第九章凯悦集团.ppt

凯悦集团,刘娅玲，肖芬，鲍馗，鲁志杰,国别：美国,宗旨：时刻关照您,凯悦集团标志,美国纽约凯悦集团总部,凯悦集团女老板,集团概述,凯悦环球公司（GlobalHyattCorp）总部设在芝加哥下设凯悦酒店公司（Hyattcorporation，负责国内酒店业务），凯悦国际酒店公司（HyattInternationalcorporation，负责国际酒店业务），凯悦地产公司（负责酒店物业）是国际最著名豪华酒店管理集团之一，是目前世界上最大的私人酒店公司,1957年9月27日大事记美国凯悦国际酒店集团,1957年9月27日，凯悦酒店集团首间酒店开业，位处洛杉矶国际机场，原名凯悦旅馆(HyattHouse)。1957年9月27日，匈牙利总理卡达尔率领政府代表团访问中国。1957年9月27日，周恩来接见以缅甸联邦最高法院首席法官吴敏登为首的缅甸友好代表团。1957年9月27日，毛泽东写信给胡乔木，要他将到韶山、登庐山两首诗送给郭沫若帮助修改。1957年9月27日，以第六预备学校和炮兵学校的军,1957年9月27日凯悦集团（HyattCorporation）第一家酒店开业，该酒店位于洛杉矶国际机场，名字为“HyattHouse”，由当地的一位名叫HyattR.VonDehn的企业家拥有。在此后十年间，凯悦酒店沿着美国西海岸迅速扩张。1967年，当凯悦第一座带中厅的酒店开业时，凯悦的名字才在世界有了名气。这座21层的建筑因为带有开阔的塔式中厅，一反传统的酒店建筑风格，进而改变了酒店建筑风格的发展进程。,凯悦酒店集团是世界知名的跨国酒店集团，在世界各国管理数百间酒店。凯悦酒店集团首间酒店在1957年9月27日开业，位处洛杉矶国际机场,原名凯悦旅馆（HyattHouse）。集团在60年代发展迅速，1969年，美国已有13间凯悦酒店，同年开设在海外首间酒店香港凯悦酒店。HyattRegency是集团主要酒店品牌，1980年，引入君悦及柏悦两个豪华酒店品牌。,现时在全世界43个国家，共有213间凯悦酒店及渡假酒店，共提供超过9万房间，另有29间凯悦酒店正在兴建，其中10间位于中国。集团总部设在美国芝加哥。集团旗下酒店品牌包括：君悦(GrandHyatt)，凯悦(HyattRegency)，柏悦(ParkHyatt)，凯悦渡假村(HyattResorts)及凯悦假日俱乐部（HyattVacationClub）。君悦及柏悦全部属五星级酒店，以豪华驰名。,自从1980在夏威夷毛伊岛设立了凯悦酒店之后，凯悦就已经成为酒店以及那些引人注目的豪华酒店度假村建造和运营的领头人。他们包括如，夏威夷考艾凯悦酒店、西班牙南部LaManga凯悦酒店、印度尼西亚巴厘岛凯悦酒店和君悦酒店、韩国南海岸济州岛君悦酒店、澳大利亚昆土兰州神仙湾凯悦酒店和库伦温泉度假凯悦酒店、密克罗尼西亚群岛之关岛凯悦酒店、希腊的塞萨洛尼基凯悦酒店、尼泊尔加德满都凯悦酒店和泰国华欣凯悦酒店等等。,主要品牌：,1.柏悦酒店（ParkHyatt):专为追求私密性、个性化及高质量服务的旅行者设计的世界级豪华精品酒店品牌，该品牌的每一家酒店地理位置一流。目前在全球有26家，还有三家正在建设之中，其中包括已开业的北京柏悦酒店及澳门柏悦酒店。,2君悦酒店（GrandHyatt):专为商务和休闲旅行者以及大规模会议活动服务的豪华酒店品牌，以其规模宏大、设施先进而著称。高水平的个性化服务、舒适和顾客满意为宗旨。,3凯悦酒店（HyattRegency):凯悦酒店集团的高档旗舰品牌，数量最多，是公司较小型的豪华饭店，是为那些追求个性化服务和欧洲典雅风格的散客酒店。,美国凯悦国际酒店集团-简介,凯悦酒店HyattRegencyhotels现代商务酒店,凯悦集团的核心品牌，作为五星级豪华商务酒店，其设计融合西方及所在地的本土建筑特色，从巴黎到加德满都遍布世界各地。