村级留用地房地产项目3.ppt

村级留地房地产项目有：目录、1 .基本概况、1.1基本概念、3、4、村留地小产权房、5、1 .基本概况，目前杭州村留地的取得流程必须首先由村/公司取得发行指标。 根据发行指标在市里成立改革委员会。 到市计划局画地界线。 然后，排列队伍等年度计划用地指标，拿到用地指标后，就可以办理用地手续。 最后签订杭州市国有建设用地使用权出让合同书，缴纳国有土地使用权转让价款后，依法领取国有土地使用证。 6、杭州村级用地取得流程、1 .基本概况、1.2利用模式、7、8、利用模式、9、10、开发建设模式、11、开发建设模式、村级集团经济组织合作选择开发的用地项目用地，全部以招标、拍卖、招牌方式公开。 首先，要明确村集体经济组织和外来方面的合作开发比例(村的自留部分不允许分割转让和销售，合作方面部分可以销售)，村集体经济组织按比例成立外来合作者和项目公司参加竞争，村集体组织以相关部门鉴定的成本回购。 村级集团经济组织依法申请居留地项目国有土地使用证后，可以进行合作开发。 以募集方式公开的共同开发用地项目，村集体经济组织必须分别具有地面总建筑面积(不包括房地产用住宅面积)的51%以上的房地产和地下空间的51%的建筑面积， 不得分割转让和销售的合作人所拥有的房地产可以按计划分割建设的最小财产权单元进行转让、预售和销售，需要预售的许可手续的，应当在项目的工程形象进度达到最后时提出申请。 两家公司合作开发的项目，外国合作者累计占有的股份不得超过49%的多个合作开发项目中，村级集团经济组织所占的股份必须超过外来合作者的累计股份持有率。 此外，共同开发用地的项目必须得到村民(或股东)会2/3以上的成员或者2/3以上的村民(或股东)代表的同意。 召开村民(或者股东)会议时，必须公布寄宿地合作出资的价格和比例等内容，并向乡(镇、街)、区政府(管理委员会)报告同意。 留地项目出资入股价格应当以有资质的土地评价机构的评价价格或者通过产权交易机构公开交易的价格为准。 12、合作模式开发要求，1 .基本概况，13，3 .租赁模式，开发建设模式，1 .基本概况，1.3发展现状，14，15，2 .发展现状，2016年11月，杭州市主要城市城中村改造5年公共建设行动指导组办公室印刷杭州市区城中村改造规划技术导则，3个改造解体重建：根据城市总体规划要求，对城中村实施全村改造，以调查和货币化方式安置被征收者。 综合整治：对农家建设时间短、基础配套比较完善、村容村容貌比较整齐的城中村，可以采用综合整治方式实施改造。 解体结合：对城中村的部分区域实施解体重建，对部分区域实施综合整治。 16、杭州主要城市城中村改造不断推进，提高平衡用地配合，以多种方式执行用地指标。 “十三五”期间，按照拆卸重建方式进行改造的城中村，在实行安置房、10%留地、辅助设施等项目建设用地后，在村域范围内，其馀用地均可作为城中村的改造平衡用地。 在村级用地上，村子建设得到批准的城中村，在符合城市规划和土地利用计划的建设用地范围内，可以保留可转换为建设用地的农地(不含林地)面积的10%，解决原村的集体经济组织及其成员的生产生活问题。 往年发行的用地指标总量不足15亩的村，经市国土资源局批准，一次最多可以补充15亩。 积极推进实物与货币结合的方式，解决用地指标落地问题，采用货币方式，鼓励实行用地指标的实物方式执行留地指标，应该以多种城中村留地指标包方式执行布局，配合产业园区建设，建设新兴产业发展高地。杭州高新技术开发区(滨江)仍按其原来的政策实行留地指标。 17、对城中村改造进行最佳政策保障，18、第一阶段： 2000-2009年典型案例：项目以小户型酒店式公寓为主，典型案例为剑桥公社等，纯办公楼项目数少，最早典型这个阶段受1999年首次公布的用地政策限制，没有统一的独立产权。 产权方面与一般商社不同，由于位于黄龙板块中心的地理优势和办公楼的房地产硬件和管理优势，上述两个项目的租金一直在高水平上稳定，摆在杭州一流办公楼的列中：黄龙世纪广场的租金现在约5元/平方米第二阶段：从2009年到-2011年因为政策调整，首次出现了很多拥有产权的大平层项目，庆春板块中豪五福天地、申花板块城西泰城、西溪板块郡原公历里等。 