第7章 土地使用权转让.ppt

第七章土地使用权转让,第七章土地使用权转让主要内容：71国有土地使用权转让概念、原则和条件72国有土地使用权买卖73国有土地使用权交换、赠与与继承74划拨国有土地使用权转让重点：国有土地使用权转让的程序,土地使用权，是种用益物权，主要通过土地使用权出让而创设的独立财产权。国有土地和集体土地都能通过出让设立土地使用权。,71国有土地使用权转让概念、原则和条件、转让的概念和与出让的区别国有土地使用权转让指国有土地使用权人依法将其土地使用权转移给他人的行为。就其本质而言国有土地使用权转让属于财产权转移的一种，发生财产权之法律主体的变更，而财产权之性质和内容不发生本质的变化，即转让之后，国有土地使用权仍为用益物权，保留与出让产生的土地使用权一样的性质。目前，我国的国有土地使用权转让的法定形式有：买卖、交换、赠与和继承4种。,国有土地使用权转让与出让的区别如下：1国有土地使用权出让是创设财产权的行为，而国有土地使用权转让是转移财权的行为。出让之前，作为独立物权的土地使用权并不存在，土地所有权所包含的占有、使用、收益权能归国家，通过出让，才把这些权能分开，成为一项独立的财产权、用益物权，并让与土地使用者。因此，出让的行为是创设土地使用权的行为。但转让，只是土地使用权这种用益物权在公民和法人之间的转移。,2法律关系主体不同。国有土地使用权出让的法律关系主体，一方是土地所有者，另一方是土地使用者。国有土地使用权转让的法律关系主体，双方都是土地使用者。3.出让金与转让费的构成及反映的关系不同。国有土地使用权出让金除了土地所有者在土地上的投资外，主要是地租。地租是土地所有权特有的经济表现，是土地所有权借以实现的经济形式。国有土地使用权转让费除包括出让金、土地使用者的投资与孳息外，还包括经营利润。,4国有土地使用权转让不对国家的所有权产生任何影响。新的国有土地使用权受让人在享受权利的同时，也承担对土地所有者(出让方)的各项义务。,二、国有土地使用权转让的原则国有土地使用权转让的原则是指在国有土地使用权转让的过程中，双方当事人应共同遵守的行为准则。国有土地使用权转让是平等主体间的一种民事活动，故其必须遵守平等、自愿、有偿、不得损害国家和社会公共利益等一般民事活动准则。但由于其客体的特殊性，还必须遵守下列原则。,1国有土地使用权转让时，国有土地使用权出让合同和登记文件中载明的权利义务随之转移。此即“认地不认人原则”。不管土地使用权转让多少次，转让到谁，其权利义务仍与原国有土地使用权出让合同中受让人享有的权利义务基本相当。2国有土地使用权与其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移原则。我国现行法律采用的是土地使用权与其地上建筑物所有权相一致的原则，这两种权利不分离。城市房地产管理法第31条规定：“房地产转移时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”,3国有土地使用权转让年限，不得超过出让合同约定的年限扣除已使用年限的剩余年限，并签订合同。4国有土地使用权和其地上建筑物、其他附着物所有权转让，都要依法办理过户登记。采用登记要件主义，只有登记后才有法律效力，受法律保护。5国有土地使用权转让价格应由地产评估机构进行评估，同时转让人应向县级以上人民政府规定的部门申报成交价。转让国有土地使用权增值的，转让方应按照规定缴纳土地增值税；成交价明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。,6国有土地使用权转让后，需要改变土地用途的，应按照出让转让条例第18条的规定办理：应当征得出让方同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本条例的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。,三、国有土地使用权转让的条件（一）出让土地使用权整块转让（宗地转让）的条件为了防止“炒地皮”，出让转让条例规定，通过出让而获得的宗地国有土地使用权转让时，受让人必须按照出让合同所规定的期限和条件进行投资、开发建设后，方可转让。即其具体条件由出让合同具体规定。