凯悦酒店诉求高科技新贵客层，以高效率的专业服务、新颖当代的会议住房设施、精致的餐饮服务、齐全的健身设备及现代的氛围而闻名。凯悦酒店自始至终满足并超越顾客的期望，给与最细致周全的贴心服务。,君悦酒店GrandHyatts豪华的大型酒店,就如同其“Grand”的名称，全球的GrandHyatt即君悦酒店以其服务及设施规模的豪华气派著称。坐落于世界各大城市中最新且繁荣的精华地段，并临近大型会议中心，诉求金字塔中上阶层客源的君悦酒店有着宏伟壮观的建筑外形，气派非凡的跳高中庭大厅、雅致温馨的客房/套房、宽敞明亮的浴室/起居空间、先进齐备的会议设施、华丽独特的宴会场地、到多类型地道美食的餐厅和酒吧，君悦酒店呈现豪华的精致质感生活，映衬下榻旅客慧眼独特的高级品味。,柏悦酒店位于全球的时尚之都，如东京、雪梨、墨尔本和马德里等城市最顶尖的建筑区内，其典雅高贵的室内空间设计、体贴入微的管家服务、细腻的精致餐饮及设施，尤其适合小规模的会议或晚宴，提供顾客独特且精致的卓越体验，定位为世界上顶级的精品酒店。,凯悦度假村HyattHotels&Resorts顶级的度假酒店,凯悦度假村营造的是另人心旷神怡的度假风情，从美丽的海滩，到世界级的高尔夫球场；从豪华的水疗按摩中心，到设施齐全的现代化健身室；从刺激无比的水上活动到登山远足，到专为小朋友而设计的凯悦营地和儿童乐园，凯悦的度假村提供最舒适惬意的轻松享受。凯悦度假村以创新的礼遇、舒适的住宿、多样的运动休闲设施，并融揉当地文化特色，让下榻的旅客远离城市的尘嚣。,美国凯悦国际酒店集团-经营理念,凯悦秉承着在任何时候、任何地方，只要公司能够做到，公司就会通过各种方法回报当地居民和环境的经营理念。每一个凯悦饭店及其附属机构为了这个目标都会通过公司的“FORCE计划”，即为富有责任心和爱心的雇员家庭（FamilyofResponsibleandCaringEmployees）提供志愿服务。今天凯悦主要在豪华酒店上向商务旅客提供设施齐全的会议及特别服务。在全球的大中城市、飞机场和度假胜地开设运营酒店。凯悦不仅给当地带来生机和活力同时，也刺激了当地的商务往来和人口增长。凯悦国际集团正在筹划中的新酒店将为全球创造2万份就业机会。凯悦度假村结合当地的艺术与设计特点，发展出自己的独特风格，同时还提供尽善的康乐设施和服务。这些独特的服务有：凯悦金护照（HyattGoldPassport）、凯悦为老顾客提供身份识别和奖励计划、凯悦俱乐部和君悦俱乐部（RegencyClubandGrandClub）、VIP门房楼层（VIPconciergefloors）、免费赠送层报、专门餐馆和民俗餐饮。,责任与意识,理念：在任何时候、任何地方，只要公司能够做到，公司就会通过各种方法回报当地居民和环境。,凯悦集团的经营策略,注重团队合作对多元性计划的重视多元性培训商业合作伙伴,凯越进入中国,现在如果让一个好莱坞导演选景拍摄一个能够象征中国现代化发展的建筑的话，常常矗立在皑皑白云之中的上海金茂大厦将毫无疑问成为最热门的候选。一度号称“中国第一高楼”的金茂大厦，现在已经成为上海乃至中国城市发展现代化的象征之一，而位于其顶部的金茂君悦大酒店至今保持着世界最高酒店的纪录，也成为中国酒店业国际化发展的标志性象征。,尽管这项中国最高大厦的纪录已经被台北101大厦刷新，从上海到莫斯科，从迪拜到温州，凯悦都将独拥这些城市里最具有地标性的酒店物业的管理权。即将落成的高达500米的上海环球金融中心，将会在“云端”建成凯悦集团旗下的超豪华品牌“柏悦”酒店，一个仅有174间客房，具有超凡设计，并极其注重个性化服务的“modernChineseresidence”酒店。