2018养老地产研究报告.ppt

,1,健康养老/养生地产案例借鉴分享,2,1.缘起：城市化驱动下的郊区地产发展,海淀科技奥林匹克,老城,3,创新中心公园中关村科技园区核心区,石景山综合服务中心,西苑,清河,北苑,酒仙桥中央商务区,东坝定福庄,垡头,南苑,丰台,u优化中关村高科技园区核心区、中央商务区、奥林匹克中心区、海淀山后科技创新中心等城市职能中心的功能。建设石景山综合服务中心，提升城市职能中心品质和辐射带动作用；u边缘集团作为中心城承担产业与人口聚集的重要地区，均有自身的发展方向及定位。（以上数据均来自北京市规划局）,清河（回龙观）、北苑、酒仙桥（望京）：进行空间优化、完善配套，改善交通；,清河、酒仙桥、东坝、丰台：重,点发展高新技术产业定福庄、西苑：以教育科研为主；石景山、垡头：调整用地功能，搬迁改造现有的污染扰民企业；南苑：以教育科研为主，同时作为远期中央行政办公预留地的备选用地。,新城发展带,北京城市总体规划从区域分布角度，由内而外分为城市中心区、十大边缘集团和十一大新城。其中新城产业功能的强化将有力推动中心城人口疏散和城市平衡发展,房山新城,北京面向区域发展的重要节,点，引导发展现代制造业、,新材料产业(石油化工、新,型建材)，以及物流、旅游,服务、教育等功能；,昌平新城,形象与文化内涵；,顺义新城,产、旅游服务、教育功能；,顺义:空港物昌平：高新代制造业，及空港物流、会展、,怀柔新城,流、制造业技术、教育国际交往、体育休闲等功能，,北京东部发展带上的重要节,和现代制造业基地，以东地区,点，国际交往中心的重要组,通州：综合,成部分。引导发展会议、旅,为城市远期发展预留空间，天,服务,游、休闲度假、影视文化等,业和以空港为依托的物流业；,功能，平原地区可发展科技,含量高、无污染的都市型工,亦庄：区域物,东部发展带重要节点，发展电,平谷新城,子、汽车、医药、装备等高新,北京东部发展带的重要节,技术产业与现代制造业，以及,延庆新城,大兴新城,北京东部发展带重要节国际交往中心重要组成部,发展生物医药等现代制造业，点，重要水源保护地，也分，联系西北地区交通枢,以及商业物流、文化教育等功是国际交往中心重要组成纽，国际化旅游休闲区。,4,大兴：商业物流、生物医药,房山：现代制,平谷：都市工业、制造业,延庆：旅游、怀柔：休闲、密云：都市工,门头沟：文化、商业、旅游,通州新城,北京未来发展的新城区和城市综合服务中心。引导发展行政办公、商务金融、文化、会展等功能。是中心城行政办公、金融贸易等职能的补充配套区.将突出以北运河为纽带的城市,潮白河以西地区为顺义中心区,竺空港区重点发展高新技术产,物流、工业都市工业业、休闲会议重要高新技术研发产业基,地，发展高新技术研发与生东部发展带重要节点，发展现,亦庄新城造、新材料流、高新技术业、现代制造业；,商务、物流等功能，积极推动点，是京津发展走廊上的重,型工业和现代制造业，以及物流、休闲度假等功能；门头沟新城,开发区向综合产业新城转变；密云新城要通道之一。引导发展都市,能。空间上重点向西发展，东部分。发展科技含量高、发展都市型工业，及旅游、西部发展带的重要组成部分。部地区结合麋鹿园、团河行宫无污染都市型工业，及旅休闲度假、物流，营造山引导发展文化娱乐、商业服,建设南部郊野生态公园。游度假、会议培训等功能。水相间的生态园林新城。务、旅游服务等功能。,根据各新城的区位条件、发展基础、资源环境承载能力，现阶段重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城,5,1,5,3,2,6,7,8,4,10,9,）,按照距离城市中心30公里，时间距离在60分钟，将五环与六环之间及沿线作为近郊地产分布地带，六环外为远郊地产分布带，并通过聚集性发展，形成成熟近远郊板块,所投资（小户型）,板块,区域构成,资源,交通,配套成熟度,代表项目,产品及客户特征,西山板块,海淀区西部石西山风景区、景山区历史文脉,西五环,一般,西山美庐、西山美墅馆、香山艺墅、檀香山、玉墅临枫、庐师山庄,山地景观别墅主动郊区化自用投资收藏,京昌板块,海淀区北部昌温榆河上游、平区上风上水,八达岭高速路,较低,北京玫瑰园、碧水庄园、别墅、类别墅主动郊顺驰林溪、香江别墅、区化自用周末假期居观山悦、宽HOUSE所,亚北板块,朝阳区北部昌平区南部,温榆河中游,京承高速路、立汤路,纳帕溪谷、温哥华森林、别墅、类别墅主动郊逐渐成熟麦卡伦地、东方普罗旺斯、区化自用周末假期居壹千栋、汤HOUSE所,中央别墅朝阳区东部顺区板块义区南部,温榆河,机场高速路、京顺路,高,龙湖滟澜山、凡尔赛河谷、阿凯笛亚庄园、优山美地、龙湾别墅,独栋、联排主动郊区化自用投资租赁,马坡板块,顺义区,奥林匹克水上公园,京承高速路、京顺路、白马逐渐成熟路,香醍漫步、香醍别苑、富力湾、波特兰花园,别墅、类别墅主动郊区化自用周末假期居6,随着城市空间拓展，基础设施完善，近郊别墅居住属性增强，低密度物业价格攀升，别墅类物业总价达到300万/套以上。