盐城商业地产调研报告

精品文档 你我共享盐城商业地产调研报告前言 “什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。我个人理解，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。我认为，商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确，是以零售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。我们在大连有一个大型开发项目，做了5万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。”王健林商业地产一些心得1、 解决资金 在做商业地产他是一个相对比较漫长的阶段，它不想住宅运营周期短！这就要求开发商要有一定的经济实力2、 找到人才 人才不管在什么行业都是比较重视的，做商业地产一定要注重人才这点很重要，在项目开始进标、规划、运营、管理都要一个好的决策。其中特别在规划方面先做商业规划，然后找租户，找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。这样才有利于商业的销售。3、 只租不售 主力店面一律租售给主力店面；如果主力商铺先进行销售，在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。 一、目前盐城市场主力商业项目调研 据目前市调结果来看盐城市场主要有以下两种商业地产模式1、购物+餐饮+娱乐；2、专业店铺 购物+餐饮+娱乐1、 金鹰奥莱城 地址：人民南路 开业时间：2012年5月18日 主力店面：男装名品诺贝达、沙驰、雅戈尔、运动品牌耐克、阿迪达斯、匡威 定位： 第一，引进品牌纯正，质量上乘的驰名的品牌；第二，全年打折的销售策略，物美价廉，给消费者一个心动的理由；第三，地理位置靠近市区，交通方便，给消费者一个精致、舒适的购物环境。 主要支撑点外部坏境：内港湖风景区、游乐场、盐城电视塔品牌效应：金鹰旗下打折店铺主力店面跟随：一线品牌提前签订 业态分布专业店面+娱乐场所 物业管理 统一有金鹰有限公司进行管理 目前经营情况客户光顾情况不是太好，特别是二楼店面光顾人员较少：主要原因1、周边居住人员较少，它所吸引的客户为高端之下低端之上的业主，这类客户本身的分量就比较少，2、 业态分布比较单一，吸引点较少3、 下线店面比较少，交通不方便 销售价格 自持物业商铺有商家进行返点15-25%2、 金鹰购物中心 金鹰国际购物中心项目外立面金鹰国际购物中心项目概况投资公司l 金鹰商贸集团有限公司经营公司l 盐城金鹰国际购物中心有限公司基本情况l 盐城最高档购物中心l 总建筑面积62000平方米l 开业当天销售额400万l 停车位120个+100功能定位l 高级时尚百货店，突出生活时尚开业时间l 2009年1月16日 业态分布以及分配比 项目优势1、 位于市中心最繁华的地段2、 建筑设计；为金鹰国际量身定做的商业建筑体，设计和动线优良3、 品类组合：金鹰国际在江苏有着良好和广泛的影响 项目劣势 1、主干道比较比较拥堵 2、车位配比不够 3、餐饮比较少，比较缺乏！ 经营与管理1、 人员都有金鹰公司内部招聘2、 内部商家都是和金鹰拥有长期的合作关系3、 物业都有金鹰有限公司持有4、 租金在销售商营业额中返点15%-25% 目前经营情况随着近今年的发展，金鹰注重了餐饮行业的投入，在地下负一层，做了临时小吃，效果不错。增加了营业额度。在盐城高端产品市场做的比较好3、 五洲国际广场 开发商：五洲置业有限公司 建筑面积:约3万平方米 定位：集购物、美食、休闲、娱乐、影院、酒店、旅游、商务、办公、居住于一体的国际级商业大都会。 业态分布一楼：品牌服饰店面为主+饭店二楼：餐饮三楼：餐饮四楼：电影院+游戏厅主要以购物休息为主 项目优势1、位于市中心最繁华的地段2、以商业地产开发运营为主，以品牌商业自主运营已开发和运营商业地产面积超过600万平米3、拥有自己的一批跟随店面4、招商程度较好 项目劣势 1、主干道比较比较拥堵 销售价格 1F- 销售价格内街36000元/每平方米 外街50000元/每平方米（反点之后的价格） 优惠3年反房价24%，在房价中一次性扣除。 