安阳房地产现状分析

序言：为了遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控。中国国务院在2011年1月下旬出台了被形容为“力度惊人”，严厉程度“前所未有”的八条房价调控措施（简称“国八条”）。 中国一线重点城市的房价涨幅明显收窄，涨势向二三线城市转移。京版“国八条”的落实细则，其中一个严厉的措施，是限制在北京纳税或者缴纳社保未达到五年的外来户籍家庭，不准在北京购房。2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。一线重点城市的房价均已达到高位，加上“限贷”、“限购”、“限价”一系列的调控政策使得一线重点城市房地产尤其是住宅投资的收益明显收窄。近年来，一大批资金充裕的一线房地产企业逐步把房地产开发的“主战场”转移到了二、三线城市，导致了二、三线城市房地产开发和投资快速升温。由于一线城市房地产调控政策愈加严厉，部分需求将因受限制转至二三线城市置业，未来一段时间内西南地区二三线城市商品房市场可能因此而增加购房需求。同时，随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，为二、三线城市房地产发展带来了新的契机和空间。本报告介绍了我国安阳房地产市场的发展概况，从政策、市场供需、市场运行等多个方面，详细分析了安阳的房地产市场发展状况。并对安阳房地产投资机会与风险做了分析。本研究报告数据主要来自于国家统计局、城市统计局、房产管理局、住建部、发改委、财政部、中商情报网、房地产行业协会以及国内外重点刊物等渠道，数据权威、详实、丰富，同时通过专业的分析预测模型，对行业核心发展指标进行科学地预测。可作为您对安阳房地产市场投资的重要参考资料。报告目录：第一章 中国二三线城市房地产发展概述第一节 中国二三线城市土地市场一、二三线城市土地市场供给概况二、房企主战场向二三线城市转移第二节 中国二三线城市房地产市场一、二三线城市房地产市场发展历程二、二三线城市房地产发展的影响因素三、二三线城市房地产市场发展近况四、房地产发展重心向二三线城市转移五、房企在二三线城市的发展状况第三节 2010-2012年中国二三线城市房地产市场价格分析一、2010-2012年一线城市房屋价格变化概况二、2010-2012年二三线城市房屋价格变化情况三、2010-2012年二三线城市房价走势上涨的主因第四节 2010-2012年二三线城市房地产市场开发模式一、城市综合体的模式二、城市发展运营商的模式三、城投的模式四、城中村的模式第二章2010-2017年安阳房地产市场环境分析第一节 安阳行政划分第二节 安阳地理气候资源环境分析一、地理位置二、地质三、气候四、资源第三节 安阳交通环境分析一、铁路二、公路三、港口四、城市公共交通第四节 2010-2012年安阳地产业宏观经济环境分析一、2010-2012年安阳GDP二、2010-2012年安阳固定资产投资三、2010-2012年安阳居民收支情况四、2010-2012年安阳产业结构分析第五节 2010-2012年安阳地产业社会环境分析一、2010-2012年安阳人口数量及结构二、2010-2012年安阳家庭收支结构三、安阳外来人口情况第六节 2010-2012年安阳房地产市场政策环境一、政策环境综述二、重要政策解读三、政策导向分析第三章 2010-2012年安阳建筑业发展状况第一节 2010-2012年安阳建筑业规模及占GDP比重第二节 2010-2012年安阳建筑业整体发展情况第三节 2010-2012年安阳建筑业发展存在的问题第四章 2010-2012年安阳土地市场分析第一节 土地区域分布第二节 土地供应状况一、整体供应情况二、主要城区供应情况第三节 土地成交状况一、整体成交状况二、成交分布第四节 用地性质第五章 2010-2012年安阳房地产市场发展分析第一节 房地产投资开发第二节 房地产供需情况一、房地产供应状况二、房地产成交状况第三节 二手房市场情况第四节 