郊区土地成本快速攀升导致近郊低密度物业产品供应豪宅化及复合化两种不同趋势,中产客户,板块怀柔板块密云板块延庆板块房山-涿州板块廊坊板块,区域构成怀柔区密云区延庆县房山区香河燕郊,资源交通便利，被规划为唯一的旅游休闲度假区，区域成熟度高依托密云水库，是北京上风上水的地方，区域认知度较高，区域发展趋向成熟交通相对不便，区域发展缓慢，度假别墅区域认知未成熟，配套少，资源优势明显项目多位于京石高速旁，通勤时间长，区域内有3座高尔夫球场，生态环境良好燕郊和香河与北京市区有高速相连，交通优势明显,代表项目塞班假日、红螺湖别墅、山水墅、欧郡亚澜湾、鸿福天地、白河涧、君山国际高尔夫别墅清凉盛景、原乡美利坚、阳光假日别墅（玫瑰山谷）GAV高尔夫会员别墅、丹佛尓湾别墅、京都高尔夫别墅、竹语堂别墅孔雀城、塞纳河谷、达观别墅、东方夏威夷、挪威de森林,产品形式高总价、大户型产品和小独栋产品并存，产品品质相对较高，竞争较为激烈高总价、大户型的产品和小独栋产品并存，产品品质相对较高，竞争较为激烈产品形式以独栋为主，主力面积区间为200-300以独栋为主，少量双拼、联排，结合高尔夫球场开发有公寓产品户型分两个区间从200-300到500-1000，低总价的小户型联排、小独栋消化速度较快,客户特征以总价承受能力较高的休闲度假客户为主密云别墅客户以休闲度假客户为主，养老型客户为辅以养老型客户为主，度假型客户为辅；总价承受能力较低看中自然环境；休闲度假第二居所；高尔夫对客户吸引不显著财富阶层收藏投资；另为价格敏感型、别墅梦追寻型主动郊区化7,低密度物业在土地政策调控之下新增供应稀缺，远郊圈层成为承接近郊经济型别墅置业客户的重要区域，远郊别墅板块整体特点：强势配套或高性价比产品是远郊区项目实现良好市场溢价和消化速度的前提基础,8,2.养老客户，郊区地产消费者的重要构成,9,时间阶段,1992-1999特殊市场,1999-2002整体启动,2002-2006快速发展,2007至今价值主导,阶段特点,1992年：以玫瑰园、丽京为,代表的首批别墅项目上市；19921995年：粗放型产品集中大量供应，代表的区域是朝阳和顺义；1995年：政策性控制，停止别墅立项，别墅市场发展陷入停滞状态,19992002年：市场复,苏转暖，人均GDP稳步,提高，入世、申奥成功等众多利好因素促使别墅市场发展提速；市场中出现了一批较为优秀的项目同时别墅市场的,区域格局正在逐步形成,03、04年政府别墅用地政,策出台，由于前期存在较大,规模的土地储备，在此政策,性脉压的刺激下，新别墅项目持续入世，总体供应放大，别墅市场进入了新一轮较为激烈的竞争期；别墅市场更加成熟，板块清晰，产,品充分细分，消费者对产品鉴赏力大大提升,城市房价快速上涨，别墅新增供应持续降低，投资价值凸现,购买人群,外籍人士和国内金字塔顶尖人士,国内财富、准财富阶层逐渐成为主力,购买人群进一步扩大，中产阶层大规模在郊区置业，并逐渐成为购房主流,客户群进一步扩大，投资客比重明显增大,产品特点,独栋，卖产品形式，景观、,配套不完善,代表项目,突破传统独栋形式，有,品中的主流,经济型别墅出现。加之此阶,段消费者对产品认知逐渐清,TH出现，并逐渐成为产晰，不再对TH趋之若骛，,门槛较低、有天有地的小独,随着产品细分的深化，经,济型别墅供不应求，为,“金字塔尖”财富阶层量身,打造的顶级别墅也层出不,栋成为市场追捧。洋房风行。穷。地段决定产品价值,郊区地产发展经历了特殊市场、整体启动、快速发展三个阶段，伴随城市房价快速上涨以及土地政策影响，资源稀缺性凸现，各板块持续扩张,l城市中心规模经济，,城市化,被动郊区化,主动郊区化,l,城市中心拥有最优越,的可达性和区位优势l城市要素向中心聚集,金融贸易、教育等所有城市功能,l,郊区快速干道初步形,成，市政基础设施完善,l郊区主流客户为本区域的中高收入阶层,l购房目的为第一居所、第二居所或投资,l有城市更新改造背景形成,大量购房需求l政府同时大量投资基础设,施与捷运系统建设涵盖了城市商务、商业、l在全市中低价房分布中郊,区占到绝对比重,阶段划分,城市特征,指标特征,居住消费特征,人均收入(GDP)/美圆4000，城市化率70%,解决温饱问题；生理性需求占主,导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求,追求便利和功能阶段；人们对耐,用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主,人均收入(GDP)/美圆1000-4000,追求降低住宅成本；改善居住环,境并重非物质消费（如：旅游、健身、体育保健及文化欣赏等）大大增加,追求生活质量阶段，对物业的要求不仅停,留在居住的要求，开始出现度假居所，投资物业等等。,大都市，城市群,l,城市出现多个,中心l副都心的出现,l多个城市共同发展,按北京常住人口计，年人均为美,北京市低密度市场快速发展最根本的驱动因素，是近年经济的飞速发展。元。北京目前处于主动郊区化的发展阶段，城市高收入阶层开始主动向资源优良的郊区外溢。10,客户特征的衍变：客户层面扩大，别墅已经从少数财富阶层的专属品转变为中产阶级改善生活方式的途径，并逐渐出现了休闲度假等新的置业需求,11,资源占有型投资型,典型的财富阶层，追求对资源的占有，彰显财富身份关注地产市场发展，对增值物业具有较强的敏感性,必须是独栋别墅，拥有强势资源或不可复制的产品形式不重视产品形式，注重项目周边配套、交通利好，以及拥有资源的独特性,家庭生活驱动社交生活驱动,主动郊区化型休闲度假型养老型,特别关注老人和孩子，看中社区配套，向往能跟家人一起游戏，共享天伦的生活方式与朋友周末聚会的场所，可以到周边游山玩水，也可以在屋子里看电影、打牌度过一天具有浓厚的自然情节，追求舒适的生活环境和轻松的品质生活，同时也注重一定的商务休闲设施看重良好的自然生态环境、较成熟的配套和交通条件,不过分追求产品形式，目前从市场上来看，总价承受力高的购买了联排、独栋，总价承受力低的购买了类别墅、洋房、乡产权四合院，比如孔雀城强调优美的自然资源、休闲配套设施和聚会的场所，比如月亮河不看重产品形式，方便、安全、配套好、环境佳、低总价是关键因素，比如太阳城,城市高收入阶层开始主动向资源优良的郊区外溢。