廊坊拿地可行性研究报告

,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性调研报告,廊坊市区域状况分析,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,廊坊位于河北省中部偏东，地处京津两大城市之间,被誉为“京津走廊上的明珠”。距首都北京40公里，距中国最大的港口城市天津60公里，距首都国际机场60公里，距天津国际机场70公里，距中国最大的集装箱码头天津新港105公里。,从廊坊沿京津塘高速公路到北京、天津、首都国际机场、天津国际机场、天津港都不超过一个小时，有“半小时进京下卫，一小时上天入海”之说。,现在政府正在构建京津廊半小时同城交通圈，并寻求进一步谋划京廊快速轨道交通，加大轻轨线盯办力度，谋划与首都新机场路网对接。,独特的区位和地缘优势：环首都城市圈,便利的交通：京津半小时交通圈,经济的潜能：环首都经济圈,廊坊正好处在京津城市走廊带中最靠近北京的区域，内连首都，外达津冀，是北京的名副其实的东南门户。廊坊在京津经济交往中扮演着重要的前沿角色，更极有可能成为整个京津冀发展的重要支点和环渤海经济的核心枢纽之一。,廊坊将以首都经济圈建设为重点，深度做好对接京津这篇大文章。廊坊即将成为高增长、高技术、高收益的产业隆起带，环境优良、宜居宜业、互通互建的城乡示范带。,土地属性情况,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,土地属性情况,区位优势：项目用地位于廊坊城区东部，毗邻交通主干，与市中心联系便捷，交通十分便利。南面为金光道延线，北侧为爱民东道。,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,土地属性情况,距离京沪高速口7.8公里；距离廊坊大学城7.2公里；距离广阳市人民医院3.8公里；距离廊坊市政府5.2公里；距离廊坊高铁站3.6公里。,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,土地属性情况,项目周边教育资源：,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,项目周边公交：爱民道华航东校区站停靠公交车辆有7路、17路、23路。,公交站牌,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,土地属性特征,廊坊市在售热盘：,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,周边楼盘售价,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,项目对面恒庆价钱：1、首付30%的价钱是7120元。2、全款的价钱是6620元。,区域市场客群分析,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,燕郊、香河、大厂、固安都属于廊坊行政区划内的县或者镇。因为和通州、大兴相邻，距离CBD的绝对距离甚至比很多北京郊区更近，更加方便，近年来，纷纷被北京虏获为热门的卫星居住城。廊坊的周边正在成为北京的卫星，而廊坊市的中心又将何去何从呢?廊坊市的中心也和北京相邻，和亦庄大兴接壤，和CBD的距离只有40km,京沪高铁出京首站即是，只需20分钟即可接入北京轨道交通。以往，作为河北省的地级市，廊坊保持看自己的发展节奏并没有跟看周边郊县，积极加入环北京的卫星城发展战略。而今，首都第二机场开工在即，航站楼建在北京，跑道就在廊坊境内，这把廊坊直接纳入了北京的控制范围中。京台高速、廊坊到机场的城市快速路、廊坊到北京的轻轨都围绕看新机场的开工全面启动。机场带动的临空经济带把廊坊捆绑进北京的大经济格局中，廊坊已经无法逃脱北京强大的中心引力了。未来，廊坊如果加入北京卫星城的行列，因其拥有核心城区先天的配套基础资源，如三甲医院、重点学校、公共交通、高铁等，加之北京不断上升的地产、生活成本，将可又能在北京真正开启双城生活方式。就像泽西之于纽约，人们乐业在纽约曼哈顿，却纷纷安居于哈德逊和西侧的泽西市。总结：北京溢出人口为主要客户群。,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,一、接手费用：19383+1938.3+9507+1130=31958.3万元1、已售商品房退房产生的费用19383万元。(公司接手该项目时可考虑40%退房率共需8528万元)2、退房赔偿违约金10%，共需1938.3万元.3、高息借款9507万元（本金）。4、工程队上交的保证金1130万元（公司接手时可暂且不计）。二、土地费用：9936+993.6+24.84=10954万元292亩-108亩=184亩270万=49680万20%=9936万元契税：292亩-108亩=184亩270万=49680万2%=993.6万元印花税：24.84万元。（假定摘牌面积为236亩，土地出让金全部缴清后申请出让金返还，我公司该项目需要流动资金8.9378亿元，假定缴纳50%出让金后申请返还40%出让金则需要流动资金5.7518亿元。资金平衡周期无预售证销售为6个月，有预售证销售为11个月）注：项目占地共计292亩，包括回迁占地108亩，此108亩的土地出让金政府100%返还，不产生税费；剩余184亩土地出让金政府返还80%，并且缴纳2%的契税，万分之五的印花税。,收购费用明细单：,三、回迁楼建安费用：27840+1710+2851.2-3000=29401.2万元1、回迁和村集体预留11.6万2400=27840万元2、商业保障房1.71万1000=1710万元3、5年内满18周岁的村民符合发给宅基地条件的，共计99人，每人120，共计1.188万2400=2851.2万元4、已建好两栋回迁楼，但是只支付3000万工程款。四、拆迁费用：400万元至今剩余7户未拆，大概400万元完成拆迁。总计：31958.3+10954+29401.2+400=72713.5万元,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,项目总体指标,用地性质：建设用地总用地面积：292亩（184亩可用）容积率：2.0限高：60米总建筑面积：389335平米,地块红线图,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,说明：已建好两栋回迁楼，另外还有六栋楼已出正负零，但已停工一年。