土地评价与土地管理复习提纲

1土地：是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候、生物及社会经济要素等组成的自然、经济和历史的综合体，包括人类过去和现在的种种活动结果。土地基本特性：自然特性：面积有限性；位置固定性；质量差异性；永续利用的相对性社会经济特性:供给稀缺性;用途多样性;增值性;区位性;权属性;政策法规性等社会经济特性2国土地资源共分类：耕地，园地，林地，牧草地，居民点及工矿用地，交通用地，水域，未利用土地3土地评价：为合理利用土地和调整土地收益分配，进行利用规划和科学管理土地，根据土地的自然生产能力或其它方面利用潜力的高低对土地的质量作出评估。土地管理：国家为保护和开发土地资源，合理利用土地而采取的行政的、经济的、法律的和工程技术的综合性的手段和措施。二者关系：1）都是土地科学研究的重要内容2）土地评价作为土地资源调查的组成部分，为土地利用规划提供依据，为土地管理服务3）土地评价是进行土地管理的基本前提和基础， 4）土地的管理和利用是土地评价的主要目的1、 简述土地评价纲要中土地评价的原则。（1）要将土地利用对土地的要求与土地的质量进行比较 （不同土地利用对土地质量要求不同）（2）要将土地利用的效益和所需的投入进行比较 （投入水平相同）（3）因地制宜，根据研究区域的具体情况进行评价 （风景林地资源的评定依赖不同区域；土地的适宜性在不同经济条件地区有所不同）（4）要对不同土地利用方式作出比较（一般为单一土地利用方式评价，不宜比较和优化；在改变土地利用方式时，应作多种土地利用方式评价）（5）要以土地的持久利用为前提 （评价时应确保不因这种利用而导致生态环境退化或恶化，一般要进行经济、社会和生态的综合评价）2、 简述土地性状和土地质量的异同和关系。土地特性：可以直接量测或估测的土地属性。坡度、等气候特性：总辐射、短波辐射、日照时数、年降雨、蒸散量、温度等。土壤特性：土壤质地、有效深度、 pH值、土壤容重等。水文及地质：洪害频率、洪水量、地下水埋深、地下水矿化度地貌、地形：海拔、坡度、坡向、坡长、相对起伏土地质量：由一种以上土地特性构成的、反映一定方面土地性质的综合属性。土壤水分有效性：土壤质地、土壤孔隙度、降雨量、土壤水分蒸散量扎根条件：土壤有效厚度、石砾含量、土壤质地不同土地利用方式需要不同的土地质量农地：水分有效性、扎根条件，养分有效性草地：牧草生产能力、牧草营养价值、草地退化状况、饮水条件 土地质量与土地特性（1）一种或几种土地特性决定某种土地质量，例如土壤水分有效性是由降雨量、土壤质地、土壤孔隙度、土壤水分蒸散量、地下水位几个土地特性综合决定的。一般土地质量不能直接量测，根据土地特性量测值按一定方法进行估算。（2）有些土地特性影响几种土地质量，例如土壤质地对水分有效性、养分有效性、土壤侵蚀风险、土壤适耕性等土地质量均有影响。3、 简述土地分级系统和土地分类系统的区别和联系。土地分级系统与土地分类系统的区别土地分级从低级到高级是通过区域合并，土地分类从低级到高级是通过类型概括；土地分级系统合并的低级单位必须是相邻的才能合并，而分类系统的概括、归纳、抽象属性则不要求相邻；分级系统的等级越高越复杂，而分类系统的等级越高，对属性的概括越简略；分级系统的分级依据是区域联系，而分类系统归纳的依据是特征的相似性。 分级与分类的联系首先分类必须从具体分级出发，明确对哪级土地进行分类类，如对“土地系统”、“土地单元”和对“土地立地”进行分类等。分级系统的每一级，都必须按特征相似性将它们分类，如“土地单元种”、“土地单元属”、“土地单元科”、“土地立地种”、“土地立地属”、“土地立地科” 等。分类系统不是一个单列系统，而是有几个分级单位就有几列分类系统，而且是各自独立的分类系统。 4、 什么是土地评价单元，它有哪些划分方法？土地评价单元：是土地评价的最基本的工作单位，是由影响土地利用的各土地构成要素所组成的一个空间实体。土地评价单元划分方法：（1）以土壤图为基础确定土地评价单元（2）以土地类型体系为基础确定评价单元（3）以土地利用现状（以自然地块或耕作地段）为基础确定评价单元（4）采用评价所用的几种图件（土壤图、土地类型图、土利用现状图）叠置所形成的图斑作为评价单元（5）采用网格方法作为评价单元（以地理经纬网）5、 指出最新土地利用现状分类中耕地、园地、林地、草地二级分类的名称及涵义。1）耕地：指种植农作物的土地，包括熟地，新开发、复垦、整理地，休闲地（含轮歇地、轮作地）；以种植农作物（含蔬菜）为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地中包括南方宽度1.0米、北方宽度2.0米固定的沟、渠、路和地坎(埂)；临时种植药材、草皮、花卉、苗木等的耕地，以及其他临时改变用途的耕地。