小区设施设备检查标准与考核细则

小小区区设设备备设设施施管管理理检检查查表表 模模块块检检查查要要素素检检查查标标准准与与依依据据抽抽样样标标准准与与检检查查方方法法 设备房管理 标识要求 1、设备房门外侧应有设备房名称，“机房重地，非请勿进”标识； 2、室内应有“严禁吸烟”等警示标识，发电机房等重要房间内还应悬挂禁止 明火标识。 所抽查的设备房标识需符合公 司相关要求。 1、操作有危险的设备、部件应有“危险！勿靠近！”、“危险！勿操作！” 等警示标识； 2、供配电设备房应在显著位置设立“严禁合闸”等移动标识的统一挂放点。 巡查设备房，自管配电房必查 。 环境要求 1、设备房内应干净整洁、无积尘、设备表面无油污、物品摆放整齐、无杂物 ，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品； 2、设备房室内应悬挂干湿温度计。室内环境温度应控制在40以下、相对湿 度80%以下； 3、如设备运行产生的噪音或振动影响毗邻业户，应采取降噪、减震等措施， 符合国家相关环保要求。 对物业已实施管理的(生活、消 防)水泵房/配电室/发电机及 其他设备房（如风机房、消防 主机设备房等）各选1处；3处 电梯设备房。 同类设备房有多处的，每次检 查应避免只选同一处。（下同 ） 各类设备房现场作业指导书齐备有效；墙面应悬挂相应设备设施维护作业指导 书、设备房管理规范及必要的应急处理预案。 安全要求 无人值守的设备房应上锁管理。设备房的钥匙专人管理，备用钥匙应在控制中 心留存。专人值守的设备房，值班人员应符合上岗要求。 检查上述检查的每个设备房是 否符合要求。 设置集水底坑的设备房，应保持排水系统通畅，并安装超高水位报警装置，报 警信号引至控制中心或就近固定岗位。 抽查设备房内的排水系统及超 高水位报警装置的安装情况， 并测试报警信号。观察有无工 作人员及时前来查看。 位于天台或地下室的设备房入口处应有防水浸措施；（关注：设备房中重要设 备上端有排污管等设施时，应在该设备上方加装喇叭口、挡板等设施）。 抽查3处天台及3处地下室的防 水浸措施是否有效。 所有使用中的设备房应配备应急灯（应急照明灯能在停电状况下至少工作半小 时）、灭火器（灭火器应按照每15平方米配置1个2公斤灭火器、每个配置点 至少配置2个灭火器,不得超过5个灭火器；灭火器应放置稳固，其标识朝外， 顶端离地不得超过1.5米,置于易发现的出入口或过道处）。 现场检查各处设备房的应急灯 、灭火器等配备及使用情况并 测试应急灯是否正常。 定期巡检 1、设备房内应放置设备/设施保养维修记录表，专人值守的设备房内应放 置设备房值班记录表。 2、无人值守的设备房责任人应对设备房每日至少巡检1次。 对所检查的设备房的相关质量 记录进行检查。 抽查近1个季度以来的各类设备 运行、巡检、保养维修等记录 ，覆盖自管的所有设备类型， 覆盖（ 半年检）季检、月检、 周检、日检等任1次。 供配电设备 管理 （涉及自管 部分需检查 ） 基本管理要求 1、高低压配电室电缆进线孔洞应采取封堵措施，配电室如位于地下室，封堵 措施应具备防止水浸作用。 2、配电柜前后应铺设不少于60厘米宽与配电柜等长的绝缘胶垫，边缘划有警 示标线。 3、电缆沟内清洁无杂物，电缆排列有序，有防鼠措施。 自管配电房一个以上的至少检 查两个(下同），现场查看。 高低压配电室墙面应悬挂与设备运行实际情况完全相符的供配电系统图，图中 的开关状态、接线标注正确。 对于未移交供电局的高低压配电室，可根据现场需要每个项目至少配置一套检 定有效的绝缘靴、绝缘手套、高压试电笔、接地线、高压操作杆、专用扳手。 未使用开关或线路有人作业时，应将开关置于“关”位置并悬挂“有人工作， 严禁合闸”标识。 高压环网柜 1、高压环网柜必须上锁管理，每把钥匙标识清晰； 2、环网柜上标有各柜编号、环出位置、进线号以及该线号所在供电部门联系 电话； 3、每个环网柜，必须配备能够分辨高压柜运行状态的指示灯。 变压器 1、变压器上端不得有照明灯具及其它悬挂物。 2、变压器设置独立隔离网，确保手无法伸入，并上锁管理；对于未使用的变 压器，应断开电源并悬挂标识。 1、变压器超温报警信号引到控制中心或就近固定岗位。 2、变压器温度控制设置参照原设备说明书，如设备说明书未明确，应参照如 下要求设置：干式变压器温度（70度变压器自动吹风散热；110度继电保护报 警；155度继电保护延时跳闸）。油浸式变压器温度（90度继电保护报警； 105度继电保护延时跳闸）。 1、变压器低压柜主断路器张贴整定值，配备失压延时脱扣器，防止高压闪断 停电，未配置的需在当地供电局备案后安装。 2、出线端电压应在3805范围内。 询问、查看进线电压表。 高低压配电设 备 1、高低压配电柜的仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏、无缺项 ； 2、配电柜内部连接螺栓无松动、发热、无接线变色，盘内装置无异常声响、 无焦糊气味，配电回路标识清楚准确。 3、电流值在额定范围内，三相不平衡电流在25%范围内。 4、电流超过200A设备必须张贴测温试纸。 每个配电房至少查看三个柜， 其中选择两个负荷较大的配电 柜进行检查。 1、电容补偿柜管理要求：应根据用电负荷特点，合理调整变压器运行状态。 2、电容补偿屏自动控制器必须始终处于自动状态。 3、功率因数能手动、自动调节控制。