、借势造势、借市造市、势险节短,三、针对性的商城操作办法,四、团队建设,五、公关广告宣传,六、招商政策,七、时间进度及安排,八、危机处理,六、招商政策,商户的销售要比投资人有些优惠（特批）10%为宜建议价格以小步慢升为宜（尽量多的售出）招租政策以最大量的吸收现有经营户为主，租价宜有极大杀伤力为佳,新华集贸招商运作报告,新华集贸招商运作报告,概要,一、