,我国城市房地产管理法第38条规定，出让土地使用权，转让其房地产时，应符合下列条件：按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金；取得国有土地使用证；按照出让合同进行投资开发，并完成投资总额的25以上；对已建成的房屋，应持有房屋产权证书。关于以上两个法律条文衔接的问题。首先应该符合城市房地产管理法第38条的规定，这是法定条件；其次，根据出让转让条例的规定，看出让合同中的具体约定。如果合同约定符合法定条件，依其约定；如果合同约定不符合法定条件，约定无效，依法定条件；如果合同无约定，依法定条件。,(二)成片开发土地转让的条件城市房地产管理法和外商投资开发经营成片土地暂行办法对成片开发土地转让的条件都作了规定，可概括为：按合同约定已支付全部土地使用权出让金；取得国有土地使用证；按照出让合同约定进行投资开发，形成工业用地和其他建设用地条件。,(三)出让土地分割转让的条件分割转让，是指一整块国有土地使用权的局部转让，即部分转让。由于分割转让破坏了国有土地使用权的整体性，涉及到国家与出让土地使用权受让人之间的权利义务关系的变更，同时可能引起土地使用权权属的混合，影响国家和社会公共利益。所以，分割转让时，除了符合出让土地转让的一般条件外，还必须经地政部门和房地产管理部门的批准。,出让转让条例第25条规定，土地使用权和地上建筑物、附着物所有权分到转让的，应经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，并依照规定办理过户手续。(四)划拨国有土地使用权转让的条件根据出让转让条例第25条、划拨土地使用权管理办法第6条的规定，符合下列条件，经县级以上人民政府地政部门批准，其划拨国有土地使用权可以转让：土地使用者为经济组织或个人；领有国有土地使用证；具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；依法补办了土地使用权出让手续，并按规定缴纳了土地使用权出让金或以转让所获收益抵交土地使用权出让金；符合法律、法规规定的其他条件。,72国有土地使用权买卖一、国有土地使用权买卖的概念国有土地使用权买卖，是指国有土地使用权人把符合国家法律规定的国有土地使用权与地上建筑物、其他附着物的所有权转移给第三人，第三人给土地使用权人支付相应价款的行为。其基本特征为：买卖主体是具有平等民事权利的单位或个人；买卖客体是国有土地使用权与地上建筑物、其他附着物的所有权；必须遵循买卖原则，双方按平等、自愿、有偿的原则达到买卖协议，通过签订买卖合同确定双方的权利和义务。,国有土地使用权买卖，必须符合土地管理法、出让转让条例、城市房地产管理法等法律、法规。否则，视为非法买卖，不受法律保护。国有土地使用权买卖的方式有协议、招标和拍卖和挂牌4种。,二、国有土地使用权买卖程序国有土地使用权买卖程序，是指国有土地使用权人转让其国有土地使用权时，必须经过的步骤。1提出申请。国有土地使用权出卖人向出让人提出申请，说明自己出卖的原因。只要符合法定的条件，申请一般能得到批准，因为买卖土地使用权是土地使用权人的权利之一。2协议、招标、拍卖。从而确定买受人。3签订买卖合同。出卖人和买受人签订买卖合同，明确双方的权利义务。,4办理变更登记。按照土地登记规则规定，国有土地使用权转让时，双方应签订转让合同后，持原出让合同、转让合同、国有土地使用证、缴纳土地增值税凭证，向当地市、县地政部门申请办理变更登记，更换国有土地使用证。,三、国有土地使用权买卖合同（一）国有土地使用权买卖合同的概念和特点国有土地使用权买卖合同，是指国有土地使用权人在出售其使用权时与购买人签订的用以确定国有土地使用权买卖中双方权利义务关系的书面协议。它是出卖人以获取价款为目的而转让土地使用权，买受人获取土地使用权并支付价款的协议。,依法订立的国有土地使用权买卖合同对当事人具有法律效力。双方必须全面履行合同条款中规定的各自应承担的义务，任何一方不得擅自变更和解除合同。国有土地使用权买卖合同是一种买卖合同，具有买卖合同的一般特征。如：是双方和多方的法律行为。必须双方或多方当事人意思表示一致。“一个愿打，一个愿挨”。强买强卖，订立的合同不受法律保护。当事人的法律地位对等。是合法的民事行为。应当遵循平等、自愿、公平互利和诚实信用原则。同时，国有土地使用权买卖合同也具有自己的特点：是一种权利买卖，其标的是国有土地使用权。是一种要式合同，必须签书面的合同。,(二)国有土地使用权买卖合同当事人的权利义务国有土地使用权买卖合同，当事人一方应尽的义务，就是他方享有的权利。