郑州房地产市场报告

郑州房地产市场报告，1，行业环境分析，2，3，4，上半年总结和下半年预测，5，目录，房地产市场分析，房地产营销动态分析，上半年媒体投放总结，1。行业环境分析，金融，政策环境分析，房地产开发环境分析，行业环境总结，宏观，中央调控政策，商品，货币政策，郑，地方政策，其他，其他城市和其他政策，洪，住房和建设部：全国信息网6月底，国土资源部：土地供应紧张，保障性住房优先，洪，洪，洪，其他，其他，北京：补贴公租房，停止保障性住房建设， 央行：5月18日存款利率下调0.5%(20%/16.5%)，商品，其他，深圳：2013年推出经济适用房退出机制，其他，10多个城市放松公积金，曲线储蓄城，商品，央行：6月8日起存贷款基准利率下调0.25个百分点。 1.金融和政策环境分析。住房和建设部：住房公积金贷款将从6月8日起下调0.2%。其他方面，四大银行首套按揭贷款的利率将普遍下调：最低为8.5%，其他10多个城市将把公积金政策的最高贷款限额放宽至70万元。洪、住房和建设厅等相关部门将在6月份发布5次声明，收紧调控。1.金融和政策环境分析。2012年上半年，房地产政策的“调控”仍是主要基调，但与2011年相比，有松动的迹象。上半年的政策特点如下：1 .中央政府牢牢抓住了调控政策，没有放松。作为本轮房地产调控政策的第二年，芜湖、上海、佛山等城市试图放松调控政策，但在初期受到严重冲击。住房和建设部立即宣布，房地产调控政策永远不会放松！温家宝在会上多次指出，政府不会放松管制政策，这表明政府决心继续管制到底。2.地方政府拯救城市的曲线：由于年初几个试图放松政策的城市受到严重打击，城市试图“曲线拯救城市”，但没有触及放松政策的底线。广州、扬州、中山等城市通过扩大住房公积金购买门槛、放宽购房条件、提高租赁税、提高租赁成本等政策，吸引了消费者对商品房的关注。在为开发商提供市场机会的同时，也给了有需求的客户信心，促进了市场销售的增长，真正实现了“曲线救援”政策。然而，中央政府对此类政策保持着默许的态度。3.货币政策继续放松：中国央行在2月和5月分别宣布将存款利率下调0.5个百分点，并在6月和7月初两次下调基准利率，释放出货币政策放松的信号。目前，预计经济低迷仍将显而易见，因此下半年的“稳增长”将被放在更加重要的位置，这将为进一步放松货币政策和房地产市场带来间接的好处和机会。4.公共住房是政府的主要支持目标，但方向发生了变化：在头两年，公共住房得到了广泛宣传，大量经济适用住房用地得到了分配。在实际操作中，资金问题日益突出，施工难度加大。因此，住房和建设部在3月份宣布，第十三个五年计划的公共住房建设主要靠补贴。“十三五”之后，将不再有经济适用房，重点将放在公共租赁住房的供应上，这意味着政府通过经济适用房供应来遏制商品房的愿望已经完全落空。5.40城市信息网络化程度高，实施效果差，这在房产税扩大试点年是不会发生的：房产信息网络化的初衷是为了限制炒房客户的投资和2012年上半年，全国房地产开发投资3061亿元，同比增长16.6%，同比增速自2012年以来明显放缓。主要原因在于，自2011年以来，房地产行业一直受到持续限购政策的影响，政策影响的结果已经凸显。目前，2012年固定年数购买政策不会放松，全年增长率将基本达到2009年的低点。自2011年5月以来，房地产开发景气指数一直处于大幅下跌状态，并不断创出新低。今年市场低迷明显，表明市场已经基本触底。因此，预计下半年房地产投资和开发的增速将逐步提高，将成为必然趋势。二、房地产开发环境分析、销售量和销售量分析，2012年上半年全国商品房销售量处于稳定状态，销售量也稳步上升，其表现是春节后灯光市场逐渐进入正常销售季节；从增长表现来看，全年全国商品房销售总量和销售总量均保持10%左右的负增长，且随着年中销售市场逐渐回暖，负增长逐渐减少。临近年中，各种项目将继续提供优惠待遇，以缓解销售压力，并吸引大量客户，他们只是需要帮助，认为市场正在“升温”。在不存在宽松政策的情况下，预计下半年市场仍将以成交量为主。商品房销售量和销售量将继续上升，增长表现将更加乐观。(数据来源：陈泰数据库)。上半年，全国商品房市场只需要客户逐步缓解市场压力，销售量逐年递增。