房地产全程策划方案的撰写

房地产企划方案的制定目前，中国房地产产业从卖方市场转为买方市场，房地产市场结合策划营销理论和实践的运营方法，提出“房地产整体策划营销方案”，他从项目用地的初期阶段就引入策划营销的科学方法，结合房地产业的运营流程主要内容如下：1 .项目投资规划市场营销2 .项目计划、设计、企划和市场营销3 .项目质量工期策划营销4 .项目形象策划市场营销5 .项目营销推进企划6 .项目顾问、销售、代理的企划营销7 .项目服务企划市场营销8 .项目二次策划市场营销第一章项目投资规划市场营销项目投资规划营销是整个事件最重要的环节，反映了发展者选择开发项目的过程，这一过程是测试和测量发展者房地产运营能力的重要环节，这个过程的顺利操作意味着项目成功了一半，在这个过程中花了很多功夫项目投资规划市场营销对项目价格进行模拟和生产效率分析，提出规避开发风险的战略建议，并对项目开发节奏提出专业意见。项目用地周围环境分析1 .项目土地性质调查.地理位置地质地形状况土地面积和红色线图土地规划的可用性.七通一平现状2 .项目用地周边环境调查.区划周围的建筑物绿化景观。自然景观历史人文景观环境污染状况3、区划交通条件调查.区域周边的市政网络是按照巴士的现状、景观来计划的.项目的水、道、空运情况.区划周边的市道进入项目区划的直入交通网的现状4、周边市政辅助设施调查购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、饮食、体育生活服务娱乐休息设施.对周边可能存在的项目不利的干扰因素历史人文地区的影响二区域市场现状及其趋势判断一、宏观经济的运营情况国内生产总值：第一产业数第二产业数第三产业数房地产所占的比例和数量房地产开发景气指数国家宏观金融政策：货币政策利率房地产贷款政策.固定资产投资总额：全国和项目所在地其中房地产开发的比重社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数中国城市房地产合作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况和政府相关政策法规.项目所在地的居民住宅形态和比重.关于政府各种住宅的开发和流通的政策法规.政府就商品住宅的金融、市政计划等政策法规.短期中期政府的项目所在地和项目区划周边的市政计划3、项目所在地房地产市场整体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板的划分及其差异5、项目所在地商品住宅的平均价格动向和市场价值的发现6 .商品住宅的顾客构成和购买实际情况分析不同层次的商品住宅客户分析商品住宅顾客购买行为分析三土地SWOT (深层次)分析1 .项目区划的优势2 .项目区划的劣势三、项目区划的机会点4 .项目区划的威胁和困难四个项目市场的定位1 .类比竞争楼盘调查.模拟竞争大楼的基本资料.项目户型结构的详细情况.项目计划设计和销售资料综合评价2 .项目的定位.市场定位：区域定位以主力顾客为基础的定位功能的定位建筑风格的定位五项价值分析1 .商品住宅项目价值分析的基本方法和概念商品住宅价值分析法(相似可实现价值分析法):选择可模拟的项目决定这种大楼价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析模拟项目价值可以实现的各要素特征比较并量化本项目与各种比较项目的价值实现要素的对比从价值要素的对比度来判断本项目可以实现的平均价格.模拟可实现价值决定因素：模拟土地价值a市政交通和直达交通便利性的差异b项目周围环境的差异：自然和绿色景观的差异教育与人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异c周边市政便利性的差异项目可以提高价值判断a建筑风格和立面的设计、材质b单体户型设计c建筑空间的布局和环艺设计d小区的配套和房地产管理e形象包装和营销策划f开发者品牌和实力价值实现的经济因素a经济因素b政策要素2 .项目可以实现价值分析模拟大楼的分析和评价.项目价值模拟分析：提高价值和实现要素比较分析项目的模拟价值计算六种商品价格模拟1、平均价格的确定.确定住宅项目平均价格的主要方法：模拟价值算术平均法有效需求成本提高法a分析有效市场价格范围b确保合理利润率，追加有效需求价格用以上两种方法综合分析来确定平均价格2 .项目中具体单位的价格模拟商品住宅价格法：差异价格系数定价法(日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数)各种差异价格系数的确定：决定基础平均价格决定系数决定幅度具体的单位价格模拟七个项目投入生产分析1 .项目经济技术指标模拟整个项目的经济技术指标.第一期经济技术指标2、项目最初的成本模拟成本模拟表及其说明3 .