合肥2013年上半年房地产市场总结(终稿)

1,2013年上半年房地产市场总结,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归合富辉煌（中国）所有，未经合富辉煌（中国）书面许可，不得擅自向其他任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分和全部内容。,市场研究部2013-07,2,写在前面,2013年上半年飞逝而过，房地产市场延续去年的回暖走势，行业呈现出“一冷四热”的局面：在“国五条”调控政策遇冷的同时，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。大好形势下，房地产企业上半年取得了骄人的业绩，龙头企业业绩出现大幅增长。在房地产行业稳步回升的同时，外部环境却正在酝酿着极大的变数：首先，国际经济环境不容乐观，国内宏观经济面临的不确定性增强；其次，新一届政府的执政理念正在发生转变，在其对房地产行业明确表态之前，体系外因素对行业的影响存在一定的变数。种种变数之下，下半年市场将如何演变，是我们所共同关注的焦点,3,Part1,宏观经济分析,国内经济国际经济政策环境行业政策,4,宏观经济/国内经济/上半年表现,宏观经济月度数据,刨除春节因素影响，2012年4季度至2013年5月，全国CPI同比上涨幅度不高，物价上涨压力减小；除工业增加值同比增幅下滑外，1-5月全国出口、消费及投资增速均有所放缓。整体上看，经济数据不容乐观，经济复苏态势仍不明朗。6月19号国务院常务会议，推出八项金融政策措施助推实体经济发展升级，其中再次重申支持居民家庭首套自住购房信贷需求，以期拉动经济增长。,一季度宏观经济延续上年底的反弹趋势表现尚好，但二季度已出现明显回落征兆。,5,宏观经济/国内经济/下半年预测,两大变数影响下，下半年国内经济数据出现明显滑坡将是大概率事件。,在新一届政府执政满半年之后，经济结构转型将逐渐加快，而这样的转型从长期来看无疑是巨大的利好，但在短期之内恐怕将给经济带来阵痛。,6,宏观经济/国际经济,国际经济复苏进程缓慢，外部环境仍不容乐观。,美国,日本,欧盟,经济复苏并非找到新的增长点，而是回归“美国制造”，利空传统制造业；量化宽松放慢及退出时间及路线图已定，QE3淡出意味着国际资本退出，利空资金密集型行业。,经济恢复仍较为缓慢，加上近期的贸易摩擦，对中国经济发展产生负面影响,零利率“极端宽松”的货币政策也没有带动日本的实体经济复苏,经济复苏缓慢对于改善我国整体出口环境不利，同时考虑到欧盟与我国贸易摩擦加剧、美国实施以出口推动就业和经济复苏的政策，未来我国出口增长将面临更大的压力，国际外部环境仍面临诸多不确定性。,7,各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。,严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。,全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。,TEXT,增加供应,TEXT,2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。,国务院2月20日召开常务会议，部署继续房地产调控工作，新“国五条”涉及限购范围、限价目标、土地及保障房供应及市场监管等板块。,加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。,稳房价,限购,保障房,市场监管,宏观经济/行业政策,8,宏观经济/行业政策,“国五条”调控政策在出台后全面遇冷，在地方层面上被普遍消极对待，而成为调控主基调的房价控制目标对市场的影响仅局限于短期。