aa房产基本常识

房产基本常识何谓房地产？ （real estate）房地产是指土地，建筑物（房屋、构筑物）及各类有关设施。以及相应的权益。房地产实物形态包括土地、建筑物二部分。通常房地产是指地产、房产以及房地产与地产相结合的房地产的总称。土地与建筑物的关系好比汽车的轮胎与发动机，两者缺一不可。缺少土地，就会变成空中阁楼缺少建筑物，那土地就仅是土地而已。日本、台湾： 不动产香港： 物 业房地产与人类的关系：邱吉尔： “人造住宅，住宅造人”住宅从原始社会（草屋、石洞），封建社会（木屋、泥屋），一直到现在，（各种形式）表明社会在进步，房地产一直在发展，文明的程度越来越高。孙中山： “居住为文明之因子”兴隆花园的居住的客户相对整体素质高一些，比如郊县的小区整体素质低一些，这个是非常可以理解的。何谓营销？策划+销售策划先行，销售垫后它使市场细分的产物，大家可能听彭总讲起过王治郅的故事。营销是一门学问，大家目前可能重点要学习是“销”，如果达到一定层次就可能要考虑这个“营”房地产的特性？房地产是特殊的商品，既然是商品，他就有普通商品的功能：满足人们的需要，大家以前在学校里学过，既然是商品，那么它就可以用来交换。房地产，作为一种特殊的商品，当然有他的特性：特性分为物质特性和经济特性：（1）物质特性：1） 不可移动性 谁听说房地产能移动，OK！移动木屋，但是他有土地吗？不是真正意义上的房地产。2） 坚固性（永久性）家里的住房，不用担心他是不是很结实，不需要两年一换，三年一换，商品房住宅的使用年限一般情况下都为70年，具体怎么样的房子多少年，后面再介绍。坚固性、永久性都是相对，世界万物没有永久不变的。3） 多样性（唯一性）多样性怎么是唯一性呢？江南民居，北京的四合院，大西北窑洞，西南少数民族的寨子。等等，由于地区的不一样，导致房地产的形式不一样，各有特色，两片树叶都不可能一样，会有两样完全相同的房产吗？大家如果先前留意房地产广告的话，大家会听到“绝版地块”，“珍藏地块”等一些广告语，实际上他体现了房产的唯一性，是有一定道理，不是在夸大其词。（2）经济特性：1） 地区性北京的房价和洛阳的房价一样吗？不一样，为什么不一样，因为北京是中国的首都。上海的房价和洛阳的房价一样吗？不一样，为什么不一样，因为上海是中国最大的城市。2） 稀缺性地球只有一个。3） 投资大，周期长房地产的开发周期一般都在一年以上4） 权益转让可以买卖、出租、抵押等房地产价格房地产价格 = C+V+MC：生产价值转移（成本）V：报酬M：税金、利润房地产的涉及方面很广：建筑学、金融学、法律、设计、装潢、心理学、销售学、经济学、风水学等今天先从建筑方面开讲。建筑识图（会由严经理具体来讲）一施工图的内容和用途（1） 图纸目录包括每张图纸的名称、内容、编号等，表明该工程施工图由哪几个专业的图纸（2）设计总说明设计依据（设计规模、建筑面积、地质、气象）设计标准（建筑标准、结构荷载、抗震要求等）施工要求（施工技术、材料要求、做法说明等）（3）建筑施工图在图纸上一幢建筑物是由平、立、剖面图三部分组成，（构造详图）由三个不同的面综合起来，表达了一幢三维的空间。什么是平面，立面和剖面画图说明，三维组合画一个杯子！（4）结构施工图结构平面布置图和各个构件的结构详图。表示承重结构的布置情况，构件类型，尺寸大小及结构的做法。（5）设备施工图给排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统图和详图。表示上下水及暖气管线的布置，卫生间及通风设备的布置，电气线路的走向和安装要求。二施工图中的常用符号1） 定位轴线在施工图中将房屋的墙、基础、柱、梁等承重构件的轴线画出，进行编号，用于施工定位放线和查阅图纸，这些轴线叫做定位轴线。定位轴线采用细点划线表示，轴线编号的圆圈用细实线，在圆圈内写上编号。水平方向用123，由左向右写。垂直方向用大写的字母，自上而下写。子母中没有IOZ表示，以免与1、0、2混淆。2） 标高标高一般以米为单位（不标单位），一般标注到小数点后三位数，总平面图中两位数。标高有：绝对标高和相对标高两种。绝对标高：把青岛的黄海的平均海平面作为绝对标高的零点。其他各地的标高都以他为基准。总平面图中的标高一般都是绝对标高。相对标高：除了总平面图，一般都是相对标高，即把室内的主要地面作为0点，如室外标高为-0.45，表示室外地面低于首层地面0.45。（2） 尺寸线尺寸界线、尺寸线、尺寸起止点、尺寸数字所组成。除了标高和总平面图的尺寸是米外，其余一律是以毫米为单位。45度 画图表示1、 建筑物按照使用性质，可以分为生产性建筑： 工业建筑（厂房）、农业建筑（农产品交易市场）非生产性建筑：民用建筑 民用建筑按照建筑物的使用功能，又可以分为居住建筑和公共建筑两大类 公共建筑：供人们进行各项社会生活的建筑物。