芜湖房地产市场调研报告-47页-2007年

芜湖市场调研报告,提纲:一、城市概况二、芜湖整体市场状况三、芜湖各区市场状况四、地块区域状况,一、城市概况1、人口环境芜湖市作为一个拥有220万人口的滨江之都，位于安徽省东南部，地处长江下游南岸。全市面积3317平方公里，其中市区面积230平方公里。全市人口215万，其中市区人口70万。物产丰富，交通便利，优越经济地理位置使大量的优秀企业在这里落户，从而培育出大批的中高收入者，是目前芜湖市场的高端住宅的主力客户。芜湖中高收入的年轻人比例在增加。高校的不断扩招，使受过高等教育的年轻人越来越多的成为白领阶层；来芜湖务工的年轻人也越来越多。这些年轻人经济收入相对较高，有着巨大的消费能力，随着年龄的增长，置业需求凸显。,2、经济环境自2001年以来，芜湖总体经济发展迅速，2006年人均GDP接近2万元，可支配收入位于安徽前列。同时这十年来开发区规模的迅速扩大，成长了一批全国知名企业，如楚江集团、奇瑞汽车、海螺集团等。这些企业为芜湖人提供了大量就业机会，促进相关产业发展，使得芜湖市民的总体收入大幅增加。芜湖市发展战略正处在转折阶段，由“镜湖文化”向“长江文化”转变，前者代表封闭，后者代表开放，与“长江文化”相对应的发展战略是“全面融入长三角”，这表明芜湖的市场潜力是巨大的，特别是在融入长三角之后，芜湖的市场不仅仅是芜湖本地。可见，芜湖的经济正处在发展上升期，05年沃尔玛在芜湖落地更有力地说明了这一点。,小结：芜湖人口规模的不断扩大，和外来务工人员的增加，为房地产的发展提供了较大的空间。芜湖经济的快速增长，人均收入的增加，为房地产的销量和房价的提升提供了保证。芜湖正处于经济发展的快速上升阶段，房地产业的发展也将随着经济的发展进入新高。,二、芜湖整体市场状况、芜湖市房地产市场发展回顾起步兴起期九十年代后期的兴起到百花齐放旧城改造运动使居民从破旧的、卫生条件极差的旧房中搬出，住进了成套的新房内，面积一般在60-80平方米。此一阶段，至98年达到高峰，因为政策的优惠，房地产商们纷纷投资，使得供过于求，空房率增高，房价低迷。平稳发展期本世纪初期产品更新换代99年后，为了规范房地产运作，开始建设上规模、功能配套的小区，以中西花园中山大厦等成功运作为标志，芜湖房地产进入第二次浪潮，继之才有长江长、水木年华、君临天下等高层拔地而起，香樟花园的运作者成了这次浪潮最大的赢家整合提升期现阶段强烈的市场竞争加上外地品牌开发商的进入，促使各项目开始注重塑造产品形象，提升产品竞争力。以伟星开发的一系列项目为代表，市场进入整合提升期,2、新政解读（近期新政打压市场）增加土地供应量，尤其要增加新区土地供应量。07年计划安排经营性土地出让3000亩以上，是去年实际出让土地的两倍以上。新出让土地一律明确商品房开发的开、竣工时间，对未按开发时序按时开工、竣工的除按闲置土地处置外，还将给予相应的处罚。鼓励开发企业开发中小户型、中低价位的普通商品住房，严格执行“套型建筑面积90平方米以下的住宅占总开发面积的70%以上”的“国家标准”，计划今年在城区内开发建设不低于30万平方米的中小户型、中低价位的普通商品住房，本着公平、公正、公开的原则面向社会供应。,加强商品房预（销）售管理，规范市场行为。规定开发企业在规划小区建设工期内单次预售面积不得小于3万平方，3万平方米以下规划小区预售必须一次完成。坚决取缔预放房号、内部认购、交付订金、发放会员卡等扰乱市场秩序的行为。,加强住房金融监管，保障中小户型住房贷款需求。购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的，执行首付款比例20%的规定；购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以上的，执行首付款比例30%的规定。对2007年4月1日以后购买的商品住房，实行“购买单套建筑面积超过120平方米或单价超过每平方米3800元的住房，暂不得享受住房公积金贷款”的政策。对购买第二套住房的，除拆迁购房和原先自住房小于90平方米，且还清原住房公积金贷款并处置原房产外，不得享受住房公积金贷款。,小结：在政府调控和市场机制双重作用下，市场将进入调整期限制开发日期，使得市场供应量将逐步增大，市场行为将得到有效规范，捂盘现象不会发生，竞争逐渐激烈住房供应结构调整，市场需求将得到有效释放公积金购房受到限制，公务员等享有公积金客户，购房档次下降，对中端楼盘有一定影响。