,新“国五条”的核心与重点,限购进一步升级，明确统一限购的执行标准；差别化成为信贷主旨；出售自有住房规定征收的个人所得税按20%计征所得税；首次明确提出加强预期管理。,政策评价：”国五条“细则重点指向全国房价过快上涨的部分城市，而并未”一刀切“；市场调控措施的加强趋向于采用经济杠杆对楼市进行调控，通过差别化信贷、税收政策抑制投机投资需求从而影响市场供求关系。,9,宏观经济/行业政策/地方政策,北京成最严厉版本,京籍单身人士和外地家庭限有1套房，京籍家庭限有2套房。个税按个人转让住房所得的20%计征，不能核实房屋原值的按核定征收方式计征个税；对个人转让自用5年以上，且是家庭惟一生活用房，继续免征个税。,上海：强化异地人群贷款审查将严征20%个税,确定2013年房价调控目标，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率，二手房交易严格按照转让所得20%征收个人所得税等。实施意见中明确规定对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。,广州：房价涨幅要低于收入实际增幅,明确2013年广州市新建商品住房价格涨幅要低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅。,深圳：未提20%个人所得税征收细节,房价增长目标是低于本市人均可支配收入的实际增长速度；在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率；2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量等。记者见到，深圳实施细则只是表示严格执行国办发201317号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，但是具体20%个税怎么收，何时收的问题避而不谈。,地方政策相对宽松，仅少数城市提及20%个税，限购范围扩大亦未被提及。,10,下半年宏观环境预测,调控政策：下半年房产税试点将扩大范围土地市场或迎来微调,新房市场：房地产市场基调趋于明朗住宅市场价格将保持稳中有升态势,2013年上半年房价全面上涨，标志着“国五条”新政控房价的预定设想落空，“国五条”作为上届领导层对楼市最后的调控政策，其执行力度在政府换届中大打折扣。随着楼市的不断升温，新一届政府可能会出台新的政策予以应对。,2013年下半年房价走势，主要受四大因素所支撑：一是政策延续的基点仍然明朗，就是坚决抑制投机性、投资性需求；二是市场需求持续明朗，就是自住性、改善性需求仍然旺盛；三是开发商的抗风险能力大为增强的趋势日渐明朗；四是新一届中央领导的基本态度相对明朗，“稳定压倒一切”是新一届领导层的基本态度。下半年住宅市场价格保持稳中有升态势的可能性较大，全国城市地价可能保持上升趋势。,土地市场：为保证房地产市场理性发展火爆的土地市场或迎来“微调”,2013年年以来，土地价格整体呈现上行态势，自3月以来已持续三个月上涨，这一态势将持续6月底。根据以往的经验，土地市场的持续火热往往是房地产市场升温的前奏，为保持房地产市场的理性发展，下半年若土地市场继续升温，监管层可能进行行政干预，进行“微调”。,11,Part2,全国房地产市场,12,从房地产开发投资来看，2013年1-5月中投资额达26798亿元，同比增长20.60%，同比增速正走出2011、2012连续两年的下跌趋势；在经济企稳回升、房地产调控政策失效的背景下，行业信心逐步回升，房地产行业开发投资力度明显加大。根据2013年1-5月份的数据显示，房地产开发投资占全国固定资产投资的比例依然高达20.42%，因此2013年房地产开发投资增速的大幅回升，对国民经济三架马车中的投资的影响较为乐观。,房地产开发投资增速明显回升，行业信心逐步回升。