（举例生活服务性建筑、文教建筑、科研建筑、医疗建筑、商业建筑、交通建筑、体育建筑、旅游建筑、园林建筑、纪念性建筑） 居住建筑：供人们生活起居的建筑物。（住宅、公寓、宿舍）2、民用建筑的组成有以下几部分组成： 基础：是建筑物最下面的承重构件。要求基础有足够的强度，和抵御地下各种因素的侵蚀。 地基分天然地基和人工地基 天然地基：本身有足够的强度，能直接承受建筑物荷载的地基（不用打桩） 人工地基：强度不够或上面建筑物的荷载较大。（压实法、换土法、化学加固法、打桩法比较常见）砖混结构一般用条形基础高层建筑一般用箱形基础，箱体同时能做地下室。 墙： 承重构件和围护构件。要求有足够的强度、稳定性、保温隔热、隔声、防水防火。有一定的经济性和耐久性。 位置：外墙、内墙（二四墙 三七墙） 北方的外墙是三七墙。在南方的外墙是二四墙。 受力情况：承受上面屋顶、楼板传来的荷栽叫承重墙 不承受上面屋顶、楼板传来的荷栽的叫非承重墙（隔 墙、填充墙、幕墙）。（能否打掉？） 材料：砖墙、石墙、土墙、混凝土墙。 窗间墙和窗下墙墙身的细部构造：防潮层：目的是防止地下的潮气沿着基础上升使室内的墙身受潮。一般用20毫米厚的防水砂浆在首层地面的结构层的中部。勒脚：外墙墙身下部靠近室外地坪的部分。防止地面水、雨水、人为的磕碰对墙面造成破坏。勒脚一般用贴面、抹水泥沙浆、加大墙厚来构造。散水：排水坡，防止对于雨水直接进入地基。窗台：室外窗台和室内窗台。门窗的过梁：抗震、稳定，将荷在传送到墙体。 楼板：建筑物中水平方向的承重构件，承受着家具，设备，人体本身的自重。对墙体起着水平的支撑作用。要求有足够的抗弯强度、刚度和隔声的能力。还要求有防水，防潮的能力。 现浇楼板预制楼板 地坪：地层房间与土层相接的部分。要求耐磨、防潮、保温、防水的功能。（注意标高） 楼梯：楼房的垂直交通设施。要求有足够的通行能力以及防火、防滑能力。 楼梯梯段和楼梯平台组成 屋顶：顶层的外围护构件和承重构件。要求有足够的强度刚度、防水、保温、隔热的能力。坡屋顶和平屋顶屋顶有以下5个部分组成：1、保护层：保护防水材料（油毡），防止其直接风吹日晒，造成渗水。2、防水层：防止平屋顶漏水。沥青涂料、橡胶卷材、油毡等3、找平层；在防水层下面形成一个坚实、平整的基层。一般用水泥沙浆。4、保温层：室内保温，一般用加气混凝土、水泥珍珠岩，泡末塑料板做保温材料5、结构层：屋顶的承重构件，承受着上面的各种荷载。一般情况下都是用钢筋混凝板来做结构层。 门窗：门主要是供人们内外交通和隔离房间之用。窗主要是采光和通风，同时也起着分隔和围护的作用。他们属于非承重构件。对于一些特殊要求的房间，则要求门窗具有保温、隔热、隔声的能力。 阳台、烟囱、垃圾井等建筑构造的影响因素：1、 外力的影响 作用到建筑物上的外力全部叫做荷载。荷载的大小是结构设计的主要因素，决定构件的尺寸和材料。2、 自然气候的影响地震、风（高层建筑风荷载起主要作用）、雨、霜、雪及气温。3、 人为和其他的因素火灾、水、爆炸、战争。因此建筑要防火、防震、隔声。户外的环境景观包括软质景观和硬质景观、水体1） 软质景观（1） 绿化用地绿化用地不仅仅是种植植物的绿地。在城市规划中他是以种植绿色植物为主的城市用地。植物种植绿地（草皮、花卉、灌木、乔木、爬植物）包含在植物种植用地中的铺装硬地（步行道、步行休息广场、乔木周围的休息场所等）可活动的或处于植物种植用地的水体（小船、荷花圆）（2） 绿地公共绿地宅间宅旁绿地道路绿地专用绿地使用功能：游戏、运动、散步、健身、消闲等生态功能：生态平衡、气候调节的功能（降温、增湿、导风）（噪音减弱、空气降尘、杀菌、吸收二氧化碳）整个公共绿地：绿色植物的种植占7387活动场地（硬地）：1022休息小建筑和环境小品：352） 硬质景观（1） 街道广场小品（2） 绿地小品环境的小品主要包含座椅、护柱、种植容器、垃圾箱功能性设施 雕塑、水池、喷泉、构架等景观性设施3） 水体水生财，山生丁水池、流水、瀑布、喷泉泉星城市花园：喷泉南京枫桥绿岛：枫桥夜泊，一条小溪，九座小桥，翠湖山庄、世纪城：采用循环的水系前后两个湖，日湖和月湖，潮涨潮落。日本的枯山水。 4、商品房的分类： 按照用途：居住商品房 非居住商品房（商业用房、办公用房、综合用房（商住） 按照销售对象：内销商品房：通过批租。（在大陆出售的商品房，不包括香港、澳门、台湾）外销商品房：通过出让。外销房申请比较麻烦。上海已经马上要放开。