资产评估计算题答案

第三章1 （1）某被评估的生产控制装置构建于2000年，原始价值100万元，2005年和2008年分别投资5万元和2万元进行了两次更新改造，2010年对该资产进行评估，调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在2000年，2005年，2008年，2010年分别为110%，125%，130%，150%，该设备尚可使用年限为6年，另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作人员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员，假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为25%，适用折现率为10%，根据上诉调查资料，求待评估资产的价值。1）估算重置成本重置成本账面原始价值（现评估年份的定基物价指数以往年份定基物价指数）=100150%110%+5150%125%+2150%130%144.67（万元）2）估算加权投资年限已投资年限权重=10136.36144.67 + 56144.67 + 22.3144.679.66年注：136.36=10（100150%110%）144.67上题中数字6以及和2.3均来自（1）类似注的方法 5和2 则是投资年限3)估算实体性贬值率实体性贬值率（重置成本-预计净残值）（实际已使用年限总使用年限）实体性贬值率=（重置成本-预计净残值）实体性贬值率=9.66（9.666）61.69%4)估算实体性贬值实体性贬值重置成本实体性贬值率144.6761.69%89.25(万元)5）功能性贬值估算第一步，计算被评估装置的年超额运营成本 （54）1200012000（元）第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本 12000（125%）9000（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额9000（P/A，10%，6）90004.35533.92万元6）求资产价值重置成本实体性贬值功能性贬值=144.6789.253.9251.5(万元)2 某被评估设备构建于2000年6月，账面原值100万元，2003年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2003年6月对该设备进行评估，评估基准日为2004年6月30日，现得到以下数据：（1）2000-2004年该类设备的定基价格指数分别为105%，110%，110%，115%，120%，（2）被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元，(3)被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业（4）经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%，根据上述条件估算给设备的有关技术经济参数和评估价值1）估算重置成本重置成本账面原始价值（现评估年份的定基物价指数以往年份定基物价指数）=100120%105%+10120%115%124.72(万元)2）估算加权投资年限已投资年限权重=4114.29124.72 + 110.43124.723.75年3)估算实体性贬值率实体性贬值率（重置成本-预计净残值）（实际已使用年限总使用年限）实体性贬值率=（重置成本-预计净残值）实体性贬值率=3.75（3.756）38.46%4)估算实体性贬值实体性贬值重置成本实体性贬值率124.7238.46%47.97(万元)5）估算功能性贬值第一步，计算被评估设备的年超额运营成本 10001212000（元）第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本 12000（125%）9000（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额9000（P/A，10%，6）90004.35533.92万元6）估算经济性贬值率（1-（设备预计可被利用的生产能力设备原设计生产能力）x=1（60%80%）0.7 100%1（60%80%）o.7 100% 18.24%注：此处的X和0.7是括号右上方表示次方的数值题干将其称之为规模效益指数7)估算经济性贬值(重置成本实体性贬值功能性贬值) 经济性贬值率（124.7247.973.92）18.24%13.28(万元)8）待评估资产的价值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值124.7247.973.92-13.28 59.55(万元)第四章4、计算题1 待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容易率为6，覆盖率小于等于50%，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值，有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投入60%总建设费，第二年投入40%的总建设费，总建设费预计为1000万元，专业费用为总建设费用的6%，利息率为10%，利润率为20%，售楼费用及税金等综合费率为售楼家的5%，假设住宅建成后即可全部售出，楼价预计诶3000元没平方米，折现率10%。（1）根据所给条件计算如下：1)预计住宅楼的买楼价的现值为：=面积预计售价容积率=620003000（1+10%）=29752066(元)2)总建筑费用现值为：100060%（1+10%）0.5+100040%1000（1+10%）1.5=9190000(元) 注：0.5 1.5 是次方数值3)专业费用=9 190 0006=551 400(元)4)租售费用及税金=29 7520 665=1 487 603(元)5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)20=(地价20)+(9 190 000+551 400)20=(地价20)+1 948 2806)总地价=楼价-建筑费-专业费-利息-利润-税费=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)(1+20)=165747831.2 =13812319(元)6.