2007年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》试卷及答案

2007年房地产估价师考试试卷房地产开发经营与管理及答案2007年全国房地产估价师资格考试房地产开发经营管理试卷一、单项选择题(共35题，每题1分。每个问题只有一个备选答案最符合问题的含义。)1、房地产投资信托基金的投资收益主要来自其自有财产()。A.销货收入B.转让收入C.租金收入D.利息收益2.当一个房地产开发商将已建成的房产用于出租或()时，短期开发投资转化为长期购房投资。A.销售B.并行的C.转移D.操作3、下列属于系统风险的风险是()。A.比较风险B.市场供求风险C.未来运营费用的风险D.持有期风险4、买卖双方必须经过多次搜索或长时间的讨价还价才能完成房地产交易，这一过程反映了房地产()。A.不变B.适应性C.流动性不足D.互动5.以销售为导向的住房市场年初有100万套住房，其中5万套空置出售，13万套今年新建成，8万套售出。吸收周期为()年。A.0.63B.1.63C.2.25D.12.506.在房地产市场的周期中，供给的增长率高于需求的增长率，空置率上升并逐渐接近合理水平。这一阶段处于房地产市场的自然周期中()。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段7、下面关于房地产泡沫的说法，错误是()。市场参与者的投机需求是房地产泡沫的直接原因房地产泡沫可以通过市场价格偏离实际价值的程度来衡量。房地产泡沫是基于有限和稀缺的土地。D.金融机构对房地产信贷的压缩将加剧房地产价格的上涨，促进泡沫的形成。8.市场趋势分析中的时间序列分析不包括()。A.移动平均法B.指数平滑法C.市场因素扣除法D.简单平均法9、房地产开发项目实行施工总承包。施工现场的安全由()负责。A.开发商B.监督单位C.转包商D.建筑公司10、根据预计总销售收入和预计销售额来设定价格的定价方法是()。A.目标定价法B.按成本计价法C.伴随市场定价法D.价值定价法11、房地产市场调查员有时会采取在夜间到住宅小区测量“照明率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于()。A.观察B.实验C.讨论方法D.问卷调查法12.2006年，某市商品住宅实际销售面积为410万平方米，预计销售面积为380万平方米。如果平滑指数a=0.65，用指数平滑法预测的2007年全市商品住宅销售面积为()万平方米。A.390.5B.399.5C.523.5D.543.013、下列影响购房者购买行为的因素，属于心理因素的是()。A.生活方式B.教育水平C.购买动机D.自我形象14.一些竞争对手可能对某些方面反应强烈，如降价和销售竞争，但忽略其他方面(如增加广告预算和加强促销活动)。这种竞争者属于()竞争者。A.悠闲型B.选择的C.凶猛型D.随机类型15、房地产投资项目的不确定因素不包括()。A.建筑工程教育网提供的采购价格B.容积率和相关设计参数C.空缺率D.生产费用16、银行向一个家庭提供期限为10年的等额个人住房抵押贷款本息月还款额，如果贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率为()。A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%17.该银行为一个家庭提供了总计10万元人民币的贷款，期限为10年，年利率为6%。如果采用每月还款常数为0.7%的还款方式，剩余本金和利息将在最后1个月内偿还。与等月还款法相比，除最后一个月外，还款期内家庭每月还款负担减少()元。A.137.5B.410.2C.432.2D.45218.房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润和营业外收支净额之和为()。A.总利润B.投资利润C.纳税后利润D.可分配利润19.据了解，一个房地产投资项目的购买投资为5000万元，营运资金为500万元，投资者权益资本为2000万元，经营期内年均利润总额为700万元，年均税后利润为500万元。项目的资本利润率为()。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%20、一个房地产开发项目的总开发成本为2600万元，建成后销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应付土地增值税为370万元，项目土地增值税后开发成本利润率为()。45.05%B.49.31%C.5B.86%D.63.6%21.张以40万元的租金买下了一家商铺，他的部分投资来自银行提供的10年期抵押贷款。例如，该店第四年的租金收入为5万元，各项费用为3.4万元，其中1.5万元为银行利息。那么第四年张对该项投资的存款准备金率是()。A.1.07B.1.47C.2.07D.3.3322.一个房地产开发项目的建筑面积为1万平方米，建筑面积比为1.5。如果房屋开发成本为3000平方米(按建筑面积计算)，预计所有销售都可以以8000元/平方米(按建筑面积计算)的销售价格实现，那么项目实现盈亏平衡的最高征地价格(按建筑面积计算)为()元/平方米。A.3000B.5000C.7500D.800023.在下面关于风险分析中的分析方法和蒙特卡罗模拟方法的陈述中，误差是()。A.该分析方法估计随机现金流的概率分布，以获得净收益的概率分布蒙特卡罗方法用数学方法在计算机上模拟实际的概率过程，然后进行统计处理C.分析方法是基于德尔菲法的风险识别和评估蒙特卡罗方法主要用于解决不超过2 3个随机变量的风险问题，而解析法可以分析更多随机变量的风险问题24.一个房地产开发项目有甲、乙、丙三种方案，经计算，三种方案的预计净现值分别为1500万元、1800万元和2200万元。