天津天安数码城2013年营销策略报告

天津天安数码城2013年营销策略报告,谨呈：天津天安数码城有限公司,目录,2012年天津土地成交，滨海新区和武清区成为主力，分别占比31%和25%；其次依次为静海、北辰、宝坻、西青、津南、蓟县、东丽分别占成交区域的10%、9%、7%、7%、4%、3%、1%。,住宅用地：成交66宗，总占地面积335.643万，占整个土地成交的8%；商服用地：成交165宗，总占地面积720.51万，占整个土地成交的16%；工业用地：成交555宗，总占地面积3326.84万，占整个土地成交的76%；,2012年土地供应性质分析,2012年天津市土地成交状况2012年天津共成交土地786宗，面积4382.993万,2012年土地供应区域分析,土地市场,4,随着全球经济增长明显放缓，中国进出口增幅将明显回落，但仍能保持一定的增长；消费延续平稳增长的格局，但增幅有限；投资增长虽有所减弱但依然是拉动GDP增长的主要动力。,天津房地产市场分析：2012年天津市土地供应面积和均价均有大幅的增长，商业办公土地也保持着同样情况趋势。天津新增推售写字楼项目达47个，新增项目销售吸纳率为27.68%，总体来说写字楼成交情况一般，成交均价有一定幅度下降。2012年天津写字楼市场空置率相比2011年有一定幅度下降，同时天津写字楼市场租金依然保持着增长的势头天津地铁的逐步完善对于周边住宅以及工商市场影响很大，促进了房地产市场的健康发展。十八大结束之后，天津在土地成交和房价上表现出强劲的势头，天津房地产市场在调控中逐步走向成熟。,房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。,市场政策,天津整体泛写字楼市场成交情况分析,2012年天津泛写字楼市场成交面积573417，与2011年相比环比下降32.73%，成交均价12844元/，与2011年相比环比上升12.02%。,天津产业园市场成交量价分析,2012年天津产业园市场成交面积90008.58，与2011年相比环比下降48.91%，均价6647元/，与2011年相比环比上升3.52%。,2012年天津纯办公性质写字楼市场成交483408.42，与2011年相比环比下降28.52%，均价13998元/，与2011年相比环比上升9.53%,写字楼市场,天津纯写字楼成交量价分析,西青区泛写字楼市场消化量分析,2012年西青区整体泛写字楼市场成交面积12595.58，与去年相比环比下降50.67%，均价8524元/，与去年相比环比下降27.89%。,2012年西青区产业园市场成交7006.52，与去年相比环比下降8.92%，均价5812元/，与去年相比环比上升23%。,2012年西青纯办公写字楼市场成交5589.06，与去年相比环比下降68.67%，均价11923，与去年相比环比下降19.87%。,西青区产业园市场成交量价分析,西青区产纯写字楼成交量价分析,天津不同区域泛写字楼市场消化量分析,2012年天津市泛写字楼成交以滨海新区和和平区为主，其次为南开、武清、河西、红桥等。,2012年西青泛写字楼消化量与成交均价分析,2012年，西青1月成交量最多，其次为9月、7月、6月，11月、12月无成交。,8,竞品项目2012年成交情况：,2012年竞品项目中，智慧山成交量最多，其次为联东U谷、海泰创新基地、华鼎置地、力神广场等；在成交均价方面力神广场最高，其次为天保汇津广场、智慧山、华鼎置地等。,竞品分析,9,竞品项目存量情况,竞品项目中存量最多的为联东U谷，其次为津门智都、鑫茂工业新城、力神广场、天保汇津中心。