房地产开发费用明细表

土地成本1.1土地征用费1.2土地出让金1.3土地购买(拍卖、招标)费1.4拆迁补偿1.5拍卖佣金1.6土地交易费1.7土地税1.8其他土地成本2前期成本2.1七个连接和一个固定费用2.1.1临时施工道路费2.1.2临时施工用水取费2.1.3临时施工污水管道接入费2.1.4临时施工用电接入费2.1.5临时建筑燃气接入费2.1.6临时施工办公室电话接入费2.1.7临时建设办公室网络接入费2.1.8场地平整2.2临时设施临时办公费用2.2.2临时厕所费2.2.3施工现场围栏和门卫费2.2.4临时场地占用费2.2.5临时借用空间租金其他费用2.3可行性研究2.4设计费2.4.1规划(方案)设计费2.4.2管道设计费2.4.3施工图设计费2.4.4幕墙专项设计费2.4.5装饰专项设计费2.4.6智能专用设计费2.4.7景观专项设计费2.4.8其他特殊设计费2.4.9制作规划和设计模型的成本2.4.10图纸和蓝图费用2.4.11方案评估费2.5行政性收费和建设规划2.5.1项目建设申请费2.5.2施工许可费规划管理费2.5.4拆迁管理费2.5.5图纸审查费2.5.6价格评估费2.5.7渣土费2.5.8施工噪声管理费2.5.9散装水泥费2.5.10工程质量监督费2.5.11项目成本管理费2.5.12安全监督费2.5.13劳动定额确定费2.5.14投标管理费2.5.15房屋所有权登记费2.5.16综合开发管理费2.5.17房屋所有权登记费用2.6主要支持费用2.6.1基础设施配套费2.6.2白蚁预防费2.6.3本地教育附加费2.6.4新型墙体材料专项费用2.6.5人防建设费2.7水文地质调查2.7.1地质调查费2.7.2地下障碍物探测2.7.3环境评估费2.7.4水准工程测量2.7.5日照分析合同2.7.6工程波速测试2.7.7建设项目日照分析工程测量2.7.8流量分析费2.8绘图区域制图2.8.2地形测绘2.9其他前期费用2.9.1专家评估费2.9.2工程担保费2.9.3咨询费3建筑安装费用3.1建筑安装费用土木工程3.1.1.1基金会项目土方工程3.1.1.1.2地基加固处理费3.1.1.1.3桩基3.1.1.1.4外壳和支持费用3.1.1.2主体工程3.1.1.2.1土建工程3.1.1.2.2土建工程安装工程3.1.2.1照明电气(强电)项目3.1.2.2弱电智能工程3.1.2.3给排水工程3.1.2.4消防安装工程3.1.2.5火警项目3.1.2.6燃气安装工程造价3.1.2.7综合布线系统3.1.2.8防雷接地工程3.1.2.9空调通风工程3.1.2.10供暖项目3.1.2.11的电梯和自动扶梯3.1.2.12航空灯3.1.2.13的停车设施3.1.2.14的室内停车设施3.1.2.15的其他安装费用3.1.3装饰工程3.1.3.1室内精装修施工3.1.3.2户外精装修施工3.2样板房/售楼处装修3.2.1样板房装修3.2.1.1样板房的建造与装饰3.2.1.2模型屋的家具3.2.1.3样板房中的家用电器3.2.2销售办公室装修3.2.2.1销售办公室的建筑与装饰3.2.2.2销售办公室的家具3.2.2.3家电销售办公室3.2.2.4销售办公室的景观3.3建筑安装监理费3.3.1施工监理费3.3.2安全监督费3.4检查和测试3.4.1基坑监测3.4.2桩基检验费(静荷载)3.4.3桩基检验费(小应变)3.4.4桩基检测费(高应变)3.4.5工程主体沉降观测费3.4.6其他3.5景观工程成本3.6工程造价咨询费3.6.1工程施工招标代理费3.6.2工程设备招标代理费3.6.3项目预算编辑咨询费3.6.4工程结算编辑咨询费4市政基础设施费用4.1电力基础设施费用4.1.1电源粘费4.1.2支付的电量增加费4.1.3设备安装和电缆敷设费用4.1.4供电建设费4.2给排水基础设施费用4.2.1水容量增加费4.2.2供水管网建设费4.2.3雨(污)水管网建设费用4.2.4防洪管网建设费用4.2.5消防供水基础设施费4.2.6水基础设施费4.3天然气基础设施费用4.3.1气体容量增加费用4.3.2燃气管道铺设费4.3.3气体匹配费4.4电视4.4.1访问费4.4.2有线电视线路铺设4.5通信工程费用4.5.1电话匹配费4.5.2电话容量增加费4.5.3电话电报资费的收取4.6通信线路和设备的安装4.6.1宽带网络接入费4.6.2智能系统4.7供热基础设施成本4.8住宅区道路工程4.8.1社区道路4.8.2住宅区的路灯4.9环境景观工程卫生设备4.9.2垃圾站(箱)4.9.3灭蚊器邮局4.11辅助监督费4.12支持预算基础价格准备费4.13其他市政基础工程费用5公共设施费5.1该区域的公共建设费用5.1.1会所5.1.2幼儿园学校5.1.4居委会5.1.5警察局5.1.6消防5.1.7公共厕所5.1.8自行车棚5.1.9开放停车场或停车设备5.1.10钢炉房5.1.11水塔5.1.12室外娱乐设施5.2小额匹配费5.3物业组织费用5.4公共设施维护基金5.5其他公共设施费用6开发开销6.1办公室6.2资金成本6.2.1贷款利息融资成本6.3工资6.4员工福利费用6.5邮电费6.7差旅6.8公用事业6.9租金7运营费用7.1日常费用7.2推广费用7.2.1广告费用7.2.2展览费7.2.3业务推广费7.2.4佣金费用7.2.5生产成本7.2.6规划和设计费用7.2.7销售办公室费用7.2.8样板房费用其他营销费用同意2011-9-21 12:23商业地产规划师| 3级一、房地产开发成本构成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房而支付的所有费用。