不动产经纪人员应具备的法律素养.ppt

房地产经纪人应具备的法律素养，台北市政府土地管理局局长陈希真，100年11月29日，台北市房地产经纪人协会讲座，什么是罚款？什么是罚款？演讲提纲：1。一般原则，征地市场价格补偿，2。一般原则，2。房地产经纪人，和3。房地产经纪人。1.为什么要登记土地(1/2)。依法取得、设立、灭失、变更的房地产产权未经登记无效。前项行为应以书面为之。(民法758)因继承、强制执行、征收、法院判决或者其他非法律行为而在登记前取得不动产物权的，应当在处分该物权前进行登记。(民法759)法律事实、法律行为、一般原则、法律事实和法律行为“法律事实”是法律规定的事实，换句话说，是具有法律意义和一定法律效力的事实，如出生、死亡、房地产所有权转移、结婚和出售。“法律事实”可以分为自然事件和源于人类行为的法律事实。自然事件产生的法律事实，如前者的出生和死亡；人类行为产生的最常见的法律事实是“法律行为”。所谓“法律行为”是以人的意志表达为要素，因意志表达而具有一定私法效力的法律事实，如前者的不动产所有权的转移。(1)为什么要登记土地(2/2)。地籍记录应当依照本法的规定组织，但已经依照本法组织的除外。地籍整理的程序是地籍测量和土地登记。(土地法第36条)，一般原则，第二卷。土地登记的定义(1/3)，土地登记的定义土地登记是指对土地和建筑物改良的所有权和其他权利的登记。(土地法第37段)土地登记是指土地和建筑改良的所有权和其他权利的登记。(土地登记规则2)虽然土地和建筑物登记数据(土地登记簿、建筑物登记簿)被划分为标记部门、所有权部门和其他权利部门(土地登记规则16)，但并未提及标记内容，土地登记除了表明所有权之外，还应在土地的性质和事实的定义范围内，如土地和建筑物标记。一般原则，二。土地登记的定义(2/3)。下列土地权利应当通过登记、权属变更登记、他项权利登记、继承登记、土地权利信托登记、更正登记、限制登记、消灭登记等登记方式取得、设定、转让、灭失或者变更。上述土地权利99.8.3之前发生的永久租赁权、房地产地役权、典权、抵押权、耕作权和耕作权，按习惯物权处理(土地登记规则规则4第1项)。(根据土地登记规则框架)，一般原则，二。土地登记的定义(3/3)。建筑物登记的性质不同于通过法律行为获得的登记。即使没有登记，它也不包括在民法第758条中，该条规定，没有登记，它就无效。通过建筑物的事实行为获得的建筑物所有权可以被移除和添加。土地没有增加。虽然建筑物所有权的首次登记是任意的，但是，一旦建筑物的所有权首次登记，随后的所有权转移、其他权利的确立以及分割和合并都必须依法登记后才能生效。总则，第三，登记法与法令的关系(1/5)，法律等级法不得与宪法相抵触，命令不得与宪法或法律相抵触，下级机关的命令不得与上级机关的命令相抵触。(中央法规和标准法11)在不同等级之间发生冲突时，有效的法律和宪法无效。如果对法律和宪法之间的冲突有任何疑问，法院应予以解释。(宪法171)与宪法或法律相冲突的命令是无效的。(宪法第172条)，总则，第三节。注册有三个条件，一个人应该认为有一个公共奴役关系由于时效期限的完成。此时，尽管私人仍保留所有权，但他的权利的行使仍应受到限制。第三，登记法律法规(2/5)之间的关系，司法会议解释的无效性的类型，一般规则，第17条的农地375减租规定，农地租赁不得在租赁期限届满前终止，除非发生下列情况之一：第一，当承租人死亡无继承人。第二，当承租人放弃耕种权时。(3)当地租的累积款额达两年时。四、非因不可抗力继续耕种一年不可。五、依法改变或非耕地用途。依照前款第五项的规定，终止租赁时，除法律另有规定外，出租人应当向承租人赔偿下列损失：1 .承租人支付的改良土地的费用。但是，它仅限于没有出现故障的零件的价值。第二，尚未收获的农作物的价格。3.租赁终止时当期公布的土地现值为扣除土地增值税后余额的三分之一。农地375减租条例第十九条农地租赁期满，有下列情形之一的，出租人不得收回自耕农：不允许出租人独自工作。2.出租人的收入足以维持一个家庭。三、出租人因收回耕地，导致承租人丧失其家庭生活基础。为了扩大家庭农场经营规模，出租人可以在与耕地相同或者相邻的地区开垦耕地，不受前款第二款的限制。