,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,说明：1、地块内一油井正在使用中，内存油2万吨，油井占地2亩，并有土地证。现已盖好的一栋回迁楼侵占油井土地，所以此楼无法办理房产证。2、原有输油管道在地块内影响规划以及施工，协商后可以修改管道，但需支付80万元。,地块障碍,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,经济效益测算表1.,说明：现有的规划设计条件是，规划路东侧的容积率为1.5，规划路西侧的容积率为2.0，所以以下经济效益测算表示分开来算的，最后两块地利润相加为最后利润。规划路东侧占地44亩，容积率为1.5，利润为-3866万元。规划路西侧占地140亩，容积率为2.0，利润为3944万元。所以以现有的规划设计条件，总利润为-3866+3944=78万元（不调规且不建商业的情况）详细测算变如下,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,经济效益测算表1.（44亩）,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,经济效益测算表1.（44亩）,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,经济效益测算表1.（44亩）,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,经济效益测算表1.（140亩）,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,经济效益测算表1.（140亩）,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,经济效益测算表1.（140亩）,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,经济效益测算表2.（184亩）,说明：现有的规划设计条件是，规划路东侧的容积率为1.5，规划路西侧的容积率为2.0。假设调规后容积率为2.3，总利润为16829万(调规但不建设商业)详细测算变如下,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,经济效益测算表2.（184亩）,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,经济效益测算表2.（184亩）,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,经济效益测算表2.（184亩）,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,经济效益测算表3.,说明：现有的规划设计条件是，规划路东侧的容积率为1.5，规划路西侧的容积率为2.0，假设调规后规划路东侧占地44亩，容积率为1.5，做高品质住房，例如洋房等，利润为9715万元。规划路西侧占地140亩，容积率为2.3及2.6容积率的商业，利润为61870万元。所以以现有的规划设计条件，总利润为9715+61870=71585万元（不计算车库销售收入）详细测算变如下,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,规划设计要求,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,规划设计要求,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,规划设计要求,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,规划设计要求,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,规划设计要求,项目概况,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,规划设计要求,优势：1、项目地距离京沪高速廊坊出口10分钟车程，京沪高速20分钟车程到达北京。2、后续还有300亩地可进行开发。3、项目是独立地块，四周环路，并且南北端两条路是城市主干线。4、距离市中心比较近，生活配套齐全，生活方便。5、距离高铁站直线距离仅仅3.6公里。6、项目仅剩7户未拆迁。劣势：1、华成地产公司内部财务状况不明朗。2、收购此项目需携带收购文安项目，文安项目不明朗。3、由于292亩地中的108亩要给村中用于回迁用地，导致土地成本太高。4、该项目已售大约1000套房产。5、容积率太低，规划路西侧为2.0，东侧为1.5，如果拿地需提前介入调规。,优劣势分析,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,项目现状照片,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,项目现状照片,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,项目现状照片,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,项目现状照片,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,项目现状照片,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,项目现状照片,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,项目北侧正对面恒庆置业项目,项目现状照片,廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告,爱民道未拆门脸,项目现状照片,廊坊市广阳区