就其用途而言，它可以大致分为三个部分：1、土地、土建、设备费用。这是房地产开发成本的主要内容，约占总成本的80%。其中最重要的是土地成本。土地成本的大小是评价一个房地产开发项目是否可行和是否有预期利润的最重要的经济指标。土地成本主要包括土地出让金、重置成本、租赁费、搬迁费、拍卖佣金、契税等。在决定是否开发一个项目之前，房地产开发商必须通过估算土地成本和建筑面积比的换算，计算出未来开发的每平方米商品房的土地成本(俗称底价)，以此来评估项目的可行性。2、配套及其他费用。主要指水、电、气、住宅绿化和道路、大城市管理和公共建设配套费。学校、医院、商店和其他生活和服务设施也是必不可少的。虽然其他一些收费项目属于存款性质，如档案存款、绿色存款等。由于各种原因，大多数企业都难以完全恢复。此类收费项目种类繁多，标准各异。许多收费项目由垄断企业或机构实施，随意性强，标准普遍较高。配套和收费项目是房地产开发成本中受外部因素影响最大的费用，占项目总投资的10-15%。房地产开发商通过各种渠道使用各种方法来减少这部分支出，这是降低开发成本、获取经营效益的重要手段。3、管理成本和融资成本。与其他一般行业相比，房地产开发具有建设周期长、投资额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款解决其资本需求，从而产生大量利息支出。如何计算好这部分成本，将对正确计算开发成本和反映经营成果起到非常重要的作用。二、房地产开发成本核算房地产开发成本核算是指企业按照成本项目，将开发一定数量商品房所发生的全部费用进行归集和分配，最后计算开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。除了严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度外，根据笔者在开发成本核算中的经验，企业还应注意解决以下问题。1.成本收集对象。房地产开发企业和其他行业一样，应该首先确定成本的收取对象，即成本核算单位。对于小规模开发，如开发一栋或几栋房屋，这个问题相对容易解决，开发总量可以作为成本归集对象，并可以建立成本核算单位。然而，对于大规模开发，如邻里改造或社区开发，有必要科学地确定成本收取的对象。在这种情况下，笔者认为成本核算的对象不能太细(如以一栋建筑为单位)，因为这样做必然会增加工作量，使核算工作复杂化。相反，不能简单地把整个社区作为核算单位，因为一个社区从建设开始到竣工往往需要几年甚至十几年的时间，这必然会延误成本核算数据，失去其管理作用。笔者认为，房地产开发项目的项目内容和进度应作为确定成本收取对象的主要依据。大型开发项目应适当划分为区块。例如，住宅区内不同类型的商品房应根据不同的开发阶段划分为不同的区块，便于成本归集和成本结算，从而充分发挥成本核算的作用。2.成本项目的建立。成本项目的正确划分能够客观地反映产品的成本结构，便于分析和研究降低成本的方法。根据现行房地产开发企业会计制度，“开发成本”作为主要成本核算科目，企业应根据自身经营特点和管理需要选择成本项目，并进行相应的明细核算。如何确定成本项目？作者认为成本项目不应过多，所发生的费用应尽可能合并，尤其是单项费用。如各种配套费用，可设立“配套费用”明细账户进行核算。但是，对于数额较大且连续发生的费用，应单独设立账户。如土地费用、土建费用、设备费用，特别是土建费用，如果是分包合同，还应根据合同进行详细核算，以便随时了解工程进度和工作量的支付情况，为工程竣工决算提供资料。3、间接成本核算。企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。根据现行的房地产开发企业会计制度，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。作者认为，这种处理方式违背了某些费用的配比原则。例如，项目贷款利息和项目前期销售费用具有金额大、受益人明确的特点。如果在销售实现前将受益人计入损益账户，将不可避免地形成虚假的财务结果，也不能客观地反映企业的实际经营情况。因此，笔者认为，贷款利息和有明确受益人的前期销售费用应作为资本支出核算。前者包括在“开发成本”中，作为成本项目的组成部分；后者可在“递延资产”账户下开立明细账户进行核算，待开发产品销售后转入“销售费用”账户。4、工程竣工决算。房地产开发成本核算的最终目的是计算项目的总成本和单位实用面积的开发成本，使企业获得经营利润。然而，房地产开发企业重视工程决算而忽视工程决算是一种普遍现象。由于工程竣工后进行工程决算，时效性比较明确，且涉及工程资金的支付，不