预计货币和价格等多种因素将继续推动下半年销量逐步回升。2.房地产开发环境分析，土地收购及交易价格分析，2012年上半年全国土地收购面积总计1.7543亿平方米，同比下降9.9%。土地交易单价为3441亿元，同比下降13%。自2008年以来，全国土地收购面积增长率一直处于不稳定状态，主要受政策影响，2010年增长率最高，为28.4%。2011年调控政策出台后，增长率下降至2.6%，2012年上半年一直处于负增长状态。开发商资金链紧张导致征地热情急剧下降，政府大力支持保障性住房建设。因此，本年度出售的典型高质量地块较少，导致土地交易价格出现低幅度或负增长。目前没有放松调控政策的迹象，但商品房市场的复苏将导致土地市场的活跃，土地市场的表现预计将在下半年逐步提高。(数据来源：陈泰数据库)年内，受商品房市场影响的土地市场表现不佳，全国土地购买面积和交易价格出现负增长。随着今年下半年新屋市场的复苏，预计土地市场将逐步复苏。(3)工业环境概述。今年上半年，中央政府和地方政府继续实施监管政策。为了确保房地产市场的稳定发展，中央政府允许地方政府在紧紧抓住监管底线的同时拯救市场。预计下半年宏观调控政策不会放松，但地方政府将在实施中给予更大的折扣，为商品房销售提供机会。这一年经济下滑趋势仍然明显。为了确保经济增长，今年上半年货币政策明显放松。为了提高市场预期，增强流动性和经济活动，今年下半年货币政策仍有进一步放松的空间。房地产业也将在房地产市场分析、土地市场分析、商品房市场分析、商品房市场分析、写字楼市场分析、商品房市场分析、郑州市土地供应信息表2012年1-6月，郑州市2012年上半年土地供应总量为1935亩，129.6万平方米，主要供应类型为普通商品房用地。1.土地市场供给分析。2012年上半年，郑州市土地供应总面积为129.6万平方米，同比增长3%。根据土地供应案例总数，供应案例36例，同比增长82.3%。从上半年的供应情况来看，基本处于相对较低的水平。3月份，土地供应在今年上半年创下新高。由于朱屯、高寨和毛庄被集体释放，导致当月供应量大幅增加。然而，从整体供应情况来看，上半年“纯市场”土地表现相对较弱，基本上以城中村改造用地为主。1.土地市场供应分析显示，2012年上半年，郑州的土地供应与去年持平。大部分供应的土地用于城市村庄的重建，基本上没有新的地块出现。2012年上半年，郑州市的土地供应分别集中在中原、金水和惠济三区，中原10个案例和46.6万平方米，占总供应量的22.5%；金水区6个案例和27.1万平方米，占总供应量的20.9%。惠济区供应3箱，26.6万，占总供应量的20.6%；二七区供应10箱，22.8万，占总供应量的18%；郑东新区供应5箱，12.6万，占总供应量的9.7%；在开阔地区有3个供应箱，面积为9.1万平方米，占总供应量的7%；在关城地区有1个供应箱，面积为1.8万平方米，仅占总供应量的1%左右。1.土地市场供给分析。2012年上半年，土地供应主要集中在中原区、金水区和惠济区。供应区分布均匀，主要是在各自地区典型村庄的重建中。郑州市2012年1月至6月土地交易信息表。2.土地市场交易分析。2012年上半年，郑州市土地交易总量为2415亩，160万平方米。交易类型以普通商品房用地为主，商业服务用地和经济适用住房用地交易比例明显下降。2012年上半年，郑州市土地总面积为160万平方米，同比增长51.3%。从交易总数来看，有55笔交易，同比增长96%。从2012年上半年的交易来看，供需同比大幅增长。随着市场逐渐回暖，土地市场开始活跃起来。5月，土地交易在今年上半年达到新高。由于朱屯和高寨两个城中村的集中释放，当月成交量明显增加。然而，从整体交易情况来看，今年上半年基本上没有完成典型地块。随着土地日益稀缺，上半年完成的大部分地块都是城中村改造和偏远地块。2.土地市场交易量分析：与去年同期相比，今年上半年郑州市土地交易量明显增加，主要是因为该市许多村庄被摘牌。事实上，土地市场在6月底恢复了一定程度的活跃。2.土地市场交易价格分析：由于上半年交易的土地大部分用于城中村改造，月价格走势相对稳定，平均价格约为300万元/亩。