大梅沙项目定位报告(PPT 50页).ppt

KOYOO大梅沙项目定位报告,谨呈：深圳市筑友投资有限公司,世联地产筑友大梅沙项目组2004年12月,Specialhouseforspecialpeople,2,“天刚破晓，我就驱车起行，穿过广漠的世界，在许多星球之上，留下辙痕。旅客要在每个生人门口敲叩，最后才能走到最深的内殿。我的眼睛向空阔处四望，最后才合上眼说：原来你在这里！”,泰戈尔吉檀迦利,3,目标沟通,适中的销售速度、较高的价格,打造精品建筑，建立项目和企业品牌,4,报告构成,KOYOO系列报告共分为4个部分，其中，市场调研部分报告做为附件放在项目定位报告后面。本次提交评审的是项目定位报告。,市场调研,项目定位报告：Specialhouseforspecialpeople,物业发展建议：2005，中国深圳建筑设计代表作品,营销策略总纲：精确制导圈层营销时代的来临,5,本报告思路,市场分析,项目客户研究,定位方案,项目介绍,6,项目情况简介,7,本项目,项目位置,8,项目状况经济技术指标,总用地面积：10000m2建筑面积：22000m2，其中商业面积2200m2，其余为住宅面积。建筑容积率2.2建筑覆盖率35建筑高度或层数：不超过24米机动车泊位数：110,9,项目状况项目周边待建地块情况,1、配套设施用地，拟建综合市场、社区管理机构，占地3000，容积率0.5；2、停车+市政配套设施，提供200车位、公厕、垃圾站，占地7675，容积率0.5；3、配套设施用地，九班幼儿园，占地3187，容积率0.8；4、商业服务+旅游用地，占地5169，容积率2.2；5、医疗卫生用地，区级医院分院（50床），占地4039，容积率1.86、体育用地，体育馆+网球场，占地10040；,7、配套设施用地，54班九年一贯制学校，400m标准运动场，占地40458，容积率0.65,8、会议中心+酒店，300床以上酒店，400公用车位，占地64558，容积率1.5,9,9、住宅用地，占地面积7036，容积率2.2,本项目,10,项目状况项目四至,N,S,W,E,体育用地、梅沙学校,内环路、国际会议中心地块,海语东园,盐坝高速,11,地块现状,未作三通一平地面无建（构）筑物,12,国际学校,会议中心,梅沙学校,盐田体育中心,幼儿园,五星级酒店,海滨公园,本项目,医院,项目周边配套状况,五分钟步行圈,周边配套有梅沙中学、国际学校、幼儿园、菜市场、公共停车场、梅沙医院。形成完善“5分钟生活圈”目前，各项配套处于待建、在建状态。梅沙学校正在建设中国际会议中心年底动工,13,市场状况分析,14,国际级定位,国际级海滨旅游度假胜地；国际级会议展览中心；国际级海滨居住区；,发展现状,深圳市山海风光的标志；与市区适度的距离；丰富的休闲度假资源；,大梅沙片区价值挖掘,15,大梅沙房地产已售完项目一览,16,大梅沙房地产在售项目一览,17,片区房地产市场状况物业类别与产品特征分析,大梅沙物业主要是以酒店以及酒店式公寓等投资型和度假居住型物业为主近一两年出现了以万科东海岸为代表的少量住宅项目公寓及一房一厅为片区主力产品，其中又以70m以内的总价较低的一房和两房为最主力产品。心海伽蓝110m2以下单位占65，东海岸一期一房及两房占50左右，二期一房及两房占20左右。,18,片区在售项目“总价/用途”二维模型,片区在售项目多为总价较低的投资型产品片区住宅类项目户型偏大，因此总价较高,+,低,高,总价,自用,投资,东海岸,倚天阁,I领海,海语东园,心海伽蓝,海世界,19,片区房地产市场状况客户需求分析,据访谈结果可知：70的客户有可能会购买滨海物业，50的客户购买带有投资的目的，42的客户选择了度假加投资的用途，表明他们对物业的用途抱有多种期望，一旦手中物业升值到心中理想价位，就有可能放盘，转变为投资客户。