,3、房产投资情况,房地产开发投资稳步增长从整体上看，芜湖市国民经济保持着较快的发展态势，房地产开发投资额增在经济发展的带动下，大幅增长；住宅开发投资额稳步增加。,前期土地供应量大，未能全面消化，导致土地供应出现负增长受国家调控政策的影响，以及规划限制、土地紧缩政策的不断细化，部分开发企业在一定程度上出现观望，同时部分企业手中囤积大量土地，且开发速度过缓，土地供应出现负增长闲置土地过多，导致目前市场供应量不足，房价快速上涨出让土地未动工面积远大于已动工面积，实际动工面积不足，四月新政将强制规定开发时间，未来市场土地动工建筑面积将大幅增加，市场供应量加大并存在井喷可能性。,4、土地供应情况,5、商品房预售、新开工、成交情况,随着经济的快速发展，0506年新增商品房预售增幅巨大，其中住宅增幅更为明显，增幅超过100，进入07年房产市场供应量下降，供需失衡，使得房价有一次较大幅度的攀升，政府因此制定了相应政策，如一次预售必须达到3万方，同时明确开发节奏。,从整体上看，虽然房屋竣工面积有所回落，但市场潜在供应量（新开工）却有较大幅度的增长，结合新政规定，每次出售不得低于3万方，可以预期未来房地产市场供应较为充足。,市场供应量偏少，供需失衡结合芜湖市人口看，年均市场供应量在万方左右，整体供应偏少，卖方主导市场。市场需求发生变化对比住宅和非住宅可以看出，由于供应量不足和国家政策打压，自住和投资的成交量均受到影响，导致住宅成交量下降，而非住宅物业受到投资客户亲睐，成交量上扬。,6、价格走势,单从季度价格看，每年均有若干次波动，主要和当季度供应的楼盘档次有关。从05年末价格一直处于上升期，也是芜湖房产市场发展最快的阶段。06年末至07年第一季度，芜湖房产价格突飞猛涨，直到4月政府出台新政策，成交价格随着成交量快速萎靡。,7、销量走势,成交量与新增供应量紧密联系在整体市场供应偏少的情况下，阶段成交量受新增市场供应影响明显，阶段新增供应则成交量大幅增长，说明目前市场供需失衡政府调控对市场影响力显现前三月成交量稳步增长，四月开始出现下降趋势，说明政府四月新政调控措施取得一定效果，市场需求缓慢调整,三、芜湖各区域市场状况1、供应量比较,芜湖市区楼盘主要集中在镜湖区，在售楼盘占50以上，是购房的热点区域之一，其房价在芜湖也是最高的。,各区域成交状况均较好，可售面积体量小，整体市场供应量不足。弋江区楼盘数量虽然少于镜湖区，但由于单一楼盘体量较大，因此去化面积不少供应结构不平衡导致芜湖房价在0607年迅速上扬。,2、成交量比较,上半年弋江区成交占据全市一半的比例，同时也说明购房客户对区域的选择非常确定,由于供应量的无序导致07年上半年各区成交量大幅波动，在市场供需失衡的情况下区域成交量随供应量变化，弋江、镜湖仍高于其他区域,总结：芜湖房地产市场，历经起步与兴起时期、平稳发展时期，现已进入整合提升期。近年芜湖房地产市场供求增长速度快，但整体供应量目前还略显不足，导致房价大幅上涨，而未来大盘供应急剧增加对房地产市场将形成严峻的压力。楼盘开发过分集中，中心城区价格抬高全市均价芜湖本地企业整体实力不强，品牌企业仅寥寥几家，随着外地实力开发商进入芜湖开发，今后一段时间内芜湖开发企业的汰弱留强进程将明显加快，市场竞争越趋激烈。随着外地开发商开发的大型社区进入市场对市场形成强力冲击，芜湖房地产市场竞争焦点转向楼盘开发的规模化和精品化方向。总体来看，芜湖市的房地产业发展处于转型期，随着政府调控能力加强，住宅供应体系的完善，开发企业汰弱留强，芜湖房地产业发展将逐步成熟,3、各区现状镜湖区简介镜湖区是芜湖市的中心城区，区域面积58平方公里，常住人口45万板块规划板块规划将重点进行旧城改造，提高人居环境水平，建设市行政中心、商贸中心和滨江公园楼盘特点本地区是芜湖市民购房的首选，分布着近百个新老楼盘，其中在售楼盘2个，占全市所有在售楼盘二分之一，多为高、中档次的项目，规模大，规划好。户型多为三室两厅，120-140，建筑形态以高层，小高层为主销售情况板块内除世茂滨江花园、圣地雅歌、月桂都市花园等还未开盘预售的楼盘外，其余已开发入市楼盘未公开房源已不多见，仅融汇锦江、锦绣家园等在未来依然有较大供应量销售均价在4000元/平方米左右，整体销售率达,代表楼盘1：侨鸿国际凤凰花园,代表楼盘2：左岸生活社区,代表楼盘3：融汇.