房地产开发知识.ppt

房地产开发知识，讲师：叶枫，目录，2，房地产开发过程，1，基础知识，全民所有制：所有制属于以国家为代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；农村(镇)农民集体。中国大陆现行的土地制度、中国大陆现行的土地制度、国有土地使用权的转让、国家、土地使用者、土地使用权(一定年限)、土地使用权的转让(预付)、土地使用权的转让(土地的一级市场)都是由国家垄断的。只有土地使用权，没有所有权。国有土地使用权出让方式、招标方式、拍卖方式、协议方式、挂牌方式、国有土地使用权出让期限、住宅用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其他用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年1、基础知识、2、相关专业术语、城市用地1、基础知识、1、基础知识、建筑术语、2、相关专业术语、建设用地面积、 总建筑面积、建筑密度(建筑覆盖率)、建筑面积比、建筑物或建筑物实际占用的土地面积，包括室外工程的面积(如绿化、道路、停车场等) )，其形状和大小由建筑红线控制。一、总建筑面积是指住宅区、公共建筑、人防地下室面积的总和。建筑容积率(建筑面积密度)=总建筑面积与总建筑面积(高层建筑好的居住面积不应超过5，多层建筑(通常不含地下室)不超过3)，建筑密度(覆盖率)=总建筑面积内各种建筑的地下室总面积与居住区用地的比率(%)，能反映一定土地面积内的容积率与建筑密度。1。基础知识，建筑术语，2。相关专业术语，绿化率，房屋收购率，房屋使用面积系数，绿化率=总绿化面积，总使用面积(红线总面积)(好的居住区不低于30%)，不包括屋顶和垂直绿化，绿化率=所有绿化植物的水平投影面积和总建筑面积之和，使用面积系数=房屋使用面积(使用面积按规定分摊)。房屋收购率=房屋使用面积，商品房销售面积，绿地率，第一，基础知识，建筑术语，第二，相关专业术语，使用建筑面积，使用墙体面积，使用建筑面积分摊系数计算，使用建筑面积，使用建筑面积=使用建筑面积，使用墙体面积，阳台建筑面积。非共享墙的水平投影面积都包含在内墙面积中。每套(单元)商品房使用空间周围的围护结构或承重墙体包括普通墙体和非普通墙体。每套(单元)之间的隔墙、该套(单元)与公共建筑空间之间的隔墙以及外墙(包括山墙)均为公共墙，公共墙水平投影面积的一半计入内墙面积。某一地块内总建筑面积与建设用地面积之比。它反映了土地利用和经济的技术经济指标，即容积率越大，土地利用程度越高。将整栋建筑的公共建筑面积除以整栋建筑的内部建筑面积之和，得到该建筑公共建筑面积的分摊系数。(k u 1)公共建筑面积的分摊系数k=公共建筑面积的内部建筑面积之和。二。基础知识，建筑术语，二。相关专业术语、用地红线、道路红线、建设用地界线范围由城市规划行政主管部门依法确认。道路用地和两个建设用地的分界线。红线包括道路、人行道、绿化带和隔离带。宽度根据需要而变化，以满足交通、绿化、通风和日照、建筑条件和地下管线的要求。建筑红线是指边界基础知识、建筑术语、相关专业术语、层数、层高、建筑高度、净高、层数指房屋的自然层数，一般按0户以上计算；如果采光窗位于室外地坪以上的半地下室，室内层高在2.20米以上(不含2.20米)，则应计算自然层数。房子的总层数是地上层数和地下层数的总和。假地板、附属地板(夹层)、插入式地板、阁楼(暗地板)、装饰塔以及屋顶突出的楼梯和水箱不计算在内。楼层高度是指以“楼层”计量的房地产高度。每层楼的高度是国家设计所要求的。这个高度叫做楼层高度。它通常包括下层地板表面或地板表面与上层地板表面之间的距离。净高是指高度减去地板厚度后的净剩余值。建筑室外地面到其檐口或屋顶表面的高度。屋顶上的水箱间、电梯间、排烟间和楼梯出口间不包括在建筑高度内。建筑间距，两个建筑或结构之间的水平距离。建筑间距主要根据建筑所在区域的日照、通风、采光、消防等因素综合考虑确定。