补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、 熔断器可靠无损坏。 4、补偿控制手动、自动切换有效。 5、补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧。 6、功率因数不小于0.90。 至少查看两个柜，每个配电房 至少查看一个柜。 1、室外低压配电柜、控制柜（箱）上张贴设备编号、用途标识； 2、各出线电缆应悬挂出线标识，标明电缆的型号规格、用途、去向标识。 至少抽查5个箱（柜），尽量覆 盖不同类型，不同区域。 对于安装在非设备管理人员可能触及位置的配电箱（柜）必须上锁管理，钥匙 应编号，在控制中心留存备用钥匙。 发电机 1、柴油储油罐室应安装防爆灯，罐底有足够的消防沙。 2、油罐应采用透明玻璃管并加装阀门的油位标识，油箱油位在80%位置，储 油量不超过1000升，满足 8小时连续运行，油罐上方有透气管。 3、油箱、油管无渗漏。 4、发电机房应配有足够的消防沙及锹、桶。 至少检查1个发电机房。 1、润滑系统（油泵、管线、联结、阀门等）无泄漏。 2、润滑机油油质无发黑，油位在游标尺L-H之间接近H处。 3、冷却水清澈、无杂质，水量保持在容积的80%以上。 现场观测，在油标处拉出油位 检查标尺，查看油位，并用纸 巾搽试，观察油色；放出部分 水，查看水质是否清澈。 1、应配备一主一备两组启动电池，启动电池电压24V，连接端子牢固，无爬 碱现象。 2、两套蓄电池至少每月轮流切换一次，配备具有防止同时闭合或断开互锁装 置的切换开关；启动电池配置浮充充电器。 3、电池表面张贴启用时间，每两年更换。 现场查看。 1、在配电柜上安装模拟市电停电试验开关。 2、双电源切换柜应配备电气及机械互锁装置，防止向电网反供电。 3、排烟过滤系统应设置自动补水装置，安装水位标识，且排烟符合国家废气 排放要求。 询问并现场查看。 供配电设备 管理 （涉及自管 部分需检查 ） 基本管理要求 自管配电房一个以上的至少检 查两个(下同），现场查看。 1、发电机、柴油内燃机、润滑油泵、启动电机运行无异常声音、震动。发动 机转速稳定、输出电压符合3805%v。 2、排烟风机能够与发电机联动并具备延时停止功能，延时设置不低于10分钟 ，但须保证灭火系统启动时，排风机停止运转。 由设备责任人启动发电机试运 行、停止，现场观测。 发电机每月试运行一次，每次运行8-12分钟（当月已经正常运行超过12分钟 的可不做试运行）。观察机油压力、油温、水温、电压、频率等,并记录相关 数据。 查看近3个月以来的柴油发电 机运行记录表，核对发电机 仪表盘中记录的发电机累计运 行时间。 给排水设备 管理 水箱清洗 清洗部门有清洗的专业资质证书、清洗人员具有健康证并接受专业培训、具备 上岗证，并有效。 检查最近一次的所有清洗单位 及人员的资质证书、健康证。 1、按规定时间每半年清洗一次或按当地法规规定时间清洗。 2、水箱（池）每年清洗两次（或依据当地规定执行），水质符合国家要求并 附有检测报告。 检查最近的两次清洗记录、水 质检验报告等资料。查看清洗 时间是否符合要求。 水箱、水池 水箱（池）有液位显示、箱体张贴总容积标识、通气口和溢流口安装防虫网、 水箱（池）加盖并上锁，钥匙由控制中心统一管理。 现场检查液位、总容积标示， 通气、溢流口防虫网是否安装 ，水箱是否上锁。 水箱（池）设置有高、低水位报警，报警信号连接到中心或就近固定岗位。现场查看有无设置报警，并进 行测试高低水位报警器。 管道、阀门 1、各种管道软连接无老化，无裂纹。 2、采取防止软连接破裂后水喷射到控制柜的防护措施。 3、各种管道无渗漏水，标识清晰，油漆无大面积脱落。 观察设备房内、地下室、天台 等各处（不少于5处）管网流向 标示是否清晰正确，无渗漏水 及大面积油漆脱落；软连接有 无裂纹及必要的防护措施。 1、止回阀、碟阀、闸阀、自动控制阀门动作灵敏可靠。 2、管道压力表指示正常，压力控制表能正确动作。 抽查3处集水坑的排污止回阀是 否存在故障，不能防止水回流 ；观察水泵房内的各水泵出水 压力表是否故障、异常。 水泵 1、水泵运行无异响，无异常震动。 2、电动机运行电流在额定范围内，温升符合要求。 对至少1处水泵房的所有生活水 泵进行观察，检查。 1. 采用变频供水的，变频器、压力调节器、控制柜应保持干燥、无灰尘、通 风良好、接线紧固，供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内，变频器控制多 台电机的，电机需交替启动。 2、用变频供水系统，如果一个变频器控制多个电机，电机需要循环使用，不 能固定一台使用，且多台电机能够正常切换。 在非用水高峰期时，测试变频 器是否自动循环水泵：对1#泵 人为停止，观察2#泵是否自动 投入运行；对2#泵人为停止， 观察3#泵是否自动投入运行； 且各泵均能正常使用。 排水设施 1、排水系统有自动启动装置。 2、排水系统故障后可能引起其它损失的集水坑应安装超高水位报警装置，报 警信号传输至控制中心或固定岗位。 抽查3处集水坑（其中2处须未 设备房内的）的排水系统是否 有自动启动装置，且是否设置 在自动启动状态；测试手动、 自动是否正常运行。 关注对于设备房之外，有必要 安装超高水位报警装置的集水 坑有无安装报警装置。 1、下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。 