主动郊区化、休闲度假、养老、投资及商务会议成为郊区房地产需求旺盛的主要支撑点,12,案例1：北京.通州.月亮河,13,自然资源：,京杭大运河和月亮河交汇的河湾三角洲，景观资源,丰富；,拥有70万平米运河生态区，投资3亿元的运河广场。内部绿化：,绿化率：70%；,三条总长约3000米的私家林荫大道、数千株树龄,40年的原生树木、上万平方米涌泉湖等。,月亮河位于北京长安街东延长线，通州新城规划核心区。地处京杭运河（北运河）与运潮减河（月亮河）交汇处，地块呈现半岛形态,14,月亮河通过10余年时间对月亮河度假村的经营和高尔夫俱乐部、马术俱乐部、月亮河城堡公寓等配套设施的持续开发，成为北京乃至全国各界高端人士居住、度假、商务、休闲的聚集地,项目基本资料,位置：项目位于北京东部，月亮河与京通大运河交汇处，京哈高速第一出口用地面积：70万,建筑面积：15.9万，酒店式公寓和公寓式住宅停车位：1：1.2项目规划：,6万四星级度假酒店会所；,3000英智国际健康管理中心；,1.8万温泉SPA会馆（计划09年10月投入使用）；,1万当代艺术馆；,10万无网高尔夫球练习场；4万垂钓湖；,金莎国际马术俱乐部。,其中，酒店、马术、高尔夫、艺术馆、健康管理中心已运营并经营良好，目前引入洲际国际酒店居所与配套面积配比：1：1,15,月亮河城堡公寓的成交客户价值点认知在于：投资升值潜力、成熟舒适的园区环境、丰富而完备的度假配套设施,客户类型及关键词：东部CBD商务人士：居住升级置业关注居住自然环境和道路关注社区商务休闲配套追求性价比东部CBD商务人士通州本地政务客群：升级置业追求自然环境关注医疗康体和高尔夫,追求合理价格外埠能源类私营业主：,追求高品质和形象关注社区商务社交配套价格不敏感东部改善型客群：追求居住环境和形象关注社区酒店、桑拿、康体,关心道路和价格,通过销售员访谈，了解成交客户置业特征觉得环境不错就买了，用于周末度假，但有的客户一般都不住自己家里，却住在酒店里。我的客户大部分都是投资客，本身产品面积小，适合投资。也有少量客户在这里居住，觉得环境不错，还有一些艺术家，比较喜欢这里的环境，买房后作为工作室，同时可以居住。,度假居住,酒店马术高尔夫,客户需求,小户型大户型,产品供应,假期暂居、注重,度假资源私人社交场主动郊区化自住、,注重环境和配套,特有配套,16,4%,12%10%,24%,51%,0%,10%20%30%40%50%60%,工作室,养老自住,投资,度假,2008年月亮河城堡公寓成交客户置业目的统计,53%,23%,20%,4%,0%,20%,40%,60%,环境,配套,户型,装修,其中，度假客户置业关键驱动因素排序,15%,0%,0%,20%,环境,配套,户型,装修,其中，投资客户置业关键驱动因素排序54%60%31%40%,47%,12%,24%,18%,0%,40%20%,60%,环境,配套,户型,装修,其中，养老客户置业关键驱动因素排序,度假、投资、养老客户对项目的置业,驱动因素即相互融合，又各有侧重,两河交汇的环境及度假村多年经营形成成熟的绿化和休闲度,假氛围是公寓销售的关键因素，此外：,度假客户最关注的是月亮河度假村餐饮、桑拿等休闲娱乐设施；,投资客户最关注的因素是月亮河假日酒店（洲际已挂牌）、北京市距CBD最近的万平米温泉会馆等配套设施因素；,养老客户最关注的因素是沿河漫步道等环境设施、英智体检,中心等康体配套，以及适宜的户型区间等自住类需求,17,案例2：河北.香河.孔雀城,18,大运河.孔雀城:一个培育亲情的地方，南加州纯手工别墅群,项目基本资料,位置：大运河孔雀城位于其他区中信国安天下第一城对面,用地面积：330046平方米建筑面积：365835平方米,社区配套：高级会所、幼儿园，以及近万平米的国际商业街,周边配套：大型医院、商业中心、便利超市一应俱全，并具有天下第一城的共享资源，依临第一城国际会展中心。,交通状况,入住时将开通社区巴士直达国贸；,驱车从国贸出发，只需40分钟即可到达。距京沈高速公路、京津塘高速二线仅十分钟车程；,临近地铁八通线、公交938路。,19,18%,24%,17%,21%,10%,6%,2%2%,25以下26-3031-35,36-4041-4546-5050-55,55以上,由分析可以看出，成交客户年龄层次,31-35岁最多，占到了24%，其次为41-45岁，占到总数的21%，第三位为26-30岁，占到18%。,大部分成交客户把项目做为养老、父母养老用、周末度假用。重视别墅体验、升值潜力和生活配套，圆梦别墅生活、主动郊区化度假和养老型,51%,37%,养老,度假,第一居所,纯投资,l客户置业目的以投资兼自住为主，占到42%；l客户置业用途以养老占51%、度假占,37%，主要为北京区域客户为主，作为第一居所客户占4%主要是香河本地的地缘性客户；纯投资客户占8%地域分,布广泛（北京、上海、内蒙、浙江）关注性价比,客户形成主要比例构成成交客户年龄统计,成交客户置业目的统计4%8%,36,6,32,62,10,10,18,18,26,2,6,8,4,8,20,2,30,0,5040302010,7060,域区,展发,升及,值,力利潜便通工交手州加南,筑建别,活生墅环边周,配境,套区社,境环,型户产,设品,计,庭,院,幼,儿,园,会,所物,业,理管板样,间,装,修现,务惠,孔,雀,售城,价系,服优场及列,牌品价,格,合,适,以联排类产品为例，成交客户最满意因素统计,l联排客户最满意的因素中，居于首位的为别墅生活体验，其次是区域发展及升值潜力，第三位,为南加州手工建筑，同时价格与庭院也是客户满意因素,l最不满意的因素中，周边商业生活配套、周边环境以及教育配套是客户比较担心的内容。