房地产1 - 房地产开发经营模式

1、房地产项目融资业务简介(a)房地产开发和运营模式，客户资产管理本部，2，主要内容，1，土地第一开发2，房地产项目融资兴趣点，3，1，土地第一开发概述，4，1，土地第一开发概念土地第一大多数城市主要由政府经营，由政府委托企业管理和监督，或由国有企业或事业单位性质的土地储备机构经营。I，土地一级开发概述，5，1，土地一级开发概念土地一级开发，政府或其批准委托的企业特定地区内城镇国有土地(毛泽东)或农村集体土地(土地)的统一土地收购、拆迁、安置、补偿和适当的市政支持设施建设，该地区的土地“t形平坦”是指到达地块外部路径、供电、通过供水、通过供水和平整地块内的土地。“五通一平”是指通过、供电、自来水通过、通讯、水通过和地块场地平整。“7桶1坪”除了5桶1坪外，实行地方加热和煤气供应的地区将达到宗地以外的煤气、传热地区。6，2，土地第一开发标准1。国家经济和社会发展计划(11-5年计划，12-5年计划)2。城市总体规划(天府新区、人口、土地、功能)3。土地利用总体规划(全国、省(直辖市)、市(地)、县(市)和乡(市)5级熟悉18亿英亩耕地红线，2006-2020年)4。城市最近的建设计划(各地方自治团体建设11个5年计划，12个5年计划)5。土地利用年度计划(土地供应11-5年计划，12-5年计划)7。与土地第一次开发相关的其他法律：土地管理法，房地产管理法等。I .土地一级开发概述，7，3，土地一级开发和内容土地一级开发范围：政府转让、收购、更换、征收土地使用权等方式储备的土地回收、收购；实施政府应当选定投资开发者，转让土地使用权，以改造中区住宅或开发其他成片。因企业结构调整、破产、合并等原因转让土地使用权，进行房地产开发，或者转让土地使用权，与年建合作开发房地产。关于首次转让土地使用权的协定；政府规定的其他土地使用权交易；委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易。I .土地一级开发大纲，8，3，土地一级开发范围和内容土地一级开发一般包括以下基本内容：1 .土地收购，拆迁2。安置补偿3。市政基础设施建设4。社会公共服务设施建设5。用地组成，1，土地1级开发概述，9，4，土地1级开发过程10个部门以上(国土、开发委员会、协理、建设委员会主要(共同)部门)，I .土地1级开发概述，10，4，第二阶段：土地开发项目预审时，国土局受理申请，进行土地开发项目预审。I .土地一级开发纲要，11，4，土地一级开发过程第三阶段：土地开发执行方案预批准土地预批准项目，根据项目性质，委托市、区县土地储备机构组织编制土地预开发和实施方案，开发和实施方案主要包括待开发地块的范围、土地面积、控制条件、土地状况、土地状况；第四阶段：制定土地开发方案修订开发实施方案的项目，由省议会参与城市开发改革、规划、建设、交通、环境保护等部门参加的联席会议，通过会审，在建设项目的土地田开发实施方案中，对土地和产业政策、城市规划、建设资格、交通和环境保护等条件提出原则性意见。I .土地一级开发大纲，第十二，第四，土地一级开发过程第五阶段：负责土地开发单位土地储备机构决策土地开发的实施，负责土地储备机构资金、规划、项目审批、土地收购拆迁和大型市政建设程序和执行。其中，以投标方式选择了开发企业，负责土地开发的具体管理，开发企业的管理费用不超过土地拥有开发费用的2%。开发企业以招标方式确定后，土地储备组织应与中标开发企业签订土地战开发管理委托合同。以招标方式选择开发企业实施土地开发，开发企业负责资金筹措、计划处理、项目审批、土地收购拆迁、大政建设等程序，组织实施。投标底价包括土地储备开发的预计总成本和收益，利润率不超过预计成本的8%。以投标方式确认开发企业后，土地拥有机构应与中标开发企业签订土地战开发委托合同，确定土地开发单位。I .土地一级开发概述，第十三，四，土地一级开发过程第六阶段：相关土地手续办理土地储备开发单位向城市规划部门处理规划意见，向城市国土部门处理土地手续，向城市开发和改革委员会批准程序，交通、园林、文物、环境保护和市政专业部门，有关土地储备开发单位依法处理相关程序，涉及征收农田、农业转移程序或收回库存国有建设用地使用权的情况，经市人民政府批准。