,开发投资,13,房屋新开工方面，2013年1到5月，全国商品房新开工面积73613万平方米，同比增长1.0%；从2013年前5月房屋新开工面积同比增幅已经完全走出去年的下跌区域，房屋新开工面积的增加，稍许缓和了房地产市场的供需矛盾。但是从历年市场来看，2012年商品房新开工全年累计同比增速跌至负值，虽然今年有所回升，但仍旧与2012年以前的水平相去甚远，持续处于历年来较低水平。,新开工情况,房屋新开工全面回暖，稍许缓和市场供需矛盾。,14,2013年1-5月全国商品房销售面积为3.91亿平方米，同比去年同期增长35.60%；出现同比增幅如此之大的原因主要有两方面：一方面，2012年全国市场的回暖始于二季度，2012年1-5月商品房销售面积仍处于低位；另一方面，今年一季度市场的末班车效应使得交易量不断刷新成交记录，多数城市月度成交量达到3年以来的最高水平。,一二线城市住宅市场交易量持续回升，各档次项目百花齐放。,住宅成交/全国层面,全国：去年一季度低位效应下全国销售面积同比增速已超过30%,15,对于一线城市而言，限购、限贷、个税20%等“国五条”政策已经执行了多年，在经历了政策全面收紧的2011年之后，需求开始逐渐释放，2012年在行业政策逐渐好转的背景下，全年市场交易量全面回升，而2013年1-6月维持了这一上涨趋势，成交同比增幅达29%。纵观“国五条”以及今年下半年有可能会出现的新一轮调控，其政策的核心将仍然停留在限购、限贷、财税等渠道，而在“国五条”在地方层面被弱化之后，所谓的下半年的新一轮调控恐怕也不外乎是在“国五条”基础上进一步强调执行而已，这对于原本已经执行着相关政策的一线城市而言，其实压力并不大。,住宅成交/一线城市,一线城市商品住宅成交面积（单位：万平方米）,“国五条”在地方层面的弱化使得原本已执行相关政策的一线城市受影响不大。,16,住宅成交/二线城市,二线城市商品住宅成交面积（单位：万平方米）,“国五条”在地方层面被弱化以后，二线城市房地产市场成交迅速回升。,二线城市和一线城市所面临的情况具有一定的相似性所以在“国五条”在地方层面被弱化以后，二线城市市场也迅速回升，2013年1-6月其同比增幅甚至达到了56%。但是，二线城市也有与一线城市不同之处，二线城市刚性需求所占的比例较一线城市更大，更多的首置首改需求使其受政策的影响程度不及投资性需求较多的一线城市，其抗政策风险性更强。,17,典型三四线城市商品住宅成交面积（单位：万平方米）,住宅成交/三四线城市,2013年典型三四线城市1-5月成交量同比平均上涨59%，成交走势与一二线步调基本一致。,18,2013年典型三四线城市1-5月成交量同比平均上涨59%，成交走势与一二线步调基本一致，3月份赶末班车效应同样出现在大多数三四线城市，月度成交量达近年新高。末班车效应过后，市场逐渐回归理性，4、5月成交量虽然较3月有所回落，但仍保持在历史高位。值得注意的是，三四线城市正逐步分化为两类：一类是，房地产市场恰好处于快速发展期的三四线城市，这类城市今年继续保持了稳步发展的步调，从2013年1-5月城市市场成交量来看，晋江、清远、洛阳、泉州、宜昌等城市同比去年同期市场规模增长都在150%以上，晋江同比增长了221%之多。另一类是个别投资过热的城市，这类城市由于前几年开发过剩，今年风险快速积蓄。株洲、惠州、常州等城市1-5月商品住宅成交面积同比仅增长了10%-20%。,住宅成交/三四线城市,19,住宅成交/全国热销楼盘,2013年6月全国各城市热销楼盘典型项目,20,从历史经验来看，我们认为正常的市场回暖周期应当经历三个阶段：其一，市场筑底之后刚需首先回暖；其二，市场筑底回稳、行情向好之时改善型需求逐渐释放；其三，市场处于上行趋势之中时，部分持观望态度的投资型需求逐渐入市，市场全面回暖。