江苏省盐城市阜宁县房地产市场报告-2008年解读

江苏省盐城市阜宁县市场报告2008年3月27日提交目录一、江苏省盐城市阜宁县概述二、阜宁县房地产市场分析三、阜宁县城镇地区房地产市场分析一、江苏省盐城市阜宁县概况阜宁县位于江苏省严复平原北部，南北长52.5公里，东西宽48公里，总面积1438.29平方公里。它有1个开发区和20个乡镇。东与射阳县相连，南与建湖县相连，西与淮安、涟水县相连，北与滨海县相连。全县地势平坦，西部地势高，东部地势低。河流和运河纵横交错。射阳河从中间流过。204国道、延淮公路和215、309、310省道贯穿全县。截至2007年底，总人口约为108万，家庭总数约为36万，平均家庭数量约为3人/户。二、阜宁县国民经济分析2004-2007年阜宁县国民经济走势33，360元0%10%20%30%50%60%分析：1.随着城市化建设和全面建设小康社会的深入发展，其第一产业比重从2005年的28.7%下降到2007年的21.6%。2.自2004年以来，随着省级富宁开发区的建设，大量工业项目相继启动，而第二产业的比重逐渐上升，从2004年的41.1%上升到2007年的48.3%。3.由于当地仍处于城市基础设施建设阶段，第三产业调整相对较小，发展缓慢，基本保持在30%左右。4.就人均国内生产总值而言，这一趋势正在逐年增加，从2004年的6765元增加到2007年的11981元，年均增长率约为17.4%。三、阜宁县人民生活水平18848单位：袁2004-2007年阜宁县与江苏省人均收入比较分析：1.阜宁县人民生活水平在全省中、下游，社会生活和繁荣程度相对较低。他们仍处于富裕状态。2.阜宁县城镇居民在职收入呈现逐年增加的趋势，特别是2005年以来，已进入高速增长时期，年均增长率为17.9%，但比全省年均增长率低6个百分点，发展速度相对较慢。3.到2007年，阜宁县在职居民收入达到15735元/年/人。考虑到3人/户的家庭规模，如果在职人口为2人/户，平均家庭年收入约为31464元/户。因此，如果将江苏省的平均房价比(1:6)考虑在内，富宁县能够承受的总房价预计在188000左右。2.富宁县房地产市场分析1。房地产市场的供求关系单位：1万平方米分析：1.一般来说，当地房地产市场的供给总是高于需求，市场竞争更加激烈。2.从2004年到2006年，受宏观调控和严格控制土地供应政策的影响，供销量逐年下降。从2007年开始，随着当地政府解冻一些大块土地以及海外开发商的干预，供应量和销售量急剧上升。3.与2006年相比，2007年的供应量和销售量分别增长了54.4%和63%，可见泡沫成分的存在并没有被排除在大幅增长的背后。二、房地产市场价格走势50010001500200062007单元：元/分析：1.在过去的四年里，富宁县房价的整体趋势一直在上升。2.从2004年到2007年，整体房价平均上涨了23.9%，涨幅很大。特别是2006年，与2005年开发量大幅下降时相比，增长了近200元，达到10.9%。3.随着2006年以来城市地区大量土地的释放，房价的增长趋势趋于平缓，2007年与2006年相比上升了4.5%。预计未来运营趋势将稳步调整和增加。第三，阜宁县城关镇该区域是指射阳河以南的区域，包括省内的阜宁经济开发区。作为近年来城市发展的一个新的重点，该地区有宽敞的道路和大量的政府机构已经建立在这里。此外，还有新富中南校区、体育公园、商务中心等。社会规划功能完善。同时，它也为这个地区提供了一个很好的游客来源，代表建筑如碧水豪苑和清华史明花园。主要价格范围多层：2200 2600元/小高层建筑：28003200元/m2主房间类型和面积两室半，两厅一卫：105115三房半，两厅一卫：120130主力总价格多层：240，000 280，000小高层：30万 38万游客来源：邻近政府机构的公务员和邻近乡镇的私人业主。