I .土地一级开发概述，14，4，土地一级开发过程第7阶段：执行计划制定方案开发单位负责制定可行性研究报告、计划方案、项目成本预算和特定设计实施计划等。第八阶段：拆迁安置和市政基础设施取得市人民政府批准文件后，由土地储备开发实施单位到有关任务局办理土地收购、拆迁、市政基础设施建设等相关程序。(集体土地征用程序见征用集体土地及划拨土地的程序)。组织土地收购、拆迁和市政基础设施建设。危机改革、文博、格林汗等项目要按规定负担兑换房的建设。I .土地一级开发概述，15，4，土地一级开发过程第九阶段：土地建设项目验收的前期土地开发完成后，市国土局组织相关任务局接受，验收审查内容：1。土地转移开发成本审查2。土地开发水平的接受是否达到合同的要求组织3。根据委托合同支付相应的土地开发费或管理费。4.合并到城市土地存储中心，I .土地一级开发概述，16，5，土地一级开发相关政府职能部门主要包括国土一级开发阶段与国土一级开发部门相关的政府部门：1。国土局主要决定土地一级开发前：确定土地一级开发单位，并以合同形式与土地一级开发单位约定土地开发内容、标准、项目进行、监督、接受、违约责任、争端解决方法和开发费用、利益分配等。土地水平开发和批准发放；负责土地收购的初级开发。与有关部门一起进行土地一级开发的接受和开发费审查等。I .土地一级开发大纲，17，5，土地一级开发相关政府职能部门在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门如下：国土局、发展委员会、准尉、建设委员会及其他相关政府部门：2。发展委员会主要负责一级开发土地的立法审批工作。3.准尉(计划局)主要负责一级开发土地计划意见书的审查和复案。4.建设委员会(建设厅)主要负责对特定项目的资格、注册资金、项目资本金等方面的要求，对部分重点项目的建设意见，以及拆除许可证的审查工作。1，土地一级开发概述，18，2，房地产二级开发概述，19，1，房地产二级开发概念房地产开发是指以项目、计划、土地转让或转让、拆迁、建设、出售等一系列事业实践中的利益为目的的房地产开发企业。我国城市房地产管理法第2条是指房地产开发下的“根据本法取得国有土地所有权的土地上的基础建设、住宅建设行为”。二，房地产二次开发概述，20，二，土地一次开发和房地产二次开发概述，21，三，房地产二次开发过程，二，房地产二次开发概述，22，三，房地产二次开发过程市建委房地产开发建设处采取以下程序1。房地产开发企业资格批准2。房地产开发企业资格拖欠检查3。房地产开发企业名称、类型、地址、法定代理人、注册资本变更4。恢复房地产开发资格，二次，房地产二次开发概述，23，3，房地产二次开发过程第二阶段：房地产开发项目土地使用权取得1。在城市房地产交易中心内，国有土地使用权转让程序(1)以公开登记交易方式(2)以合同方式转让土地使用权国家从2007年11月1日起，必须以招标、拍卖或登记方式转让工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等各种经营性土地。2.新政建设用地建设项目选址意见书 3。市房地产测绘办公室土地测量和边界测量4。对市房地产的国有土地转让金评价5。市土地开发中心国有土地使用权出让合同，2，签订房地产二次开发大纲24，3，房地产二次开发过程第二阶段：房地产开发项目土地使用权取得6。向市国土房屋管理局处理土地转让金收据7。市房地产估价管理所国有土地转让金调整评价程序8。向市国土房屋管理局处理土地转让金返还金9。新京建设用地转换，由市规划局建设用地管理所处理，历史土地重新发行建设用地规划许可证。作为时机规划国建设土地管理事务所，调整道路红线，调整土地性质，第二，房地产二次开发概述，第25，第三，房地产二次开发过程第二阶段：房地产开发项目取得土地使用权11。建设用地管理所对建设用地单位名称变更的处理12。市国土房屋管理局关于办理建设用地手续的通知 13。