,购买户型：B,购买面积：228本类客户经济来源稳定，购买本产品主要是考虑到老人退休后养老用,养老型客户养老型客户需求特征：认可项目社区内环境和园林设计；对私家庭院的面积要求比较高；对社区配套的完善性要求较高，希望涉及日常生活的配套设施能齐全：医疗站、便利超市、社区巴士；区域配套：三甲级的哮喘专科医院,客户背景：不到30岁，北京人。本科学历，在前奥组委工作，普通员工，月收入4000元左右。母子俩以儿子的名义购买，现居住在崇文区。客户特征：母亲着装得体大方，儿子穿一身耐克品牌运动装，开奥迪A6。客户语录：“很喜欢你们房子的外观，风格很好有特色”“开发商承诺的应该都兑现，这样我们才会有信心再介绍朋友来买”“花园面积还行，以后自己能做点东西”“小区配套太少，生活不方便”典型客户描摹-郭先生本类客户经济来源稳定，购买本产品主要是考虑到老人退休后养老用客户背景：52岁，北京人。大专学历，中央机关工作，中层管理人员。三口之家，家庭月收入7000左右，住朝阳区。客户特征：衣着很朴实，自驾车富康。说话语速很快，思路清晰，对项目各种问题都详细了解，态度和蔼。客户语录：“在很多地方都看到项目广告，宣传力度很大，但开发商实力到底怎么样？”“这里的园林环境做的很好。”“住这种别墅，会和公寓有很大不同，客厅高，阳台面积这么大，挺期待的。”“就是配套不太齐全。”20,养老型客户的置业关注点在于两方面：一方面是大型医疗设施等区域级配套的价值；另一方面是社区内的环境、别墅物业的价值，以及步行可达的便利小型生活、医疗所等设施典型客户描摹马先生,购买户型：C,购买面积：340,本类客户经济实力较强，对本产品有较强的认同感与信赖度，做为度假用。,客户背景：49岁，北京人。本科学历，市消防局工作。离异，月收入15000左右。目前住宣武，与儿子共同生活。客户特征：很朴实，性格外向，人看起来显年轻。与朋友一同过来，没有私家车。客户语录：“小区环境很美，很适合度假，养只小狗，再把花园改个小篮球场，很舒服”“以后有合适的机会，再多带些朋友来一起热闹热闹”“把社区的公共交通改善改善，方便到市区会有更多的人喜欢这里”“天下第一城提高这个社区的档次，基本能能满足娱乐的需求但不是太方便，如果会所的服务内容能确定就更方便了”,营项目、周边的娱乐设施、社区巴士服务,天下第一城：golf、水上娱乐中心、康体健身中心、餐饮、球类设施等,度假型客户度假型客户需求特征：认可项目社区内环境、园林以及户型设计；对娱乐型和公共交通的配套要求较高：会所的经,典型客户描摹-戴先生购买户型：叠墅A,购买面积：165,本类客户经济实力一般，做为度假用，目前不考虑过来居住。,客户背景：40岁，广西人，现在国贸工作，从事媒体行业，两口之家，家住在方庄附近，目前居住80平方米左右两居。客户特征：自驾奇瑞，衣着比较朴实，性格比较外向，不拘小节。客户语录：“小区环境、户型、价格都还不错，如果周边的环境能好些就更好了？”“周边好象娱乐的地方太少了，以后经常过来会不会太闷？”“有没有社区巴士，交通更方便点就好了？”21,度假型客户的置业关注点在于：区域的休闲娱乐价值（天下第一城）以及社区内部小型的棋牌、餐饮、球类等会所娱乐配套典型客户描摹费先生,22,案例3：北京.怀柔.龙山新新,23,基本概况,龙山新新,龙山新新小镇位于北京市怀柔县庙城镇内，东临京密快速路（101国道），南枕大秦铁路，西倚京承高速路和怀柔水库，北邻庙城镇。小镇地块距怀柔县城中心1.5公里，东直门45公里,龙山新新小镇是北京远郊低密度持续开发代表，典型第二居所地产项目,特色配套,基本生活配套,24,新新小镇商业街,新新小镇垂钓园新新小镇教堂,适合家庭度假的娱乐设施教堂（可进行音乐会、典礼等）、采摘园、游泳馆、小孩子超喜欢的动物园（鹿、鸵鸟、狗舍等）、各类室外运动场,5000平米会所：可容纳百余人的大餐厅及五间风格各异的包房；运动主题的西式酒吧、沙壶球室、阳光茶室、万通,历史展览馆；40余套客房；室内运动中心,适合老年人的养生设施社区诊所、果园农庄垂钓园、古色古香的书吧、小镇艺术画廊别墅生活配套：社区会所、商业街,配合资源型置业客户苏州园林、北区高档会所（规划中）,商业街：融合了超市、美容院、面包房、洗衣店、书店、自助银,行等业态的小镇商业街,除了小规模基本生活配套为主的会所、商业街，龙山新新配合郊区生活的特质，打造了各种类型的参与性的室外休闲娱乐设施,苏州园林,25,置业关注点：,别墅产,别墅梦想驱动型客户,外资企业高层，在市区内有城市住宅，第一次购买别墅。认为怀柔环境好，周末来度假不错。看过塞班假日，对龙山新新的社区感较满意。对产品的要求是社区感安全很重要，品牌及品质也很重要。距离在1小时或长点都可接受。面积够用就可以，一楼一定要有老人房。喜欢,独栋。可以承受的总价是200万左右。,（外资企业高层）,私营企业主，市区内有城市住宅，为了居住改善及度假，目前考虑选择朱雀门、东方夏威夷、龙山新新中的一个。对产品的要求实安全实用，功能完备。社区氛围好，有资源更好，如果是类别墅，在怀柔150万最多了，还是独栋有别墅感。（私企业主）龙山新新准客户，海外归国人士，国外有物业，家人目前在国外居住。认为怀柔环境好，空气清新，适合度假和养老。对产品要求是要环境好，空气好，产品看上去应与国外别墅差不多，适合度假养老的别墅。看过龙山新新，感觉产品很不错，整个社区也比较成熟。