2、各种井盖的面板完好，安装牢固，无晃动。 抽查至少10处的各类井盖、水 沟盖等，有无缺失、严重破损 或安装不当存在安全隐患的； 抽查至少5处地面雨水收集井（ 室外、车库），有无明显堵塞 、淤积现象。 供配电设备 管理 （涉及自管 部分需检查 ） 发电机 电梯管理 轿厢维护 轿厢内张贴电梯有效年检合格证、安全乘梯须知。根据电梯年检管理清单中 记录的年检时间，抽查最近刚 过年检时间的电梯进行检查。 至少抽查3台电梯。 1、轿厢内照明良好，应急照明灯、报警功能应正常，轿厢通风风机无异常噪 音，按钮面板整洁，字迹清晰（无严重破损）。 2、轿厢内悬挂或安装的附属设施（如画框、广告框等），安装稳固，无明显 破损，无伤人隐患等情况。 抽查至少3台电梯，若一个项目 存在不同类型的电梯（有机房 、无机房）、不同品牌或同时 存在已出保和未出保电梯，应 覆盖；尽量抽查不同区域，不 同时期交付的电梯。（下同） 紧急对讲话筒有使用提示标识，摘挂便利、通话声音清晰。测试轿厢内的紧急对讲，观察 能否正常接通及应答等待时间 ，接通后的通话效果，声音能 否听清。询问工作人员能否快 速判断通话人所在电梯位置。 监控探头确保画面能分辨乘客面孔。 回放至少3台轿厢的监控录像。 1、电梯运行、增速、减速平稳。 2、从启动到平层皆无异常震动、冲击及异常声响。 3、行驶过程中轿厢无明显晃动，箱门无晃动而产生的撞击声。 4、电梯门开启闭合灵活，无卡、擦声音。 5、轿厢平层误差在正负10mm以内。 抽查至少3台电梯的轿厢，乘坐 感受。 电梯维保 机房内配置盘车专用工具一套。抽查至少3台电梯的机房。 控制柜内的排风扇运行正常，柜内温升符合要求，线路整洁，电器表面无积尘 现象；主回路接触器无打火碳化迹象。 1、曳引机电动机连接紧固，无晃动，无异常运行声音。 2、减速器螺栓无松动、无锈蚀，运行时无不均匀的噪声或撞击声，减速器内 润滑油清洁，无渗漏，油面在标准范围内。 3、减速箱箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密无漏油。 4、制动系统工作可靠，无不正常的撞击声。 钢丝绳表面无明显积垢、锈蚀、断股，平层线标识清晰。 轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水，设备无灰尘。 抽查至少3台电梯。 1、定期检修应提前告知客户。 2、检修未完，检修人员需暂时撤离现场时，应关闭所有厅门、一时关不上的 必须设置防护，并在厅门悬持“危险，切勿靠近”的警告牌，并派人看守。 查阅电梯检修计划，并根据检 修计划前往电梯所在区域，查 看对客宣传栏是否有张贴有关 电梯检修的信息；维保作业现 场是否符合相关要求。 供方管理 服务中心电梯业务分包监督人员编制本项目电梯年检管理清单。查阅电梯年检管理清单。 1、电梯维护外包方须具备相关资质要求。电梯维保供方派驻现场维修人员须 持有规定的资格证书，资格证书复印件在服务中心备存。 2、服务中心电梯业务分包监督人员须持有规定的资格证书。监督人数参考1人 /30部电梯配置。 查询供方员工及服务中心电梯 监督人员的从业资格证书复印 件。 1、电梯维修保养合同完备（包括年度检修计划、紧急救援时间要求约定、考 核标准、驻场人数与要求等）。 2、供方监督人员掌握合同要点。 抽查电梯（如有需覆盖不同品 牌）维保合同；询问监督人员 对合同中的管理要点是否掌握 ：紧急救援时间要求约定、考 核标准、驻场人数与要求等。 每月由责任部门依据合约和质量记录对服务供方保养情况进行评估，并填写 电梯供方月度工作评估积分卡作为是否扣款或终止保养合同的依据，结果及 建议书面知会服务供方。 抽查近三个月的电梯供方月 度工作评估积分卡。 对于尚有电梯未出保，或项目 电梯类事故、投诉突出的，需 抽查近半年的相关记录。 应急处理 电梯运行出现故障（困人）后，救援行动由专业持证人员在15分钟内（或按合 同约定）到场实施救助，非专业持证人员禁止实施救助。 选择入住率不高的区域，在乘 梯非高峰时期进行模拟电梯困 人测试。告知监控中心，系公 司检查测试，请其按既定预案 进行操作。 测试供方人员是否按合同约定 时间到场救援，若在规定时间 供方人员不能到场，服务中心 是否有专业人员到场。 消防管理 消防管网及消 防泵 高位消防水箱的设置高度应保证最不利点消火栓静水压力。当建筑高度不超过 100米时，高层建筑最不利点消火栓静水压力不应低于0.07MPa（高层建筑最 不利点消火栓静水压力不应低于0.l5MPa）；喷淋系统是保证最不利喷头的工 作压力不低于0.05MPa；稳压罐无漏气漏水现象，压力显示正确。 在末端试水装置处观察喷淋管 网压力，在天台消防栓处观察 消防栓压力；观察稳压系统有 无异常。 1、消防泵、喷淋泵每月盘车试运行一次。 2、消防泵试运行前，将水泵控制柜总电源开关断开，按顺序手动操作启停按 钮。检查每台泵的二次线路控制部分启动是否正常。 3、在开泵前，手动盘车确定泵运转是否正常。 4、消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动正常，不堵塞、跳闸，不 泄漏。消防水泵控制柜指示正常。 1、询问设备责任人盘车试运行 的频次，最近一次操作的时间 ，以及主要注意事项。 2、由设备责任人分别对消防泵 的二次线路控制部分测试，并 对消防泵试运行。