呼和浩特商业地产专项研究.ppt

呼和浩特市商业地产专项研究报告,2012.11.15,策划顾问部：张秀玮,思源小讲堂：,目录,商业地产概述商业地产发展阶段呼市商业地产市场分析万达商业地产模式商业地产未来发展趋势,Contents,商业地产定义商业地产特性及价值商业地产模式、分类,商业地产概述,商业地产定义,商业地产定义,按存在形式分可分为：大型综合购物中心、商业区、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用（设施转化）经营设施等。在存在形式上，按照一些标准还可以进行细分；按属性可分为：大型商厦、专业市场、小区商铺等；按建筑形式可分为：独立商业大厦、住宅区商铺、临街商铺、步行街商铺、地下商城等；按用途可分为：办公楼、批发及商贸中心、餐饮及美食广场等；按经营方式可分为：统一经营物业、分散经营物业、综合性经营物业、单一经营物业等。,商业地产的分类,商业地产的特性,商业地产与传统的住宅地产有本质上的区别；商业地产注重商业业态的研究和分析商业地产必须遵循社会的专业分工商业地产高回报的同时风险同样很大商业地产必须注重选址和商圈研究,商业地产特性,商业地产价值,商业地产模式(1),只租不售：物业建成后，形成独立的产权，通过招商合作制与商户签订租约，收取租金作为现金流的主要来源。产权形成后，物业经过商业运营的包装后进入资本市场获取良好的融资。,商业地产模式(2),只售不租：物业建成后，整体出售或者将产权分割后再进行销售，也就是当前比较流行的产权式商铺、产权式酒店等；开发上通常希望通过提供后期的物业管理为项目提供服务。,商业地产模式(3),租售结合商用物业建成后，投资商、开发商将其中的一部分物业出租，另一部分物业销售；通常有两种方式：一种是底层销售，二层以上出租；另一种是主力店部分出租、配套商铺出售。这种模式大都是迫于资金的压力。,目录,商业地产概述商业地产发展阶段呼市商业地产市场分析万达商业地产模式商业地产未来发展趋势,商业地产发展阶段,14,目录,商业地产概述商业地产发展阶段呼市商业地产市场分析万达商业地产模式商业地产未来发展趋势,16,呼市商业地产发展状况商业市场分布商业市场供应典型商场配套及业态呼市在售及待售商业项目分析商业市场价格变动情况呼市商业市场特点,17,呼市商业设施总体供应充足，各主要街道均分布有大型商业设施，全市85%以上的道路两旁均有与住宅混建或专门建设的简易商业店铺，同时也有部分较集中的商业区形成；呼市商业物业市场逐渐由供大于求向供过于求方向转化，空置面积相应减少，但慢慢趋于过饱和状态；商业地产机构性发展不平衡，业态结构不平衡和价格结构不平衡,呼市商业地产发展状况,18,呼市的主要核心商圈有中山路商圈、新华东街商圈，其中新华东街商圈是近几年随着政府东优的战略而逐渐形成的新兴核心商圈。从商场业态功能看，功能较为齐全的现代综合百货店比较为单一的传统百货店比较吸引消费者，但经营运作压力比较大，资金投入较大。,呼市商业市场分布,19,主要集中在以新华大街和中山路主干道的区域内，也是目前呼市商业最为集中的一个区域，其它区域的商业则以社区配套商业为主，以满足周边居民日常生活需求的经营业态为主。百货商场、购物中心分布基本上是呈一线（中山西路）、三点（长乐宫、万达、嘉茂）分布。目前中山西路百货商场、购物中心较为密集。主要由于区域商业氛围形成较早，有较长的市场培育时间；潜在供应的大召及南二环商圈主要以专业批发市场形成主要业态，尤其在商业不限购的当前市场供应量激增。,呼市商业市场分布,20,从呼市几个主要商圈的商业供应体量来看，加上其它未统计配套商业、商业街、专业市场等，目前呼市商业总体量预计不低于200万平米，相对于我市207万的人口总量，人均商业面积已接近1平方米；整体商业市场已日趋饱和。商业业态分布较密集的区域主要集中在中山西路商圈和新华大街沿线；呼市大型商场以中高端的商业运营最佳，中低端以及纯高端商场经营状况一般；产权式商铺形式易被市场接受，现有市场投资压力集中于300平方米以下店铺，大中型店铺500平方米以上销售存在困难。,呼市商业市场供应,21,呼市大型百货商场、超市，除商业经营之外，包含其他的业态主要包括超市、影院、KTV、美食城、儿童游乐场、健身房、美容院、酒店、茶酒咖啡吧、游戏厅、洗浴中心等。呼市包含项目比较完善的商业综合体较少，一般只包含餐饮、超市的较多。,呼市商业市场配套及档次,22,呼市在售及待售商业项目概况,在售项目,待售项目,呼市在售及待售商业项目分布,24,呼市在售及待售商业项目分析,呼市商业类产品供应市场旺盛，目前市区内非社区内商业供应量约143万。各项目依据自身产品定位，规划商业建筑体量不一。,25,呼市在售及待售商业项目分析,目前在售的商业项目依据地段、产品形式、及业态定位价格定位不一；商业业态中专业市场及中端商场所占比例较大。,26,呼市商业市场特点,通过商业历史发展来看，成立时间相对越久的商场（民族、天元）商业体量越小，与当时呼市经济发展水平与人口消费水平有关，现在的万达广场、海亮广场随着城市规划、经济消费水平增长，体量也越大，业态组合相对更加丰富，以吸引更多居民的消费需求。,目录,商业地产概述商业地产发展阶段呼市商业地产市场分析万达商业地产模式商业地产未来发展趋势,28,万达商业地产模式专项分享,目录,商业地产概述商业地产发展阶段呼市商业地产市场分析万达商业地产模式商