这将再次刷新世界第一高酒店的纪录。,对于世界酒店业而言，凯悦旗下的酒店注定是“精品+地标”的代名词之一，对于现在的中国酒店业而言尤其如此。相比万豪和喜达屋集团，凯悦目前在中国发展的酒店数量相对较少。,凯悦中国：寻找下一个地标,凯悦是如何制定在中国发展的商业模式的，又是如何与各个地区的地标项目谈婚论嫁的？HOTELS中文版就凯悦中国的发展策略和业主选择等话题独家专访凯悦国际大中华区副总裁戴毅以及投资及开发副总裁夏农。,HOTELS：相比洲际、万豪和喜达屋集团，目前凯悦集团在中国发展酒店的数量上并不占优势，但是凯悦酒店的品牌知名度都很好。凯悦发展和经营的原则是什么？又是如何在数量和质量上平衡发展的？,夏农：目前凯悦是一家私人企业，是非上市公司。凯悦多年来一直秉持的原则就是不靠数量，而是以产品和服务质量、品牌美誉度、客户满意度等来作为公司发展最重要的衡量指标。在这样的一个原则下，对于是否要进入一个市场我们是非常谨慎的。我们最基本的目标是要在每一个市场中都要做到第一、二名。其次酒店行业通行的管理模式叫全权委托管理模式，该模式使得我们在每一个项目上不仅考虑到管理公司有利可图，更多的是要考虑该项目本身的经济效益的可持续性。凯悦最不希望看到尽管在管理费上有收入，但是业主回报率很差。这样的项目凯悦宁愿不要去做。基于以上两个原因，我们不希望过快的扩张，希望踏踏实实的做好每一个城市里的酒店，在每一个市场分区里都能够达到第一、二名，这是我们基本的原则。,HOTELS：目前高端市场的竞争非常激烈，凯悦是如何规划目前在中国的商业发展模式的？,夏农：在商业模式方面，凯悦的服务首先是做好酒店，同时通过我们的介入为业主引进好的设计师、好的设计理念以及后期的物业管理，使得整个物业保证一个整体的高品质，从短期到长期都能保持价值的最大化，这是我们在中国的一个重点发展策略，我们将是一个专业全面的附加价值提供商。比如柏悦居在北京的售价是较高的，是因为凯悦在在整个银泰中心从前期策划到设计，从酒店定位到未来的物业管理提供了一系列综合价值提升的服务，并且使整个物业由于酒店具有了标准，品牌和未来服务的承诺。而这样的标准，品牌和承诺是高端业主在选择置业时最为看重的要素。从开发角度来说，我们和酒店业主或开发商是一个共赢的合作伙伴关系。事实证明，凯悦的介入能给业主带来一个比较高的附加价值。这可以体现在酒店盈利上，也可以体现在该项目中其他物业的升值上。位于北京CBD的银泰中心就是一个非常好的例子。因为目前大量的项目都是综合体，酒店只是其中一部分，其他包括写字楼、商业、住宅公寓。凯悦将其商业发展模式定位于整体综合性物业的增值服务，而不是简单的酒店管理。,HOTELS：凯悦从单一酒店服务供应商转变为全面的物业整体服务供应商，凯悦的发展理念和策略是什么？,夏农：从发展的理念和策略上来说可以归纳为“一步领先、小步快跑”。在酒店设计的理念上要领先市场一步，但不能做完全脱离市场背景的怪异举动，我们喜欢保持历久弥新的创新理念。但是酒店的发展是需要团队合作的，新酒店的拓展速度太快，营运方面跟不上也不行，所以我们是以一个很稳健的速度来发展的。现在，凯悦中国要扩张成为一个整体的综合物业服务商，速度比之前略快但是仍会很谨慎，始终要保持有选择性的寻找项目、城市、业主。“城市平均房价须超过100美元”,HOTELS：凯悦在中国选择城市进行发展的标准是什么？夏农：对城市选择来讲，无论是一线、二线甚至三线、四线都无关紧要，关键是市场里对凯悦标准,的产品和服务有足够的需求，并且价格上能够达到一定程度的标准，特别是年平均房价。当然判断的基准中也有很多细节的东西，人口、交通、产业、GDP的排行，我们都会做大量的研究。