,数据来源于大梅沙旅游客户及看楼客户访谈结果,20,片区房地产市场状况客户分析,片区典型楼盘客户状况资料来自来自海语东园销售统计,82%的成交客户属于多次置业。,成交客户在市内工作的区域33%在福田，12%在罗湖，11%在南山，4%在盐田，共占60%；成交客户主要在市内工作。,66%的成交客户纯投资行为，以投资收益为目的32%的成交客户用于度假居住，属于保障型投资者，这类客户在现阶段存在自用需求，他们认可物业价值，当投资价值大于自用价值时，会将物业变现,21,片区房地产市场状况客户总结,片区绝大多数客户是“投资客”和“准投资客”投资客专业炒家，以投资收益为目的。准投资客多次置业者居多客户来源区域主要为福田、罗湖、南山等市内区域客户普遍看好片区前景，物业升值潜力,具有一定的自用需求，认可物业价值，当投资价值自用价值时会选择变现,购买物业以使自身财富保值,22,片区房地产市场状况销售状况,23,片区房地产市场状况下阶段将推出项目,24,市场分析总结,片区主要物业类型为产权式酒店和酒店式公寓，有少量住宅项目片区最畅销户型区间为35m90m的一房、两房投资产品片区绝大多数客户是“投资客”和“准投资客”客户来源区域主要福田，南山等市内区域片区投资型物业销售情况良好片区下阶段推出项目多以小户型为主，面积集中在40-50m2,25,项目客户分析,26,中大型企业管理层外资企业高级职员深圳本土村民,创意阶层（广告、资讯、IT业金领）往来商务人士,度假式,长久居住,投资型,自住型,大梅沙既有客户群,核心客户,27,深圳人投资方式的转变,深圳人投资已从单纯的为未来保障而“储蓄”，转变为为享受生活，为生活方式的转换而投资。,为生活质量的升级,为退休之后生活的保障,购置小户型放租,购置大面积单位自住将现有住宅放租或出售,购置滨海住宅退休后自住,为未来生活做准备，生活方式的转换,大梅沙为深圳人未来生活转换提供了基地。随着大梅沙开发进程的加快，片区将趋于成熟，自住客户所占比例将增大。,28,客户定位解决思路,找出目标客户,针对他们打造产品及形象,对投资客户产生影响,引导投资客户购买,目标达成,抓住有自住需求客户的心理，设计出契合其需要的产品，一方面具备投资价值，另一方面也提供了转换生活方式、享受人生的最佳空间。同时，通过这些客户来打造口碑，引导纯投资客户购买。,29,潜在的客户在哪里？,30,需求阶段分析,生理需要,自我实现需求,尊重需求,社交需求,安全需要,地段价值在大梅沙拥有一套房,人文氛围在大梅沙拥有一处心灵的家园,产品特征在大梅沙拥有一套富有特色的房,从单纯的有房住过渡到人的自我实现的需求,31,典型客户描述,描述一：某港资公司老总性别：男教育程度：未知年龄：未知置业经历：万科十七英里等买房语录：购买万科十七英里最主要的还是为了以后自己退休后来住，房子买过很多，现在也不再为了单纯赚钱而买房，而是为了老了之后有一个可以享受生活的空间。现在买房就是为了提前占有稀缺资源。,32,典型客户描述,描述二：就职于某会计师事务所性别：男（其父为某职能部门领导，现与家人同住）教育程度：澳大利亚CPA年龄：30置业经历：买过一些罗湖的房爱好：上网，打游戏，跟朋友一起出去玩买房语录：家里很宽，再住多少人都没问题，肯定不是买来自己住的。买房子肯定不想亏本啦最好就是过两年有的赚就转手卖出去。买过好几次房，不过又都卖了，多少也有赚一些，自己名下有太多房子不太好。