某教园区项目规划方案比对分析课件(PPT 49页).ppt

泰州高教园区项目规划方案比对分析,二零一二年五月,本地块产品策略回顾,策略要求：大盘首期，安全第一，市场反响最重要。在考虑去化速度的基础上兼顾项目品质形象。,原规划产品线选择出发点：1、洋房为客群喜好度较高产品，价格较高，建设周期短。因此原策略在容积率可控的前提下最大化洋房类产品。（可拔高至11层，11层类产品往洋房方向发展）2、高层客户接受度相对较低，价格低，得房率低，建设周期长，未来竞争大。因此原策略在容积率可控的前提下最小化高层产品（特别是18层以上产品）3、别墅市场去化速度较慢，且本案容积率较高，别墅实现度有限，同时此产品对土地占有较大因此原策略首期暂不考虑别墅产品原策略社区特点：均衡型社区以市场最安全，定价空间大且相对稀缺的产品为主后续产品线发展过程中，平衡各方战略和要求：1、别墅为必备产品，增加一定数量的别墅2、增加别墅后，纯粹以618层产品为主导的社区，实现难度大，增加高层产品。产品线平衡后特点：相对均衡性社区,本地块原规划实现,2433层,18层,11层,6层,联排,高层（18层以上，不含18层）控制在50%左右。相对均衡型社区,本地块新规划,3033层,6层,双拼,新产品线选择出发点：1、提高别墅产品的品质，降低别墅产品的容积率，提高别墅产品的占地。因由此出发点，带来的结果：1、增加高层的数量，增加10%15%。2、总容积率降低至1.64，若容积率实现1.8，高层的数量可能占比超过75%，甚至80%。3、社区产品两极化明显，以针对刚需的高层产品与树立城市高品质的双拼产品两极化社区,方案二：容积率1.64高层+洋房+别墅特点：1、当前容积率高层比例为70%，若提高容积率，高层可能达到80%，为绝对主导。2、树立高品质的别墅产品两极化社区,方案一：容积率1.8高层+小高层+洋房+别墅特点：高层（18层以上，不含18层）控制在50%左右相对均衡型社区,两方案比对分析维度一：竞争分析,本案主竞争对手-鹏兴领誉本案方案二的产品线与鹏兴领誉基本一致，未来将面临绝大多数的同类产品竞争。鹏兴产品的优势在于：1、有较大的产品赠送面积特别是高层产品（得房率高）。2、地价较低（楼面地价不到1500元/），高层为刚需产品，有较大价格空间（就此点而言，建议本案容积率重点考虑1.8，以降低楼面地价）方案二，本案的高层若占比达到80%，将与之正面竞争。,鹏欣领誉,高层主导型社区,两方案比对分析维度一：竞争分析,鹏兴领誉高层户型,本案高层户型,本案11层户型,在本案高层不占优势的情况下，若本案采用方案一，本案可通过一梯两户的11层产品与鹏兴领誉得两梯四户的高层形成差异竞争。,两方案比对分析维度二：经济效益草算,基础数据及相关市场分析,第一章当前地块解读,之于本体，项目要解决的问题：1、当前总体规划取消小高层产品，高层面积增多带来的市场消化情况？,规划调整别墅容积率降低，增加占地面积,之于本体，项目要解决的问题：2、当前方案容积率为1.64，原方案容积率为1.8，经济效益如何？,原方案容积率1.8,当前方案容积率1.64,第二章竞争市场分析,物业类型的偏好：多层洋房小高层高层别墅泰州人普遍表现出对于多层和花园洋房物业的喜好，对于高层物业有一定抗性，同时如果考虑小区的各项综合指标，如小区品质、地段、周边配套等因素之后，对于小高层也有较好的接受度。存在的误区：当地不少项目将1618层界定为小高层产品（与销售沟通得知），而非本案设计的一梯两户偏向洋房的小高层产品,一、城市对小高层产品认知,从部分项目对外的推广话术不难看处，泰州当地对小高层的界定较为模糊,一、城市对小高层产品认知,1、高层产品户型面积以80-100平米两居和100-140平米三居为主，存在部分50平米以下一居和140平米以上的舒适型四居产品。2、泰州在售小高层产品户型面积通常以85100平米两居和110150平米三居为主，存在部分150平米以上的舒适型四居产品,在户型面积上，小高层产品在保证基本功能的前提下，比高层产品略有所放大，但大体上基本无异,小高层项目户型配比情况,高层项目户型配比情况,一、城市对小高层产品认知（小高层与高层/多层户型对比）,小高层项目户型配比情况,多层项目户型配比情况,1、多层产品户型面积集中以90-110平米两居、120-150平米三居、140170的四居为主2、泰州在售小高层产品户型面积通常以85100平米两居和110150平米三居为主，存在部分150平米以上的舒适型四居产品,市场中多层产品户型面积有放大趋势，目前已有部分项目多层两居户型做到120平米,一、城市对小高层产品认知（小高层与高层/多层户型对比）,小高层与高层的价差比并不是十分突出（因为当地的小高层普遍在18层上下）；小高层与多层价差在10001500元/之间,一、城市对小高层产品认知（小高层与高层/多层价格对比）,泰州市场各板块特点鲜明，本案主面临板块内部竞争（城东板块）,二、在售项目竞争分析板块划分,本案,中心城区,北部城区,东部城区,南部城区,西部城区,城南区：在售项目有限，区域发展水平较低，且未来供应以高端高层产品为主，与本案竞争关系有限。