2F-销售价格25000元/每平方米，优惠3年反房价24%，在房价中一次性扣除 3F-销售价格18000元/每平方米，优惠3年反房价24%，在房价中一次性扣除 4F- 自持物业 目前经营情况目前经营良好，特别是餐饮这个区域。4、 宝龙城市广场 开发商：盐城宝龙置业发展有限公司 建筑面积：3万平方米 定位：档次最高的集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能于一体的城市综合体一楼：百货+超市（永辉）二楼：餐饮+服饰店铺三楼：餐饮四楼：电影院+游戏厅主要以购物休息为主 项目优势1、 位于老城区和新城区结合点位置独特，2、以商业地产开发运营为主，以开发商自持物业为主。3、拥有自己的一批跟随店面4、招商程度较好 项目劣势 服饰店铺经营不成规模，没有竞争优势。 目前经营情况目前经营良好，特别是餐饮这个区域。5、 先锋岛国际广场 开发商：盐城国投置业 建筑面积：3万平方米 定位：档次最高的集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能于一体的城市综合体A楼：百货+门店+（超市）B楼：电影院+娱乐C楼：周边主力店面（主要为餐饮）主要以购物休息为主 物业模式开发商持有物业 项目优势1、盐城市政府主导的一个大型城市综合体项目 2、该地区大型零售业态较少，可以充分满足周边居 民购物、休闲、美食、娱乐的需求，极大地丰富周边 地区的商业形态 项目劣势 盐城市老城区西端，地理位置相对较偏，周 边配套还没完善 目前经营情况目前经营良好，内部餐饮情况理想； 分析 上述地产商业开发商全部持有物业或者开发商持有部分物业，这种模式决定了整体的经营模式，再从它们的经营情况来看，始终是“温水煮青蛙”（除金鹰）导致这种原因的主要是问题有以下几点1、定位不够明确。2、商业街的发展需要一个漫长的阶段。 专业店铺1、 奥华家居城奥华国际外立面奥华国际家居项目概况投资公司l 盐城奥华国际有限公司经营公司l 盐城奥华国际有限公司基本情况l 盐城家居建材购物中心l 总建筑面积约70000平方米l 停车位200左右功能定位l 家居建材，突出生活时尚开业时间l 2014年5月2、业态分布楼陈业态1F卫浴2F软装（沙发、墙纸）3F家居4F开发商持有（暂定）3、 优势 专业市场比较强 交通交便捷：2条 BRT 离城北汽车站比较近，运输较方便 劣势 周边：配套部成熟，大型超市以及餐饮设施为零 客流量比较少，位置一般 楼层内部动线一般，缺少供业主休息长凳或者公共活动区域（可以从平面上观察出） 周边没有大型产业以及新建成的小区 招商品牌不够突出 标准层平面图 合同签订方式1、签订10年，反租协议（随时可以拿到铺面，中断协议）2、签订3年， 反租协议（随时可以拿到铺面，中断协议） 目前销售动态面积在30-100平方米、1F价格在28000元/平方米；2F价格在10000元/平方米；3F价格在6000-7000元/平方米(以上价格都是反租价格）3年反租21%，房价中一次性扣除；第4年反7%，当年反到业主手中（按签订合同的总价）；第5年反8%，当年反到业主手中（按签订合同的总价）；第6年反9%，当年反到业主手中（按签订合同的总价）；第7-10年租金9、1分成（业主那9、开发商拿1，以当时的实际租金计算） 销售情况1F 销售率 20%2F 销售率 30%3F 销售率 60%4F 销售率 0%销售时间4-6个月2、 金鼎装饰城 开发商：新洋置业有限责任公司 建筑面积：22万平方米 定位：建设装饰装潢材料营业用房，配置餐饮，休闲娱乐广场以及仓储区。 业态分布楼陈业态1F卫浴2F家居3F待定 合同签订方式1、签订5年，反租协议（暂定） 目前销售动态5年反租35%，房价中一次性扣除；具体价格待定 销售情况目前完成一部分招商销售周期为1年2F-3F 具体价格没有定，宣传3F起价为2880元，销售难度较大！ 劣势 周边：配套部不成熟，大型超市以及餐饮设施为零 客流量比较少，位置一般 楼层内部动线一般，缺少供业主休息长凳或者公共活动区域（可以从平面上观察出） 周边没有大型产业以及新建成的小区 招商品牌不够突出 定位不够明确，招商次序比较混乱 分析1、 上述两个项目据实地调研以及销售人员的反应，销售难度比较大。销售周期较长，一般在2年以上销售率达到40%-60%销售速度比较缓慢。2、 周边没有相适应的的配套设施，特别是餐饮行业、百货、超市、较大范围的居民区等。这才导致这个区域不被认可！从而导致销售难度较大!销售上采用单一销售手段（小蜜蜂方式，即多人采取打电话方式