大梅沙？还可以吧，离市区不是太近，不会太张扬，可以经常跟朋友过去玩，省了宾馆钱了。当然，能够赚一些补贴一下油钱也好啊，哈哈。有的赚最好！,33,典型客户描述,描述三：某外贸公司主管性别：女教育程度：本科年龄：31置业经历：西海明珠爱好：因为工作很忙，所以没什么特别的爱好。最多就是跟朋友一起去酒吧买房语录：本来准备移民加拿大，现在由于某些原因暂时不去了，省下一笔钱不准备白白放着。大梅沙的房子，要是有的赚一定会考虑，投资价值和升值空间最重要。当然，自己过去住住也不错，还可以招待朋友。因为自己对房地产不熟悉，因此要求口碑要好。谨慎投资，希望能有所收获。,34,典型客户描述,描述四：木棉花某房地产公司项目经理性别：女教育程度：未知年龄：保密置业经历：未知爱好：旅游、上网、读书买房语录：如果是大梅沙的房子，那么除了投资之外还要有很多额外的东西，最好有公共活动空间，比如说烧烤吧、顶层开放平台之类的，不一定要很大，但要适合朋友在一起观景聊天。房子只是物业，一定要有空间给予朋友们在一起谈天说地。一定要有能和朋友一起玩的空间！,35,典型客户描述,描述五：艾领海某IT公司老总性别：男教育程度：清华MBA年龄：36、钻石王老五置业经历：华侨城锦绣花园、香蜜湖熙园。爱好：结交形形色色、三教九流的朋友，拥有很多的社交圈。实况速递：最近在他身上发生了两件事，第一是在大梅沙买了他的第三套房，他把这套房叫“根据地”；第二是参加了晚报组织的“万人牵手活动”，又结识了一帮新朋友。上周就带这帮朋友到他的“根据地”论道+麻将。另据报料：自从他买了这套房后曾分别带若干女友前往。,36,这些潜在客户的共同特征,有支付能力，已有一套以上居所,高级灰,有较稳定的同业、朋友圈层,渴望“中心化”，抗拒被“边缘化”,文化层次较高，追求时尚，内心具小资情节,具共同隐性需求的群体,不愿脱离城市又渴望宁静，不脱离群体、渴望融合,37,城市新阶层的诞生,在深圳这种多元化和包容性极强的大都市，中产阶级、小资、bobo族既不是首先诞生在这片土地，也没有在此擎起鲜明的旗帜，这个城市未曾在城市文化上引领中国。先富起来的城市，逐渐出现了这样一个阶层，他们喜欢炫耀、但标榜内涵；他们拥有优越生活，更向往卓越体验。他们是成熟的，同时玩兴不减，汽车、房子在他们看来都是玩具。最重要的是，他们只愿和同类的人交往、分享他们的出现，标志着深圳第一次出现了拥有自己独特文化烙印的阶层，我们暂且称之为,“优阶层”,38,财富层面,价值层面,旧式,转型,新式,高,中,低,优阶层的财富/价值观,39,优阶层所处价值阶段分析,40,优阶层所处价值阶段分析,41,优阶层对物业的共同需求,与朋友在一起,圈子,第三地,投资价值,功能多样化,根据地,公共活动空间,升值空间,42,优阶层的物业是,43,SPR的诞生,SPR(SpecialPeopleResort)朋友圈子聚会的场所,KOYOO大梅沙项目首次引入SPR概念,44,SPR是什么？,SPR,第三空间,商务办公,度假居住,突破传统物业类型之间的清晰界限产品使用功能同时满足居住、度假、商务办公、甚至商业功能一个舒服的社交聚会场所，另一个“起居室”，既可以会客，也可以独自在这里放松身心SOHO也是SPR的一种形式,独特体验的场所空间的多种可能性,不可模仿的不抄袭任何的,45,SPR是,其实我们身边的文化与艺术早已不再是泾渭分明，他们都在一种叫做“策源地”的区域中集合，在此中，地产商、策划人、电视导演、明星，社会名流，钢琴师，摄影师，建筑师，画家等都排排坐，既都参与其中，同时又是消费者,深圳精神、深圳文化的策源地,46,SPR意味着,乌托邦式精神融合的领域,城市先锋，文明与艺术的探索者,创意人群的精神家园,平等的关系，真诚面对,居住、工作场所外的第三地,47,产品定位下的项目价值分析,现在片区内物业可分为产权式酒店、度假类物业与纯住宅物业；假设本项目打造成以上三种物业，可以得到其价值分布，如右图所示。