5、城市房地产管理法对商品房的预售有以下规定：（五证）1） 已交付全部的土地使用权出让金，取得土地使用权证书2） 建设工程规划许可证3） 建设施工施工许可证4） 建设用地规划许可证5） 商品房预售许可证（商品房销售许可证）6、容积率：（建筑面积密度） 建筑面积/占地面积其中地下停车库和底层架空的部分不计入。 多层的容积率为3以下 高层的容积率在45 超高层容积率在7以上，有的甚至更高 别墅 0.45 绿化率高、独栋别墅多的社区 0.307、低层建筑1-3层 多层建筑4-6层 小高层7-12层 广义的高层12层以上（中高层） 提问：高层的优点与缺点高层优点：1、 采光好2、 视野好3、 通风好4、 空气质量好5、 档次高6、 充分利用土地资源、7、 气派8、 上下方便9、 噪音小10、 防潮好11、 新型材料、技术12、 质量好13、 抗震好14、 使用年限长15、 车位多16、 配套齐全17、 物业档次高18、 可以自由分割劣势：1、 交流机会少、2、 疏通不便3、 得房率低4、 价位高5、 物业费高6、 施工时间长7、 点式楼有问题8、建筑面积：房屋外墙皮以内的水平面积 居住面积：居住建筑内的居室的净面积 使用面积：可供使用的房间的净面积之和（使用面积系数越大，建筑经济性越好） 建筑密度：小区居住建筑和公共建筑的占地面积/小区内居住用地和公共建筑的用地之和 居住建筑密度：总居住建筑占地面积/总居住用地面积7、建筑工程施工图：建筑总平面图、平面图、剖面图、结构施工图（基础、楼层、屋盖）、 暖卫施工图、电气设备施工图、结构施工图、各类建筑、结构详图 又可以分为：建筑施工图（建施）和结构施工图（结施） 总平面图中的风玫瑰？（常年风向和指北针的功能） 我们平常接触最多的是建筑施工图中的工程蓝图（标准层平面图，一层平面图、顶层平面图） 建筑平面的识读：尺寸、定位轴线、墙厚、标高门窗的位置。门的代号是M。窗的代号是C。8、国家的间距标准为1：1。2（什么是间距，具体怎么测算？） 日照间距的计算公式 = H/L 通常以当地的冬至日的正午12点太阳的高度角，作为确定房屋日照间距的依据。（画图说明）建筑高度：建筑物室外地平面到外墙面顶部的总高度。1） 烟囱、避雷针、旗杆、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建筑高度。2） 楼梯间、水箱、电梯塔等建筑物在屋顶突出部分，水平投影面积合计小于整个屋面的20%，而且高度不超过4米的，不计入建筑高度。3） 建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按照坡顶高度的一半到地面计算建筑高度。绿地面积能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。绿化率：绿化面积/占地面积绿化覆盖率：垂直绿化和屋顶绿化，树木的阴影部分。9、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和 各套商品房的分摊面积=公用建筑面积分摊系数套内建筑面积 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 （公用建筑面积=电梯井、垃圾道、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅等 + 分隔墙和外墙（包括山墙）墙体水平投影的一半。 已经作为独立使用空间销售或出租的地下室和车棚。作为人防的地下室不计入公用建筑面积。）10、不计算建筑面积的范围：1） 突出墙面的构件、配件、艺术装饰构件（柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬）2） 检修、消防用的室外爬梯3） 层高在2。2米以下的技术层4） 构筑物（独立烟囱、烟道等）5） 建筑物内外的操作平台（露台）6） 挑台（飘窗）、布景用的天桥等7） 层高小于2。2米的地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层11、房地产产品的分类： 大的：别墅 联体别墅 多层 小高层 高层 小的（按照市内结构） 复式 错层 平层 跃层 挑空12、房屋的建筑结构：框剪结构、框架结构、半框架结构、砖混结构 建筑成本由高到低排列13、其他房产名词汇总进深：开间：四至：使用权与所有权：干湿分离：动静分区：七通一平：水通、电通、暖通、煤气通、电话通、有线通、道路通，场地平整三通一平：水通、电通、道路通，场地平整层高：楼板与楼板之间的距离净高：层高1个楼板厚度出房率（得房率）得房率是指套（单元）内建筑面积与建筑面积的比率。一般来讲，得房率的高低与两个因素有关。一是产品定位