市城市规划调查设计研究院对测量批量处理14。市国土房屋管理局建设用地批准书 15。市国土房管局0103 010，2，房地产二次开发大纲，26，3，房地产二次开发过程第三阶段：拆迁安置土地开发包括该街区原居民的拆迁安置、补偿问题，房地产项目建设用地的转移改善工作，此环节管理主要由城市房屋拆迁管理办公室进行。1.房屋所有权确认(市国土房屋管理局财产权利智慧处)2。地籍调查(市房地产测量所)3。家庭登记调查(市公安局)4。缴纳拆迁监视金，住房监察(市住房拆迁管理办公室)，第二，房地产二次开发概述，第二十七，第二，房地产二次开发概述，第三阶段，房地产二次开发过程第三阶段：包括拆迁和土地安置和补偿问题，作为房地产项目建设用地转移改善工作的一部分，主要是城市住房管理。5.拆除许可处理，拆除通知处理(市房屋拆除管理所)6。拆迁状态证明书处理(市房屋拆迁管理所)7。拆迁收尾处理(市房屋拆迁管理所)，第28、3、房地产二次开发过程第4阶段：规划和市政支持阶段，该阶段主要从房地产项目开发的主要建筑及相关管道、道路等市政设施支持计划和设计环节、城市总体规划的角度管理房地产项目开发的合理性。第五阶段：开工建设前健康该阶段主要包括房地产开发项目实际建设建设建设阶段的准备工作，包括建设工程的设计工程文件审查、投标、建设许可证战准备、正式告发工作等。2，房地产二次开发概述，29，3，房地产二次开发过程第六阶段：建设阶段的这一阶段主要包括建设阶段涉及房地产项目的各种专业建设和相关建设许可证审批工作。第七阶段：竣工验收阶段包括房地产项目竣工后处理的主体建筑和各地方自治团体支援设施的专业竣工验收，共建部队的完善和转让。第八阶段：经营阶段的这一阶段主要包括房地产事业开发和建设满足销售条件后，进行一系列与经营相关的报告和房地产所有权确认工作。2，房地产二次开发概述，30，3，房地产项目融资兴趣，31，3，房地产项目融资兴趣，房地产开发项目分类商品房(商品房)；商业房地产(商场、商店、写字楼、餐饮、娱乐场所)；生产性房间(工厂、仓库、仓库；特殊用途房地产(加油站、专用停车场、车库)；特殊政策型房地产(保障房、安置房、低工资住宅等)。第三十二，三，房地产项目融资担忧，重要类别经济适用住房一般是由政府为低工资住房困难家庭提供的有限标准、有限价格或租金或租赁住房组成的商品性住房的概念。廉价住宅经济适用住房由政府以分配方式提供土地，免除城市基础设施支持费等各种行政事业、资金和政府捐款的税收优惠，以政府指导价格出售给具有一定支付能力的低收入住宅困难家庭。这种低收入家庭有一定的支付能力或预期的支付能力，购房者有有限的产权。廉价住宅是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性。经济性意味着住房价格与市场价格相比，适合中低收入家庭的经济性；适合性是在住宅设计及其建筑标准中强调使用住宅的效果，而不是建筑标准。第三十三，三，房地产项目融资关注，重要类别经济适用房租赁住房是政府或机构拥有的低租金，经政府批准，适用于低收入家庭。低收入家庭对低工资住房没有产权、非产权担保住房。低工资住房不出售租金，出租给城市居民中最低收入者。随着住宅价格暴涨、经济困难的住宅进入，在平民住宅困难的背景下，低工资住宅成为社会关注的焦点，成为低收入家庭的“救济草”。公共租赁室通过政府或政府委托的机构，向中低收入住房困难家庭提供按市场租赁价格出租的住房，同时政府对租赁政提供对该标准的月租补贴。其宗旨是，解决低收入家庭的住房困难，这种家庭收入比低工资住房标准高，负担得起的住房。这个概念被冻结在刚出炉的“租赁型廉价住宅”上。可以说，以租赁方式代购廉价住宅是将低价住宅改为“可扩展低租金”。，第三十四，三，关注房地产项目融资，重要类别保障房定向安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时拆迁家庭的安置住房。定居对象包括城市居民被拆除，也包括土地获得和被拆除的农户。商品房的两个限额是“套式、住房价格限制”的商品住宅。为了解决房价下调、城市居民住房需求，保障中低价