第4章 房地产市场调查.ppt

1、第四章房地产市场调查，2，内容摘要，4.1房地产市场调查概要4.3房地产市场调查流程4.4房地产市场调查问卷设计4.5房地产市场预测，3，狭义市场调查科学收集和研究消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等相关资料。 广义的市场调查以商品和劳务，即商品和劳务从生产者到达消费者过程中的所有商业活动的资料、信息和数据制作系统的收集、记录、整理和分析为对象，理解商品的现实市场和潜在市场。 4.1.1房地产市场调查的概念，4、探知性调查是房地产企业不知道从哪里着手房地产市场的情况，或要调查的问题时采取的方法。 说明性的调查如实地反映了已经发现的问题，是具体的回答。 4.1.2房地产市场调查的类型、5、因果性调查根据描述性调查进一步研究分析问题的前因结果，找出影响问题的各因素之间的因果关系。 预测性调查收集、分析、研究现在的各种市场资料，使用数学方法，估计未来一定期间内房地产市场对某种房地产的需求量及其变化趋势。 6、全面调查法重点调查法随机抽样法非随机抽样法按调查范围分类，访问法问卷调查法电话调查观察法直接观察法痕迹测定法行动记录法实验法，4.1.3房地产市场调查的方法，7， 4.2房地产市场调查的内容按调查方法分为市场环境调查政治、法律、环境、环境、社区、城市发展计划房地产企业状况、房地产产品总供给量和总需求量专门机构和中介人，项目用地现状、项目用地的开发条件、项目所在地周边环境项目的对外联络度、交通机构等，8， 消费者状况调查消费者的年龄分布消费者的收入水平消费者的职业区分消费者的购买倾向竞争大楼状况调查房地产产品调查房地产价格调查房地产销售状况调查，9，提出问题，为了确定调查目的需要解决的问题为什么要调查？ 如果不是详细、正确地定义了要调查的问题，就不能设计研究计划，得到接近实际的信息。 一般来说，确定调查的目的需要一个过程，不是能马上确定，而是能通过探测性调查、说明性调查、因果性调查确定。 4.3房地产市场调查的流程、10、决定收集资料的方法的资料分为手资料和二手资料。 单手资料是为了要调查的问题而特意收集或实验的统计资料，即二手资料，是在原始资料整理后形成的，可为他人使用的资料和其他项目已经拥有的资料。 11、设计调查表的程序和应注意的问题如下：1)决定调查方式2 )决定采用哪种类型的问题3 )调查表问题应注意的事项，12、采样数据处理、分析和说明需要提供调查报告，房地产市场调查在房地产市场分析的前期工作中但是，市场调查结束后，市场分析有时也直接包含在市场调查的过程中。13、目的性原则接受性原则原则(1)你每天读几份报纸a、不看报纸b、c1份、d2份、d3份以上(2)通常多长时间看报纸a、10分钟内b、30分钟左右c、1小时d、1小时以上(3)常读日报c、晨报d、商报e、其他简洁原则容易整理分析原则，4.4.1问卷的设计原则，14，前言内容归纳了样品的特征资料电脑号码工作证明书，4.4.2问卷的基本结构，15，不提出一般问题“XX大楼物业管理形象请不要使用不恰当的语言。 “你经常去健身房吗？ ”避免诱导性的问题“消费者认为房地产开发商的广告投入量越大，说明力越强。 您的意见怎么样？ 4.4.4问卷设计中应注意的问题，16 .房地产市场预测是根据房地产企业在市场调查的基础上，利用已经获得的各种信息资料，运用科学的方法和手段，综合分析影响房地产市场发展变化的各种因素4.5.1房地产市场预测的概念，17，4.5.1房地产市场预测的内容，1，预测特定城市房地产市场的未来前景2，在将来的某个时期房地产市场预测各种房地产设计的功能等需求的变化趋势3，房地产市场价格的变化4，预测各种房地产供给的增加速度18， 4.5.1房地产市场预测过程1、确定预测对象和目标2、收集、整理资料3、选择预测方法4、建立预测模型5、评价和修改预测结果6、制定预测报告19、定性预测性预测取决于人们的经验、专业知识和分析能力，参照现有资料其特征主要是通过经验来判断未来，有时也将定量分析作为判断的辅助手段。 4.5.4房地产市场预测的方法、20、定量预测量预测在理解历史资料和统计数据的基础上，用数学方法和其他分析技术建立能表现数量关系的数量模型，并在此基础上分析、计算、确定房地产市场要素未来可能的数量。 21、直观判断方法是定性预测方法的总称。 虽然该方法适用范围宽、成本低、时间少，但是预测者的主观因素的影响大，难以提供基于正确数据的预测值，在数据少或不正确的情况下，多采用该方法。 定性预测方法主要包括集体判断法、专家意见法。 历史延伸法是定量预测方法的总称。 该方法包括单纯平均法、移动平均法、加权移动平均法、趋势预测法、指数平滑法、季节指数法等，22，1 )单纯平均法的单纯平均法是使用算术平均值作为新期间的预测值的方法。 其公式表示、公式中：表示平均，用算术平均法预测时的预测值n :代表资料数xn :第一期的实际销售数(=1、2、3、)。 (23，2 )移动平均法移动平均法是基于单纯平均法发展起来的，将平均项逐渐向后移动平均，各项平均的总件数不变。 这个平均值直接作为下一期的预测值。 在进行平均时，可以使用简单的算术平均，也可以使用加权平均。 简单移动平均法的计算公式为：加权移动平均法的计算公式为：24，3 )指数平滑法指数平滑法是基于移动平均法发展起来的，指数平滑法是预测前期的实绩值和前期的指数平滑预测值并进行加权平均得到预测值的方法。 这实际上是一种特殊的加权移动平均法。其计算式是本期预测值=a前期实际发生值(1-a )前期预测值式，a是平滑系数，且01a=1时，预测值=前期实际发生值为a=0时，预测值=前期预测值一般根据经验估计，差大时，a取0.70.8 25，4 )回归分析法根据“自变量”分析“因素变量”的变化方向和程度。 在使用回归分析法进行预测时，如果预测对象与影响因素之间一定存在因果关系，且样本数据量足够的预测对象与影响因素的样本数据之间存在统计规则，且能够反映未来发展状态的样本数据的分布中有线性倾向，则可以使用线性回