承受价格无上限。（龙山新新准客户）目前是老太太居住。今年70岁，老伴刚过世，有两个儿子，均在北京工作。此处房产是大儿子为老人养老所置。已在龙山住了一年多，平时就自己和保姆，每周孙子都回过来，儿子工作比较忙，有时间会来过周末。认为怀柔的空气很好，去年就在这里过冬的，感觉很好，以后也打算一直居住。这里冬天一期常住的有二十多户老人家，夏天的过来住的人会多些，有50、60户。龙山新新环境很好，小区很干净，但是购物不太方便，必须去怀柔县城。平时自己就在园区里活动活动，能够呼吸新鲜空气感觉很舒服。（龙山新新一期联排业主）购买龙山新新的联排，主要是看中怀柔的生态资源以及小区的成熟配套，价格也很划算。一般都会同父母、孩子一起共度周末，即使不外出，呼吸一下新鲜空气也很惬意。（龙山新新一期联排业主）传媒行业背景，年收入不固定。一般周末都会带朋友过来，怀柔的所有景点都跑遍了，可以玩得地方很多，比较喜欢去山吧。平常的活动如烧烤、采摘等等。第一次购买别墅，当时考虑自己度假或者父母住都可以，100万价格很合适，所以很快就订下来了。现在母亲觉得房子有点小，很喜欢二期推出的300多平米的独栋，但是已经涨到7000了，总价要280万，感觉价格还是太高了，如果就平时度假住两天，总价一定要低200万以内可以接受。（龙山新新联排业主传媒公司老板）,品形式，追求与现居所截然不同的别墅院落生活置业目的：别墅生活养老型客户置业关注点：良好的自然生态环境、社区配套置业目的：养老、度假度假生活驱动型客户置业关注点：区域大环境、度假资源、产品性价比、置业目的：5+2度假/休闲,各类成交客户扫描,26,3.中国模式养老社区的发展机会,28.76%,27,早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有68个已进入“老年型”。目前，世界每10个人口中有1个老年,人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。,在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增长2.38个百分点。,摘自2002年世界人口老龄化动态,目前中国60岁及以上老年人口达1.44亿人，占总人口的11.03%，占到世界老年人口的1/5。中国老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例从7提升到14，发达国家大多用了45年以上的时间。中国只用27年就可以完成这个历程。摘自2006年中国人口老龄化发展趋势预测研究报,告,543210,2000年,2010年,2020年,2030年,2040年,2050年,50%40%30%20%10%0%,老年人口数,占总人口比例,中国老龄化人口发展趋势,亿人,2,3,6,10,20,50,1510,20,25,1950年,1970年,2000年,2020年,2050年,老年人口数,世界老龄化人口发展趋势,亿人,我国老年社区发展机会：在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点,u2000年我国有1.3亿60岁以上的老人（占总人口的10.7%）。其中65岁以上的0.95亿人，约占70%。到2025年，60岁以上的老人为2.78亿，2030年将达到3.5亿，将出现老龄化高潮。,u由于我国社会保障体系不完善，我们可能会面临,u人口比例逐渐上升和社会人口流性加强，使得80后的三代人共同生活的家庭,连、广州、厦门、青岛等城市兴建老年社区。,全国开始步入老龄化阶段1、我国人口开始出现倒金字塔结构，将进入老年型国家。2、倒金字塔结构基数开始出现增加趋势。3、沿海及发达城市快速进入老龄化阶段，北京、上海、大,经济发展迅速，社会安全福利和个人养老金的增多，更多老年人要独立生活，客观上要求老年住宅出现。,“先老后富”的境况。社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年社区的发展,观念开始变淡。房地产市场的发展，市场细分，发展商开始打造宜居老年社区经济快速发展带动房地产的快速发展，人口老龄化趋势显现，目标客户细分，导致发展商有意识开发建设老年社区。28,我国老龄化开始趋势显现，处于老龄化初级阶段,人口倒金字塔结构开始出现，可能面临“先老后富”，开发商推动老年住宅发展,20世纪50年代，中国出生人口爆发式增长，出生人口约为2亿；,现在，50年代人年龄在50-60岁左右，他们马上要步入老龄化阶段；,生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家经济体制改革的第一批受影响者，40-50岁人员中的绝大多数主体就是他们；他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。追求安逸、平稳的生活，养老度假迫29在眉睫；,出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体,老年社区的发展,30,有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的原意或者被“社会工作者”动员住进养老院。,普通型养老院,医护型养老院,有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于,老年人居住的要求来设计和建造。