断开消防泵 、喷淋泵主电源开关，将自动 、手动开关选择在手动状态， 启动按钮，各泵的二次回路运 行正常（适适用用二二次次控控制制电电源源取取 自自主主开开关关上上端端） 水流开关、水压力开关动作准确稳定。抽查两个湿式报警阀（如有不 同消防泵房则分别测试，或测 试不同消防分区的）测试放水1 分钟，湿式报警阀水力警铃响 声有力，压力开关信号送至监 控中心。 小区内消防结合器应标明是供应消火栓还是供应喷淋，明确具体的控制区域。观察至少3处，尽可能覆盖不同 时期的交付区域。 项目应编制编制消火栓管网和喷淋管网阀门清单，明确各阀门的分布位置。查阅项目编制的阀门清单，抽 查至少3处阀门进行检查验证。 消防栓 1、消火栓配置齐备，各配件功能良好。 2、消火栓应没有渗、漏水，配件齐全，油漆完好，无明显锈蚀。箱内消防水 带、卡接头、枪头等设施齐全、完整，箱门灵活完好；破玻璃按钮能够正常报 警。消防栓箱玻璃无破损或缺失、无放置杂物影响正常使用等现象。 现场抽查至少5处消火栓（地下 、楼内、地面均应覆盖），观 察配置是否齐备，各配件功能 是否良好。 测试破玻璃按钮或消防栓按钮 报警，信号是否送至监控中心 。 火灾自动报警 系统 消防控制室必须实行每日24小时专人值班制度，负责监控室内消防设备24小 时运行情况，填写运行监控记录。 现场查看是否存在无人值守的 消防控制室。 电梯管理 供方管理 1、项目应编制烟感、温感地址码清单，并与实际情况一致。 2、火灾探测器或手动火灾报警器无缺损、故障。 查看地址码清单，抽查消防主 机中已有报警地址编号进行核 对。 现场巡视火灾探测器或报警器 有无缺损或故障的现象，至少 检查5处。 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置至少每年全面检测覆盖一次。查阅项目今年的消防设备设 施测试记录表，并询问设备 责任人已检查比例及全年覆盖 检查计划。检查记录或相关附 件能否证明记录的已检查覆盖 比例是否属实。 1、火警发生时，控制中心能对消防泵、喷淋泵、防火卷帘门、送风/排烟风机 等设备进行控制并具有防止误动作措施。 2、消防报警发生后，中控室不能远程启动消防泵、喷淋泵，高层大厦不能启 动防火卷帘、送风排烟系统的。 查看消防泵控制柜上的控制开 关是否设置在自动位置，测试 控制中心能否进行远程控制（ 结合消防泵的试运行测试）。 送风/排烟风机的控制开关是否 设置在自动位置。 1、消防联动控制台的“手自开关”应设置在手动位置，防止相关人员误操作 引起消防联动设备误动作。 2、消防主机或联动柜故障，不能消音、查询、屏蔽和远程控制等正常使用或 未启用系统设备；消防主机面板上指示灯、仪表、按钮正常。 现场检查设备并由监控中心值 班员进行测试。 消防主机面板屏幕上故障显示，应没有任何故障。现场检查设备，并询问技术员 获取密码进入系统，查看火警 、故障信息，有无屏蔽。 设备联动测试 1、排送风机、排送阀手动测试正常。（未放置杂物影响正常使用；无风机控 制箱机箱严重破损等） 2、将联动柜及现场风机配电盘的转换开关拨到自动，使用专用测试仪使联动 风机的探测器报警。 3、中控室排送风机启、停应安全可靠，反馈信号正常，启动排送阀按钮，现 场排送阀动作灵敏可靠反馈信号应正常，中控按钮复位后现场需恢复排送阀。 由设备责任人测试不同防火分 区的排送风机、排送阀的手动 、远程控制（监控中心值班员 测试）等功能是否正常。观察 设备是否正常，设备责任人对 设备操作及故障异常现象的处 理能力。远程测试时，检查人 员在设备现场观察，并检查消 防主机有无获得信号反馈。 1、防火卷帘门手动测试正常。（开关未做防误动作设置） 2、防火卷帘门联动性能测试，包含烟感探测器测试（当测试烟感探测器报警 时，防火卷帘门会自动下落到距地面1.8米位置）；温感探测器测试（当测试 温感探测器报警时，防火卷帘门会自动落地同时信号返回中心）。 3、中控手动启动防火卷帘门全降、半降应正常，信号返回中控，中控按钮复 位后现场需恢复卷帘门。 4、防火卷帘门电机末端备有手摇装置，断电时可将卷帘门手动上升。 由设备责任人测试不同防火分 区的防火卷帘门的手动、联动 和远程控制（监控中心值班员 测试）等功能是否正常。观察 设备是否正常，设备责任人对 设备操作及故障异常现象的处 理能力。远程测试时，检查人 员在设备现场观察，并检查消 防主机有无获得信号反馈。 消防广播测试：中控打开消防广播开关按钮，投入播放器，调整功率放大器， 播放应正常，现场声音清晰明亮。 提前一天由服务中心向业主发 布相关知会，并安排在非客户 休息时间段及非早晚出行高峰 期进行测试。 由监控中心值班员对不同防火 分区（标准楼层、大堂和地下 车库各选一处）的消防广播进 行测试，检查人员在设备现场 观察。 防火门、消防 通道和应急疏 散设施 1、各处防火门闭门器完好，开启后能自动关闭。无人为违规开启现象。 2、防火门及消防电梯在紧急情况下的门禁能自动断开控制，无须任何工具便 能手动打开。 查看5处以上，覆盖不同交付区 域不同楼栋。 1、可用于逃生的天台未占用、堆放杂物，如果上锁的，在紧急情况下能顺利 开启。 2、消防通道畅通，无阻碍物，有禁止停车标识。 消防管理 火灾自动报警 系统 1、高层每个楼层有消防疏散平面示意图，（疏散走道和安全出口处）安全出 口指示灯工作正常。 2、项目备有首层消防设施平面图、煤气阀门平面图，且设施的图标与实际相 符。 