下面仅就义务进行说明：1出卖人的主要义务。交付国有土地使用权；保证土地开发程度达到法律规定和出让合同规定的标准；协助买受人办理有关产权转移手续；保证买受人取得的权利不受第三人追索。2买受人的主要义务。按合同规定支付价款；按合同规定，接受权利交付，并办理有关产权登记手续。,73国有土地使用权交换、赠与与继承一、国有土地使用权交换(一)国有土地使用权交换的概念交换的基本特征是以物易物。国有土地使用权交换，是国有土地使用权人以其土地使用权换取另一方当事人所有的物或土地使用权。交换时，当事人必须签订交换合同，约定交换双方的权利义务。,国有土地使用权交换，作为一种国有土地使用权转让的形式，必须符合有关法律、法规的规定，如国有土地使用权必须符合法定转让条件。否则，视为非法交换。国有土地使用权交换的程序一般为协商、签合同、变更登记。,（二）国有土地使用权交换合同国有土地使用权交换合同，是指国有土地使用权人用其土地使用权交换他人所有的物或土地使用权而达成的协议。具有以下特征：合同的一方或双方以国有土地使用权为给付内容；双方当事人的法律地位均相当于买卖关系中的出卖人和买受人；在以国有土地使用权互易时，合同双方当事人的权利义务基本一致。,由于双方当事人既是出卖人，又是买受人，合同双方当事人的权利义务基本一致，主要有交付国有土地使用权或物；保证交换的国有土地使用权符合法律、法规的要求；在不对等交换中，得益的一方应向受损失的一方支付商定的其他物品或补偿价款；保证对方取得的国有土地使用权不受第三方追索。,二、国有土地使用权赠与(一)国有土地使用权赠与的概念国有土地使用权赠与，是指赠与人(即国有土地使用权人)自愿将其土地使用权无偿转移给他人的行为。国有土地使用权赠与，作为一种国有土地使用权转让的形式，必须符合有关法律、法规的规定，否则，赠与无效。,国有土地使用权赠与，当事人必须签订赠与合同，约定双方的权利义务。根据中华人民共和国公证法，不动产的赠与，须经过公证部门的公证才具有法律效力。国有土地使用权赠与的程序一般为协商、签合同、公证、变更登记。,(二)国有土地使用权赠与合同国有土地使用权赠与合同，是指赠与人将其享有的国有土地使用权无偿给予受赠人，受赠人接受赠与的协议。其特征：赠与人无偿地将国有土地使用权转让给受赠人；赠与合同双方当事人的法律地位是平等的；双方当事人的权利义务不是对等的。赠与方的主要义务：无偿交付国有土地使用权；保证受赠方取得的国有土地使用权不受第三人追索；赠与的国有土地使用权符合法定转让条件。,受赠方的主要义务：按出让合同规定的用途使用土地，保证土地使用权出让合同规定的各项条件和要求的实现；及时办理有关产权变更登记手续，依法缴纳税金；赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。,三、国有土地使用权继承(一)国有土地使用权继承的概念国有土地使用权继承，是指国有土地使用权人死亡后，由其合法继承人继承其土地使用权的行为。国有土地使用权继承作为土地使用权转让的一种形式，与出售、转让、交换转让、赠与转让相比，具有一定的特殊性。1.转让的条件不同。继承转让的发生是以国有土地使用权人的死亡为惟一条件，它不受出让合同规定的开发程度以及投资额的限制。,2.转让的范围不同。继承转让，仅指合法继承人：其他转让，可似是任何组织或个人。3转让的程序不同。继承转让，只需公证(与赠与一样，公证是继承转让的法定程序)、登记两个阶段；其他转让，则需协商、签合同、变更登记等阶段。(二)国有土地使用权继承人的权利义务继承人有义务按照有关规定办理国有土地使用权变更登记手续。之后，其权利义务与被继承人死亡前的权利义务相同。,74划拨国有土地使用权转让一、划拨国有土地使用权转让的程序划拨国有土地使用权转让，是指国有土地使用权人将其通过行政划拨获得的国有土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物依法转移给他人的行为。划拨土地一般是无偿使用的土地，使用权人不能直接转让，须先补办出让手续后，再转让。因此，其程序为“补办出让+转让”的程序，具体为：,1申请。持国有土地使用证、地上建筑物和其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府地政部门提出欲转让划拨土地使用权的申请。2审批。市、县人民政府地政部门在接到转让申请书之日起15日内进行审查、审批，并将结果予以回复。