行业特制 成都南面踩盘报告

,成都西面踩盘报告,1,资料借鉴1,万科金色领域,光华逸家,中铁西城,蓝光COCO蜜城,天翔广场,2,资料借鉴1,万科金色领域,一、项目基本情况介绍,3,资料借鉴1,二、项目区域,万科金色领域位于成都到温江的主干道光华大道西侧，树德中学旁，小区门口是万家湾公交站。周边配套欠缺，生活不是很便利。所处区域尚待发展。,4,资料借鉴1,三、项目配套,公交：37路、58路、309路、334路、518路、904路、地铁4号线中坝站教育：舞音育才幼儿园、新世纪幼儿园、泡桐树小学(西区)、青羊区实验小学（西区）、七中光华校区、树德中学光华校区、成都市三十七中、青羊区实验中学、西南财经大学、四川省舞蹈学校其他：青羊绿舟公园、清水河公园、天鹅湖高尔夫俱乐部、东坡体育公园医院：四川省人民医院、中医学院附属医院、妇女儿童医学中心、金沙医院、青羊区第六人民医院、西区医院等商业：仁和春天光华店、西单商场、人人乐超市、家乐福、百安居、乐宾百货、麦德龙、创美家居等；银行：农业银行苏坡支行、中国建设银行、中国工商银行、中国银行、招商银行、中信银行；大型商业中心：规划中的中铁商业综合体，青羊区政府规划中的光华新城；,树德中学,任何春天百货光华店,万家湾公交站,5,资料借鉴1,四、项目规划,14#在售,1#写字楼,13#在售,12#在售,项目目前在售12#、13#、14#，12、13#为M2户型，只剩8套，14#为M1、M2、L1B、L2户型，主推M1、M2，共140套，2.8m层高，单价最高13097元/，最低8854元/，均价9729元/。写字楼为一级写字楼，2000一层，1-3层为商业，价格在7000-8000元/。,6,资料借鉴1,五、户型分析,户型东北西南朝向，客厅3m8的开间，餐厅外带生活阳台，L型厨房设计，保证动区通风采光，明厨明卫，但是2个次卧均只有5个平方米左右大小，面积过小，居住舒适度降低。整个户型方正实用，灰色部分为半赠送面积。,873室2厅2卫,户型东西朝向，进门就有卧室，动静分区不合理，客厅2.5m开间，太狭窄。餐厅带飘窗，保证通风采光，明厨明卫，厨房面积过小。整个户型功能分区混乱，居家舒适度较低，灰色部分为半赠送,903室2厅2卫,7,资料借鉴1,六、房价走势,万科金色领域2010年开盘低价入市，凭借万科品牌优势和精装为主打，价格一路上升达到9800元/，去年由于市场政策环境影响，价格开始下降，随着周边竞品增多，客户选择面增加，目前项目均价维持在9000元/左右。并且项目住宅部分基本处于尾盘阶段。开始着手宣传出售写字楼。,网络数据,8,资料借鉴1,七、市场定位,万科金色领域是万科在成都打造的第五代一体化精装产品。项目地处光华大道旁，紧邻万家湾公交站，占地74亩，建筑面积29.9万。项目为24层的高层，容积率4.98，绿化率25%。总共2052户。万科金色领域景观设计利用多层次的景观组合方法，形成兼顾均好性与中心感的景观氛围。（1）中心景观空间：在高层住宅围合形成核心公共空间中，运用多层次的景观元素，将建筑掩映其中，弱化建筑的体量感。（2）半公共景观空间：在高层住宅之间围合成小尺度的组团，绿化景观设置与空间尺度相适应，强调院落的围合感。（3）半私密景观空间：结合高层住宅底层住户的入户方式设计，形成半私密的景观空间，并与公共景观体系相呼应，增加景观的层次感，同时也提高了建筑的附加值。,万科城西第五代一体化精装楼盘,中庭景观,9,资料借鉴1,八、项目卖点,品牌万科品牌开发商，质量保证区域位于成都到温江的主干道光华大道上，离苏坡立交仅5分钟车程，毗邻树德中学，城西价值洼地精装城西刚需产品是主打，万科金色领域走精装项目，差异化发展环境城西温江片区，上风上水，环境优美,10,资料借鉴1,九、项目现场营造,沙盘,销售中心,老带新公示牌,样板间,样板间,11,资料借鉴1,十、网络评论,12,资料借鉴1,十一、广告宣传,13,资料借鉴1,十二、总结与启示,总结：万科金色领域2010年面世以来，其产品得到市场认可，在城西光华大道可谓是标杆楼盘之一。