2017年上半年湖南省房地产估价师《经营与管理》：成本控制考试题

2017年上半年湖南省房地产估价师经营与管理:成本控制考试问题本卷共分为2大问题50题，回答时间为180分，总分为100分，60分合格。第一，选择题(共25个问题，每个2个问题，每个问题的准备选项中只有一个最合适的问题)1、在建筑的物理元素中，照明和_ _在住宅和办公楼中更重要。A.保温B.通风C.阳光D.绝热2、以下明确评估报告使用期限含义的表达不正确：答：如果在评估报告使用期限外使用评估报告，则相关责任由用户承担b:在评估报告使用期间使用评估报告的相关责任由发布评估报告的鉴定人承担，除非用户使用不当c:评估报告超出使用期限，如果尚未使用，则评估责任期间为评估报告使用期限d:如果评估报告在使用期限内使用，评估责任期必须无限期地保留，或者直到评估服务的行为终止e:工业土地监测点评价价格3，城市房屋拆迁管理条例规定，房屋拆迁要由公证机关公证。答：共享b:抵押c:租赁d:托管e:房地产估价机构必须加盖公章。4，如果不考虑其他因素的变化，利率下调，就有房地产价值。答：下降b:上升c:不变更d:我不能肯定e:贷款协议5、具体负责国家一级证书房地产评价机关信用文件系统管理的部门是。a:住房城乡建设部b:住房和城乡建设部住宅和房地产部门c:住房城乡建设部信息中心d:中国房地产估价师和房地产经纪人协会e:运行层的组织调整6、某开发商开发的房地产质量与市场领导者的房地产质量相似，如果价格低于市场领导者的价格，则采用。答：领导定价方法b:挑战定价方法c:伴随定价方法d:价值定价方法e:贷款协议7、按照当前我国土地登记制度的规定，使用集体土地发放。答：国有土地所有证B: 国有土地使用证C: 集体土地所有证D: 集体土地使用证e:房地产估价机构必须加盖公章。8、供给政策是指政府为实现宏观经济政策目标而采取的影响政策。a:供给总计b:总需求c:总安全设备d:内需总额e:运行层的组织调整9、以下关于家庭发展法的表达中有错误的是。答：假设开发法是评价新开发的房地产价值的成本法的“逆序算法”b:假设开发法是科学实用的评价方法，现阶段中国房地产开发和建设活动活跃，得到了广泛应用c:计划条件必须存在，但是计划条件还没有正式确定的开发对象房地产，为了评估，必须采用假设开发法d:假设开发法不仅适用于房地产评价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析常用的方法之一e:工业土地监测点评价价格10、一家以每年6%的利率申请了25万元10期住房抵押贷款。如果这个家庭在4年内按月等方式偿还，然后在5年初偿还6万韩元的本金，则从5年开始，月偿还额将减少_ _韩元。A.994.37B.1016.81C.1255.16D.1387.2411、以下房地产金融特征，不准确。答：房地产资金的投入、形态转换、补偿都在同一固定位置按顺序进行b:房地产作为商品，不仅在面积和体积上有所体现，而且在其中包含的价值上也有所体现c:房地产金融风险主要来自四个方面：政策风险、决策风险、自然风险和财务风险d:房地产开发所需的时间比其他商品的生产周期短e:运行层的组织调整12、公共设备建设费在房地产开发项目投资估算费用构成中相当于_ _ _。A.土地成本B.移转专案费用C.住房开发费D.管理成本13.与现金收益相比，()的收益包括投资者从偿还利息中获得的房地产股份的增加价值，还可以考虑将房地产升值带来的收益计入投资收益。A.投资回报率B.投资回报率C.资本利润率D.资本净利润率14.已知贷款的年利率为6%，贷款方同意按月计算利息。这笔贷款的实际利率是。A.0.5%B.6%C.6.16%D.6.19%15，“三个预测值”分析方法是()之一。A.单因素灵敏度分析方法B.多因素灵敏度分析方法C.概率分析方法D.盈亏平衡分析方法16、根据计划容量确定工程管线方向、管道直径和工程设施的土地边界属于。