3、高层大厦的电梯厅、消防楼道、避难层等发生火灾时仍需坚持工作的其它 房间设有有效应急照明设备。 高层大厦设有能有效通知住户疏散的设备（消防广播或警铃）。询问、查看3栋高层楼宇，覆盖 不同交付区域。 灭火器 1、灭火器配置点醒目，灭火器应设置在明显和便于取用的地点，且不得影响 安全疏散；每个配置点的灭火器不少于2只，不宜多于5只。 2、手提式灭火器宜设置在挂钩、托架上或灭火器箱内，其顶部离地面高度应 小于1.50m ，底部离地面高度不宜小于0.08mm，灭火器箱不得上锁。 3、灭火器的铭牌无残缺，清晰明了；铅封、销闩等保险装置无损坏或遗失； 灭火器的驱动气体压力在工作压力范围内；灭火器的筒体无明显的损伤、锈蚀 、泄漏；室外灭火器有防雨、防晒措施，灭火器箱内干燥、清洁。按灭火器使 用说明定期检测或更换。 查看10处以上，覆盖不同交付 区域不同地点。地点包括但不 限于：车库、仓库、销售案场 、会所、商铺、员工宿舍、厨 房、住户楼层、大堂、别墅区 域等处。 1、车库、仓库、销售案场、会所、商铺、图书室、办公楼、员工宿舍、厨房 等区域50平方米以下的至少配置2具2KG以上干粉灭火器，超过50平方米的按 规范要求增加；车库应配有足够的消防沙及锹、桶。 2、高层住宅每100平方米公共部位面积至少配置1具2KG以上灭火器，一个配 置点不少于2具。 3、多层、小高层住宅每个单元内至少配置2具2KG以上灭火器。 4、别墅每3000平方米占地面积至少设置一个灭火器配置点，每个配置点至少 配置2具2KG以上灭火器。 其他消防设施 控制中心内配置有：首层消防设施平面图、煤气管网图、灭火作战示意图、消 防应急物资（消防斧、消防扳手、铁撬、铁锤、警戒带、医疗箱及常用医药、 防火服、防烟防毒工具）。 到控制中心查看、清点。 1、消防电话测试：现场人员将电话插入电话插孔中与中控联络话音应清晰。 2、设备房内应配置消防对讲或内线电话，便于紧急情况联系。 对此前所检查的设备房内消防 电话进行测试，楼层内配有消 防电话或对讲设备的，需在不 同交付区域选择至少3处进行测 试。 关键岗位人员 要求 消防控制中心值班人员持证上岗，消防作业上岗证需上墙公示。 查看消防控制中心值班人员的 持证上岗情况。（由项目人事 或资料管理员提供服务中心人 员持证清单） 1、值班人员能准确识别报警信号，熟悉火灾报警设备的操作方法，了解报警 控制器及联动柜各部件作用； 2、发生火警时的应急处理不慌乱、能熟练指挥相关岗位针对报警情况采取措 施。 3、消防值班室工作人员在火警发生后，不熟悉消防预案，不会指挥现场救灾 ，不会使用消防广播系统，远程启动消防泵、喷淋泵，高层大厦不会启动防火 卷帘、送风排烟系统的。 由监控中心值班员对消防主机 、联动柜等消防设备进行相关 操作，观察其的熟悉程度。 消防应急预案 与演练 1、建立消防安全责任制和义务消防队，制定火警应急预案并每半年演练1次。 2、演习一周前制定消防演习方案,经部门负责人审批后报公司专业管理部门备 案。演习后对演习情况进行总结，填写 演习计划及情况登记表存档。 查看最近一次开展的消防演习 相关质量记录。 消防管理 防火门、消防 通道和应急疏 散设施 查看5处以上，覆盖不同交付区 域不同楼栋。 模拟火警，项目各岗位人员能按预案要求开展相关工作。按体系和项目应急预 案要求模拟火警，测试项目各岗位人员能否按预案要求开展相关工作，评估消 防演练效果。 月 日 时，模拟 事件（在非高峰期选择入住率 不高的高层楼道，可通过电梯 对讲或单元门对讲向控制中心 报告，在某房号门外看见有浓 烟冒出，测试时与安全检查人 员分工协作，其在现在观察与 把控，设备设施检查人员在控 制中心观察） 1、中心信息传递是否准确； 2、现场岗位到场时间是否迅速 ； 3、电、燃气、电梯迫降等措施 是否迅速、准确； 4、人员到场速度、分工、作战 工具；警戒、疏散、救援引导 ； 5、现场指挥员的能力评价。 消防安全检查 制度 1、每年与商铺签订消防安全管理责任书。 2、每季度对商铺的消防设施进行一次检查。 检查相关质量记录和最近一个 季度以来的检查记录。 部门负责人每季度、安全负责人每月至少进行一次消防安全检查，存在问题及 时整改。 检查最近一个季度以来的检查 记录。 灭火器每月检查一次并记录，消防箱每季度检查一次并记录。检查近3个月以来的检查记录。 设施管理 台账 1、各物业服务中心应分类建立设备/设施管理台账和设备管理档案或设备 管理软件，记录设备、检修及重要零部件更换情况，并在相应的设备/设施 保养维修记录表中记录。 2、维修工具应统一编号，建立管理台账，明确管理责任人。 查阅设备/设施管理台账， 抽查至少5处设施（覆盖不同类 别，须包含维修工具）与台账 信息是否相符。 使用频次高、 易伤人的设施 维护 公园椅等休闲设施油漆无明显脱落、无腐烂、无倒塌、断裂等安全隐患。 抽查至少3处。 1、（公共休闲健身)娱乐设施安装牢固、油漆无明显脱落，表面无锈蚀、无安 全隐患，现场设置警示标识与使用说明。 2、各种娱乐设施转动部位灵活，无异响，承重部位无变形，各部位无棱角。 抽查至少3处，重点对儿童娱乐 设施及室外健身设施进行仔细 检查。 水景、易攀爬的设施有禁止警示标识。抽查至少3处，重点对水景、露 台等易攀爬且易跌落的设施进 行检查。 各类公共设施、通道、管道井的门挂锁开启便利（有效锁闭）。 1、路灯杆、监控镜头支杆、雕塑小品、宣传栏、灯箱、重门、健身休闲娱乐 设施等公共设施存在伤人隐患，未采取有效防范措施的。 