我们选择城市的标准是这样，当我们在判断是否要接受业主的邀请，管理一个凯悦标准的酒店，我们需要预期年平均房价要达到至少100美元。如果这个城市在我们预计开业的时候没有希望达到100美元，该项目就不存在可行性，哪怕业主说不在乎利润不是目标，我们还是宁愿等待时机成熟。酒店的房价是一个比较重要的评估指标。03年前最好的五星级酒店能达到100美元的中国城市不是很多，而从04年开始在逐步的增加。现在中国能达到100美元年平均房价的城市大概有十几个，基本上我们都有酒店在发展，虽然有个别城市还需要争取方能得到发展的机会，但大多数想进入的城市我们都已获得管理的合约。,HOTELS：未来如果某个中国城市发展到了符合凯悦酒店期待的水平，凯悦都会去这个城市发展吗？,夏农：我们不断在关注各个城市的发展状况，做很多市场调研，不仅看这些城市的各种指标，而且实地考察，并与市场的参与者，包括房地产开发商做很多密切的沟通，从而发现这个城市是否到了时机。但是，兴建一个五星级酒店需要“天时地利人和”。天时就是整个市场当时及未来的环境符合酒店的经济性要求，而地利则是酒店的选址需要占据一个城市里比较优越的地理位置，交通便利，人气兴旺。但人和是重要的因素，一个成功的酒店一定有一位好的业主来与酒店管理公司共享开发的理念。业主需要与凯悦在成本、时间、设计、品味等方面达成共识，互信互谅。同时业主还需要有相当的财务实力，不是每个业主都适合建国际五星级酒店。当然，能够在适当的时机碰到很好的业主，在很好的地点建造一个前瞻性的项目。毫无疑问，凯悦在选择业主、城市和项目方面都是非常严谨的，但一旦凯悦确认了市场机会，我们会不遗余力地在该城市寻找适当的发展机会。,HOTELS：对于在北京上海广州这样的一线城市发展“君悦”和“柏悦”这样的品牌投资回报期至少是几年？,戴毅：以北京上海来讲，大约7年左右。,夏农：投资回报的概念是需要严格的界定的，因为每个项目的成本差异较大，业主的资本结构不一样，有融资多少之分，从建造期还是从开业的时候开始算，这些都很难一概而论。通常来讲，在中国目前的情况下，一个一线城市的国际五星级酒店的回报期大概在7到10年，折算成回报率大概在12-18%，并不是很多业主概念上的“亏损行业”，但也绝不是一个暴利行业。,HOTELS：在三亚这样的旅游渡假城市呢？,夏农：三亚近几年业绩的增长非常显著，投资回报率应该相当高。也有个别酒店业主号称两三年回本，但是我相信任何事情都有它一定的规律，酒店投资也是一样。我们在三亚也有项目，三亚是非常有潜力的市场，但是我并不认为在三亚两三年就能挣回一个酒店，三亚酒店2006年平均房价最高的是大约140美金，年入住率还没有超过70%。所以说确实是好，但是还没有好到令大家瞠目结舌的程度。考虑到未来三亚在亚龙湾以外有很多新的旅游目的地开发出来，而据我所知计划中的开发中的项目起码有二、三十个酒店，我认为即使过去几年现有酒店具有暴利状况存在，也不能作为普遍性的标准适用于未来的类似酒店投资项目。,戴毅：三亚最重要的问题是有季节性，国庆至春节这段时间是旺季，但是夏天是非常淡的。而交通的瓶颈，国际客源的匮乏仍然值得政府和投资者的关注。,HOTELS：像杭州这样的二线城市，酒店投资回报期是不是更长？,夏农：不一定，投资回报率的计算有很多因素在里面，比如地价、建设成本、建设周期的长短，酒店的房价、入住率、营运的成本、融资的成本等很多因素。杭州的国际五星级酒店的投资回报率也应该能够达到1218%之间的水平，当然这应该讲是比较成功的酒店。二线城市的好处相对来说是竞争更少一些，建设成本特别是地价稍便宜一些，人力资源的成本相对较低。但是二线城市的平均房价和一线城市还是有比较大的差距，例如杭州与上海最好的五星级酒店的年均房价还有一定的差异。凯悦眼中的好业主,HOTELS：凯悦选择酒店业主的标准是什么，你们眼中的好业主是什么样的？