拥有这种用地土地的时间基本上是在2008年以前，从2009年到-2014年为集中上市时间，因为整个房地产第一次能拥有独立的产权，如果采用整个项目的销售模式，就和普通的商社项目一样，这些项目也很高。 第三阶段： 2011年-至今杭州对留地的定位和政策越来越明确，规定了招聘转让的留地项目，其49%的卷可以按计划建设的最小单位处理独立产权，具有与普通商社相同的市场待遇。 此类用地项目将在2012年以后集中上市，如滨江区政府板块中胜国际等。 杭州村留地项目的发展阶段，杭州大部分10%的留地项目都是由村里自己开发，或交给小规模开发企业操作。 大型开发企业很少接触留地项目，有多方面的担心。 但是，前期也有很多大开发商留下了用地，取得了良好的成绩。 如绿城紫金广场、中豪望江国际、五福天地、嘉华国际、黄龙世纪广场等。 从最近开发的用地项目销售情况来看，用地项目价格优势，市场形势良好。 三足留用酒店式公寓项目创美华彩国际2012年12月首次开始，主要推进4070平方米的酒店式公寓，平均价格为11000元/平方米，远低于周边其他住宅项目的价格水平。 同样的三脚橘子中，2012年12月开始寄售，平均价格为7000元/平方米，现在也卖完了。 另外，以办公楼为表现形式的用地项目在市场上也很多，这种项目也多以全面销售的形式销售。 例如转塘的象山国际广场、城东的汇禾禧福汇、佰富时代中心等。 19、村庄停留地项目的市场状况、开发量，由于停留地项目与房地产项目不同，房地产项目挂出、转让，这些公开的数据比较多，但停留地项目涉及企业和村庄的合作谈判条件等多项事项，开发进展商业地的冲击用地项目的大部分是办公楼、商场、酒店等公共建设，商业住宅两用也占了很大的比例，但是单身公寓、住宅用途的项目只占了比较小的一部分。 因此，村级留地项目对现有商业土地的冲击很大。 20、村留地项目的开发情况，开发项目主要集中在杭州留地项目，主要集中在三脚架、转池、剩馀位置、下砂、滨江和馀杭等地区。 杭州城西一带许多著名的高级办公楼像黄龙世纪广场、紫金广场、联合大楼，最近有银泰城、桔子里、西城博司、丰富九玺、创美华彩国际、永茂西溪一号、象山国际广场、众安启航社、汇禾福汇、海陆UNC公司、美达北城天地、坚果2.0职业状态的性质以商业为主，从用地的职业状态的性质来看，很多村社把区划的用途定义为商业性质，最多的是商务综合用的房间，包括办公大楼、创意工作室、大型超市、专业市场等，其次是酒店、酒店、度假胜地。第三个是汽油我们平时接触的用地项目也多以商业为中心。 1 .基本概况，1.4利好政策，21，22，没有相关文件，没有文件所有权，49%的所有权是栋/层，23，政策变了，3 .政策变了，村级集团经济组织和开发者共同开发的，招标， 采用拍卖或招牌方式转让方式的居留地房地产项目用地中，合作者拥有的房地产不到49% (村集团经济组织和合作者共同开发的项目村级集团经济组织占有的股票必须在51%以上)，由计划建设的最小产权单元转让但是，前几天公布的萧山区关于进一步加强村级留用地管理的意见可以扩大村级留地的开发范围，开发成商业住宅和纯住宅大楼。 但是，“新政”规定留地成为商业住宅和住宅大楼是“强制”。 必须采用货币化开发模式。 该模式的操作过程类似于“住宅用地转让”。 土地公开后，村(社区)可以领取土地转让金，村的集体资产.3.政策变迁，24，2 .案例研究，1.1江干区三叉社区，25，26，三叉社区位于江干区政府的正面，东与五福社区接触三叉社区通过参加政府计划，依靠政府资源降低交易成本。 三叉社区为直属企业3家，租赁企业21家，独立运营公司为三叉社区培养了适应市场经济的人才。 2002年初，村集团拥有5亿以上的资产，因此三叉社区从一开始就是杭州市最富裕的村之一。 三叉社区作为第一个“城中村”改造试验村，其用地建设一直以自我开发投资为主，由27、28、三叉社区成立的一人有限责任公司杭州三新集团有限责任公司出资4000万美元，2003年开始建设的店铺租赁型大楼。 大楼共十九层，总建筑面积29800平方公里。 三新大楼有银行、饮食、便利店、商务中心、会议室等各种类型的企业和设施，是一座综合性的商务大楼。 入住乐购超市肯定了三叉社区村级留地的商业前景。 在此基础上与超市配套的商家，如银行、饮食店等陆续入住，降低了三叉社区开发用地的持续租赁成本，解决了租赁困难，三叉社区用地开发开始迅速发展。 