定位脱离产权式酒店与住宅的定势，跳出片区小户型投资产品激烈的竞争市场，创造较高的销售价格及升值空间。,高,高,低,低,1,4,3,2,度假物业,产权式酒店,纯住宅,利润实现：,价格利润率,SPR,市场竞争力：,品牌产品市场接受度形象,48,项目的客户定位,房地产圈,艺术圈,投资客,文艺圈,IT圈,投资客,各种圈子人群（优阶层）,其他偶得人群,+,+,49,KOYOO的SPR项目命名建议,优品锋尚,优品别处,优品艺术,优品艺墅,优品建筑II,优品建筑,50,价格区间定位,51,品质高品质低价格高品质高价格低品质低价格低品质高价格700090001100013000元/m2价格,心海伽蓝,价格定位片区楼盘价格分布,东海岸（非别墅）,52,确定本项目可比实例,海语东园与本项目地块相邻，而且各项经济指标及其类似万科东海岸是片区内最大的居住类项目，产品线与本项目有很大的可比性。,53,通过比准价格得出初步价格定位,本项目初步价格定位,54,TheendThanks！,55,SPR满足多种使用功能,满足多种功能，可以自由组合搭配，即插即用。,56,SPR“PARTY这东西”,陈逸飞的唯美派对、孙孟晋的摇滚、谢晖的足球派对、卫慧的写家派对、尔东强的唐装派对在霓虹闪烁的暗夜里，在各种名目的包装下，派对们粉墨登场。,派对的实质，不过是一群拉帮结伙扎堆取乐。在以前，这种东西通常被冠以联欢会、茶话会、联谊会等名称，现在这些词都已经带上了怀旧的色彩。同样内容通通被改成为一个音译词：派对。或者根本不译，人们说“PARTY”,努力地发着轻飘飘的鼻音，美式的。评论家吴亮说：“交际是一群熟悉的人加一群陌生的人，一群男人加一群女人，一群搞艺术的人加一群爱艺术的人，一群风雅的人加一群附庸风雅的人，一群忙里偷闲的人加一群游手好闲的人。”仿佛就是对派对惟妙惟肖的素描,新周刊,57,SPR结社、圈子,58,SPR第三空间给自己,家庭生活之所，公司工作之所，第三空间(ThirdPlace)精神栖息之所第三空间在哪里？它是城市人居的一次物质提升和精神备份，它是容纳个性，品质、精神流向和成就感的温室，它是真真正正的差异化生存。第二套房的门槛并非每个人都跨的过，第三空间的憧憬却常驻在每个人心中,灵魂不仅住在身体里，灵魂也需要一个物理空间，个人的喜好，趣味与追求才得以像植物一样静静生长,59,优阶层的SPR游戏人家,职业经理人的客厅小时候总喜欢摆弄积木，东拼西接，模仿成人的世界构筑自己的小天地。今天，我们所谓的“游戏居家”就是要创造一种自由、灵动、多变的生活形态。,60,优阶层的SPR非常色人家,卢卡和芳登是意大利设计行业的一对骄子，年轻的他们已小有成就，令人艳羡。他们在效外拥有有所被朋友们称为“色彩花园”的房子，空间不大，但因为色彩的浓郁而显得独特别致。,61,优阶层的SPR生活就是大厨房,当厨房不再只是满足温饱的场所，而成为一种生活方式之后，我们也许需要一个更大的厨房，不仅可以烧菜做饭，还可以娱乐、休闲、聚会，幻想在诱人香氛中，一些缠绵的故事即将发生,62,优阶层的SPR家的中心就是床,家的中心就是床，还可以办公，可以早餐，或许，卫浴也在客厅里，家是一门生活的艺术。,63,优阶层的SPR浴房,64,设计思路探讨,65,物业形态初探,以各项指标做满计住宅单层面积共计3500m2,其中1/3为5层，2/3为6层。