2.基础知识，建筑术语，2。相关专业术语，低层建筑、多层建筑、小高层建筑、高层建筑和高度小于等于10米的建筑。低层住宅建筑有一至三层。高度大于10米，小于或等于24米的建筑物。多层房屋有四到六层。高度超过24米的建筑物。高层住宅建筑有七到九层，而高层住宅建筑有十层或更多层。在多层和高层建筑之间，通常在7到18层之间。点式(塔式)建筑是指平面轮廓基本为矩形，长边与短边之比小于2的建筑。板式建筑是指平面轮廓基本为矩形，长边与短边之比大于或等于2，短边长度小于或等于16米的建筑。基本知识建筑术语相关专业术语复式跃层式错层住宅占用两层楼，内部楼梯连接上下两层客厅和厨房一般安排在一楼。餐馆、厕所等。一层住宅，但高于普通住宅，可以去掉部分夹层，用楼梯将卧室或书房上下连接起来。其目的是在有限的空间内增加使用面积，提高住宅的空间利用率。是一座不在同一平面上的房子，也就是说，厅、卧、卫、厨、阳台在几个不同高度的平面上。错层住宅的面积计算方法是指平面住宅的面积计算。第一，基础知识，建筑术语，第二，相关专业术语，承重墙，非承重墙，隔墙，剪力墙，承重墙：承重墙，不能随意拆除，改变或损坏。非承重墙：通常只承受房屋重量的墙。剪力墙：受地震力的钢筋混凝土墙，隔墙：用于分隔空间的墙，一般不承受荷载，一是基础知识，建筑术语，二是相关专业术语，结构墙，框架结构，乘客梯，消防电梯，结构墙：主要承受侧向力或地震作用并保持结构整体稳定的承重墙，也称剪力墙，抗震墙等。框架结构：一种建筑结构，梁和柱通过刚性连接和铰链连接，形成一个承重系统。消防电梯：消防专用电梯，具有吸烟和排风功能，乘客电梯：用于居民客流的电梯应具备相应的安全配置保证，1。基础知识，建筑术语，2。相关专业术语，货运电梯、管道井、小区水池、竖井、货运电梯：用于运输货物的电梯、管道井：用于布置各种管道的空间竖井、竖井：指建筑电梯、阶梯、管道、(1)取得国有土地使用权，登记土地，发放建设用地批准书交付土地，发放出让通知，编制出让文件，评估土地价格确定出让底价，编制并确定出让计划，公布出让计划确定土地供应方式，签订出让合同公布结果，招标、拍卖、挂牌、协议、招标、拍卖、挂牌实施，土地出让方式，(1)、(2)、(3)、(4)、(5)、(7)、(8)、(9)， (6)、(10)、(2)、国有土地使用权出让过程中的申请和资格审查、土地出让方式、招标方式、招标理念，是指土地所有者(出让方)向多方土地使用者(投标方)发出招标邀请，通过投标方设计招标竞争，确定土地使用权受让方。 投标过程、评标、出让人、目标和基价的确定、投标人、投标人、出让人、投标人、开标、评标小组、中标人的确定，应确定为最大限度满足招标文件规定的综合评价标准或满足招标文件实质性要求且价格最高的投标人的中标人。按照规定的时间和地点，出让方将土地使用权在公共场所招标拍卖给出价最高的竞买人(竞买人)。(1)主持人清点投标人；(二)主持人介绍拍卖地块的位置、面积、用途、使用年限、规划要求等相关事项；(3)主持人宣布开始竞价和提价的规则及提价幅度。没有底价的，应当注明；(四)主持人提出投标；(五)投标人应提高其投标价格或报价；(六)主持人确认价格后应继续招标；(7)如果主持人连续三次宣布同一个出价，但没有再次出价，主持人放下锤子表示拍卖结束；(八)主持人宣布出价最高者为获胜者。转让方将按照公告规定的期限发布上市公告。转让方将在指定的土地交易所公布拟出让地块的交易条件，接受投标人的报价并更新挂牌价格。土地使用者将根据上市期末的转让结果确定。上市过程中，接受新报价、转让方、地块信息等上市公告，投标人、报价人、转让方、更新上市价格、转让方、确定投标人、上市开始日期、上市截止时间、上市截止时间到期，确定是否成交符合下列规定：(1)在上市期限内，只有一个投标人报价，且报价高于底价，且符合其他条件的，上市交易完成；(2)如果在上市期间有两个或两个以上的投标人投标，出价最高的投标人为投标人；如果报价相同，首先提交报价的投标人应为投标人，但报价低于底价的投标人除外。