1、水田：指用于种植水稻、莲藕等水生农作物的耕地。包括实行水生、旱生农作物轮种的耕地。2、水浇地:指有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，种植旱生农作物的耕地。包括种植蔬菜等的非工厂化的大棚用地。3、旱地：指无灌溉设施,主要靠天然降水种植旱生农作物的耕地,包括没有灌溉设施,仅靠引洪淤灌的耕地。2）园地：指种植以采集果、叶、根、汁等为主的集约经营的多年生木本和草本作物，覆盖度大于50%或每亩株数大于合理株数70%的土地。包括用于育苗的土地。1、果园：指种植果树的园地2、茶园：指种植茶树的园地。3、其他园地：指种植桑树、橡胶、可可、咖啡、油棕、胡椒、药材等其他多年生作物的园地。3）林地：指生长乔木、竹类、灌木的土地，及沿海生长红树林的土地。包括迹地，不包括居民点内部的绿化林木用地，铁路、公路征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林。1、有林地：指树木郁闭度0.2的乔木林地，包括红树林地和竹林地。2、灌木里：指灌木覆盖度40%的林地。3、其他林地：包括疏林地（指树木郁闭度0.1、0.2的林地）、未成林地、迹地、苗圃等林地。4）草地：指生长草本植物为主的土地。1、天然牧草：指以天然草本植物为主，用于放牧或割草的草地。2、人工牧草：指人工种植牧草的草地。3、其他草地：指树木郁闭度0.1，表层为土质，生长草本植物为主，不用于畜牧业的草地。6、 土地利用数量结构的多样性、优势度指数大的涵义是什么？多样性指数 指在一个地区土地利用类型的多样化程度，H为多样性指数，Pi为土地利用类型i所占的面积比例，n为土地利用类型的数目。（多样性指数越大，土地类型越多，各类地块变异分布；）优势度 表示一个区域内一种或几种土地利用类型支配该区域的程度。（优势度越大，一个区域内由一种或几种土地利用类型支配该区的程度越大；）7、 什么是土地潜力、土地生物生产潜力、土地利用生产潜力？土地潜力是指土地在用于农、林、牧业生产，土地生产或其他利用方面的潜在能力。土地生物生产潜力是指土地在一定自然条件下生产基本生物物质的潜在能力。土地利用潜力评价是以土地的适应性、限制性、保护及改造措施来划分土地等级的评价。8、 美国土地潜力评价系统中，潜力级、潜力亚级、潜力单元是怎样划分的？潜力级：限制性或危害性的相对程度相同的若干土地潜力亚级的归并，共有八个潜力级潜力亚级：具有相同的限制因素和危险性的潜力单元的组合，共分为四个亚级（对应四种限制因素）（e亚级，侵蚀危害；w亚级：水分过多；s亚级：根系浅薄；c亚级：气候）潜力单元：根据限制因素限制程度的不同，将土地潜力亚级续分为土地潜力单元，限制程度可分三级（1：限制程度轻微；2：限制程度中度；3：限制程度很大）（书P95）9、 美国土地潜力评价系统中，e1、w2、s3的涵义？。e1：限制很少的以侵蚀危害为土地利用中主要问题的限制程度轻微的土地单元w2：限制较少的以水分过多为土地利用面临的问题的限制中等的土地单元s3：限制较严重的以土壤质量和根系层浅薄为土地利用主要问题的限制程度很大的土地单元10、 简述土地承载力的涵义及分析计算步骤。土地承载力涵义 某一国家或地区在一定的生产条件下，土地资源的生产能力及在一定生活水平下承载的人口数量。土地承载力分析步骤（1）进行土地评价，掌握土地资源的数量和质量，重点进行土地潜力评价（2）确定土地生产潜力和居民生活水准（3）分析和确定当地生态环境保护的相关标准（4）分析当地的科学技术和社会、经济发展条件 11、 什么是土地适宜性评价，简述土地潜力评价和土地适宜性评价的区别和联系？如何采用极限条件法、经验法、层次分析法评定土地总的适宜等级？土地适宜性评价：土地针对特定利用方式的适宜性及适宜程度，作出等级的评定。土地适宜性评价与土地利用潜力评价的比较：区别：潜力评价规定土地利用方式的先后次序，适宜性评价可针对多种方式评价；前者主要关心土地自然属性，后者重视土地经济属性联系：两个评价成果可进行比较、协调极限条件法：选择限制因素、将每项限制因素划分为若干个适宜程度等级，分别指明对农林牧的适宜程度、采用极限条件法评定土地总的适宜等级经验法：选取评价指标、确定评价系统、选择参评因子，运用专家打分确定因子权重，并计算总分值定级层次分析法：构建层次分析图、构建判断矩阵，计算因素权重；分项打分，再用权重加和计算总分；划分不同适宜等级12、 简述FAO土地评价纲要评价系统中纲、类、亚类、单元的划分及土地适宜性评价中最核心步骤。划分：根据适宜性划分为适宜（S）、不适宜（N）。根据适宜程度，将适宜划分为非常适宜、中等适宜和临界适宜；将不适宜划分为当前不适宜和永久不适宜；根据限制因素，将不同的适宜程度划分为不同的亚类别。（P120）核心步骤：即规划土地评价，主要分为四个内容：评价目标、评价区概况、资料和假设、具体工作计划。