（“老年公寓”国际上的通行定义，即“专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。”）,老年公寓,老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。,老年社区,我国现有的养老模式（1/3）,我国现有的养老模式（2/3）,我国现有的养老模式（3/3）,政府收益型政府福利型企业赢利型,如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖，最低收费约1000元/月人主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院。如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施。如：北京太阳城、上海绿地21城34,目前我国老年住宅按建设经营者划分为三种模式主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式。,我国老年住宅现状特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长,我国老年住宅,老年住宅受众群体有限现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化居住条件和人性化服务,现状仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大,我国社会保证体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。无真正针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面研究，服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差35,目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴,我国老年人口绝对数字大，到2040年60岁以上的老人3.74亿，而65岁以上达到2.87亿人，增长速度将快于经济发展速度。传统的“家庭养老”观念在相当时间内仍占主导地位，“度假养老”观念没有形成。,我国老年住宅生存条件：人口开始老龄化，老年客户细分市场出现，老年住宅处于初级阶段，还不成熟人口结构龄化加剧,充分条件老年人养老观念转变经济发达，社会保障体系完善必要条件政府扶持，给予政策与资金的支持我国处于老龄化初期，市场虽然已经开始细分，但老龄化并未加剧，老年住宅的需求量不大，因此，在没有具备充分条件和必要条件的已有的赢利性老年住宅并不成熟。36,我国老年住宅预期：未来发展前景看好，老龄化未加剧，社会保障体系不完善，观念未转变，市场培育期较长,37,我国80岁以上高龄人口数量占总数的10%，每年5%的速度增长世界罕见,2030-2040年会面临人口结构老龄化加剧，因此老年住宅需要较长的市场培育期,经济发展迅速，社会保障机制将不断完善,人口老龄化严重的未来，政府也会给予政策与资金上的扶持,未来发展前景看好，在老年人居住需求量放大的时候，传统“家庭养老”观念已经转变和“度假养老”习惯开始形成,我国老年住宅情况小结,38,p人口结构老龄化趋势显现引发老年住宅的发展进程p社会保障体系不完善阻碍老年住宅的快速发展,p服务、设施等不完善致使老年住宅处于初级发展阶段p传统养老观念将导致老年住宅需要一定的市场培育期p缺少政府的扶持及较高的成本投入限制了老年社区的发展p未来发展前景看好，但需较长的市场培育期,代表案例：北京“东方太阳城”老年社区，国内最成功的老年社区之一；定位“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”,u区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔；u定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”u规模：规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人；u物业类型：独栋别墅、,联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓，面积为78-716平方米不等；39,u,区域概况：,uu,项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块。项目主要目标客源地为北京。2006年，北京65岁及以上人口超10%，按照国际标准，已经进入老龄化社会，人均GDP达6210美元，目标客户的消费力很强；,规划特点：组团带状排布最大借景、组团设计体现老年社区特色极致景观与闭合的开放组团整体规划,带状排布，景观资源最大化：傍水而建，周边为7000亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面组团设计，功能独立：由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖；老年社区特色规划组团内引入大量景观，追求极致：在整体景观之外，每个组团内单,独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要；多层级交流空间：组