(3)如果在挂牌期限内没有投标，或投标人的投标低于底价或不符合其他条件，挂牌将不会完成。如果在挂牌期限结束时仍有两个或两个以上的投标人要求投标，转让方应对挂牌地块进行现场投标，出价最高的投标人为投标人。“土地出让方式”、“协议”和“协议方式”的概念是指政府作为土地所有者(出让方)与选定的受让方就土地条件和价格进行谈判，达成协议并签订土地使用权出让合同以有偿出让土地使用权的行为。土地征用是指土地使用者支付补偿、安置等费用后，由县级以上人民政府批准将土地移交给土地使用者使用，或者无偿将土地移交给土地使用者使用的行为。3。出让方式的适用范围，土地出让方式，4。投标、拍卖和挂牌的异同。发展过程，3。发展过程，3。发展过程。房地产开发过程可以贯穿与收购“五证”。1.1.2.3.4.5.3.发展过程。记录解释。建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请前确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法律文件、3、开发过程、开发商选址、项目立项、3、开发过程、证书说明，国有土地使用证是建设项目符合城市规划要求的合法证明，是建设单位建设项目的合法证明，是建设活动中监督检查的法律依据。无此证的建设单位不能取得房地产权属证书，因为其建设是违法的。建设工程规划许可证(建设工程开工证书)是建设单位满足各种施工条件并允许开工的批准文件。它也是建设单位进行工程建设的法律文件，是房屋所有权登记的主要依据之一。(3)开发流程及文件说明：建筑工程施工许可证是市、县人民政府房地产行政主管部门允许房地产开发企业出售商品房的批准文件。在这个阶段，如果你需要寻找一个合作伙伴，你需要签署合作意向。对协议和合同的初步市场判断只是一个粗略的宏观判断，仅从你所在地区的市场供求和潜力来判断。开发过程、项目、建设、规划设计、征地、选址，竣工验收应准备以下文件：项目审批、开发过程、项目立项、开工、规划设计、征地、选址、竣工验收、01030130:的办理：项目立项审批、建设项目规划审批、征地审批表、市政府批准土钉墙。 根据相关协议批准设计方案的通知，以及根据规划意见、开发过程、项目启动、施工开始、规划和设计的要求获得的批准文件，为获得土地、选址、竣工验收和处理准备的文件01030:如下：项目批准、办理土地转让手续、设计方案批准申请、土地转让通知、原土地评估报告、转让合同一式五份，附图纸：钉桩图或附设计方案审核通知。 附原地方国有土地使用证(加盖双方公章)商品房销售(预售)许可证的附图和建筑面积及打钉结果申请通知书、加盖工商部门备案章或原土地使用单位建设用地规划许可证、国有土地使用证的营业执照建设用地规划许可证复印件、国有土地权属来源证明文件(原件)及原签署的土地使用权及地上附着物补偿协议。联合建设协议及相关文件、房地产开发企业资质证书等。3。开发过程、项目启动、施工开始、规划和设计、土地获取、选址、竣工和验收。办理01030:需准备的文件有：供电、供水、市政、燃气、电力等部门的意见、建设项目规划审批报告、设计方案、建设项目施工设计图纸、项目档案登记证、按批准的设计方案要求取得的协议通知、开发过程、项目立项、开工、规划设计、征地、选址、竣工验收。办理01030:需准备的文件如下：建设工程施工许可证申请表一式两份建设用地批准书和附件国有土地使用证及附件审查通知书施工图纸和设计文件存档施工合同监理单位中标函工程建设资金执行证书年度施工计划人防工程存档通知书园林和林业局砍伐树木批准文件四源费统一收费证书质量监督通知书安全监督通行证需要以下文件统计局登记通知：年度建设计划、建设合同、地名办、物业管理公约、临时国有土地使用证、国有土地使用权出让合同。 转让费用的支付证明：建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证销售(预售)房价监