项目依靠万科强有力的品牌优势，毗邻树德中学和万家湾公交站，虽然目前周边配套仍待开发，但是具有客观的价值潜力。中小户型也迎合了首次置业的刚需客户群体，加之精装产品，差异化发展，赢得青睐。启示：万科金色领域无论是周边大环境还是小区小环境都较好，但是楼间距较短，影响居住私密性。项目规划有一栋1级写字楼，价格在7000-8000元/，但是从光华大道整体的环境氛围来看，虽然该区域缺少写字楼项目，但是办公依然不是这个区域发展的主力方向。随着中铁西城大规划的实现，周边办公氛围会有所提升。,14,资料借鉴1,光华逸家,一、项目基本情况介绍,15,资料借鉴1,二、项目区域,项目位于城西光华大道东侧，正对树德中学光华校区，周边配套待完善。项目四周公园环绕，除了有自身的商业街、写字楼以外，还可以享受到中铁西城所建配套，地铁四号线中坝站在附近，区域有价值上升空间。,16,资料借鉴1,三、项目配套,商场：中铁商业综合体、仁和春天光华店、西单商场、人人乐超市、家乐福等教育：幼师实验幼儿园、泡桐树小学、树德中学、成都三十七中、青羊实验中学、西南财经大学、中医院大学高新西区校区、电子科大西校区医院：成都市妇女儿童中心医院、四川省人民医院、中医学院附属医院、金沙医院、西区医院等银行：中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中信银行、工商银行、公园：、市政小公园、青羊绿舟公园、清水河公园非遗公园小区内部配套：羽毛球场、篮球场、亲子娱乐场、全民健身场。公交：37、58、197、334、406、761、地铁4号线中坝站,中铁西城商业,树德中学,非遗博物园,17,资料借鉴1,四、项目规划,8#,10#,13#,写字楼,光华逸家今年3月第一开盘即售300多套，目前在售8#、10#、13#，户型面积区间在68-71和125-127四种户型。主卖A1、A2户型。8#剩40套左右，13#21跃22跃层产品，135，共8套，5.8米层高。商铺一楼5.1m，2楼4.2m，面积在60-110左右，均价在5.5-6.3万/。项目规划有写字楼、商业街、高层住宅。,18,资料借鉴1,五、户型分析,683室2厅1卫实得面积约76,该户型功能分区混乱，客厅带阳台才只有2米的开间，通风采光收到严重影响，厨房是暗室，生活阳台太小，不能满足生活需要。整个户型居住舒适度较低,713室2厅1卫实得面积约81,蓝色部分半赠送桔色部分全赠送,户型客厅2m开间带飘窗，通风采光效果差，卧室对称分步，面积小不适用。厨房是暗室。书房2个平方，整个户型结构设计不合理，且东西朝向。,19,资料借鉴1,127四室三厅两卫实得面积155,户型位于13#，南北朝向，客厅4.5m开间带阳台，休闲厅带窗户，南北通透，书房和次卧面积较小。明厨明卫。整个户型结构合理，功能分区明显，居住舒适度高,蓝色部分半赠送桔色部分全赠送,20,资料借鉴1,六、房价走势,光华逸家本年度价格走势处于波折状态，最低7000元/均价，最高7900元/，目前稳定在7800元/的均价。原因可能与市场环境和项目产品有关。小户型设计不合理，大户型不能成为刚需的第一首选，导致价格有所波动。,网络数据,21,资料借鉴1,七、市场定位,光华逸家，位处成都四大新城战略之西部新城核心区域光华新城，其生活配套、立体交通、娱乐设施渐已成熟，光华新城，作为唯一一个对话城南大源组团的西成都核心，正在强势崛起。项目位于西三环，光华大道一段（树德中学对面），以商住分区、点式布局为规划原则，左侧规划为顶级写字楼集群、风情商业街，右侧为16栋小高层住宅。住宅区域，点式纯独栋、超宽楼间距，实现了户户良好采光、通风、瞰景，70%住户南北朝向，80%住户双面景观，更以平均80米的超宽楼距，成为片区第一奢阔居所。风情商业街区，集中浓缩了成都生活的全部，美味小吃、彩妆搭配、时尚潮品应有尽有。而其中心活动广场，以及数个人气活动节点，将是街头艺术的个性展示场，吸引来往如织的人群，为这里的生活增添一份特别的魅力。