从以上数据看出天津产业园市场总体去化低迷，总体存量较多，2013年产业园销售市场将要面临很大压力。,10,2013年产业楼销售存量分析,一期产业楼总推售面积：101678.82一期实际去化面积（租+售）：45249.91,2013年一期销售目标：15000,天安数码城模式在天津的成功植入并得到改进及提升，以此树立天安品牌在天津的品牌影响力，使天安集团品牌深入人心！,项目销售目标：,项目运作目标：,11,天津天安数码城2013年销售目标15000平米，项目均价6000元/平米，总销售额目标9000万元整；根据目前已成交购买型的客户情况，平均每一组客户的面积约为300平米，则共计需要50组成交客户消化今年的销售目标；基于以上数据，对项目2013年的月去化及上门进线做出以下分析：,销售目标分解,7月,11月,12月,3月,5月,8月,9月,4月,上门20批进线200批,上门30批进线300批,上门50批进线500批,上门70批进线700批,上门30批进线300批,上门50批进线500批,上门110批进线1100批,上门90批进线900批,上门20批进线200批,上门30批进线300批,1000平米,500平米,1000平米,1500平米,2000平米,1500平米,1000平米,500平米,3500平米,2500平米,1月,6月,10月,6月30日交房入伙,10月2日二期推售,12,面对销售目标如何征服客户？客户的疑义在哪里？,13,进入陌生全新领域，加强项目品牌培育与引导,想要提升企业办公环境、扩大办公空间选哪里好呢？,天安数码城津谷不错，你可以去看看。,数码城？是卖电脑的地方吗？,14,想要购置办公楼是选择联X谷、华DING、还是天安数码城津谷呢？,天安数码城津谷是产业办公引领者，当然第一选择。,引领者？有那么大吗？,加强项目在本领域影响，树立品牌效应,15,天安数码城津谷与其他产业园的不同是什么呢？,天安数码城津谷是城市产业综合体啊！,什么是城市产业综合体？,加强项目自身价值对外宣导，墙内墙外皆开花,16,高效、快捷、精准解决客户疑问，定能树立行业领军者形象，矗立行业潮头。,宣导品牌阐述价值教育客户,品牌引领上下结合协力主推现场策略实时跟进,围绕品牌运作促进产品销售，长短期结合，高举高打,18,推广思路：传承天安品牌产业理念推广目的：领航天津产业地产，缔造企业财富之城,主题：津谷-掘金之谷，开启你的财富之门,19,1月,7月,11月,6月,3月,5月,8月,9月,2月,持续热销期,二期预热期,持续热销期,4月,一期入伙,二期入市,10月,2013年推广节奏及安排：,19,加深品牌影响力塑造线上大众媒体造势，树立天津产业地产品牌标杆，加大品牌宣传力度,加大线上线下结合力度线下推广、全面铺开，产生聚集效应，保持热销势头，引爆市场热度,二期形象展示新品面世，全新VI出街展示,加大现场销售策略力度把钱放在刀刃上，将优惠进行到底，促进老带新。,企业家论坛年会,入住活动,产业论坛活动,12月,年末冲刺年末作为行业领先品牌答谢客户，同时做年末冲刺，为来年做铺垫。,策略一：品牌引领,主要动作：线上媒体造势，低成本长运作，宣讲为主，实时推波助澜。,加大品牌宣传促进力度，树立企业与项目产业地产领军品牌,21,城市产业综合体模式,天安数码城的产业形式,天安数码城的产业形式,天安数码城的产业形式,天安数码城的产业形式,纸媒：软稿文案为主，特刊文案植入，硬广为辅,1、纸媒：日报、晚报线上媒体等与记者合作实时软稿植入，结合大节点大篇幅文案轰炸。（结合一期入伙、二期推售相关媒体发布会）。阐述项目调性，并与企业家共筑未来经济繁荣，津谷助中小企业开启财富之门。