出租人依前项规定收回耕地时，准用第十七条第二项之规定补偿承租人。出租人不能维持家庭生计，有第一款第三项情形之一的，可以向乡(镇、市、区)农地租赁委员会申请调解。(3)登记法律与法令的关系(3/5)。法律可以被命名为法律、法令、条例或一般规则。各种机构发布的命令根据其性质可称为规则、条例、细则、方法、大纲、标准或准则。在什么情况下应该制定法律？1.宪法或法律明确规定应由法律规定；2.人民的权利和义务；3.国家机关的组织；4.其他应当由法律规定的重要事项。一般原则(中央法规和标准法2)，(中央法规和标准法3)，(中央法规和标准法5)；3.注册法律法规之间的关系(4/5)。土地登记的主要法律依据是土地法及其实施法土地登记规则解释其他土地登记法律的法律，如民法各部分、平均土地权利条例、农业发展条例、公司法、民事诉讼法、执法法、破产法、税收法、土地税法、印花税法等。土地登记案件涉及的法律关系太多，适用的法律也太复杂。土地管理从业人员需要熟练掌握相关法律，以便能够准确和恰当地应用实际操作。有三个一般原则，即登记法律关系(5/5)。为什么制定土地法？民主国家允许私有财产。对人的主要财产、土地和建筑物的取得、丧失和变更，必须制定专门的法律法规，建立土地登记制度，保证人的财产权规范人和人、人和物的权利和义务。一般原则，4。损失登记(1/5)、国家赔偿的定义和法律来源。任何公务员侵犯人民的自由和权利，除依法惩处外，还应承担刑事和民事责任。受伤的人可以依法向国家要求赔偿他们所遭受的损失。(宪法第24条)本法所称公务员，是指(国家赔偿法2)国家赔偿是“过失责任”；赔偿责任机关与公务员之间的内部关系(索赔权)也是国家过失赔偿法，由总统于69.7.2颁布实施。70.7.1生效后，国家赔偿法的规定不适用于国家赔偿法生效前发生的损害赔偿事件。一般原则，4。损失赔偿登记(2/5)。土地登记损害赔偿可以申请更正或者损害赔偿。在真正的权利人没有受到任何损害之前，如果本法和民法以外的其他法律有特别规定，则适用其他法律(国家赔偿法6)。国家赔偿法的一般规定：国家赔偿责任法的一般规定是普通法土地法：国家赔偿第68条的特别规定。土地登记的绝对效力优先于国家赔偿法。如果第三方在现有登记的基础上获得了新的权利登记，除了根据土地法第68条的规定要求损害赔偿外，不得再提出登记请求。一般原则，第四章，损失登记(3/5)。因登记错误、遗漏或者虚伪造成土地登记申请损害的，土地管理机关应当承担损害赔偿责任。然而，当土地管理局证明原因应归咎于受害者时，情况并非如此。前款所称损害赔偿不得超过损害发生时的价值。(土地法第68条；4月29日、35日，国民政府公布了最新规定)。土地法第68条第1款和第69条所称登记错误，是指登记项目与证明登记理由的文件内容不符。“遗漏”一语是指应当登记但未登记的项目的遗漏。(土地登记规则13)国家赔偿的范围包括损害赔偿和利益损失；但是，土地登记损害赔偿的范围不得超过损害发生时的价值。一般原则，4。注册损坏(4/5)。台北市政府土地管理部门应成立土地管理登记损害赔偿事件处理委员会(以下简称土地赔偿委员会)，依土地法第68条规定，审议因登记错误、遗漏或不实而致受伤者之赔偿请求。 土地管理部门依同一法第七十条第二项规定，向其所属人员索取事件登记基金来源及使用之登记费，应作为第六十八条规定之赔偿登记基金。 (前70段土地法)土地登记损害赔偿学者认为它是“无过错责任原则”；赔偿义务机关与注册人之间的内部关系(索赔权)是重大过失责任。一般规则，4。损失登记(5/5)。过失是指一种无意的情形，而“应当注意而不应当注意”根据“注意的程度”可分为以下几种类型：抽象的轻微过失、具体的轻微过失、重大过失。如果土地管理机关拒绝赔偿损失的土地登记，受害者可以向司法机关提起诉讼(土地法第71条)。总则五、真实价格录入(1/3)、学习三部法律应对平均土地权利条例(修正案47)、土地管理法(新26-1、51-1)、房地产经纪业管理条例(新24-1、24-2、修正案29)、平均土地权利条例(修正案草案)第四十七条的一般原则，当土地所有权发生转移或典当时，权利人和义务人应当自合同签订之日起30日内，共同申请办理土地所有权转移或典当登记但是，债权人可以按照规定单独申请登记的，可以单独申报其转让现值。