主要步骤是：查明并评价区域土地利用类型、收集和分析社会经济资料、调查和描述土地评价单元。根据土地利用要求选择土地利用类型，并根据土地的性质和质量结合资料综合评定土地单元，并编制评价表。结合经济社会资料分析比较土地利用类型和土地质量现状，对土地适宜性进行分类。提交成果。（P123）13、 如何用地位指数法和地位级法评价林地的质量?地位指数法：以林分优势木的平均高与林分平均年龄的关系为依据划分的林地生产力等级。用标准年龄时林分优势木平均高的绝对值表示地位级：用林分平均高和平均直径关系表示林地等级14、 什么是土地经济评价，一般土地经济评价包含的主要内容。土地经济评价：利用一定的指标或方法对土地利用经济效益的评定包含内容：城镇土地的分等定级、城镇土地估价、农用地分等与估价15、 什么是城市土地分等和定级，简述城市土地定级的工作步骤？概念：根据城镇土地的经济和自然属性，及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。土地等: 城镇之间土地的地域差异土地级: 城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异土地定级的程序：1.建立影响城市土地评价的因素因子体系2.确定各因素因子的权重值3.计算各因素因子的指标值4.划分城市土地的定级单元 5.计算各单元内各因素的分级值，加权求和得总分值。按总分的分布排列和实际情况，初步划分出土地的等级 6.进行土地收益测算和市场交易价格的分析，对初步划分的土地等级进行验证和调整（大城市510级，中等城市47级，小城市35级）7.编制城市土地定级图件和定级分级表 （单元面积大小：条件复杂土地510hm2，条件简单土地1025hm2）16、 如何用收益还原法进行农用地的估价？收益 = 总收入 - 总投入 =总收入 物资投入 活劳动投入 农业税费17、 简述城市土地的价格特点和城市土地评价的基本原则。城镇土地的价格特点：1.土地的价格不是其实体本身，而是该土地的权利和收益。2.土地的价格主要是由需求决定的。3.土地价格的增值性。4.土地价格的区域性和个别性；区域性：商服繁华程度，道路通达，交通便捷，城市设施状况（基础、生活、文体），环境状况；个别性：区位（宗地位置），面积、宽度、深度，形状，地质、地势、地形，容积率，用途，土地使用年限城镇土地估价的基本原则：1.合法原则（相关法律和规划）2.替代原则（是资产评估的重要原则）：市场上任何经济主体都力求以最小的代价取得最大收益，效用相等的土地经过市场竞争其价格会趋于一致3.最有效使用原则（最高最佳原则）4.预期收益原则（不重历史重未来） 5.综合分析原则（自然、经济、社会、政治） 18、 什么是容积率、楼面地价、生地价格、毛地价格、熟地价格？容积率：房屋建筑面积/土地的总面积楼面地价=单位面积地价/容积率生地价格：完成了土地批准手续而未进行基础设施建设正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。毛地价格：完成了基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。熟地价格：完成了土地开发等基础设施建设，已具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。19、 叙述城市用地分等定级的程序。a) 资料收集与分析b) 因素权重的确定c) 因素分值的计算d) 单元划分与取值e) 单元总分值计算与级别划分f) 土地收益测算与级别确定20、 试述基准地价法进行城市土地评价的程序和方法。a) 收集并整理估价宗地所在土地定级估价成果资料b) 确定待估宗地对应的基准地价c) 确定待估宗地具体影响因子对该基准地价的修正值（期日修正系数的确定、年期修正系数的确定、容积率修正系数的确定、因素修正系数的确定 ）d) 待估宗地地价=相应的基准地价期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数21、 试述市场比较法进行城市土地评价的程序和方法。a) 收集交易实例b) 筛选并确定比较案例c) 统一价格比较基础d) 交易情况修正e) 交易的期日修正：修正系数=估价期日价格指数/交易时期价格指数 f) 容积率修正：待估地容积率修正系数/已交易地容积率修正系数g) 区域因素和个别因素修正：待估地区域条件指数/交易地区域条件指数h) 使用年期修正：K=1-1/(1+r)m / 1-1/(1+r)ni) 综合修正结果、确定评估价格22、 试述收益法进行城市土地评价的程序和方法。a) 计算土地的总收益：土地的客观总收益而不是实际总收益。b) 计算土地的总费用：土地的客观总费用而不是实际总费用。