净现值的标准差分别为A=890万元，B=910万元，C=1200万元。项目投资方案的风险由小到大排列正确()。A.乙烯丙烯B.甲方、乙方和丙方C.甲方和乙方D.b、a、c25.在酒店项目的可行性研究阶段，酒店的总投资通过将每个客房的综合投资乘以客房数量来估算，属于()。A.单位估计法B.单位指标估计方法C.概算指标法D.工程量的近似计算方法26、在房地产开发投资中，属于财务成本的是()。A.折旧B.审计费用C.金融机构手续费D.无形资产摊销27、在投资项目的财务报表中，出现在全部投资现金流量表中，而没有出现在损益表中的项目是()。A.固定资产购置支出B.公司所得税C.固定资产折旧D.贷款利息28、资金来源及应用表可用于()分析房地产开发项目。A.资金流动B.流动性C.资产与负债D.资金盈余或短缺29、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场和资本市场()。A.分离B.独立C.对抗D.综合30.商业银行发放的商业房地产抵押贷款的贷款价值比率通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比率，主要是因为()。A.商业房地产的高风险B.商业地产的高回报C.商业地产价值更高D.商业地产具有更大的增值潜力31、建筑贷款的还款资金来源，通常是销售收入或()。A.租金收入B.土地销售收入C.长期抵押贷款D.净营业收入32.当银行向个人发放抵押贷款时，如果借款人的资格IB.法律风险C.信用风险D.管理风险33、由于办公物业和零售商业物业的租赁期限较长，在租赁中一般都包括()。A.租金调整条款B.收费条款C.翻新费用条款D.特许条款34、下面关于零售商业地产租金的陈述，错误是()。设定租金百分比的目的是让业主分享部分经营成果，并鼓励他们更好地管理自己的物业。知名度高的主要租户通常支付较低的单位面积租金，并且租金调整间隔较长C.百分比租金的基数通常是总年营业额，或者总年营业额超过一定的基本营业额。营业额高但毛利低的租户通常有较高的百分比租金。35.2006年，一栋办公楼的潜在总租金收入为1000万元，空置费和租金收缴损失为5%，营业费用为潜在总收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和储备金总计为120万元，因此2006年的净营业收入为()万元。A.330B.450C.650D.700二、选择题(共15题，每题2分。每个问题的两个或两个以上的备选答案与问题的含义相匹配。如果所有的候选人都是正确的，他们将得到2分。选错或多选，不得分，少选和选对，每个选项扣0.5分。)1.固定资产投资按工作内容和实施方法分类，可分为()投资。A.建筑和安装工程B.新建和扩建C.购买设备和工具D.搬迁和恢复E.其他费用2、从宏观角度来看，在分析房地产市场结构时，通常应该分析()。A.物理结构B.区域结构C.产品结构D.供求结构E.集合体构造3、以下关于房地产市场周期的说法，正确的有()。房地产周期是指房地产活动或其投入和产出的波动，这种现象反复出现在房地产周期的最低点，空置率最高的建筑工程教育网络提供房地产周期的供求平衡点是长期均衡价格。在房地产周期的高峰期，供给的增长率等于需求的增长率在房地产周期中，价格(租金)和空置率通常朝着同一个方向变化。4、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有()。A.空缺率B.房地产价格指数C.平均建设周期D.分摊率E.失业率5.房地产产品的功能定位是在市场分析的基础上指定要提供的房地产产品。A.物价水平B.销售目标C.基本功能D.地理位置E.辅助功能6、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力的指标有()。A.现在净价值B.投资回报C.现金回报D.静态回收期E.内部收益率7、下列关于名义利率和实际利率的陈述，正确的有()。当计息期为1年时，年名义利率等于年实际利率实际利率真实地反映了资金的时间价值名义利率真实地反映了资金的时间价值当名义利率相同时，利率期限越短，名义利率和实际利率之间的差额越大。e .当计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率之差越大。8.以下关于内部收益率的陈述，正确的有()。内部收益率反映了项目的动态盈利能力b内部收益率是指在项目生命周期结束时收回所有投资的收益率。当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D.如果贷款被使用。如果项目有利可图，整个投资的内部收益率高于资本的内部收益率。内部收益率越高，投资风险越小9、用于反映项目偿债能力的经济评价指标有()。A.股权投资比率B.利率准备金率C.偿债分割率D.内部收益率E.资产负债率10，whe具有相同标准偏差和小期望值的优先标准偏差相同，以期望值大的为佳D.具有大标准偏差系数的那些是优选的。E.具有小标准偏差系数的那些是优选的11、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有()。A.资产负债表B.投资计划和财务报表C.偿债估算表D.资金的来源和使用E.损益表12、下列关于房地产经纪人和房地产经纪人的陈述，正确的有()。房地产市场的信息在很大程度上是不完整的，需要特殊的制度安排，如房地产经纪机构或房地产经纪人，以降低信息成本和建立工程教育网络。大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产中介机构出租和出售其房产。根据委托代理人的不同，房地产中介机构的代理形式可以分为委托代理和子代理D.房地产机构或房