四栋鼎级写字楼集群，成就西核心龙头商务区，为片区商务发展注入强劲动力。1000平米的整层办公区，弹性可变的商务空间、8部高速品牌电梯、5A智能系统配置、整洁的幕墙立面，为西成都生态CBD的发展树立了品质标杆。,城西光华新城第一奢阔居所,风情商业街,22,资料借鉴1,八、项目卖点,业态写字楼、小高层住宅、商业街，复合业态，满足不同需求，加强自身配套，提升区域价值户型68-127中小户型，带赠送面积，迎合刚需口味环境光华新城，公园环绕，环境优美，宜居片区，上风上水地段西三环光华大道光华新城快速发展区域价值洼地,23,资料借鉴1,九、项目现场营造,样板间,销售中心,区域图,24,资料借鉴1,十、网络评论,25,资料借鉴1,十一、广告宣传,26,资料借鉴1,十二、总结与启示,总结：光华逸家2012年3月开盘销售300套的业绩引起业界关注。其中小户型幻变产品迎合刚需置业者的口味。自身丰富的配套项目加上周边万科金色领域和中铁西城的配套，使得项目所处区域具有强大的升值空间。启示：光华逸家拥有三种业态，复合业态使的项目有更多的销售途径。住宅客户群主要针对刚需，较低的总价，降低了购房门槛，开盘打响了名气，为后续的销售起到了很好的宣传推广作用。目前整个片区发展速度较快，配套正在逐渐完善中。,27,资料借鉴1,中铁西城,一、项目基本情况介绍,28,资料借鉴1,二、项目区域,中铁西城位于成都西三环，光华大道东侧，与大公园为邻，对面为树德中学和万家湾公交站。区域配套欠缺，处于待发展状态，公共交通体系不发达，生活出行不是很便利。,29,资料借鉴1,三、项目配套,商场：仁和春天百货、家乐福、麦德龙、西单广场、人人乐、乐宾百货、统一优玛特、创美家居、百安居等；教育：幼师实验幼儿园、泡桐树小学、成都实验小学、树德中学、青羊实验中学；医院：成都市妇女儿童中心、苏坡社区卫生服务站，满地可医院，金沙医院，青羊区中医院；其他：两河城市公园、青羊绿洲公园、永康森林公园，88亩的大公园和市政公园。交通状况：公交37、58、78、904、334、518等、地铁4号线中坝站,家乐福,泡桐树小学,大公园,30,资料借鉴1,四、项目规划,中铁西城共有4个地块，3号地块将由新加坡公司利用打造巨量商业综合体。目前在售LOFT、写字楼和洋房、商铺。项目建成后将成为成都城西最大的城市综合体，可以带动区域价值提升。高层住宅余货不多。,写字楼、LOFT,底商,洋房,31,资料借鉴1,五、产品分析,2606室4厅4卫4花园赠送面积约50另可利用屋顶花园面积约80,该户型为7跃8跃层。每层带两个卧室，一间书房。两个客厅、一个餐厅均带花园露台，通风采光效果好。花园露台全赠送。有两个卫生间是暗室，对屋内环境有影响。整个户型结构方正，可改变空间大，功能分区明显。,32,资料借鉴1,1524室3厅2卫赠送面积约26,整个户型结构方正。客厅4.5米开间带花园露台，餐厅带阳台，动区通风采光得到保证。静区1个主卧2个次卧，客卫是暗室，有一定影响。厨房面积过小，只有4个左右，有一定浪费空间。,33,资料借鉴1,六、房价走势,中铁西城房价走势起伏不定，11年5月房价在8500元/，年终陡降至8000元/，12年8月房价在8200元/，目前均价9000元/左右。这有可能与项目所推主打产品差异而导致价格差异。写字楼、LOFT、高层住宅、花园洋房价格不一。,网络数据,34,资料借鉴1,七、市场定位,中铁西城项目是由世界双500强中国中铁旗下的全资子公司中铁置业于成都倾力打造的一号作品。项目位于城西光华大道东侧西部新城核心区，是成都市政府规划的6大百亿商圈之一，同时也是成都市中心城商业网点总体布局的19个片区商业中心之一。这个占地288亩，建筑面积超过70万平方米，总投资预计为50亿元的巨量商业综合体以新加坡核心商业区为蓝本，涵盖了五星级酒店、大型商超、顶级城市剧院、生态办公楼宇、Loft青年公寓、城市电梯住宅、私密花园洋房等高端业态，是迄今为止成都城西最大的城市综合体。中铁置业将携手政府，塑造一个全时空的“零时差生活圈”，全面改变光华片区乃至整个城西“有居住无生活”的“睡城”状态，引领城西光华大道起点的城市化进程。