,城市产业综合体模式,22,网络：软文、论坛、微博信息实时更新持续发布,天安数码城的产业模式,城市产业综合体模式,2、网络：各大网站软稿释放，微博运作，与网站共同合作产业地产栏目，缔造产业领军新闻效应。,23,天安数码城津谷城市产业综合体,3、户外：西青区周边道路户外牌、封锁东南西北、拦截客户，在其他高新区、开发区内设置路名牌直达终端客户群体企业主。,24,直效媒体直达客群，与客群，与市场，亲密接触,4、直邮：针对各企业主群体派发项目介绍、直达客户群体，机场相关媒体登机牌广告占领天津企业主主流人群出入地带。,25,策略二：上下结合协力助推,主要动作：通过各类活动、会展论坛地面营销与线上媒体相互爆破：活动：1、结合一期入住举办系列活动及媒体见面会活动，业主答谢宴活动促进老带新，加强自身形象宣扬，升华品牌价值2、结合二期推售举办媒体发布会3、企业家年会活动：结合各类会展论坛活动联动以及自身筹办产业论坛年终产业论坛等。配合线上：纸媒软稿+网络互动播报，产生聚集效应，推广天安数码城产业模式线下媒体：短信发布；派单：西青区周边津静路、复康路，交通干道出入口，汽车派单商会、协会拓展等,加大线上线下结合力度实时跟踪报道，释放市场声音,入住仪式,时间：2013年6月（暂定）地点：营销中心主题：津谷入住仪式嘉宾：项目领导、成交大客户、诚意客户、新闻媒体记者目的：针对交房入住客户，举办欢迎入住仪式为项目热销造势，营造火爆氛围，促进项目影响力为后期销售造势。,目的：充分营销知名商学院的高端企业主学员资源,同时为本项目成交及诚意客户提供参加讲座机会针对四大产业开展产业课堂，吸引产业高端客户群关注面向对象：高端企业主学员参与人数：50-100人具体流程：以DM+价值数千元的培训入场券的形式吸引企业主参加论坛，引发其对项目及天安的关注,产业课堂长江商学院天津津谷,时间：2013年9月主题：四大产业课堂（电子、物流、贸易、服装）地点：天津及目标客户所在城市（如北京、上海等）合作单位：长江商学院、中欧国际工商学院、天津商会、行业协会,产业论坛,目的让企业真实的体验天安扶持中小企业从“创业”到“上市”的真实过程，让其看到在天安数码城的未来愿景具体流程：解读天安发展历程及全国化布局战略；邀请项目团队精英解密天安数码城服务中小企业由“创业”到“上市”的优势；邀请与天安共同成长的上市公司企业老总或高管讲述企业发展历程；天津企业主与天安共同成长的上市公司企业老总互动，探讨中国创业企业的成长历程和未来发展趋势；媒体配合：以此为话题在主流报广、网络等媒体上进行宣传；,时间：2013年11月中旬主题：“天安20年孕育41家上市公司的秘密”地点：天津天安数码城嘉宾：政府官员、项目领导、天津市高端企业主、各商会成员，企业，银行及各媒体,天安20年孕育41家上市公司的秘密,企业家论坛,业主答谢宴,时间：2014年1月地点：天安项目现场邀请人员：已成交业主，写字楼意向签约大客户，主流媒体、天安领导出席执行要点：走秀等暖场表演，典型代表业主与主持人的现场互动，现场抽奖活动诉求：旨在提升前期业主对项目的美誉度，促进老带新，为项目持续热销做准备。,30,策略三：将现场包装进行到底,31,巩固一切只为营销服务！,现场销售策略：特惠房源计划；房款优惠返还计划；分期首付计划；营销联动计划；,加大现场销售策略力度，把钱放在刀刃上，将优惠进行到底,策略四：现场策略实时跟进,特惠房源计划,一期清盘，特惠现房选取部分特惠房源进行实际优惠，促进客户成交；现场拍卖选取部分礼品进行拍卖叫价活动，其中重头戏为特惠房源进行现场特会叫价拍卖，吸引人气，促进现场成交。,现场销售策略,房款优惠返还计划,减少客户购买风险压力，实行五年返还计划，分五年期，