商业部分可做层高6米，位于住宅下部。,24M,66,产品定位空间组合,基本空间,组合空间,3+1,2+1,3,2,1,67,户型设计标准间形式划分，可以打通组合，形成更多产品形式,68,room（生活魔方）大空间无限分隔的户型设计,从传统的menuplan模式大空间平面（freeplan）模式,69,以单元模数的一个“menuplan”（居住菜单）单一的组合模式具有可变性住宅（flexhousing）模式,Box-Living的平面组合形式,70,物业形态建议,最大化的层高地下室作为核增面积，提供特别体验空间商业部分做两层，位于其中一栋住宅下部。屋顶作为泛会所，或降低层高，楼层中间做架空层,24M,4.2m,4.2m,4.2m,5.7m,5.7m,住宅,商业,地下室,71,soho空间随人而定,72,精神图腾,公共会客厅临内环路设置一栋独立建筑，极具象征性的，标志性的，是爱玩、玩的起的人的精神图腾。内含商业面积,73,特异体验的场所,经过这扇门，通往另一个世界,74,少不了的艺术,75,别墅级地下空间,76,迷你高尔夫果岭别人建在绿茵旷野、山林幽谷间，优品艺墅也可建于房前屋后庭院内、公共空间上。,“和而不同”的公共空间,77,超尺度泳池,78,大梅沙市场调查数据Part-I,调查时间：2004年7月24日调查地点：大梅沙（包括海景酒店住客及万科东海岸看楼者）样本总数：35份有效样本数：34份,Back,79,大梅沙市场调查数据楼盘,80,大梅沙市场调查数据配套,81,大梅沙市场调查数据背景资料,82,大梅沙市场调查数据Part-II,调查时间：2004年7月30日调查对象：银行职员等高端客户样本总数：10份有效样本数：10份,83,大梅沙市场调查数据楼盘,84,大梅沙市场调查数据配套,85,大梅沙市场调查数据背景资料,Back,86,客户调查小结,多数客户对大梅沙认识停留在中低档海滨休闲区印象上片区价值未深入被客户认知，因此并无因占有资源或满足心理需求而产生的购买需要对片区楼盘价值的认知集中在7000-8000元之间对购买大梅沙片区物业的目的多为度假兼投资对小区配套需求最集中的是游泳池和健身房对于公共配套需求以及物管（酒店式管理）内容需求多元化,客户普遍对大梅沙能提供的物业缺乏具象认知，需要被引导,大梅沙片区客户调查,87,走进深圳,88,深圳历年GDP情况,2003年深圳全年实现国内生产总值约为2860.51亿元，比前年增长17.3%。大大高于全国9.1%的平均水平，深圳经济依然保持良好快速的增长势头。,亿元,深圳经济发展形势,89,2003年私人汽车拥有量接近20万辆，比2002年增长46.15%深圳市私家车数量迅速增长，每百户拥有私人汽车约21辆自驾度假旅游成为消费热点,辆,深圳私人汽车发展情况,90,深圳市历年接待游客量呈明显上升趋势，仅2003年因非典原因导致游客锐减。深圳旅游业依然呈良好增长态势。,万人,深圳各年接待游客量情况,91,一、高新科技产业城市二、现代物流业城市三、区域性金融中心城市四、优美的海滨旅游城市五、高品味文化生态城市,四、优美的海滨旅游城市,休闲娱乐需求,文化服务需求,五、高品位文化生态城市,深圳定位：区域性国际化城市,92,建设美丽的海滨城市。依托亚热带滨海城市特色和逐步发达的国际商务功能，建设一批具有国际水准的滨海旅游度假设施、生态观光旅游设施和会议展览设施，使深圳成为全国较大的商务旅游、观光旅游城市及过境旅客集散地。