2011年1月至2012年6月，土地交易月平均价格波动较大，2011年5月达到701万元/亩，主要原因是商业用地交易月平均价格上涨，而2012年上半年土地交易价格相对稳定，主要原因是核心区城中村改造地块交易价格差异较小。土地的月价格受个别情况的影响很大。预计下半年的月平均价格会随着波动而上涨2.土地市场交易面积分析表明，土地交易集中在二七区、惠济区和金水区，分布面积与供应面积一致。年初以来，郑州市的土地供应和交易基本上集中在城中村改造土地上，分散在各区，月度交易量和价格明显受到各区的影响。目前，市场销售略有好转，部分资金链略有松动的企业已开始下一轮战略布局。因此，自6月底以来，土地市场已经恢复了一定的活动，土地市场的表现预计将在下半年逐步提高。就交易类型而言，商品住宅用地仍是主流，商业和金融用地受到的关注较少，上半年交易的大部分是城市大型村庄改造的配套地块。保障性住房政策改变后，保障性住房用地供应也大幅减少。就潜在用地面积而言，郑州龙湖区、西南区、高新区等区域的热度正在逐渐上升，相应地块的交易量也将随之增加。(3)土地市场综述，(2)房地产市场分析，土地市场分析，商品房市场分析，商品房市场分析，写字楼市场分析，商品房市场分析，(1)商品房供需分析，郑州市2012年上半年商品房供应量为443.9万，同比下降0.5%，基本持平；销售总额331.8万平方米，同比增长7.7%。上半年，供需比为1.3，商品房市场仍处于供过于求状态，存量为103.88万，加上去年的存量，仍需要8个月的时间。2012年上半年，从供给角度看，除2月份供给相对较少外，其他月份均呈逐月增长趋势，5月份达到近一年来的最高水平，增幅明显。6月份的放缓逐渐变得正常。从需求的角度来看，总体形势是波动和上升的。5月份，该指数也达到了近一年来的最高点，6月份又回落至正常水平。“红色五月”后，市场供求将逐步稳定。2012年上半年，商品房市场只需要集中放开。成交量同比略有增加，市场存量逐渐减少，但净值仍相对较大。2.商品房月平均价格分析显示，2012年上半年商品房总体平均价格波动较小，不同于2011年上半年的大幅波动。可以看出，月平均价格相对稳定，在市场主导下，新需求住房的释放。自2011年底以来，商品房整体价格呈现小幅波动下行趋势。2012年1月至6月，月平均价格略有波动，主要是由于商品房交易结构和个案价格的变化。预计在政策放松之前，价格仍将以较低的价格波动，整体价格仍将小幅波动。2012年上半年，郑州市商品房平均价格与去年同期基本持平，处于量价状态，市场价格走势相对稳定。3.商品房区域供需分析显示，2012年上半年，金水区商品房供应量为119.77万平方米，居各地区第一位，冠城区为772.1万平方米，居第二位，与第一位相比差异显著。金水区作为郑州房地产市场传统的繁荣之地，仍然处于领先地位。从销售面积来看，金水区仍以78.24万平方米为主，其次是二七区74.99万平方米，两者差距不大。从供需比例来看，各地区供需严重失衡，总体表现为“供大于求”。下半年，预计商品房供应将主要集中在金水区和中原区，郑东新区的住宅项目和新办公楼将进入市场。2012年上半年，区域商品房市场为2012年上半年，地区价格表现相对稳定。郑东新区受到商业和写字楼的影响，月房价跨度相对较大。2.房地产市场分析，土地市场分析，商品房市场分析，商品房市场分析，办公用房市场分析，商品房市场分析，1。商品房供求分析。从2011年1月到2012年6月，郑州商品房以“供大于求”为主。从供应量来看，2012年上半年供应量为372.91万，同比增长12.8%。上半年，销售达到284.14万平方米，同比增长25.8%。供给和需求都显著增加。在过去的三个月里，集中发布的需求非常大。目前，市场总存量为286.03万(自2011年1月起)。以目前的速度，还需要6个月才能消除它。预计下半年，在政策小幅调整的情况下，商品房的投放将进一步增加，同时将带动现有住房的销售。2012年上半年，郑州商品房重回市场第一线，供需同比大幅增长。目前，郑州商品房仍处于存量消化阶段。从2011年1月到现在，这只股票只剩下6个月了，市场明显好转。2.商品