2、水景、水系未采取防止人员跌落措施或设置警示标识的，干涸水景喷头、 积水坑未采取防止人员受伤的保护措施。 3、干涸水景未采取防止人员跌伤、摔伤措施的。 4、公共易坠落部位无防护措施或无警示标识的。 5、有倾倒隐患的高大乔木未采取合理支撑加固措施的。 对所检查的设施，如发现有伤 人隐患的，查看是否采取了有 效的防范措施。 带电设施的维 护 公共照明灯具完好无损，灯具外罩的固定牢固。 抽查至少10处，覆盖楼内、楼 外、地下室等处，重点关注客 户关键触点区域。 照明系统（含泳池、水景周边照明）设置独立开关控制并配备漏电保护装置。 抽查至少3处，重点抽查泳池、 水景周边照明、用电插座等设 施。 服务区域内公共配电设施未锁闭存在意外触电可能的。 抽查至少3处，覆盖楼内、楼外 、地下室等处，重点关注客户 关键触点区域。 客户关注、影 响观瞻的设施 维护 各类金属栏、杆、桩、牌、盖等以油漆作为保护层的公共设施，表面油漆无明 显脱落、无明显锈迹，安装牢固。 抽查至少各3处。 固定单（摩托）车库（棚）的支架应牢固、整齐、美观。 各种门、杆、柱、扶手、围栏、雕塑无倒塌、断裂等安全隐患，灯柱、杆、围 栏的固定部位无生锈、腐蚀，油漆无大面积脱落。 房屋本体维 护 楼宇外部维护 房屋本体的防雷引下线及屋顶避雷网线无脱焊，无大面积生锈现象。观察至少3处，尽可能覆盖不同 时期的交付区域。 消防管理 消防应急预案 与演练 1、外墙面、建筑小品外观完好、整洁。 2、外墙贴面建材无脱落。 3、外玻璃幕墙清洁明亮、无破损。 4、外墙涂料单块无大面积（0.5平方米以上）脱落和污渍，无明显影响外部 观感。 5、外墙无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。 观察至少5处，尽可能覆盖不同 时期的交付区域。 1、室外招牌、广告、霓虹灯（空调百叶、支架、冷凝管等附着设施）整洁统 一美观无安全隐患。 2、房屋本体及悬挂物存在脱落风险未采取有效措施。 观察至少5处，尽可能覆盖不同 时期的交付区域。对于有商业 街的，需重点查看。 楼宇内部维护 楼道及公共部位地面、内墙及天花整洁、统一，无脱落渗漏现象。 观察至少5处，尽可能覆盖不同 时期的交付区域。 1、楼门、窗、玻璃外观无明显破损。 2、木门窗、封檐板、木栏杆等油漆无明显起皮、油饰剥落现象。 季节性（周期 性）维护 1、屋面排水通畅，每年开春解冻后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻 前，均需进行屋面防水情况的检查并记录和统计。 2、每年春季开冻后，应对屋面进行一次清扫。 询问当地雨季、解冻等时间， 查看最近一次开展的相关检查 记录。 1、每年雷雨季前检测接地电阻，检查有无锈蚀、脱落，并记录。 2、每年对防雷系统应进行一次全面检查，检查避雷装置焊接点连接是否可靠 ，确保接地体的可靠接地，接地电阻满足要求，并除锈刷漆，做好相关记录。 五年以上项目配置望远镜检查外墙贴饰面，每年使用热成像仪对外墙的空鼓、 渗漏进行检查。 若项目属于被检查范围，询问 并查看最近一次开展的相关检 查记录。 施工管理 施工作业流程 管理 1、共用设施施工前，应向施工现场周边客户至少提前一天发布通知。 2、对客户出行造成不便或对小区（大厦）有较大影响的高处作业，必须至少 提前2天发布通知告知客户。 根据现场的施工情况进行检查 ，查看周边对客信息宣传栏是 否张贴有相关通知，或服务中 心的通知发布记录。 施工现场需设置对客提示标识，说明施工内容、范围、期限。 现场查看，若有多处施工，至 少查看2处。 1、施工时间：（周一到周五： 8：0012：00 14：0018：00；法定节假 日： 9：0012：00 14：0018：00，若与当地法规有冲突，以当地法规 要求执行）。 2、非抢修类作业，如存在噪音干扰客户时，应调整作业时间。 施工期间及作业完毕后做到 “工完场清”。 外来施工单位 管理 1、外来施工单位在施工前三天将施工方案上报物业服务中心审核。 2、服务中心针对施工方案制定服务中心现场管理方案。 3、服务中心应明确施工现场监管人员，每天应不少于两次现场巡查，发现有 违规操作现象，应及时通知施工单位立即整改。 4、施工单位应做毗连部位的成品保护工作。 1、外来单位进入小区施工作业时，施工现场设置警示与提示（施工内容、范 围、期限）标识，使用切割工具或机械疏通管道等易影响过往人员人身安全作 业时应设置围栏护板。 2、外来单位进行外立面及搭架高空作业时，应做好作业前的防护设施检查， 现场设置围栏与警示性标识，督促作业方配备监护人员；作业过程中明确安全 防护检查周期。 作业安全管理 有限空间分为三类： 1、密闭设备：如压力容器、管道、烟道、水箱、锅炉等。 2、地下有限空间：如地下管道、地下室、地下仓库、地下工程、暗沟、隧道 、涵洞、地坑、废井、地窖、污水池（井）、沼气池、化粪池、下水道等。 3、地上有限空间：如储藏室、垃圾站等。 询问项目技术负责人，园区内 有哪些场所属于有限空间，有 哪些有限空间作业是由服务中 心独立操作，哪些分包给合作 供方完成。最近一次作业的时 间和事项。 房屋本体维 护 楼宇外部维护 有限空间作业安全管理要求： 1、对于化粪池清掏等有限空间分包作业，分包单位及现场操作个人应具备相 应资质及从业资格。施工前应与外包方签订施工协议，协议中须包含安全作业 要求。施工作业符合上述要求。 