符合下列条件者，应予以批准：土地使用者为经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物和其他附着物产权证明等合法证件。,3签订国有土地使用权出让合同。申请批准后，地政部门代表土地所有者与申请人签订国有土地使用权出让合同。合同签订后60日内，土地使用权人交付出让金，办理使用权出让登记手续。4签订国有土地使用权转让合同。办理出让登记手续后，即可与土地使用权受让人签订转让合同。5.办理转让登记手续。办理出让登记手续后15日内，转让合同的双方当事人应到所在地市、县人民政府地政部门办理国有土地使用权转让登记手续。当事人须提交的文件和材料：国有土地使用证、国有土地使用权促让合同、国有土地使用权转让合同、市（县）人民政府地政部门认为必须的其他材料。,特别的，转让后，受让人需要改变出让合同规定的内容的，应当征得所在地市、县人民政府地政部门同意，并按规定审批权限经地政部门和城市规划部门批准，重新签订国有土地使用权出让合同，调整使用权出让金，并办理国有土地使用权登记手续。,二、国有企业改革中划拨土地使用权的处置规定我国国有企业是计划经济的产物，其经营机制、管理体制非常落后不能适应市场经济的发展，要进行改革。其改革方向是建立“产权清晰，管理科学，自主经营，自负盈亏”的现代企业，土地使用权制度改革就是其中的个主要内容。,大部分国有企业使用的土地都是行政划拨土地，虽然是无偿、无期限地使用土地，但存在两方面的弊端：其一，企业没有产权明确的土地使用权，不可避免地会受到行政干预，影响企业的经营自主权，不利于“政企分开”的改革方向；其二，无偿使用土地必然会导致土地资源的低效配置和闲置浪费。,因此，合理地处置国有企业的划拨土地使用权，是促进国有企业改革的需要，也是进一步推行土地有偿使用制度、提高土地管理水平的需要。1998年，原国家土地管理局发布了国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定(以下简称划拨规定)。该规定明确了国有企业改革中国有土地使用权处置的条件、方式及程序。处置国有企业的划拨土地使用权，实际上包含了以下内容：划拨土地使用权补办出让、出让土地使用权转让、国有土地使用权租赁等。,(一)处置的条件划拨规定第9、12条规定的条件是：第一，土地使用权必须权属合法，无争议，并已办理土地登记，企业持有土地使用权证书；尚未登记的，企业应向土地所在地的地政部门申请土地权属审核，取得地政部门出具的土地权属证明。第二，必须进行地价评估(保留划拨用地方式除外)。第三，其土地用途必须符合当地的土地利用总体规划，在城市规划区内的，还应符合城市规划。,(二)处置的方式1国有土地使用权出让。划拨规定第56条规定，国有企业破产或出售的，企业原有划拨土地使用权以出让方式处置。企业改革中涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或租赁方式处置：国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限责任公司及组建企业集团的；国有企业改组为股份合作制的，国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。,2.国有土地使用权作价出资（入股）。是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新企业持有。新企业获得的土地使用权具有相同的法律地位，可以依法转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(人股)所形成的国家股股权，由有批准权的人民政府地政部门委托给有资格的国有股持股单位统持有。如国有资产管理委员会。,根据划拨规定第4、6条规定，国家控股公司、国有独资公司、集团公司以及由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业或大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的，可以采取国有土地使用权作价出资(入股)方式处置。3国有土地使用权租赁。是指国有土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的国有土地租赁合同，并支付租金的行为。