而2012年全年的市场恰好经历了整个过程，直到去年年底投资型需求逐渐入市之后，年度成交量创历史最高。从6月全国典型热销项目来看，刚需类产品延续了一直以来火热的销售态势，荣盛花语城开盘销售300多套面积段在40到73平方米的产品、如东碧桂园开盘当天3小时销售700套。而产品面积较大的改善型产品也颇为抢手，保利生态城开盘1小时内100套房源即被抢购一空。更值得关注的是，投资型产品的热销打开了各档次项目百花齐放的局面，大连御龙海湾6月10日当天销售额突破3亿元，金茂雪山语更是开盘半小时内全部推售产品即告售罄。,住宅成交/全国热销楼盘,2013年6月全国各地刚需、改善、投资各类型项目销售百花齐放。,21,进入2012年下半年之后，随着市场环境的持续好转，重点城市房价明显企稳回升，至2012年底中国城市住房价格288指数已与本轮回调前的峰值持平，2013年上半年，指数已连续12个月上涨，且已明显越过前期高点。在我们看来，2013年上半年房价上涨的原因有以下三点：首先，从企业层面来看，市场良好的销售情况保证了企业拥有充足的周转资金，企业没有降价跑量的动力。然后，从供应方面来看，市场持续性的回暖使得企业库存逐渐减少，供应的暂时性短缺使得市场偏向卖方市场，企业没有降价的必要。最后，从需求方面来看，市场的持续回暖增强了消费者信心，持观望态度的至今逐渐入市，需求的旺盛也成为了高房价的推手。,2013年上半年房价指数创新高，重点城市新开盘项目价格呈现普涨。,住宅成交/成交价格,图表数据来源：合富辉煌数据中心,22,今年以来，房企拿地策略发生细微转变，与之相对应，土地市场也呈冷热不均现状，一二线城市相较三四线城市的热度更高一些。从具体数据来看，今年上半年一二线城市土地成交量价涨幅显著，而三四线城市表现相对平稳一些。在市场回暖期，一线城市土地价值尤为凸显，该类城市在上半年的土地成交金额同比提升181%，楼板价提升73%，远远超出其他城市。二线城市土地成交量价增长幅度也较为显著，分别同比提升了37%及77%，这类城市地价相对稳定，供应充足，企业关注度较高。由于企业前几年在三四线城市的投入较大，而这类城市内需不足、经济水平较低，整体利润空间不高，因而今年房企在这类城市的拿地量增幅最低。,2013年上半年53个重点城市经营性用地成交情况,2013年上半年一二线城市土地市场呈现量价齐升，地王项目层出不穷；三四线城市相对平稳。,土地成交/量价分析,23,2013年上半年土地市场除了量价齐升以外，高溢价地块、地王项目不断出现，尤其是4、5月份开始，以北京、广州、上海等地的年内地王纪录不断被刷新，而这些地王得主大多为中小型房企，如福州泰禾、北京世纪鸿、北大资源等等。去年年底，龙头房企掀起拿地热潮，土地热度迅速飙升，但中小型房企由于资金实力及品牌等方面略有不足，难以与典型房企抗衡，错过了拿地时机。今年以来，房地产资金环境较为宽松，部分资金状况良好的中小企业发起了对土地资源的争夺，否则可能出现无项目可卖的尴尬。今年以来土地市场高溢价成交的地块幅数显著提升，上半年溢价率高于50%的地块幅数总计296块，比去年全年还多。其中，二线城市高溢价地块幅数超百幅，而一线城市高溢价地块占比最高，而且高溢价地块幅数同比显著提升，再度证明一二线城市土地市场较热。,备注：高溢价地块是指溢价率大于50%的经营性用地,2013年上半年53个重点城市经营性用地成交情况,2013年上半年地王项目层出不穷，一线城市地王门槛反复被刷新。,土地成交/量价分析,24,2013年上半年房企销售金额TOP20,2013年上半年房企销售面积TOP20,各房企销售金额及面积排名,25,Part3,安徽房地产市场,全省商品房投资分析,2013年1-5月，全省商品房累计完成投资额1372.9亿元，房产开发投资占全国的比重为5.1%，同比增长21.8%，高于全国1.2个百分点；2013年1-5月，全省商品房累计完成投资额有51%由皖中城市完成，主要因为合肥市累计完成额较高。