摘自黄丽满在市委三届八次全体（扩大）会议上的讲话,目标：世界滨海家园旅游观光胜地,挥别主题公园及人造景观时代,解读：优美的海滨旅游城市,93,人类社会将以自我实现的程度及“生活质量”的高低来衡量社会成就旅游、度假、休闲、娱乐等日益被人们所追求,深圳所处的发展阶段,94,走进盐田,95,盐田海滨旅游、生态城区,96,盐田片区规划情况,城区性质：以港口、旅游为支柱产业，物流业、商贸业、保税业为主的现代化海滨城区。,城区发展目标：突出海滨城区特点，高标准、高速度、高水平地进行城市建设，争取在下个世纪初将盐田区建设成为一个功能分区明确、布局合理、城市基础设施完善、生活服务设施配套、环境优美的现代化海滨城区。,城区旅游职能：大力发展滨海旅游事业，建设成为深圳市东部旅游基地和滨海旅游度假区。对山区旅游资源，在保护生态环境的前提下可适度发展观光旅游、海洋旅游、文化科技旅游等,城市组团功能：沙头角组团：盐田区的行政和文化中心盐田组团：盐田港生产及其后勤服务基地梅沙组团：深圳海滨旅游度假区和东部旅游服务基地,城市规模：至2010年，人口控制规模20万；人口弹性规模24万。,97,盐田区特征与优势,城区特征：山地海滨型城区港口交通枢纽城区海滨旅游区边境口岸城区外向型、劳动密集型经济的特征外来人口占多数的移民城区,城区发展优势：新区成立，营造新的经济增长点港口枢纽优势良好自然资源及海滨旅游优势地理位置优势,98,2004年上半年盐田区总体住宅销量较小，仅1181套，而全市其他各区销量均在10000套以上。与全市相比，盐田区住宅销售以高端产品为主，单价6000-8000元销量百分比高出全市20多。,2004年13季度盐田区销售住宅价位分类,2004年13季度盐田区住宅价位分类,99,盐田区住宅销售面积前5名（占本区总销售面积82.4%）1.深圳市万科房地产有限公司万科东海岸社区（一期）2.深圳市维拉顿房地产开发有限公司云深处别墅区3.深圳市新华置业房地产有限公司海语东园4.深圳拓劲房地产开发有限公司新世界倚山花园5.深圳桑达房地产开发有限公司棕榈湾,盐田区住宅销售金额前5名（占本区总销售金额82.8%）1.深圳市维拉顿房地产开发有限公司云深处别墅区2.深圳市万科房地产有限公司万科东海岸社区（一期）3.深圳市新华置业房地产有限公司海语东园4.深圳拓劲房地产开发有限公司新世界倚山花园5.深圳市海阔投资有限公司海阔.凌海,2004年上半年盐田区房地产销售龙虎榜,100,盐田区住宅销售面积前5名（占本区总销售面积84.4%）1、深圳市万科房地产有限公司万科东海岸社区2、深圳市维拉顿房地产开发有限公司云深处别墅区3、深圳拓劲房地产开发有限公司新世界倚山花园4、深圳市富春东方房地产开发有限公司天琴湾5、深圳市心海投资发展有限公司心海伽蓝雅居,盐田区住宅销售金额前5名（占本区总销售金额83.2%）1、深圳市万科房地产有限公司万科东海岸社区2、深圳市维拉顿房地产开发有限公司云深处别墅区3、深圳市富春东方房地产开发有限公司天琴湾4、深圳拓劲房地产开发有限公司新世界倚山花园5、深圳市京地投资发展有限公司海世界公寓,2004年第三季度盐田区房地产销售龙虎榜,101,盐田市场小结,片区楼盘主要集中在沙头角和梅沙两个组团，五个项目的销量就占到片区销量的80以上；盐田区住宅开发量及销售量均偏小；楼盘多以山海景观为资源，定位为中高档楼盘。