c) 计算土地的纯收益：土地的客观总收益减去客观总。d) 计算土地的还原利率：银行利率加上风险利率。e) 计算土地的价格：选用适宜公式计算土地价格。23、 试述成本法进行城市土地评价的程序和方法。土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益a) 土地取得费(征用集体土地，取得城市拆迁土地)b) 土地的开发费c) 土地投资的利息：计息总额=土地取得费+土地开发费d) 土地投资的利润：土地投资利润=（土地取得费+土地开发费）合理利润率 e) 增值收益：（土地取得费+土地开发费+相关税费+利息+利润）土地增值收益率24、 试述剩余法进行城市土地评价的程序和方法。1、掌握待估宗地的基本情况待估宗地的位置；土地的面积、形状；土地的权属和各项权利状况；规划的限制和要求。2、确定土地的最佳开发利用方式：根据用途、容积率、建筑高度等。 3、确定房地产总价：即预测未来房地产开发完成后的出售价格。（一般用市场法或成本法确定）4、估算建安成本、各项费用、税费、利息和利润建安成本、营业税及附加、代理及广告费、发展商的合理利润在一定的地区，都有一定的参考或经验价格（北京市工程概算定额，土地的利税基数为土地的价格和建安成本。5、确定土地价格= 3 - 425、 土地生态评价及包含的主要内容。土地生态评价：在一般土地评价的基础上，选择对环境最有意义的生态特性进行补充评价，着重对生态价值和功能的评价。包括生态功能评价、生态安全评价、土地生态足迹等26、 土地生态安全及标志，景观生态安全格局的涵义。土地生态安全：人类赖以生存和发展的土地，处于一种不受威胁或少受威胁和破坏的健康状态。土地生态系统有稳定、充裕的自然资源可供利用；土地生态环境处于没有或很少退化及污染的健康状态；数量安全、质量安全、结构安全在景观生态学中，存在着对维护和控制某种生态过程有关键作用的景观格局，这种格局被成为安全格局。（生态安全格局也称生态安全框架，指景观中存在某种潜在的生态系统空间格局，它由景观中的某些关键的局部，其所处方位和空间联系共同构成。生态安全格局对维护或控制特定地段的某种生态过程有着重要的意义。）百度百科上的27、 什么是土地管理，简述其5个涵义？土地管理：国家综合运用行政、经济、法律、技术等手段，为维护土地所有制、调整土地关系、合理组织土地利用，而进行的计划、组织、指挥、协调、控制等综合性活动。土地管理概念的5个涵义：1）土地的管理主体是国家。各级政府的土地管理部门是土地管理的行政执法机关和行政监督机关。国务院土地管理部门代表国家主管全国的土地。2）土地管理的客体是土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系。 3）土地管理的目的是维护土地所有制、调整土地关系和合理组织土地利用。目标是不断提高土地的经济效益、生态效益和社会效益。4）综合运用行政、经济、法律、技术等手段管理土地。5）管理的职能是计划、组织、指挥、协调、控制。28、 什么是农用地整理，什么是土地复垦，简述农用地转用的基本条件？农用地整理：对田、水、路、林、村等进行综合整治，改善土地利用结构以提高耕地质量、增加有效耕地面积、改善农业生产条件和生态环境的行为。土地复垦：对生产建设中因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复可供利用状态的活动。农用地转用的基本条件：符合城镇建设规划；符合土地利用控制指标；保质足额补充耕地；符合土地供应政策29、 什么是基本农田保护区的范围？1、已定的粮棉油生产基地内的耕地2、有良好水利水保设施的耕地3、改造中的中低产田4、蔬菜生产基地5、农业科研教学试验田30、 简述征用土地审批管理的有关规定？概念：国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地转变为国有土地的强制手段。特点：强制性、补偿性、权属转移性审批管理：土地征用审批管理分两类，第一类是由国务院直接批准的，包括基本农田、基本农田以外的超过35公顷的耕地、其他土地超过面积超过70公顷；第二类是由省市区人民政府直接批准的，报国务院备案的，包括除了国务院批准以外的其他显示级土地征用。31、 什么是土地使用权的划拨，划拨土地使用权的适用范围？土地使用权划拨：县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权的适用范围：1、国家机关用地和军事用地2、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地3、城市基础设施用地和公益事业用地4、法律行政法规规定的其它用地32、 什么是土地利用规划，简述其内容。土地利用规划：为优化土地利用结构和布局，根据社会发展需