房地产价格走势一、商务楼盘价格走势二、商品住宅价格走势三、主要楼盘价格情况第五节 重点楼盘动态第六章 2013-2017年安阳房地产市场前景分析第一节 安阳房地产市场发展前景第二节 安阳房地产市场供给趋势第三节 安阳房地产市场价格趋势第四节 商业地产投资前景第五节 “十二五”期间房地产投资机遇第七章 2013-2017年二三线城市房地产市场投资分析第一节 2010-2012年我国房地产市场投资现状一、投资状况及增速二、分物业投资情况三、分区域投资状况第二节 2012年二三线城市房地产投资环境分析一、投资吸引力二、经济发展三、房地产投资四、商品房销售五、土地市场六、人口与城市化七、居民购买力八、未来走势展望第三节 2013-2017年二三线城市房地产市场投资机遇一、二三线城市房地产成为零售商投资主战场二、二三线城市成房地产市场投资热点三、二三线城市房地产市场发展具较大潜力第四节 2013-2017年二三线城市商业地产投资分析一、二三线城市商业地产投资机会二、二三线城市商业地产发展存在的矛盾三、二三线城市商业地产投资建议第五节 2013-2017年安阳房地产投资分析第八章 2013-2017年安阳房地产投资风险及策略分析第一节 2013-2017年安阳房地产市场的投资风险一、影响安阳房地产市场发展的风险二、安阳房地产面临过度投资隐患三、安阳房地产市场存在的风险第二节 2013-2017年安阳房地产市场风险规避及控制策略第三节 2013-2017年安阳房地产投资策略建议第九章 重点企业分析第一节 安阳主要房企一、主要城市代表性房企二、企业地区格局分析第二节 重点房企1分析一、企业基本情况二、企业经营状况分析三、企业投资动态第三节 重点房企2分析第四节 重点房企3分析第五节 重点房企4分析第六节 重点房企5分析安阳房地产市场现状分析12月1日，中国指数研究院发布的数据显示，11月，百城新建住宅平均价格为10758元/平方米，环比上涨0.68% 。这是自2012年 6月百城房价涨幅“负转正”以来连续第18个月环比上涨，但涨幅比上月缩小0.56个百分点。为今年以来最低水平。另外，按中位数计算，全国100个城市 (新建)住宅价格中位数为7147元/平方米，与上月持平。11月100个城市住宅平均价格继续上涨但环比涨幅明显缩小，房价环比上涨和涨幅在1%以上的城市继续减少，而一次比下跌的城市有所增加，表明房价快速上涨势头得到明显遏制。中国指数研究院院长、搜房控股董事长莫天全在20132014年中国(上海)房地产互联网年度峰会上除展望房地产业在2014年的前景外，也提出了三方面不利因素，也许对于安阳的 房地产市场有一定的指导意义。他指出未来更多的机会仍亲睐大城市和大城市周边的中小城市，5、6年前很多房地产企业认为三四线城市是发展的机会，但随着市 场的发展，已逐步认识到，真正的机会还是大城市，或者大城市周边的中小城市，独立型中小城市面临压力，因为这些独立的中小城市只能靠自身的发展，外来的力 量小的多，所以它的增长速度和国民经济发展速度差不多，要期待和大城市类似的还是有压力的，这一点从今年安阳的房地产均价涨幅可以看出，虽然与1月比，安 阳部分热门楼盘均价有明显上涨，但上涨幅度不超过500元/平米，少量楼盘在经历了11个月的浮动之后，房价又回到起点。据分析，进入11月以来，银行“停贷”“缓贷”现象从一线城市向二、三线城市蔓延。中关村互联网金融行业协会的调查显示，32个城市中已有17个城市出现暂停房贷现象。河南省前11个月房地产开发投资3385.05亿元。其中，住宅投资增长28.0%，商品房销售增速继续回落。全省商品房销售面积同比增长24.5%，其中，商品住宅销售面积增长22.1%。全省房屋新开工面积同比增长10.4%，住宅新开工面积同比增长11.3%。1-10月份，新乡市区新房销售面积338.59万平方米，29378套，销售金额143.12亿元，其中住宅销售面积316.28万平方米，27413套，销售金额128.71亿元。