2、施工作业前，须安排好现场负责人、监护人及作业人，相关人员必须明确 各自职责，严禁在无监护人的情况下作业。 3、应在有限空间入口处设置醒目的警示标志，告知存在的危害因素和防控措 施。 询问项目技术负责人，评估其 对有限空间作业的安全管理要 求要点是否熟悉。 高空作业安全管理要求： 1、必必须须委委托托具具备备安安全全生生产产条条件件和和相相应应资资质质的的机机构构承承担担，资质包括但不限于 企业法人营业执照和外墙清洗资格证留留存存加加盖盖公公章章的的复复印印件件，作作业业人人员员 须须具具备备高高处处作作业业资资格格。对无政府或行业协会培训、发放外墙清洗作业许可证、 企业资质的地区，在作业前对作业人员进行安全教育培训，留存培训记录。 2、作作业业前前必必须须与与其其签签订订施施工工合合同同和和安安全全管管理理协协议议，明确各自的安全管理责任 。施施工工单单位位必必须须为为现现场场作作业业人人员员购购买买人人身身意意外外、高高空空作作业业等等保保险险，且且保保额额为为本本 地地上上限限，相相关关资资料料与与投投保保凭凭证证复复印印件件应应作作为为合合同同附附件件留留存存备备案案。正式进场作业 前，部门现场安全监控人员必须核核对对作作业业人人员员是是否否与与供供方方提提供供的的资资料料一一致致，若 现场作业人员有变动应确保新增人员的资质、材料、保单等均符合要求，否则 应禁止作业。 3、高空作业施工现场必须用用警警戒戒带带划划定定警警戒戒区区，并在明显位置放放置置“高高处处作作 业业，请请勿勿靠靠近近”等等字字样样的的警警示示标标识识。对车辆、人行通道上方的高处作业，必须 在通道两边放置警告标识，根据实际情况，临时封闭通道，做好行人、车辆绕 行指引。 4、在在高高处处作作业业现现场场附附近近停停放放的的车车辆辆或或重重要要设设施施，及及时时移移走走或或采采取取保保护护措措施施。 吊吊装装重重物物时时，安安全全监监护护员员应应提提前前清清场场，禁止无关人员进入吊装活动范围内，严 禁超载吊装。 5、悬挂作业过程中，作业人员严禁将吊绳、电缆等缠绕在身体上。必必须须系系安安 全全带带、悬悬挂挂安安全全钩钩、佩佩戴戴安安全全帽帽、穿穿着着胶胶鞋鞋。 6、作业完毕后应及时对现场进行清理，收回警戒带和标识，并将工作结果向 部门负责人或相关授权人汇报。 询问项目技术负责人，评估其 对有高空作业的安全管理要求 要点是否熟悉。 停水、停电 应急预案 预案编制 业务部门负责编制本部门突发事件处理预案，组织预案演习。专业管理部门负 责审批各部门应急预案、年度预案演习计划。 检查项目的设备设施管理突发 事件预案编制与审批情况：停 电处理、停水处理、燃气泄漏 处理、电梯困人处理、管道爆 裂与返水处理、有限空间作业 安全应急救援等预案。 预案演练 项目按要求频次进行设备设施管理突发事件预案的模拟演练：每半年一次（停 电处理、停水处理、燃气泄漏处理、电梯困人处理、管道爆裂与返水处理）； 每年一次（有限空间作业安全应急救援）。 检查项目最近一次开展的预案 演练记录。 发生突发停水停电时，应采取包括但不限于以下措施： 1、对客信息沟通与提示 1.1第第一一时时间间核核实实停停水水停停电电原原因因，通过短信、广播、网络、电子显示屏、出入 口岗、上门等有效形式将停水、停电信息通通知知客客户户。停停电电时时提提醒醒客客户户关关闭闭家家用用 电电器器电电源源开开关关并并将将电电源源插插头头拔拔出出；停停水水时时提提醒醒客客户户做做好好储储水水准准备备并并关关闭闭所所有有水水 龙龙头头阀阀门门；外外出出时时记记得得关关闭闭门门窗窗注注意意防防盗盗等等。 1.2调调配配工工作作人人员员充充实实客客服服前前台台、控控制制中中心心等等岗岗位位，及时回复客户咨询。 1.3安排专人跟进抢修进度，抢修信息及时通知客户，必要时邀请供水供电部 门人员到小区现场向业主说明停水停电的原因、抢修安排等。 2、现场应对措施 2.1迅速形成内部员工关于停水停电的统统一一口口径径，确确保保全全员员知知晓晓；召集应急处 理小组进行紧急部署，按照分工落实各项应对措施，结结合合实实际际情情况况，进进行行应应急急 物物资资采采购购。 2.22.2遇遇停停电电，立立即即检检查查备备用用发发电电机机启启动动情情况况；普普查查所所有有电电梯梯，如如发发生生困困人人立立即即 施施救救；普普查查所所有有门门禁禁及及安安防防设设备备，发发现现异异常常及及时时维维修修；增增加加人人防防和和巡巡逻逻，控控制制 有有安安全全隐隐患患的的部部位位，避避免免停停电电期期间间外外来来人人员员趁趁机机作作案案。 2.32.3遇遇停停水水，利利用用生生活活水水池池（箱箱）、小小区区水水景景等等储储水水，并并检检查查消消防防水水箱箱储储水水情情 况况；对对采采用用加加压压供供水水的的楼楼层层分分时时段段供供水水。 2.4提提供供贴贴心心服服务务减减少少停停水水停停电电对对客客户户生生活活造造成成的的影影响响，如免费发放照明、纳 凉物品（如扇子、蜡烛等）；联系送水车到场提供非饮用供水，在小区设置临 时取水点，主动为需要的业主送水上门；为业主提供集中纳凉（取暖）场所， 提供交通工具送业主前往市内大型商场、超市、饭店等地方纳凉（取暖）；安 排电影放映等社区文化活动；为业主提供特殊物品的保管（如必须冷藏的物品 ）等。 询问参与停水停电预案演练的 相关人员（至少询问3人）对预 案的熟悉程度。 