项目收入部分模拟.销售收入模拟：销售平均价格的假设销售收入模拟表。.利益模拟和说明：模拟的说明。利益模拟表。.敏感性分析：可变成本变动时对利益的影响销售价格变动时对利润的影响八投资风险分析及其规避方法的启示1 .项目风险性评价.提高价值及其实现的风险性：项目的计划和设计是否足以增加项目的周边缘项目的模拟价值项目形象的包装和市场营销是否成功了。2 .资金运营风险性.减少资金占有比例，加快资金周转速度，降低财务成本.充分把握销售节奏和开发节奏，用尽可能少的资金占有起始项目，在最短时间内实现资金回收3 .经济政策风险国际国内宏观经过情况的变化.国家地方相关房地产政策的公布和相关市政辅助设施的建设九发展节奏提案1 .影响项目开发节奏的基本因素政策限制因素.区划状况因素发展者的操作水平因素资金投入量和资金回收要求销售战略、销售政策及价格控制因素市场供求因素上市时期的要求2 .项目开发节奏和结果预测.项目开发程序.项目投入生产评价结论第二章项目计划、设计、企划和市场营销通过全面的科学投资规划营销分析，发展者具有明确的市场定位，进入了产品设计阶段。 房地产多年发展后，市场的需求发生了根本变化，消费者对房地产的建筑计划和单体设计的要求越来越高，他们追求实用美丽的商社，发展者以提高“以人为本”的计划思想和人居环境质量为目标，实现消费者的需求。 项目计划设计企划市场营销是基于市场需求专业设计的工作流程。项目规划设计规划市场营销基于项目的市场定位，以满足目标市场的需要为起点，进行项目区划的整体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，以目标客户为中心选定主力户型，引导室内风格，引导项目环境整体计划1 .项目区划概要.项目所属地区的现状.项目极限四周情况.项目地形状况2 .项目区划情况分析发展者的初步计划和构想.影响整个项目计划的不变的经济技术要素.土地SWOT分析在整体计划中的利用和避免.项目市场定位下的主要经济指标参数3 .建筑空间的布局.整个项目的平面计划及其说明.项目功能区分图及其说明4 .道路系统的布局.区划周围交通环境的印象：地块周围的基本网络项目所属地区的道路建设和未来的发展情况.项目的道路设定及其说明：项目的主要出入口设置项目的主要干线道路的设定项目车辆分流状况的说明项目停车场的配置5 .绿化系统的布局.区划周围的景观环境的印象：区划周围的历史、人文景观的综合记述项目所属地区市政计划的布局和未来发展方向.项目环艺计划和说明：项目绿色景观系统的分析项目主要公共场所的环艺设计6 .公共建设和辅助系统.项目所在地周围的市政辅助设施调查.项目成套功能的配置和安排公共建筑外部立面设计提示：俱乐部会所外立面设计的启示市场营销中心外部立面设计的启示房地产管理公司、办公室等建筑外立面设计的启示其他公共建筑(公共汽车站、围墙等)外立设计的启示公共建筑平面设计提示：公共建筑风格设计的特殊提示项目公共建筑外部环境概念设计7 .分期开发分期开发构想.首付开发构想8、集团开发强度二建筑风格的定位1 .整个项目的建筑风格和色彩规划整个项目的建筑风格的构想建筑色彩计划2 .建筑单体外立面设计的启示商品住宅外立面设计提示：多层、小高层、高层外立面设计的启示不同户型别墅外立面设计的启示屋顶、屋檐、窗户等外立面部分设计的提示其他特殊设计提示商业房地产建筑风格设计的启示三主力家庭类型选择1 .项目所在地区的类似大楼户型比较2、项目职业状态分析和项目户型配置比率3、主力户型设计提示一般住宅套房户型设计指南.飞跃、复式、飞跃户型设计的启示别墅户型设计的启示4、商业房地产户型设计提示商业集团大楼平面设计的启示商场地板平面设计的启示办公楼平面设计的启示四室内空间布局装修概念提示1 .室内空间布局的提示2 .公共空间主题选择3、庭园景观的提示5环境规划和艺术风格的启示1 .项目周边环境调查和分析2 .整个项目的环境规划和艺术风格构想.区划的现有自然环境利用.项目人文环境的建设3、项目各组的环境概念设计集团内绿化和园艺设计组内共享空间设计组内雕刻小物设计的启示组内椅子设计的启示.小组内广告栏、指导系统位置设定指南4 .项目公共建筑外部环境概念设计.项目主入口环境概念设计.项目营销中心外部环境概念设计.项目会外部环境概念设计.项目营销示范中心可以沿路制作环境概念设计.关于本项目的其他公共环境概念设计6公共家具概念设计的启示1、项目周围同类大楼的公共家具的装饰市场营销中心大堂管理事务所2 .本项目公共家具概念设计的启示七公共装饰材料选定指导1 .项目周围类似大楼的公共装饰材料的比较2 .本项目公共装饰材料的选择指导和装饰风格构想3 .项目营销示范单位的装修概念设计客厅装修概念设计厨房装饰的概念设计主人家装修的概念设计儿童房屋装修的概念设计客房装修概念设计.室内其他(阳台、玄关、门窗等)的装修指南4