在商品房销售上，信阳市今年前十个月的销售面积为307.18万平方米，较去年同期的254.5万平方米增长了20.7%；销售额105.82亿元，比去年同期的79.62亿元增长了32.9%。再来对比一下安阳，1月至9月，安阳市区完成房地产开发投资40.81亿元，同比增长18.81%；房地产施工面积1255.01万平方米，同比增 长10.78%；房地产新开工面积200.97万平方米，同比增长101.8%；房地产竣工面积228.6万平方米，同比增长50.63%。销售商品房面 积147.95万平方米，同比增长14.46%；实现销售额58.04亿元，同比增长28.29%。以上数据表明，安阳房地产与省内其它城市相比仍然有效 大差距，即使是在同等条件下，安阳房地产市场面临的压力也不容小觑。二三线城市本应是全国性房地产公司新的销售增长点，但现在却渐渐成为部分龙头企业的“票房毒药”为何会出现这样的情况？房地产业界专家陈晟表示，一线的特大型城市目前是相对正常供需的状态；二线城市有一定的供应压力，但还在可控范围之内；三四线城市已经出现了通过降 价都无法完成销量的供应泡沫。据监测数据表明，河南的存货去化周期在1215个月之间。在河南省，除了省会城市和一些相对发达的地区，部分三四线城市供 应压力明显过大。三四线城市不少地方供过于求，市场分化明年以后更加显著。亚豪机构市场总监郭毅表示，三四线城市的需求只集中在当地人群，吸引力有限。这些地区土地成本较低，吸引了一些大型房企往三四线城市发展，并且开发的项目规模都较大。而当地的房企也在开发楼盘，使得这些地区房地产规模急剧增加，从而形成了很多三四线城市项目的滞销。关于安阳楼市发展状况的透视和思考安居才能乐业。近年，楼市始终牵动着人们敏感的神经。同全国其他地市一样，安阳房地产行业所经历的快速发展与遇到的问题，已化作一个个符号深深地印在人们的记忆里。回首过去，为的是展望未来。让我们一起重温安阳楼市走过的岁月，并冷静地思考安阳楼市的未来止跌企稳安阳楼市迎来发展机遇近年，国家针对房地产业的宏观调控政策一直没有停止过，尤其是进入2011年下半年以来，受国家宏观调控政策和安阳金融市场形势的叠加影响，我市房地产开发企业及其项目不同程度地出现了资金和销售问题。为此，市政府积极采取措施，制定扶持政策，通过近两年的努力，我市房地产市场保持了持续健康发展。政府扶持，房地产投资大幅度增长受资金影响，2012年，安阳市区房地产开发完成投资规模呈下降趋势，市区完成房地产开发投资51.1亿元，同比减少21.37%，较2011年同期28.72%的增长率下降50.09%。今年以来，在政府扶持政策的推动下，我市房地产新开工项目开始增多，去年停工、半停工的项目已陆续开工，房地产开发投资呈现大幅度增长的趋势。今年1月至3月，安阳市区完成房地产开发投资10.07亿元，同比增长68.68%。与此同时，安阳市区商品房施工面积达到1120.14万平方米，同比增长7.17%；其中，商业房面积133.95万平方米；住宅面积909.31万平方米；办公楼面积33.12万平方米；其他面积43.76万平方米。今年第一季度，安阳市区商品房新开工面积为83.25万平方米，较去年同期增长144.06%。现房为王，商品房销售趋缓去年，安阳楼市已显现出较浓的持币观望气氛，我市商品房销售面积及销售额虽略有增长，但涨势微弱。2012年，安阳市区共销售商品房面积164.07万平方米，同比增长4.98%；销售额57.06亿元，同比增长10.95%。目前，我市消费者购房观念日趋理性，为规避风险，消费者购房时更多地选择现房，这导致期房销售明显趋缓，一些楼盘甚至出现滞销现象。今年以来，我市商品房主要以现房销售为主，期房销售仍然不畅，居民的刚性住房需求成为安阳楼市的主要购买力。今年1月至3月，安阳市区销售商品房面积14.40万平方米，共1145套，实现销售额5.68亿元。房价平稳，区域房价偏高从近几年情况来看，我市商品房价格走势基本平稳，但也存在局部性价格偏高现象。现房销售是拉动安阳房价上涨的主要因素，此外，建设成本增加、商品房品质提升、社区环境改善对房价也有较大的推进作用。