三新大楼是三叉经济合作社建造的第一座大楼，占地面积7060平方米，总建筑面积29830平方米，是江干区第一座税收超额亿元的大楼。 相继开发了以江干区文化创意产业为焦点的第一座特色大楼新媒体产业大楼的江干区第一座泛金融特色大楼3354三新银座募捐大楼等。 开发历史，2 .案例分析，2.2拱区阮家桥社区，30，31，阮家桥经济合作社成立于1998年，注册资本为180万元，2002年变更为股份制，注册资本没有大增加。 进行留地开发时，曾经只能靠借款来开发。 比如阮家桥经济合作社和华盛公司合作投资，但由于资金不足，阮家桥经济合作社只能向华盛公司借款300万美元，进入双方共同设立的账户。 后来，华盛公司股票转让给银泰公司后，双方借款300万元，查帐公堂。 阮家桥经济合作社和杭州达泰投资有限公司和中国银泰投资有限公司合作开发投资最重要的一点是，利用前两家公司的品牌效应和平台的优势，容易招揽外资，降低交易成本。银泰城是大平台的优势，商店招聘非常顺利，即使2012年6月银泰城尚未完全建成，还没有开放，也已经完成了400家店铺的统一合同。 阮家桥经济合作社多次在会上强调，为了更好地利用银泰城的品牌效应，要让专家与中国银泰投资有限公司合作，专注于商店的招商资金，利用银泰的资源做“二次招商”工作。 阮家桥村位于杭州市拱桥区祥符町，是一个提早进行用地开发的村集团，其开发投资方式主要是合作开发投资。32、33、2002-2008年与华盛的失败开发，2002年阮家桥经济合作社刚获得用地，阮家桥经济合作社与华盛公司共同出资，杭州富强市业有限公司设立了阮家桥村用地开发项目。 当时，阮家桥村注册资金有限，没能筹集到一定的资金，阮家桥经济合作社向华盛公司借钱进行用地开发。 2004年4月16日，阮家桥经济合作社还与铱星公司签订了一个开发外来人口公寓的合同。 合同规定：阮家桥村外来人口公寓由阮家桥经济合作社和铱星公司共同出资、共同建设、共同经营。 为了更好的经营项目，双方约定成立丰谭实业投资有限公司，总投资额1000万元，2004年5月12日成立丰谭公司。 其中阮家桥经济合作社占60%，铱星公司占40%。 但是，以上两家公司的合作并不能说是成功的，最后阮家桥经济合作社和以上两家公司曾经对峙过账本公会堂。 与富强运营商有限公司的合作项目不顺利，双方为借款不断争吵。 与铱星公司的合作，双方未能就股票和收益分配的调整达成协议。 2008-20122008-2012年：与银泰、达泰等合作成功投资，但阮家桥经济合作社的留地开发前期并不顺利，到2008年左右与银泰、达泰等合作投资的项目，阮家桥留地的开发真的进入了高速发展阶段。 2008年10月，华盛公司将其持有的用地项目股票转让给中国银泰投资有限公司。 阮家桥经济合作社与中国银泰投资有限公司合作开发银泰城项目，其中阮家桥经济合作社以土地价格出资，占总项目股票的51%，中国银泰投资有限公司占49%。 同时，阮家桥经济合作社与杭州达泰投资有限公司合作开发投资了丰元大楼用地项目。 这个项目于2011年3月通过了阮家桥村村民代表大会，2011年12月开始建设。 为了更好的运营开发留地项目，双方成立了杭州丰元大厦有限责任公司，其中阮家桥经济合作社在土地出资，注册资本6000万，公司的主要业务包括受托建筑项目管理、房地产管理、所有权住宅租赁。 2008-20122012年-通过迄今为止尝试自主开发投资、与其他企业合作开发投资用地的经验，阮家桥经济合作社积累了一定的商业经验和资金，阮家桥经济合作社开始尝试自主开发。 发展历史，2 .案例研究，2.3滨江集团，34，滨江集团发表了2017年半年报，上半年销售额达到了49.7亿美元，比上年减少了41%。 属于上市公司的股东净利润为9.2亿，比上年增加了36.5%。 滨江集团上半年收入下降主要是因为本期交货大楼减少。 但是，收益下降时净利润之所以大幅度上升，是因为综合毛利率比去年上升了13%至43%，特别是部分杭州结算项目的毛利率达到了45.0%。报告期间，滨江房地产公司股份的100%为3.2亿元，母公司滨江霍从销售业绩来看，上半年滨江集团房地产销售额为224亿，比上年增加了31%，预计以这个销售速度实现年销售目标400亿元。滨江集团曾经参与村级留