答：城市总体规划b:分区计划c:控制详细计划d:建筑详细计划e:运行层的组织调整17、以下关于信用的陈述是正确的：答：信用是指经济活动中的一种借贷行为，以偿还和支付利息的条件价值向两方面转让b:在商业信用过程中，“根据”通常用作负债关系(例如商业票据)的证据c:商业信用是银行以货币形式提供给企业或个人的信用d:商业信用或国家信用等形式的发展往往不需要银行信用的支持e:运行层的组织调整18、影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_ _ _。A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素19.有些房地产计划是商业用的，现状是超市，年净利润为18万韩元，变更为服装商店后，年净利润为20万韩元，除此之外，如果没有更好的用途，就要根据服装商店的用途进行评价。答：法律原则b:最佳使用策略c:估价原则d:替代政策e:工业土地监测点评价价格50万韩元，地面、门窗等引起的物质磨损估计为1万韩元，特定建筑物没有暖气，下水或直接导致的功能折旧为8万韩元，旁边新修铁路的结果是经济折旧为5万韩元。这套房子的折旧额为一万元。A.9B.1C.14D.621、财产管理工作的各个部分应以_ _为中心。A.财产保存和增值B.满足当前房客和新房客C.财产安全D.实现财产管理目标22、一个房地产的总建筑面积为6000平方米，房地产的总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。其中购买300平方米的人，这部分房地产价值126万元。如果按土地价值分吃的话，那个人应该占有的土地的股份是_ _ _ _。A.5.00%B.5.25%C.5.42%D.5.75%23、房地产开发企业对自己开发的房地产项目承担_ _ _。A.质量责任B.运营责任C.经济责任D.服务责任24、房地产价值评估必须遵循替代原则的原因是，根据经济学的原理，相同的商品在同一市场上出现相同的东西。a:交易价格b:理论价格c:估价d:市场价格e:工业土地监测点评价价格25、银行向特定家庭提供年度6%、月等额增加、20年期限个人住房抵押贷款，月还款增长率为0.2%，首次还款额为1600元，则6年最后一个月该家庭偿还额为_ _元。A.1843.86B.1847.55C.2279.87D.2291.272个以上的选择题(共25个问题，每个问题的2分，每个问题的对比选项中2个以上，至少1个错误)。错误的选择，这个问题不能分割；选择较少，每个选择的选项都是0.5点)1、直接资本化法的优点是_ _ _。A.不需要预测未来几年的净收益，一般只需衡量未来第一年的收益B.明确指出房地产的价值是未来期间净利的现值之和，这是期待原则最形象的表现，考虑到资金的时间价值，逻辑严谨，理论依据强C.每个期间的净收入或现金流清晰、直观、易于理解D.要获得适当的资本化率，不必直接依赖与评估对象的净收益流模式相同的类似房地产E.资本化率或收入乘数直接来自市场上显示的收入和价值的关系，更好地反映市场的实际情况2.使用假设开发法进行评价时，首先要调查要开发的房地产的基本情况。其基本内容如下。答：确定土地的位置b:确认土地的面积、形状、基础设施完整性等。c:确定城市规划和设计规范d:确定要拥有的土地权利e:计算开发项目的预计利润3、东西可以分为有形和无形财产。a:可移动角度b:移动是否影响价值功能角度c:是否具有物理形式的角度d:可流通和流通范围的宽度e:运行层的组织调整4、在租赁过程中，不属于租赁方人力要素的下一个合同终止是_ _ _ _。A.出租人擅自转卖租赁的住宅B.签订无效合同C.没有正当理由拖欠6个月以上的房租D.承租人故意损坏了房子。5、a房地产开发商计划以出让方式取得一个住宅用地土地使用权，实施开发工程，然后转换为其他投资，转让该房地产项目，a房地产开发商应具备的转让条件。答：根据转让合同全额支付了1000万韩元的土地使用权转让金b:根据转让合同，支付了部分土地使用权转让金600万韩元c:取得房地产项目的土地使用权证书d:实际投入住宅建设项目的资金(包括土地使用权转让金)应占全部开发投资的25%以上e:实际投入住宅建设项目的资金(不包括土地使用权转让金)应占全部开发投资的25%以上6.