2009年111月成都房产市场发展分析

1,2009年1-11月成都房产市场分析,2009年11月25日,2,目录,第一部分土地市场第二部分住宅市场,第一部分土地市场第二部分住宅市场第三部分龙泉市场,3,3,第一部分土地市场,4,4,一.1-11月成交土地情况,2009年1-11月，成都市范围内共计成交经营性土地156宗，总面积为15378.37亩。主城区成交经营性用地42宗，成交面积为3008.11亩，平均交易价格为562.57万元/亩。各个郊区（县）共计成交土地114宗，成交面积为12370.27亩，平均交易价格为99.7万元/亩。,5,5,二.土地交易月度走势,2009年1-11月，成都市土地交易月度交易中以7月份交易面积最大；7月份，双流区域集中交易土地近2900亩，带动当月交易面积大幅度增长；8月-10月份土地市场单月交易面积保持在1200亩左右，11月土地市场再次出现冲高行情。,6,6,三.土地交易区域分布,从成交土地的区域分布来看，2009年1-11月，双流区域成交面积最大，远远领先于其它区域；在主城区成交的土地中，高新区最为集中，成交面积和成交宗数均是各区最多的，成华区、锦江区土地交易面积较小。,7,7,小结：,从09年1-11月土地市场的交易情况可以看出，6月份以后，土地市场的交易量出现比较明显的上涨，土地市场比较活跃，8-10月土地交易维持在月均1200亩左右，11月土地大幅攀升至2552亩。主城区土地市场随商品房市场的回暖也呈逐渐放量态势，但土地市场的主体已向郊区外移，特别是近郊区（县）；房地产开发逐渐向外拓展。,8,第二部分商品房市场,9,一、市场供应情况,（一）商品房供求关系,（注:因房管局网站调整，6月成交量中11日、22-30日部分数据缺失；8月份由于房管局网站改版，数据有一定偏差。）,10,整体上看，09年商品房供求比要低于08年，也使得存量房源得到一定程度的消化；由于10月房交会的刺激，9月份主城区商品房供应端呈现“井喷”态势，当月供求比达到1.47，供应端经过9月份的“井喷”式供应后，供应量开始在低位徘徊，供求比持续走低，11月交易量冲高的行情更是拉底了供求比，11月商品房供求比为0.61。,11,（二）供应量分析2009年1-11月，主城区范围内新增预售面积为971.23万平米；而同期商品房市场的交易面积近1114万平米；商品房市场整体仍然处于供不应求的状态。,12,2008年1月-2009年11月供应量走势图（单位：万平米）,2009年1-11月主城区商品房市场供应月度波动较为明显，受秋交会刺激，9月份的新增预售面积最大，达到160.18万平米；而后10月供应量则呈现大幅下降，市场着重消化前期的大规模放量，11月供应量有所反弹，回升至93.41万平米。,13,（三）主城区商品房新增供应情况1、新增供应行政区域分布情况,2009年1-11月，主城区各行政区域新增预售面积以成华区最多，其次是锦江区区，武侯区新增预售面积最少。,14,2、新增供应环域分布情况,从环线新增预售的情况分析，2环内的供应相对较少；市场供应的主体为2环以外，其中以2-3环区域最为集中，占总供应面积的55%。由此可见，2-3环区域内仍然是房产发展最集中的区域。,15,3、新增供应区位分布情况,根据数据统计显示:2009年1-11月，主城区新增预售面积方位分布以城东、城南、城西三个方向为主，其中又以城西区域的放量最大，而城中则是最少的区域；城北与城东、南、西三个方向相比，城北房产开发较为滞后。,16,二、商品房市场交易（一）总成交量趋势,2009年1-11月，主城区商品房成交套数为125039套，成交面积达1114万平米；与2008年同期相比，商品房市场交易量增长明显，其中总成交套数同比上升77%；成交面积同比上升91%。（备注：11月份商品房交易统计时间截止2009年11月24日）,17,主城区商品房成交走势,从商品房交易的月度走势情况分析，2009年1月以来，主城区商品房市场基本处于平稳上升态势。6月份，商品房市场出现大幅回落，之后稳步小幅上涨，而在11月成交量大幅冲高，成交面积突破150万平米。预计随着楼市优惠政策年底即将到期，或将促成成交量在到期前形成阶段性集中成交。,18,（二）成交价格分析交易均价再次上扬,根据主城区商品房交易价格的走势可以看出，09年以来主城区商品房市场交易价格一路上扬，7月份均价接近6000元/平米；8月份，市场交易价格出现小幅微调，9月份交易价格再次攀升，均价突破6000元/平米，10月成交价格再次冲高，已达到6322元/平米。预计后市成交均价大幅波动的可能性较小，市场将趋于平稳。,19,三、区域市场分析,（一）总体情况,（备注：统计时间截止09年11月24日；09年6月成交量中11日、22-30日部分数据缺失；8月份由于房管局网站改版，数据有一定偏差，11月9日各行政区交易数据缺失）,20,根据各行政区域1-11月份商品房交易的数据可以看出，成华区是主城区各区之中商品房交易最活跃的区域，其交易面积258.78万平米；其次分别是金牛区和锦江区，分别为190.46和181.24万平米。,21,主城区商品房按行政区域成交套数走势：,22,主城区商品房按行政区域成交套数走势：,从各行政区商品房交易套数月度走势可以看出，成华区商品房市场一直处于相对活跃的状态；而青羊区交易量在本月出现较大幅度的攀升。,23,主城区商品房按行政区域成交面积走势：（单位：万平米）,24,主城区商品房按行政区域成交面积走势：（单位：万平米）,根据图示可看出，成华区商品房市场交易量基本上一直是各行政区中最为活跃的区域，各行政区交易面积情况与各区成交套数走势基本一致。,25,四.商品房总体交易情况及预测,26,2009年1-11月，成都市主城区商品房市场供应量约为971.23万平米，同期商品房成交面积为1114万平米，市场整体供求比约为0.87，市场整体处于供不应求的状态。从月度供应情况分析，目前出现了两个供应的高峰期，一个是4月份，另外一个则出现在9月，市场供应面积大幅增长，达160万平米，而10月商品房供应量大幅回落，11月供应量有所反弹，回升至93.4万平米。从月度成交情况看，商品房基本上处于稳步上升的态势，而在11月成交量出现大幅冲高，成交面积突破150万平米。预计随着楼市优惠政策年底即将到期，或将促成成交量在到期前形成阶段性集中成交。商品房市场的活跃，带动了商品房交易价格的一路走高，8月出现小幅回落，之后成交价格再次上扬，10月成交价格达到了6322元/平米。预计后市成交均价大幅波动的可能性较小，价格将趋于平稳。,27,第三部分龙泉市场,一.土地市场,2009年1-11月，龙泉区域内，成交2宗商住用地，分别是位于西河镇成洛路以南、群辉路以西，面积100亩，交易价格为60万元/亩；另外一宗为龙泉驿区西河镇成洛路以北东一路以西，面积345.3454亩，交易价格为45万元/亩。其余成交土地均为工业用地。,二.龙泉供应市场,2009年1-11月，龙泉区域内共计新增商品房预售面积119.57万平米；从月度供应的情况分析，5月、7月、9月和11月的新增供应面积均在15万平米以上。11月新增供应15.5万平米。,三.龙