有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓，土地使用权年限期为50年，据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，简称后即可对外出租，出租率估计为90%每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%，建筑费预计每建筑平方米1000，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入，建设当地银行贷款利率为7%，不动产综合还原利率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%，试评估该宗土地的低价，计算结果以元为单位该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。1） 总收益 = 32002.530090(1-25) = 1620000(元)房地产价值=16200008%（1-（1（1+8%）47）=19706113（元）注： 47为次方数值2） 测算建筑费及专业费建筑费及专业费 = 1000（1+10%）32002.5= 8800000（元）3） 地价=19706113-100032002.5（1+10%）-地价7%3-88000007%1.5-1970611315%地价=5806773.50元4）单价 =5806773.50/3200 = 1814.62（元/m楼面地价 = 1814.62/2.5 = 725.85）7. 房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元/平方米，预计年房租损失费为年预期租金总收入的5%房产税为年预期租金总收入的12%，管理费，修缮费为年预期租金总收入的6%，房屋财产保险费为0.3万元/年，预计该房地产尚可以使用10年，折现率为12%，计算该房地产的评估值。1)该房地产的年租金总收入为：1712 = 84(万元)2)该房地产的年出租费用为：84(5+12+6) + 0.3 = 1962(万元)3)该房地产的年纯收益为：84-19.62 = 64.38(万元)4)该房地产的价格为：64.38 1-1(1+12)12 = 64.385.650 2 = 363.76(万元)8 假定某市政府将于2005年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4，土地使用70年，某开发商玉钩买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入，建筑成本为1500元/平方米，转业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为跳楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完，开发商委托你评估该宗土地价格，计算分析1)完工后的预期楼价现值为：500045500/（1+10%）= 8264.46(万元)2)建筑成本及专业费：1500（1+6%）2 /（1+10%）= 2891(万元)3)有关税费：8264.465% = 413.22(万元)4)目标利润为:(地价+2891) 15% = 15%地价+433.7万元5)估算地价:地价=8264.46-2891-454.52-433.7-15%地价 地价=3936.28万元第五章1. 甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成之父的方法，该专利技术室三年前自行研究的，账面成本为80万元，三年间物价累计上升了25%，该专利保护期10年，剩余保护期6年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%，乙企业资产的重置成本为4000万元，成本利润率为13%，专业人员通过对该专利技术的同累计数发展趋势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为4年，通过对市场供求状况及生产状况分析得知，乙企业的年实际生产能力为20万件，成本费为买件400元，未来4年期间的产量与成本费用变动不大，使用该专利技术后铲平的性能提高，预计每件产品的售价在为来第一 二年为500元，第三四年为450元，折现率为10%，所得税税率为25%，试确定该专利的评估价值1）求利润分成率80（1+25%）（1+400%）/80（1+25%）（1+400%）+4000（1+13%） = 9.96%2）求未来每年的预期利润额第1、2年：（500-400）20 = 2000（万元）第3、4年：（450-400）20 = 1000（万元）3）求评估值：9.96%（1-25%）2000/（1+10%）+2000/（1+10%）+1000/（1+10%）+1000/（1+10%） = 407.45（万元）2） 某企业为了整体资产转让需要进行评估。经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为160万元。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。该企业有一尚可使用5年的非专利技术，该技术产品每件可获得超额利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经过综合生产能力和市场分析预测，在未来5年每年可生产10万件。折现率为6%。试评估该企业的商誉价值。解：100（P/F,6%，1）+110(P/F,6%,2)+120（P/F，6%，3）+150（P/F,6%，4）+160（P/F,6%，5）+1606%（P/F,6%，5）-（100+500+1010（P/A,6%，5）=1502.944 甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用5年，拟采用利润分成的方式收取转让费。该专利的开发研制成本为100万元，专利成本利润率为500，乙公司的资产重置成本为3 000万元，成本利润率为15。乙公司的实际年生产能力为20万件， 每件生产成本为50元，预计未来5年的市场出售价格分别为90元、90元、85元、75元、75元。折现率为 10，所得税率为33。试确定该专利的使用权转让费。该专利资产的约当投资量：100（1+500%）=600万元乙公司的约当投资量：3000（1+15%）=3450万元无形资产的利润分成率：600（600+3450）=14.8%专利权转让使用费：20（90-50）（P/F,10%，1）+（90-50）（P/F,10%，2）+（85-50）（P/F,10%，3）+（75-50）（P/F,10%，4）+（75-50）（P/F,10%，5）14.8%（1-25%）=284.9万元 注：第五章第1和4题做法相同第七章（1）企业中某材料是两个月以前从外地购进，数量300公斤，单价150元，当时支付的运杂费为1500元。根据原始记录和清查盘点，评估时库存尚有100公斤这种材料。试评估该材料的价值。 材料评估值=100（150+1500300）=15500元（2）某企业要对其库存的某种钢材进行评估。该种钢材是分两批购进的，第一批购进时间是上年10月，购进1000吨，每吨3800元；第二批是今年4月购进的，数量100吨，每