,102,走进大梅沙,103,西部景区：海上田园、光明农场，以自然田园风光为主；南部蛇口景区：海上世界、步行广场、风情酒吧街，以独有的海上风情休闲观光为主；中部华侨城景区：世界之窗、欢乐谷、民俗文化村、锦绣中华，以人文景观、主题公园为主；东部景区：大、小梅沙海滨公园，溪冲、下沙、南澳海滨度假区，以自然的山海风光为主,西部旅游观光区,华侨城旅游景区,东部滨海旅游度假区,蛇口观光区,大鹏湾,深圳主要旅游区,大梅沙,104,大梅沙片区由大梅沙、成坑、上坪三个村组成；总面积约为250公顷，拥有1.8公里长黄金海岸线及18万平方米天然优质沙滩；常住人口600余人,暂住人口约6000人，总人口6600人；大梅沙空间特点：传统居民以不同的集聚程度自然发展形成,整体布局较为松散,没有高耸建筑,尺度宜人,街道多为小巷.没有主要地标,天际线没有进行开发;,大梅沙基本状况,105,独一无二山海自然资源拥有2公里长、30至60米宽的优质海滩，沙滩平缓，沙质细软；能见度超过优质海滨浴场的国际标准，无悬浮物；背倚满目青翠的梧桐山，山水环抱，造就少见山海景观；,2003年大梅沙海滨公园共吸引游客达450万人次,相对于东部其他滨海度假区，大梅沙配套起点高，交通便利性好,大梅沙旅游资源,106,大梅沙海滨旅游人流量,万人,大梅沙海滨旅游总人数以每年约20%的速度增长2003年大梅沙接待游客排名全市景点第一由于目前大梅沙海滨浴场为免费开放，故其营业收入较少,2003年接待游客和营业收入前五名景点,资料来源深圳市旅游局,大梅沙旅游市场现状,107,盐坝高速,盐梅公路,大梅沙内环路,深盐公路沙头角段为交通瓶颈,大梅沙交通状况,108,国际级定位,国际级海滨旅游度假胜地；国际级会议展览中心；国际级海滨居住区；,发展目标,18000人口的海滨旅游城镇；东部海岸旅游的主要管理及旅游服务中心；深圳市海滨风光的标志；通向梅沙郊野公园的门户；,大梅沙的发展前景,109,百亿资本打造东部时代,大梅沙的发展前景,110,打破交通瓶颈，50亿建设东部快速通道,“总投资1.2亿元的盐田明珠立交已建成通车。明珠立交桥西接深盐路通往市区，东接盐坝高速公路至大小梅沙。双向6车道、全长15公里的盐排高速目前正在加紧施工，预计将于2005年底全部完工。东部通道目前也正在加紧规划设计。它起于罗芳立交，在横岗西坑与盐排高速相交，终于惠盐高速，双向6车道，全长10.3公里。深盐第二通道预计今年底动工建设。据介绍，免费通行的深盐第二通道全长11.65公里，按照双向六车道高速公路标准进行设计。通道起点位于罗沙公路出莲塘后第一个拐弯处，以隧道方式穿越梧桐山，接明珠立交，与盐坝高速衔接。1984年由国务院批准建设的大梅沙客运码头近年来一直闲置。该码头与蛇口码头相似，起于大梅沙，与香港油麻地相接，政府有意恢复。”,大梅沙的发展前景,111,打造梅沙三洲田国际旅游度假胜地,利用大梅沙现已形成的滨海旅游设施，发展成为集水上活动、休闲度假、观海娱乐等功能为一体的国际级旅游度假区,华侨城斥资30亿元在三洲田打造集生态旅游、休闲度假、旅游观光和高尚住宅于一体的东部生态旅游基地。与大梅沙互动互利，形成梅沙三洲田度假区,大梅沙的发展前景,112,东部华侨城介绍,在2002年11月1日，华侨城在盐田成功圈地。由于深圳政府最近公布了在盐田三洲田和大梅沙片区建立一个总规划面积6.55平方公里的旅游生态区，而华侨城在旅游方面的功夫深，政府自然欢迎华侨城介入，6.55平方公里的地皮由此全部交由华侨城打理。华侨城向政府保证说要在盐田再造一个“华侨城”。按照华侨城的设想，盐田三洲田生态旅游区总投资为20亿25亿元，首期投入15亿元，用3至5年时间完成建设。,地块现状,围墙包装,设计效果图,113,大梅沙国际会议中心，启动东部会展经济战略,会展、会议对地方经济拉动比例是1：9。大梅沙国际会议中心的建成，将会对东部经济起到极大的带动作用，并且将和三洲田生态旅游区、大梅沙海滨浴场一起，组成一个会展、旅游经济的“生态链”，共同成为拉动东部经济发展的“三驾马车”。