区域投资额完成方面，皖中、皖北、皖南分别累计完成投资额690亿元、266.3亿元、416.5亿元，同比增长17.9%、56.6%、12%，其中皖北区域增幅较大，主要是受亳州、宿州两市投资额大幅上涨影响。,2013年1-5月安徽省商品房累计完成投资额达1372.9亿元，同比增长21.8%。,商品房施工面积,2013年1-5月，全省16个市商品房累计施工面积23202.9万平方米，商品房开发面积增长显著，将有效的增加商品房市场的供应。,商品房供销分析,2013年1-5月份，全省16个城市新建商品房交易总量1557.6万平方米，其中商品住房1320.3万平方米（12.8万套），同比分别增长68.4%和75.4%,29,Part4,合肥房地产市场,1,土地市场分析,31,2013年1-6月合肥市区土地成交标地,32,土地市场/成交土地,2013年1-6月份合肥市（包括县市）共出让74宗地块，面积达7367亩，土地出让金达198亿元。,33,土地市场/成交土地,34,土地市场/成交土地,35,土地市场/土地供应,近一年合肥市各月土地供应基本平稳，2013年上半年土地供应量和成交量基本持平，成交率达到了70%。,36,土地市场/成交占比,2013年1-6月长丰县成交土地在各县中最高，合肥市老城区旧城改造项目促成了大量的土地成交。,2013年1-6月各区成交宗数，长丰9宗、经开4宗、高新区9宗、庐阳8宗、肥东6宗、东部组团3宗、包河5宗、肥西3宗、新站3宗、庐江5宗、蜀山2宗、巢湖1宗、滨湖5宗、瑶海3宗、政务区3宗。2013年1-6月合肥市九区成交，包河区成交5宗地共306.42亩，滨湖区成交4宗地共725.59亩，瑶海区成交3宗地共343.1361亩，新站区成交3宗地共289.86亩，庐阳区成交7宗地共363.94亩，蜀山区成交2宗地共44.69亩，经开区成交4宗地共348.941亩，高新区9宗地共586.77亩，政务区成交3宗地共161.74亩。,37,土地市场/月度成交,2012年6月-2013年6月合肥市区土地成交11817.41亩，成交97宗土地，土地成交量逐渐增加，未来房地产市场竞争依旧火爆。,38,土地市场/成交类型,2013年上半年合肥商住性质用地成交1599亩，居各物业类型成交之首，未来仍将会有大量商业产品入市。,39,2013年成交第一块土地：和昌地产以455万元/亩摘地，总价68450.2万元，溢价率62.5%，住宅楼面地价：2437.49元/，商业楼面地价为1706.24元/，62.5%高溢价率夺得包河区S1211地块；2013年上半年保利地产33.1亿元连续拍得3宗土地：分别为滨湖区201301地块、瑶海区E1301地块、高新区KMB-1地块；2013年蜀山区退地地王成功出让：安徽骏誉投资置业有限公司以850万元/亩、总价35326万元摘得W1301地块，楼面价4249.98元/平，溢价率2.4%；2013年上半年华南城斥资10亿摘肥西5宗地块：肥西5宗连体地块，分别为肥西20135号、肥西20136号、肥西20138号、肥西20139号、肥西201312号五宗连体地块。,土地市场/亮点分析,2013年上半年土市的火爆主要原因是和2012年下半年楼市销量走高相关，开发商资金得以快速回笼，有更多的资金投入土地市场。,40,土地供应,2013年1-6月合肥土地供应87宗，总面积达6630亩，商办和商住土地供应仍占主要地位。,土地成交,未来供应,2013年1-6月份合肥市（包括县市）共出让74宗地块，面积达7367.29亩，土地出让金达198.44亿元。,2013年7月份，合肥土地市场将出让23宗地共1621亩，包含合肥市区的滨湖区、高新区、经开区，以及肥西县、长丰县、庐江县等。