能源管理 制度建设 1、物业服务中心应对公共照明进行有效节能管理，并根据部门实际管理需要 编制相应的管理作业指导书。 2、各项目在四月底以前必须建立节能制度并执行，纳入项目的三级文件管控 。 查看水、电相关管理制度完成 情况。 能耗计量 各项目办公及生活（员工宿舍、食堂）等自用水、电单独设置计量表，以及公 共水、电计量、计费建帐规范，条目清晰，对水电费用异常情况的处理及关闭 。 现场检查服务中心水电计量器 具安装情况并查看每月的水电 记录表 尚未抄表到户、需缴纳基本电费的项目，配置有多台变压器的，需评估负荷合 并措施的可行性，尽量减少变压器的开启数量，降低基本电费的支出。 询问设备责任人相关情况，关 注滚动开发项目及入住率较低 的项目是否存在此情况。 节能降耗 公共用水、用电（楼内楼梯灯、走廊灯、电梯、生活水泵用电等）类别符合当 地供电部门要求，无差价出现。 查看用水、用电计量相关记录 及资料。 设备房、值班室的用电设备是否存在人员离开后，能源未关闭的浪费现象。 现场检查用电情况。 各项目的用水设施无产生跑、冒、滴、漏现象；用电场所不能产生常亮现象（ 如架空层等处的照明）。 现场检查用电情况。 LED灯具推广 应用 1、4月2日起，不允许再与第三方公司新签涉及照明系统改造的能源合作协议 。 2、4月30日前，各公司根据项目照明的节能空间、电费支出性质拟定LED推广 应用方案，编制相关改造计划。推广方案中必须体现对项目应用LED灯具的投 资成本、回收周期等经济效益进行评估，评估数据要详实可靠。 询问，并查看推广应用方案和 相关改造计划。对照验证计划 的完成情况。 关注接管三个月后的项目是否 启动改造。 承接查验 承接查验准备 物业分项工程竣工验收前一个月，公司应成立承接查验小组，承接查验小组成 员包括公司前期介入小组成员、公司品质管理及专业管理部门人员、新建物业 服务中心技术负责人等组成，组长由公司前期介入小组组长担任（必须为公司 管理层成员）。 查阅公司近半年以来有集中交 付的项目明细。选择3个项目（ 含滚动开发项目，其中一个为 本次检查项目）查阅相关信息 。 承接查验实施 1、现场查验前，对地产移交的资料进行核查，欠缺资料应作好记录并跟催地 产补交，资料移交齐全后双方负责人签字并盖章。 2、地产与物业共同编制新建物业资料移交明细，准备全套移交档案馆的 建设工程备案资料及竣工图纸、承接查验和物业管理必需的其他资料，在现场 查验20日前送交物业核查，资料移交齐全后双方负责人签字并盖章。 3、物业资料包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证 等规划资料；土地使用权出让证明、房屋产权清册等产权资料；竣工总平面图 ，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，工程竣工 验收备案证明等竣工验收资料；共用设施设备安装、使用和维护保养等技术资 料；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；物业质量保 修文件和物业使用说明文件等。 4、规划资料、产权资料、工程资料应在承接查验时核对、接收并归档，如有 欠缺应建立清单并向发展商索取，在物业交付使用后三个月内收集完整。 询问并查阅本次所检查项目的 进一次承接查验的新建物业 资料移交明细，抽查核实； 抽查图纸:竣工总平面图、地下 管网竣工图、道路停车场竣工 图、电梯（扶梯）合格证明和 准用文件（质量技术监督部门 出具）。 房屋交付使用15日前，与地产、施工单位共同完成现场查验，填写新建物业 现场查验记录表，对于未完成整改的问题另用表格详细记录，明确整改时间 。 询问并查阅新建物业现场查 验记录表。 跟进承接查验问题的整改情况，对整改完成的问题依据标准进行复验，直至查 验合格。 检查承接查验问题的整改情况 ，抽至少3项（优先考虑对物业 影响程度大的，尽量覆盖不同 类别）已完成或接近完成时间 的需整改问题点，现场验证整 改关闭情况；查阅物业跟进问 题整改的书面记录。 对以下几种情况现场核查是否存在，是否在新建物业现场查验记录表上有 记录： 1、消防工程须有消防验收合格证明并在交付时系统整体能正常工作； 2、发电机能正常投入使用，停电状态下能自动转换给消防系统提供应急满负 载设备电源； 3、须有合法且符合标准（或有卫生许可证）的供水水源为小区提供生活用水 ； 4、如有返修施工在交接区内，需提供能防止导致人身或财产伤害的隐患的分 隔和防护设施； 5、电梯底坑应设置自动排水系统，底坑不得作为积水坑使用，不得漏水或渗 水； 6、楼道窗高度距地0.9米以上，低于0.9米需要设置防护栏； 7、红外报警设施设置合理，固定牢固，红外周界报警探测装置形成的警戒范 围无盲区，线路隐蔽或穿钢管敷设，具备防剪功能； 8、电梯轿厢内摄像头能监视电梯轿厢的全景； 9、楼层、地下车库应合理设置清洁水源，水源处需设置排水、考虑防水； 10、现场检查发现的其他问题。 现场查看，并核对新建物业 现场查验记录表或与地产沟 通相关资料有无记录。 交接手续办理 房屋交付使用前，与地产共同编制新建物业共同部位及设施设备移交明细 （含建筑本体及各类设施设备数量、质保期、施工单位及联系方式等）、新 建物业移交确认表，核查无误后双方负责人签字并盖章。 询问并查阅新建物业共同部 位及设施设备移交明细、 新建物业移交确认表。 交付入住后三个月内，物业服务中心应建立、完善权属清册。检