,城东区：在售项目较为集中，受政府规划影响，未来该区域价值将有提升,城西区：区域供应有限，且未来发展有限，与本案无竞争关系。,城中区：区域内在售项目以高层为主，且价格位于泰州城区较高水平，与本案竞争关系有限,城北区：在售项目较为分散，且受环境影响，未来该区域发展有限，与本案竞争关系有限,二、在售项目竞争分析存量分析,依然维持高强度竞争，在售存量达百万,二、在售项目竞争分析存量分析,华润国际社区,东润第一城,上海大花园,荣御蓝湾,同济家园,美好易居城,鹏欣领誉,万泰国际花园,翰林雅居,莱茵东郡,阳光国宾一号,三、周界在售项目竞争分析1、概述,本案,三、周界在售项目竞争分析2、未来重点竞争分析,案例分析：鹏欣领誉位置：东至七里河、南至兴泰南路、西至规划春景路、北至规划育才路占地面积：208245平方米建筑面积：458100平方米容积率：2.2开发商：泰州市鹏欣房地产开发有限公司物业类型：多层、高层、别墅楼面地价：1379.61元/（预估）,三、周界在售项目竞争分析2、未来重点竞争分析,项目地块,鹏欣领誉,三、周界在售项目竞争分析2、未来重点竞争分析,三、周界在售项目竞争分析2、未来重点竞争分析,别墅产品建筑面积：240.57平米，四室两厅四卫,三、周界在售项目竞争分析2、未来重点竞争分析,四、未来市场竞争分析,从土地市场供应来看，容积率普遍在2左右，未来供应产品线趋同，存在一定的同质竞争压力本案的楼面地价较之周边项目高，无成本优势,四、未来市场竞争分析,第三章经济效益评估,一、测算前提1、去化量（14月楼市排行版）,4月泰州楼市逐渐回暖，热销项目月均去化量50007000/月,一、测算前提1、去化量,根据区域市场情况，月均销售面积建议：洋房2500/月，小高层3000/月，高层3500/月,一、测算前提1、去化量（别墅产品）,目前别墅市场较低迷，但考虑到未来别墅供应的稀缺性，因此建议选取2000/月,一、测算前提2、价格涨幅空间,考虑区域特征以及未来发展空间，预计销售价格将保持上涨趋势，年涨幅保持在1020%左右本案保守估计，预计价格年涨幅约5%,荣御蓝湾别墅价格涨幅22%，月均涨幅1.6%。,同济家园价格涨幅达32%，月均涨幅为2.6%。,一、测算前提3、当前市场常规价格（洋房）,泰州市场以多层为主，电梯洋房产品较为稀缺，结合本案洋房特点，建议7800元/平米,一、测算前提3、当前市场常规价格（小高层）,当前泰州市场在售小高层产品较少，周边项目小高层销售均价在6500-7500元/平米，考虑本案小高层偏向洋房的11层设计，建议选取7000元/,一、测算前提3、当前市场常规价格（高层）,泰州市场在售高层产品除个别项目单价过万外，其余项目销售均价基本在6500-7000元/平米之间，本案建议6500元/平米,一、测算前提3、当前市场常规价格（别墅）,联排别墅价格建议11000元/；综合考虑甲方对双拼产品的高端形象定位，价格建议18000元/。理由：市场各双拼和联排的价差有较大差异，若双拼在项目中数量少品质高则价差较大（70008000元/），若品质相当则价差较小（10002000元/）。,二、原方案经济效益1、开发周期预估,建设周期安排：项目预计2012下半年动工，先期启动多层、小高层和高层；项目整体建设期止于2016年销售周期预估：2013年5月开始销售，物业包括小高层、高层，多层于2015年销售，别墅于2016年销售，商业于2017年开始销售，项目销售期周期4.5年（2013年5月2017年）,二、原方案经济效益2、开发成本预估,项目总投资额约15.14亿元，投资周期约4.5年（2012下半年2016年）,二、原方案经济效益3、销售收入预测,项目总销售额约21.21亿元，销售周期约4.5年（2013下半年2017年）,二、原方案经济效益4、项目损益情况,项目实现净利润约3.51亿元,三、新方案经济效益1、开发周期预估,建设周期安排：项目预计2012年下半年动工，先期启动多层和高层；项目整体建设期止于2016年销售周期预估：2013年5月开始销售，物业包括多层、高层，别墅于2015年销售，商业于2017年开始销售，项目销售期周期4.5年（2013年5月月2017年）,三、新方案经济效益2、开发成本预估,项目总投资额约14.63亿元，投资周期约4.5年（2012下半年2016年）,三、新方案经济效益3、销售收入预测,项目总销售额约20.07亿元，销售周期约4.5年（2013下半年2017年）,三、新方案经济效益4、项目损益情况,项目实现净利润约3.1亿元,方案二：容积率1.64高层+洋房+别墅,四、两方案比对分析维度一：经济效益草算,方案一：容积率1.8高层+小高层+洋房+别墅,四、两方案比对分析维度二：综合分析,方案二：容积率1.64高层+洋房+别墅,方案一：容积率1.8高层+小高层+洋房+别墅,方案二：容积率1.64高层+洋房+别墅特点：当前容积率高层为70%，若提高容积率，高层可能达到80%，为绝对主导。相对