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所；,公建区,二期,三期设计公司：开发商请美国SASAKI设计公司担纲，将东方太阳城作为一个城市来整体规划，为中国老年人的生活环境创造一个新型范例；,一期规划依据：目标：开退休社区之先河，立晚年幸福之标准理念：摒弃原来的养老方式，老有所学、老有所养、老有所乐，老有所为40,取得成果：吸引大量高端中老年客户，成功打造国内老年社区典范,主流客户：u95%以上是高知识、高收入阶层中老年人，具有稳定的经济来源；u职业：教授、将军、商人、,企业领导、文艺工作者为主；u客户特征：很多有过在国外居住或者工作的经历，思想先进有活力，对于这种新型的养老形式容易接受；,销售情况：u一期、二期分批开盘后均已售罄；,u三期期房于2007年5月开盘,价格,元/平方米,四合院价格,2002,2007,3000,时间轴分期,3200,71-244,公寓500套,面积(平方米),产品数量,2003第,一,2004期,2005第,二,2006期,420035004000,266-502,独栋别墅108套,193-244/78-272,联排别墅/公寓231套/89套,第三期典藏四合院/点式别墅/公寓7套/共361套,6500,8500,120007300,424-71621000,80006400,独栋别墅价格点式别墅价格联排别墅价格公寓价格,东方太阳城各期销售情况时序图41,成功关键点（一）：良好的自然环境精致的社区水系和绿化景观，生态居住环境u水景观：社区整体坐落于高尔夫球场之上，共有近500亩水面分布其间，水域比例达到3-5%；u绿化：周边有10万株林,木，社区绿化率高达80。每个区域都有自己独特的树木、灌木及地被植物，形成区域之间的天然视觉屏障；u空气质量：社区空气中负氧离子平均含量高达2000个/立方米，居住环境已达到疗养标准；,精心设计社区水系和绿化,社区内以及周边大量的绿化保证了疗养级空气质量；42,成功关键点（二）：人性化的规划设计多样化交流空间，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计,u,无障碍设计：针对老年人的特殊设计四层公寓均设电梯并设无障碍坡道地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆户内紧急呼叫与电子安防系统居室充分考虑朝向、采光和通风卫生间离卧室不远并设有防滑扶手插座、开关都相应地降低高度,u,户型设计各有侧重：,u,老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室老人需要照顾：有些户型设计了保姆间环境设计方便交流：大型会所成为老年人相互交流活,宽电梯入口，方便进入,感应门锁替代旋转式钥匙采用明亮的颜色，增强环境的可识别性景观步道加宽以便通行会所,动的主要空间；园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间；43会所,成功关键点（三）：完善的配套服务设施针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等,u主体建筑概况：,规划面积5万平米的配套建筑群位于社区中央，主要以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身；,专业医师问诊,大型公共建筑群,u,太阳城社区医院：,规模：太阳城医院面积1.6万平米；专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标准；定期体检提出保健计划：医院对每位业主每年进行一次免费体,检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案；,全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来；专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站,专业的医疗器械44,成功关键点（三）：完善的配套服务设施针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等,u大型康体中心：康体中心接近8000平方米，室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计；室外泳池,开敞空间：通透大气的视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园；,看护健身中心,社区农庄：在社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉；农庄苗圃,老年大学:是北京市第一家社区内申办的老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分课程由社区中的老年人担当教师；老年大学,健康步道45,成功原因分析（四）：多彩的精神文化生活针对老年人生活组织多种活动和组织,46,u,精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动：举办过3届国际风筝节举行了3次新年音乐会社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数,u,社区