锦江,弋江区简介弋江区位于芜湖市南部，其中北侧青弋江成为众多楼盘借助的景观卖点，总面积64平方公里板块规划板块规划重点完善大学园区和高新园区建设，南部基础配套设施将逐步完善，适当发展居住用地楼盘特点板块接近传统老城区，商贸气息浓烈，是芜湖市民购房的重要选择区域，目前在售项目13个，集中了高、中、低各档次项目，板块内房地产开发呈两极发展，靠中心区均价4200元/，以大户型为主力，锁定高档消费群，如长江长，江岸明珠，在南部大学园区均价3200元/，以两房为主兼顾部分大户型，目标为中等收入群体，如中央城，汇成名郡，同样具有规模大的特点，销售情况板块成交量占据芜湖市半壁江山，中央城、汇成名郡等大规模楼盘将成为该板块主力供应群销售均价为3600元/平米，销售状况良好,代表楼盘1：长江长现代城,代表楼盘2：江岸.明珠,三山区简介2006年芜湖市区区化调整，将繁昌县的原三山镇、峨桥镇合并为三山区，三山区濒临长江，有丰富自然生态资源，重点发展绿色食品产业和特色农业、培育现代农业旅游观光带板块规划板块规划建设为一个以电力能源、船舶制造、绿色食品、轻纺制造业为主导产业的现代化绿色新城区楼盘特点板块房地产市场处于起步上升阶段，在售项目6个，多为中低档项目，规模小，产品较其他区域缺乏竞争力，建筑形态以多层为主，三房为主力户型销售情况板块销售不温不火，整体销售率50%，销售均价为1700元/,代表楼盘：龙湖花园,开发区简介芜湖开发区位于城北，是1993年4月被国务院批准的国家级经济技术开发区，规划面积10平方公里；现区内有五星级、四星级酒店，有各种特色的餐饮名店，有高尔夫球场等设施，有水景别墅、人才公寓、居民小区等一批具规模的生活社区。板块规划板块规划建设大桥居住区和飞行居住组团，完善四合山、齐落山两个居住组团。起步建设9平方公里凤鸣湖生态绿地。居住大环境趋向完善楼盘特点板块生态环境适宜居住，目前在售项目8个，建面均在10万以上，在营销上大打生态概念，物业形态丰富，有单身公寓（银湖华庭，），别墅（银湖春天），建筑形态以多层为主，户型面积以80-90两房占主力，面向开发区工薪阶层和中高层管理人士销售情况开发区在芜湖区域销售中占据着很大的比重，而位于凤鸣湖畔的凤凰城，则在开发区的销售中占据着主导作用。凤凰城的销售一直很好，每次开盘后，芜湖楼市的销售量都会大幅增加。但是除了凤凰城外，开发区无大型楼盘新盘。凤凰城南岛将会在年后推出。,代表楼盘1：银湖春天,代表楼盘2：凤凰城,4、客户结构做船舶运输生意人，收入高，购买市中西高档楼盘外地来芜工作、居住客户，对楼盘品质要求高，注重物业管理芜湖市自住客户，改善生活或结婚购房，根据自身条件购买适合楼盘；下属郊县客户，为子女到芜湖市上学而置业，一般购买学区房。少量投资客,小结：政府加强对市场宏观调控，住宅市场体系逐渐完善房地产开发投资增速迅猛，房地产信贷快速增长，但开发力度不够，供需阶段性失横土地供应虽呈现负增长，但未来供应量受影响不大政府调控抑制部分市场需求，需求出现转化房价受供应和政策影响阶段性略有波动，总体趋于稳定区域房地产开发投资扎堆于中心城区，开发分布不合理，中心城区需求旺盛，导致房价大幅上涨各板块价格差较大，中心城区抬高整体价格住房供应结构不合理，住房面积过大，总价高，压抑部分市场需求；但随着国家政策的出台，以及地方政府的政策，此类局面将有所缓解。,四、地块区域分析1、项目区域位置与自然概况地块位于弋江区城南，大学城园区、奥体公园、国际会展中心西侧，地块所处区域为城市规划主要发展方向，从城南新区的规划布局上看，已初步构成中南建材城、新时代商业街、亿万多超市一线及高教园区一点的三产发展形态，对项目的区位价值提升有着重要作用2、项目周边配套及环境本区域主要为大学城、会展中心、奥体中心；区域内规划一所重点小学；缺少必要的购物、医疗、娱乐配套,小结：项目区域规划与环境优势明显，具备一定人文底蕴项目区域交通十分便利，公交线路齐全，与城市中心的各大重要功能点均有快捷的联系随着大学园区和高新区的成熟，将为项目区域带来一定中高档次的购房群体区域缺少必要的生活设施配套与景观,3、区域代表楼盘1：中央城（今天的中央城，明天的城中央）,户外及效果图示意,区域代表楼盘2：汇成名郡（学城高知生活领地）,户外及效果图示意,4、区域楼盘特征分析产品规模：规模均在10万以上，开发周期长，供应量大户型设计：三室两厅