寄存工人时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。a:购买住宅b:建设自己的住房c:房屋改造d:大修住宅e:购买商业市场7，房屋登记办法可以处理预告登记。答：商品房预售抵押的设置b:设置正在建设的抵押c:房屋所有权转让d:设定房屋所有权抵押e:购买预售商品房8.对施工中可能发生的临时占用计划批准范围外的场地，对道路损毁、可能需要爆破工作的情况等，_ _应按照国家规定办理申请批准程序。A.建筑工人B.首席监督官C.开发者D.监督工程师9、房地产开发企业申请销售批准，必须将_ _等文件和资料提交市、县人民政府的房地产管理部门。A.商品房预售许可证申请表B.土地收购补偿标准C.开发企业的营业执照和资格证书D.经济适用房的租赁标准E.土地使用权证书、建设项目规划许可证、建设许可证10、建设铁路房屋价格和仓库或工业土地房地产价格变更方向，除非其他条件变更，以下_ _ _ _确切说明。A.住宅区房地产增值，工业区房地产贬值B.住宅区房地产增值，产业土地房地产增值C.住宅区房地产贬值，产业土地房地产增值D.住宅区房地产贬值，产业土地房地产增值11.在某些房地产交易中，买方支付卖方2500元/m2，交易税全部由买方负担。该地区的房地产交易，卖方按定价的5%缴纳相关税金，买方按定价的3%缴纳相关税金，该房地产的正常交易价格将最接近()。A.2427元/m2B.2500元/m2C.2575元/m2D.2632元/m212.一家开发公司参加国有分公司使用权拍卖，委托房地产估价员评价该地最高投标价，估价值为_ _ _。A.交换价值B.公开市场价值C.投资价值D.理论价格E.土地价格校正13、作为中央银行，一般具有三种基本功能。a:发行银行b:银行的银行c:国家银行d:企业银行e:社会银行14.房地产投资可以分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资、个人投资。答：按投资主体分类b:投资期限或投资回收期c:按经济活动类型列出d:根据投资对象的存在形式e:贷款协议15.写字楼两年前的市场价格为12000元/m2，现在这种写字楼的市场资金为每天2元/m2，写字楼的纯利润为市场租金的80%。预计3年后写字楼的市场价格将达到m2/12500元，转让写字楼的税费是市场价格的6%。投资者要求这种投资的回报率为12%。写字楼目前的市场价格为()元/m2。A.10300B.9766C.10256D.987416、制定深度价格修正率的要领是_ _ _。A.选取标准宗地B.设定标准深度C.将标准深度分为多个部分D.开发个别深度价格修正率，或将个别深度价格修正率转换为累积或平均深度价格修正率E.基于深度价格修改率的路径价格计算17、有些房地产自2004年净利500万韩元以后，每年减少25万韩元，预计房地产剩余使用寿命35年，如果房地产的报酬率为10%，那么该房地产的价值将接近()万韩元。A.2360B.2500C.2722D.284518、利率变化会给房地产投资信托的实际收益带来损失，成为长期固定利率_ _会导致债券组合价值的相对下降。A.上升B.下降C.不变D.无法判断19、以下成本中的运营成本：答：房地产税、保险费、个人工资、房地产折旧额b:房地产税、员工工资、保管费、所得税c:保险费、办公费、经常运营费、房地产税d:为租户提供服务的成本、个人工资、保险费、保管费e:所得税、房地产抵押贷款偿还金、为租户提供服务的费用、房地产折旧额20、土地增值税(vat)实行超额累进税率，增值超过扣除额100%，不超过200%的部分是税率。A: 30%B: 40%C: 50%D: 60%e:运行层的组织调整21、预计，某房地产今后第一年有效总收入为50万韩元，运营费用为30万韩元，此后每年有效总收入以前一年为基准为3%，运营费用为2%，收益年限为无限期年，该种房地产的补偿率为7%。这个房地产的收益价是_ _万元。A.650B.687C.585D.63022、以下关于强制拆迁的陈述是正确的：答：城市房屋拆迁管理条