,戴毅：中国的业主的理念、思想都非常开通，对于酒店的品质和功能都了解很多。我们帮业主管理是希望让业主得到很好的回报，但是不能够让我们的以损失品牌为代价，所以这需要一个好的平衡。跟一个好的业主合作，大家可以有商有量，可以把这个平衡做好。如果业主要是没有这种好的沟通，只是一味想着省钱或快速完工开业，就很难。中国人讲“天时地利人和”，盖饭店就是这样。,夏农：做酒店是一个长期的项目，特点是，投资额非常大。在中国如果做一家400间房间的酒店，基本上要花8000万美金，即使50%是融资，还需要有在建设期拿出3亿多人民币。酒店开业后，还需要有两年的成熟期，这期间看到的利润是很少的，可能在开业后的四到五年里，大部分利润是要拿来还本付息的。建造期三年，加上之后的四到五年，作为股东来讲基本是看不到现金收入的，需要相当大的财务实力和耐心。酒店是一个好东西，但并不是每一个开发商或企业发展的每一个阶段都应该做的事情，有一定的规模、现金、实力以后才应该去做酒店。,其次，业主必须对于酒店的发展有一些前瞻性的理念。酒店是长期的项目，做投资的时候应该看的很长远。酒店怎样在长期的市场里占据一个有利的竞争地位，主要就看酒店物业的设计是否合理，硬件的标准和施工质量是否符合国际标准，同时也要看成本控制是否完善，否则被新建的酒店竞争者超越就很容易，所以以长远的观点决定酒店的标准非常重要。同时，一个成功的酒店要非常注重细节的部分，这对业主的开发建设能力的要求也是非常高的。所以我们和业主在谈项目的时候，很大程度上要找到一个互相信赖的基础，需要互相谅解和认同。业主选择了凯悦是一个很大的承诺，凯悦愿意为一个业主管20年的酒店，也是我们一个很大的承诺，大家把未来20年的命运叠加在一起创造一个好的东西是一个很不容易的事情，所以我们会很谨慎，我相信业主选择的时候也是会很谨慎的。,戴毅：这就像结婚一样，要互相有谅解，酒店成不成“人和”很重要，大家能够同心合力的做这件事情，我们要体谅业主需要投资很多钱，业主也要体谅我们经营酒店和做一般的房地产生意不一样，有他的特殊性，也需要更多耐心，我想这是一个互动的关系。,HOTELS：你们是先考察城市还是再找酒店业主，还是根据项目发展的情况？,夏农：两种情形都有，但近来有很多现有的凯悦酒店业主将其发展的酒店项目打包交给凯悦管理。即使如此，凯悦还是有选择性地决定其管理的项目。对于凯悦来讲我们秉持的是品牌第一、质量第一，而硬币的反面就是我们需要有所为有所不为。否则品牌质量都无法维护和提高。市场条件不成熟是不能硬做的，一定要“天时地利人和”。其次我们也有一个资源的问题，项目过多而管理的资源跟不上岂不是自毁品牌。在中国近几年五星级酒店的发展的速度是远超过历史上任何一个酒店市场增长的速度的，我个人的感觉是把未来十年的项目全部套现了，这是一个也正常的思维很难理解的现象。当然在中国市场上，很多国外的“不可能”都被证明“可能”。在中国这个“烙红”的市场里，毫无疑问凯悦的速度也会加快一些，但是不可能超越我们的资源，能力以及市场的承受力。,戴毅：我们整个市场的发展和别人有些不同，在营运方面我们也要衡量一下自己内部的资源，能不能够把每一家饭店开的都能达到我们的水准。酒店是一个非常依赖人力资源的行业，这是软件。硬件可以靠我们的投资商、技术服务部、设计师来做的使人感到有价值感，也是一个成功的酒店更需要软件来支持，所以我们在发展的过程中也要把人力资源全部考虑进去，不能使人力资源和我们发展的速度脱节。凯悦的宗旨是每开一家新饭店，主要管理骨干绝大多数应该是由凯悦自己培训出来的。因此我们在发展的过程中会比较小心，留意我们有多少人才已经培养出来去用来支持发展，这个需要有一个平衡。,HOTELS：凯悦集团在中国的发展都有哪些挑战？最