2.城市地区这是指从射阳河以北到何澄路的区域，它是该区域的传统行政、经济和文化中心。县政府位于这一地区，该地区也有最繁荣的涪城街。商业和生活设施齐全成熟，但可供开发的土地资源少，上市项目规模小。代表性建筑：城中花园、东方广场等。主要价格范围多层：2600 3400元/m2小高层建筑：32003800元/m2主房间类型和面积两室半，两厅一卫：95100三房半，两厅一卫：115130主力总价格多层：220，000 300，000小高层：32万 42万客户：当地及周边乡镇的私人业主和教师。3.城市的北部这是指何澄路以北的区域，由于建设和开发力度小，环境复杂，相对比较脏和凌乱。其他原因。因此，它成为该地区廉租住房的重点，吸引了许多中低收入家庭，价格相对较低，上市项目数量相对较大。代表性建筑：天宇华庄、清华嘉园等。主要价格范围多层：1900 2100元/小高层建筑：24502600元/m2主房间类型和面积两室半，两厅一卫：90100三房半，两厅一卫：108120主力总价格多层：160，000 180，000小高层：26万 28万游客来源：当地工人阶级，外迁家庭。二、典型案例分析1.清华名园区域概况：地块位于城南核心区，以大观南路、新兴路、城南五路、威尔路为界，仅隔一条街。西侧为新建的阜宁中学南校区，总建筑面积约为。产品和价格：产品形式丰富。该计划包括多层、小型和高层建筑、商店和单身公寓。这些产品主要针对在附近工作的教师和公务员。小高层建筑均价约2800元，一房一价，楼层差价30 50元/。主要卖点：对外依托城市南部的发展前景，对内注重景观设计，规划清华中心水韵水景和六个主题景观公园，突出良好的人居环境。同时，建筑外观融合了中西风格，由南京设计院设计，大方典雅，明显跳出了地域市场。主面积：110120，三房半，两厅一卫主力总价格：30.8万 33.6万退役：此案由苏州安腾投资咨询有限公司营销机构处理，因此可以树立良好的销售理念。规划和现场销售过程都相对标准化。因此，情况良好，第三阶段即将启动。游客来源：附近的工作人员和公务员。重点：由于城南处于建设中期，周边生活不方便，新建道路相对较宽，周边地区发展基本上是旧房，受欢迎程度稍低。2.东方广场区域概况：位于城市板块，东风路以西，涪城街以北主要卖点：位于阜城街，无疑是阜宁市的核心。富宁目前唯一的大型商场联华，在世纪只有一条路与之分离，生活便利。此外，其3.2米高的楼层高度、大理石门厅、中空玻璃、铸铁阳台栏杆等高档配置充分强调了其高档住宅的定位，是当地市场的一个典型案例。主力区域：108-118 ，三室两厅一卫。主力总价格：367-448，000剥夺：优越的区位优势、本土知名开发商福建集团的实力和高档产品定位，使其高档住宅建筑形象深入人心，面积小，整体销售稳定。因此，它现在已经进入关闭阶段。顾客：政府官员和私人业主是主要买家。周边城镇也有少量的企业主。要点：由于建筑面积小、容积率高，居住区缺乏绿化规划，只能实现居住区基本绿化，居住生态环境差。- 12 -附表：区域市场竞争案例摘要- 13 -附表：区域市场竞争案例中中庭花园布局及生活设施概述分析：该地区商品房项目的建筑风格大多是现代、简约，有点欧洲风格。园林设计标准差异很大。大多数只能实现基本的房屋绿化。很少有案例能将园林景观作为项目的卖点。由此可见，当地开发商并不重视景观规划。- 14 -附表：区域市场竞争案例俱乐部的功能和智能概述分析：由于该区域物业价格相对较低，物业管理水平相对较低，因此该区域内所有建筑均未设立俱乐部。除单元门对讲设备相对原始外，社区网络设备基本可以改进。除东方广场外，其他非可