2012年年初，安阳市区住房均价在3067元/平方米，截至2012年年底，住房均价为3406元/平方米，商品房住宅价格呈平稳上涨趋势。2013年1月至3月，安阳市区商品房平均价格为3889元/平方米，环比增长3.71%。由于今年安阳楼市的房屋销售大都为现房销售，加之市中心区、东区部分在售高端楼盘均价较高，这在一定程度上也拉高了我市商品房价格。今年第一季度，安阳市区共销售住宅1145套，其中房价在每平方米3500元至4000元的，共销售535套，占总销售套数的46.72%。这表明居民对3500元/平方米左右价位的商品房较能接受，同时也在一定程度上反映出我市居民对商品房价格的承受水平。进入“拐点”安阳楼市风险潜在纵观两年来安阳楼市的发展，在政府相关政策的扶持下，安阳楼市开始呈现止跌企稳的趋势。但有业内人士指出，安阳楼市还存在企业融资难度加大、新建楼盘入市集中、市场供给压力渐增、居民购买力下降、区域房价偏高等现象。安阳房地产行业的发展优势与问题并存，即将进入“拐点”。融资困难，企业资金链趋紧从调查情况来看，受金融闸口收紧和销售趋缓的影响，加之民间融资渠道日趋规范。目前，我市房地产开发企业普遍存在资金紧张、信贷困难的问题，房地产开发资金链趋紧，施工进度放缓，进而影响了项目的销售和回款。我们应该辩证地去看房地产企业融资难这个问题。从短期来看，这会在一定程度上影响到部分在建项目工程的顺利进行；但从长期来看，实力不强、信用资质较低的房地产开发企业将被淘汰出局，而有实力、品牌影响力强、融资渠道较为多元化的企业会有更多的发展机会。入市集中，存量房压力增大由于近年我市商品房项目增长较快，商品房滞销面积不断增加，在一定程度上改变了商品房市场供求关系，销售压力将在未来几年持续存在。2012年，安阳市区商品房未销售面积中，已竣工的待销面积为5.25万平方米，已办理预售许可证的待销面积为146.9万平方米，尚未办理预售许可证的是921.16万平方米，大量在建商品房会在2013年、2014年投放市场，而市区2010年、2011年、2012年三年中商品房的销售量分别为145.69万平方米、156.29万平方米、164.07万平方米，年度销售量远低于未来投放量。如目前城市居民购买力减弱及市场预期不振的情况持续下去，将可能会出现大量新建商品房积压的现象，市场供需略现失衡趋势。安阳房地产市场究竟有多大的消化能力，还有待时间来检验。种种迹象表明，安阳房地产市场现有的发展模式已经在逐渐接近普通市场所能容纳程度的“天花板”，考验着其增长空间。当然，“拐点”并不是“落点”，并不意味着房地产业发展前景会出现问题。它只是说明，安阳房地产业的发展不能再沿着一把梯子往上爬，它需要转型，需要改变和创新，找到更多的发展途径。综合着力开辟安阳楼市前进的“蓝海”房地产业是个特殊的行业，它的发展方向是由诸多矛盾力量综合作用决定的。房地产业的发展，要考虑地方经济、政治、文化、环境等各方面的变化，制订综合的发展战略。或许只有如此，房地产业才能不为浮云遮望眼，发现新的发展空间和机遇。在我市房地产业发展进入“拐点”之际，走什么路，怎么走路更加重要，更加需要眼光和智慧。制定政策，帮扶企业走出困境针对我市房地产市场情况，政府应研究制定相关扶持政策，部门联动，对符合条件的项目应及时办理手续，推进项目的进展速度。同时应将原出台的优惠政策延续执行，以支持房地产开发企业的发展。针对停工项目，采取政府帮扶、企业自救、招商引资等措施，使开发企业的在建项目尽快推进，早日走去困境。筹集资金，解决企业融资难在目前信贷支持弱化、企业融资困难、房屋销量下滑的情况下，企业资金压力明显加大，有些企业已经处于资金链断裂的边缘。为此，我们应发挥地方银行的作用，帮扶房地产企业渡过难关。建议由政府发起、民间管理、专业运作，通过协会、联盟等方式为项目开发筹集资金。坚守三公开、财务透明、进退自由、投资保底等原则，对重点项目进行专项扶持。同时，成立类似担保公司的法人实体，帮助有信用的开发企业获得银行贷款。充分运用“在建工程抵押贷款”、发行工程项目债券等方法，缓解企业资金压力。提振信心，刚需购房暖楼市一方面是开发商库存增