权利人应当在买卖案件所有权转移登记完成后30日内，将登记的土地和房屋交易案件的实际情况向主管机关报告。在下列任何一种情况下土地管理法第26-1条(草案，新)土地管理官员应在完成委托交易的所有权转移登记后30天内，向主管当局报告已登记土地和建筑物交易的实际情况。主管机关得指定其下级机关、受委托之机关及团体，处理前项登记交易之申请及受理之实际资料。除了个人数据之外，可以查询或利用前两项中登记的信息。中央主管机关应决定第一项所列信息之种类及内容，以及第三项所规定之内容、方法、费用及其它符合措施。土地管理法第51-1条(草案，新)。违反第二十六条之一第一项规定者，处新台币三万元以上十五万元以下罚锾，并限期改正。逾期不改正的，按时间处罚。房地产经纪管理条例(草案)第24-1条(新)规定，从事中介业务的，应当在签订买卖或租赁合同、办理过户登记或签订租赁合同之日起30日内，分段向中央主管机关登记交易的实际情况，删除房号、地号、房号和交易人身份。建筑商或营造业委托买卖者，经营者应于买卖契约签订后三十日内，以分割、去除房屋号码、土地号码、建筑物号码及交易人身分等方式，向中央主管机关登记实际交易信息。中央主管机关得指定其所属机关、委托机关、团体或直辖市、县(市)主管机关，处理前二项所列交易案件之实际信息。除个人资料外，前三项所登记的资料可提供查询或使用。中央主管机关应决定第一项及第二项所列信息之种类、分类方法及内容，以及第四项所规定之内容、方法、费用及其它符合措施。房地产经纪管理条例第24条之二(草案、新)经买卖双方书面同意，中介业务经营者可以同时接受买卖双方的委托，并按照下列规定办理。双方公平提供类似房地产的交易价格。二、公平地向双方提供有关合同内容的规范。3.向买方或承租人提供关于房地产的充分和必要的信息。4.告知买受人或承租人应当按照中介行业调查的房地产瑕疵。5.协助买方或承租人对房地产进行必要的检查。六、不得告知当事人对方愿意接受价格。7.中央主管机关为保护买卖或租赁当事人而订定之其它规则。房地产经纪条例(修订草案)第二十九条按以下规定处罚：1 .违反第十二条、第十八条、第二十条或第二十七条规定，主管机关未限期改正者，处新台币三万元以上十五万元以下罚锾。2.违反第二十四条之一第一项、第二项或第二十四条之二规定者，处新台币三万元以上十五万元以下罚锾。3.违反第七条第六项、第十一条、第十七条、第十九条第一项、第二十一条第一项第二款或第二十二条第一项者，处新台币六万元以上三十万元以下罚锾。4.违反第七条第三款、第四款或第八条第四款者，应停止营业，直至补足营业保证金。但是，停业一年的，吊销许可证。依照前款第(一)项、第(二)项、第(三)项处罚的经纪人，逾期未改正的，应当逐案处罚。(5)房地产价格登记(2/3)，房地产交易实际信息登记(开发中)，房地产信息类别交易目标价格信息土地信息建筑物信息，一般原则，5)房地产价格登记(3/3)，申报义务(以买卖为例)委托土地行政官申请登记：土地行政官委托房地产经纪人进行中介或代理交易。除委托土地管理人的以外，房地产经纪人未能通过土地管理人或房地产经纪人出具真实信息申报表：权利人接受申报程序，设定申报登记期限，接受真实信息申报，发出逾期申报通知，接受补充银行的申报，发出处罚通知，总则，6。债权登记协议事项(1/2)，并公告债权登记事项。登记后，民法物权编修订明确规定，涉及债权协议事项或事实行为。它具有公示或物权公示对抗第三人的效力，因此土地登记规则必须配合民法物权编篡进行修改，并将上述事项纳入土地登记(到期)登记的范畴：如对共有房地产的使用、管理、分割或禁止分割的协议或决定(民法826-1)事实行为的登记：例如，将上述事项设定为包括预付地租。(民法836，836-1，土地登记规则108-1)，总则，民法第826-1条不动产共有人之间关于使用、管理、分割或禁止分割共有财产的协议，或根据第820条第1款的规定作出的决定，在受让人或取得物权的人登记时生效。这同样适用于注册后由法院裁决确定的管理层。法院在前款中就动产共有人之间的共有财产所作出的协议、决定或者裁定，在受让人或者取得物