,大梅沙的发展前景,114,大梅沙国际会议中心,“大梅沙国际会议中心”。地块总用地面积6.17万平方米，建设容积率1.3，总建筑面积约8万平方米。其中会议中心8000平方米，酒店约4.6万平方米（其中7000平方米不能作为产权式酒店），办公2.6万平方米。,115,优越的地理位置,独特的山海景观资源,极具发展空间的国际定位,巨资改善旅游资源,高起点交通、配套规划,会议中心拉动东部经济,东进运动，大幕拉开大梅沙快步跑,116,大梅沙房地产所处发展阶段,成熟区域,新兴区域,起步,发展,成熟,首先发展第二居所、酒店、度假设施物业,第二居所、第一居所并存，属于中高档,主要是第一居所，有些物业转化成养老物业,大梅沙正步入该阶段,117,东海岸,心海伽蓝,海语东园,倚天阁,海景酒店,雅兰酒店,I领海,心海假日,水云间,会议中心,梅沙学校,国际学校,鼎太项目,大梅沙地块风云图,京地酒店,京基五星级酒店,濠信项目,东海岸地块,体育中心,碧轩项目,海世界,大梅沙股份,政府出让,湖心岛,本项目,待建项目,已建项目,在售项目,待出让项目,118,119,大梅沙房地产已售完项目一览,120,大梅沙房地产在售项目一览,121,大梅沙下阶段将推出项目一览,下阶段推出项目多以小户型为主，面积集中在40-50m2,122,大梅沙在售物业户型分布,酒店类物业多以单房和一房为主，居住类物业户型全面,123,鼎太项目,整体为商业街形象分为三栋建筑，分别为4、5、6层，全部带电梯。住宅开间4m，进深11-12m，盒子状建筑，共500多套，平均每个建筑面积约50m2商业划分为一层及二层局部，采用扶梯与楼梯连接，结构柱上下连通，因此商业街铺形状与住宅相同，划铺形式未定。,部分效果图,在建项目,Back,124,湖心岛项目（过程方案）,整个社区由建筑、广场及水系组成。建筑分为四层，底层以商业为主，2、3、4层以住宅为主。规划中的剧院设于1、2层。,总面积：22001m2，住宅14156m2，商业7003m2，剧场842m2。,在建项目,125,碧轩项目（过程方案）,在建项目,占地面积16038m2，容积率2.2。总套数为480套，以单房和一房为主，单房154户，一房148户。初步定于2005年5月中旬完成所有施工图设计。,126,万科东海岸二期,在售项目,127,128,海景,产品,客户,品牌,价格,配套,部分高层单位可看海有距离的海,低于酒店公寓类产品有升值空间,社区自建配套与公共配套有一定距离公共配套完善尚需时日,对万科品牌有较大贡献,以传统住宅产品为主产品线丰富产品设计较富水准,来自全深圳区域有投资客户逐渐向居家客户过渡的趋势,万科东海岸,129,海语东园,在售项目,130,131,海景,产品,客户,品牌,价格,配套,不可看海,价格偏低,最接近公共配套公共配套完善尚需时日,对公司品牌基本无贡献,普通住宅设计对视严重,来自全深圳区域投资客户以休闲度假为主要目的,海语东园,132,倚天阁,在售项目,133,134,海景,产品,客户,品牌,价格,配套,居高临下看海与海距离适度少部分单位无海景,单价、总价都较高,自身几乎无配套享用公共配套不便公共配套完善尚需时日,对公司品牌无太多贡献,外立面粗糙整体设计水平不高类酒店客房户型,客户范围扩展至全国以休闲度假、占有稀缺资源为主要目的,倚天阁,135,心海伽蓝,在售项目,136,137,海景,产品,客户,品牌,价格,配套,高层单位可看海与海距离适度,单价、总价都较高,接近公共配套公共配套完善尚需时日,对公司品牌无太多