,土地市场/小结,41,2,住宅市场分析,42,截止2013年6月末合肥住宅库存量为3.98万套，自2012年7月冲至5.3万套之后，首次跌破4万套，创近19个月新低。,住宅市场/库存分析/月度分析,43,住宅市场/库存分析/区域分析,2013年1-6市场推盘量一直保持较高水平，上半年市场去化速度也相对较快。新站、滨湖、高新、政务区的库存量出现吃紧的迹象。,44,住宅市场/库存分析/面积户型,2013年6月合肥市住宅开盘快速去化导致库存量急剧下降，大户型产品库存占比超过50%，刚性需求仍是市场主力。,45,2013年上半年合肥市住宅成交呈现需大于求，使得合肥市库存量出现了大幅度的减少。,住宅市场/供求关系/半年分析,46,住宅市场/供求关系/半年分析,2013年上半年合肥九区有7个区域房源新增量货量明显，各区成交量较2012年同期增加迅速，预计下半年成交量仍然会大幅增加。,47,住宅市场/供求关系/月度分析,2013年1-6月份合肥市区新增住宅面积为379万，成交面积为503万，供销比达1：1.33。,48,住宅市场/供求关系/月度分析,2013上半年合肥住宅销售量大增，销售量同比涨幅高达72.89%，销售量同比涨幅最高的一次。,49,住宅市场/价格分析,2013年上半年合肥住宅的销售均价继续上涨，均价达到6918.03元/，同比上涨了7.56%，达到了合肥半年均价的历史新高。,50,住宅市场/价格分析,2013年上半年“史上最温柔的”调控政策没有带来对楼市的控制，反而使得房价整体呈现上涨趋势，蜀山区连续三个月成交均价上涨。,51,上半年合肥住宅成交面积TOP10,上半年合肥住宅成交套数TOP10,住宅市场/销售排行,2013年合肥楼市上半年北城世纪城位于住宅销售面积及套数排行榜首位，万科蓝山以1075套的销售成绩跻身2013年合肥楼市上半年住宅成交套数排行榜前十。,52,库存分析,2013年6月末合肥住宅库存量为3.98万套，是继2012年7月冲至5.3万套之后，首次跌破4万套，创近19个月新低，多个区域库存量出现紧张情况。,供应分析,成交分析,2013年1-6月份合肥市区新增住宅面积为379.08万，合肥九区有7个区域房源新增量货量明显。,2013年1-6月合肥市区住宅成交面积为502.57万，其供销比达132.6%。,住宅市场/小结,价格分析,2013年上半年合肥住宅的销售均价为6918.03元/，同比上涨了7.56%，销售均价达到了合肥半年均价的历史新高。,53,Part5,下半年市场预测,54,合肥市住宅/下半年成交量预测,根据2012年上半年及下半年住宅供应及成交比例推算，2013年下半年合肥市住宅供应量将达到709万方，成交量预计达到544万方。,合肥市住宅/下半年各区成交量预测,预计2013年下半年合肥市各区住宅成交量占比蜀山、庐阳、瑶海三个区域仍占居前三。,合肥市住宅/下半年各区供应量预测,根据2013年上半年年各区供应和成交量推算出2013年下半年供应量约709万方。,整体市场预测,调控加码可能性较小，首套贷款有望维持宽松状态上半年“国五条”的全面失效，房价上涨的势头没有得到遏制，预计下半年调控加码的可能性极小。宏观经济面临的不确定性增强，新一届政府执政第一年经济不太会被允许出现过于快速的下滑，房地产业作为当前少有的景气行业和经济增长的重要支柱，政府出台新政打压的可能性不大，推及房地产市场，下半年遭遇严重打压的可能性大大降低。国内外融资成本上升将促下半年地价趋于理性，成交规模较上半年或进一步攀高上半年的土地市场的反弹近乎疯狂，企业拿地高潮迭起，其中很大的原因要归功于上半年海外宽松的融资环境，但是随着QE3政策的退出以及美国经济的回暖，将导致资金大量回流美国，因此下半年房企赴海外融资的大环境将大不如前；另外一方面，考虑到本届政府对金融机构去杠杆的强硬决心，预计下半年货币政策宽松的幅度将非常有限，如果美国、欧洲在下半年相继收紧货币政策的话，则国内将适度跟进，则年内国内流