组织的俱乐部：乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、,棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；,u,业主自发的俱乐部：音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爱的活动,音乐会老年合唱,太极俱乐部活动,棋牌俱乐部活动,国际风筝文化节,上海绿地21城孝贤坊概况,47,背景,全国最早进入老龄化,项目基础信息,上海绿地21城孝贤坊规划情况,48,u21城总体规划为13平方公里，包含4大社,区，尊老社区、国际社区、度假社区、商务社区,u尊老社区主要指孝贤坊,u物业类型：联排别墅、双拼别墅、独栋别墅，新花园洋房、电梯公寓,各类配套设施,规划了约19万平方米的公建配套设施，其中有面积11万平方米的香榭里大道，咖啡店、手工艺店、顶级品牌店、,高尔夫球具店、西餐厅等沿街分布；近3万平方米社区生活广场，汇集了包括餐饮、娱乐、银行、邮政、图书馆、老年大学、养生文化馆、宠物医院等多种公共设施；四星级绿地豪生国际会议大酒店，建筑面积65000平方米，满足商务宴请与家庭团圆双重需要；中福会绿地幼儿园；特设老年活动中心，营养配餐中心、老年大学、购物中心、大型综合医院、家政服务中心、中福会幼儿园、绿色食品超市等；实现管家服务，紧急呼救服务、专业护理服务49,特色医疗服务：定期体检；老年保健；老年病专家坐诊,医疗配套服务：建立个人医疗档案；上门就诊服务；专业家庭护理；急救站无障碍设计：整个区域内采用无障碍通道、防滑地面园林：栽种树龄较大的粗壮树木，做出森林静谧、幽远的感觉，使空气清新，宜居养老其他：人工湖泊垂钓台、配木制椅凳,休闲走廊广场,杭州金色年华（1/3）u金色年华-中国杭州金家岭退休生活社区，坐落于杭州西南转塘镇境内，午潮山国家森林公园南麓，与西湖风景区、之江国家旅游度假区、富阳银湖度假开发区、灵山风景区为邻，山环水抱，环境清幽，是一个整合了生活居住、康复疗养、健身娱乐、休闲度假等多重功能养生胜地、舒适家园。u一期面积为5万平方米，老年人“梦想社区”-位于基地东侧居家服务式公寓，是一组由45层多层建筑围合而成中心绿化庭院:设有宽大医用电梯，宽敞走廊，畅亮楼层交流区；每个单元一楼,都设有24小时服务站（包含护理站）、每户装有紧急报警装置，楼道、地面都是无障碍化，每个出入口、通道、门厅等公共部委都安装防滑设置和扶手为方便老人们串门，每个单元两栋楼之间还规划了风雨连廊。50,u金色年华-中国杭州金家岭退休生活社区占地17万平方米，位于平缓山谷丘陵之上，北高南低，东临一道清澈溪流，北侧、西侧为午潮山国家森林公园，南侧为杭富公路。,杭州金色年华（2/3）,51,u整个社区按照功能和前后期的发展，分为四个大的区域。一期工程包括了三个区域，目前已经开工建设。,u第一个区域为集合式养老单元,u安排于基地的东南区块，西临社区内主步行道，东临基地内侧15米绿化带及外侧河流，共设计了四大集合体的集合式养老单元，每个单体平均每层1012个左右的居住单位，其布局有两室一厅一卫一厨和一室一厅一卫一厨。各单位间通过走廊连接，并设置集中护士站，休息交流角，公共卫生间。,u第二个区域为度假式养老单元及老年活动中心u考虑到度假式养老单元为流动的居住对象，其辅助的各项功能空间与活动中心的功能空间可结合使用，故将这两个主体相近而建。,u第三个区域为护理式养老单元和康复保健中心u一层为康复保健中心，附带部分医疗和急救功能。护理单位每层设置护士站、交流区、活动室、助浴室等。,杭州金色年华（3/3）,u,要让老人们活得健康，活得,有滋有味，光靠吃好睡好住好，自然是远远不够，于是，社区内国际交流活动中心便成了老人们学习、健身、娱乐的交流中心了。在老年大学里，每位老人可以凭自己的爱好和向往，学书法绘画，学园艺莳花，练太极瑜伽身手灵活矫健的，还可以到健身房、乒乓室、室内门球场去“比划比划”。,u老人聚居地方，当然少不得医疗护理服务。在这个特别社区里，让身体比较弱的老人住进护理式公寓，就特别能让孝顺的子女们放心了。护理式公寓包括护理公寓和社区医院两大部分，提供日常门诊检查和健康咨询等服务。护理式公寓为生活不能完全自理及需要照顾的老人等提供护理，照料他们生活，并就护理对象的健康状况、护理级别等分为单人间、双人间、多人间等类型。52,u,始终被社会关注，始终在参,与社会，在这个社区里，退休人士并非与社会脱离，在这里可以与国内、国际退休人士交流心得经验，代表杭州市参加各类老年比赛等。每逢春暖花开日，秋高气爽时，老人们还可就近在林中散步，在中心,绿化广场赏花，沿登山步道登高，,月色明媚之夜，老人们还可以在广场月光舞池里翩翩起舞,上海亲和源会员制社区（1/2）,53,u亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇，住在集生活、医疗、商业、活动为一体的大型社区，享受应有尽有的生活服务和严格的安全保障，这样一幅美好的蓝图将随着沪上首个集居家与机构养老为一体的大型老年社区的破土动工而变为现实。u客户定位：社区将消费目标瞄向中高档老年群体。,u占地约105亩，共包括910套老年住宅，可提供约1600张养老床位。社区内不仅有面向老人的娱乐活动场所、健康生活广场、公共服务大楼、医院等各类服务设施，还有水系、人工湖、公园等自然景观，以让老人身心舒畅。据悉，老年社区投资方在硬件方面就将耗资3亿元。,u此社区的房屋采取租赁制，按房型大小收费，占社区