,中铁西城城西最大城市综合体,35,资料借鉴1,八、项目卖点,品牌中国中铁世界双500强企业中铁西城成都头号作品品质保障配套投资近50亿打造城西最大城市综合体，五星级酒店、大型商业卖场、剧院、写字楼、LOFT等综合业态一站式体验区域地铁4号线中坝站的设置直接拉升区域优势环境毗邻大公园绿化环境好,36,资料借鉴1,九、项目现场营造,销售中心,高层住宅现房,样板间,37,资料借鉴1,十、网络评论,38,资料借鉴1,十一、广告宣传,39,资料借鉴1,十二、总结与启示,总结：中铁西城是中铁置业在成都的1号作品，项目占地288亩，以新加坡公司打造的巨量城市综合体为蓝本，展开多业态开发，包含写字楼、LOFT、洋房和高层住宅，刚需、改善需求兼并。同时城西第一大城市综合体的名誉也带动了区域整体发展。为项目打下了良好的口碑。启示：项目位于城西光华新城范围内，目前周边区域正在快速发展，西城自身配套将会极大的完善周边配套，带动区域发展,40,资料借鉴1,蓝光COCO蜜城,一、项目基本情况介绍,41,资料借鉴1,二、项目区域,项目位于成都城西三环内贝森路，靠近苏坡立交桥。属于内光华片区。蜜城周边配套相对完善，对面就是宽庭公园，环境优美，名校环绕，商场林立，生活起居便利。,42,资料借鉴1,三、项目配套,商场：仁和春天光华店，优品道商业广场、乐宾百货教育：天使宝贝早教、新世纪幼儿园、财大幼儿园、泡桐树小学、树德中学、成都七中，西南财大其他：宽庭公园、金沙遗址公园、天鹅湖高尔夫公园2万风情商业公园交通状况：35路公交车,青羊实验中学,宽庭公园,35路公交车,43,资料借鉴1,四、项目规划,6#平层,5#跃层,4,3,2,1#1单元,1#2单元,7#1单元,7#2单元,项目目前处于蓄客排好阶段，一期首批次推出6#平层和5#跃层产品，5#1-2F是商业。5#共121户，B户型。6#共224户，A户型。跃层产品总价在85-110万左右，跃层客户出资1W多，由第三方进行搭建。项目规划有自己休闲步行街、生活广场和品牌超市。,44,资料借鉴1,五、户型分析,A2633室2厅1卫实得面积约77,户型布局紧凑，客厅1.8开间飘窗，影响通风采光，L型厨房设计，卧室面积过小。整个户型功能分区不合理，居住舒适度低，赠送约14,A1683室2厅1卫实得面积约83,该户型客厅2.2米开间带阳台，对小户型来说，能满足通风采光。两个卧室均带飘窗，书房为可变空间。动静分区较差。,蓝色为半赠送红色为全赠送,45,资料借鉴1,653室2厅3卫实得面积约119,户型小巧精致。客厅、餐厅串联2.1m开间，一楼次卧面积太小，不足5，可做书房。L型厨房设计，便于通风。二楼卧室面积合理，次卧开间过小，对于小户型来说，可以忽略。,户型南北朝向，客厅、餐厅3.6m开间满足采光通风。一楼次卧面积小，可改做活动室。二楼主卧带书房，次卧带生活阳台，可变空间较多。,844室2厅3卫实得面积约152,红色半赠送蓝色全赠送,46,资料借鉴1,七、市场定位,COCO蜜城位于2.5环黄金走廊贝森路，是内光华最后一块住宅用地，也将是城市精英得以入住城西的最珍贵机会.产品设计蓝光最顶级研发团队，展现了超强的创新力62-68的套三，超大赠送，做到最大化最合理的紧凑三房面积段。项目自身还涵盖有2万平米风情商业公园，项目自身将打造约1万品牌超市，为业主带来于繁华最深处的最宁静最休闲最便捷生活方式。,内光华绝版地段绝版户型,47,资料借鉴1,八、项目卖点,品牌蓝光地产成都本土企业COCO时代、金沙、蜜城系列产品创新期待地段内光华绝版地段周边环境优美名校环绕商业繁华生活便利配套小区自带2万连廊式风情商业街，外加地下商超，家门口一站式购物产品60多刚需户型加大赠送，迎合城西客户需求,48,资料借鉴1,九、项目现场营造,营销中心,沙盘,沙盘,49,资料借鉴1,十、网络评论,50,资料借鉴1,十一、广告宣传,51,资料借鉴1,十二、总结与启示,总结：COCO蜜城是近期蓝光地产COCO系列产品之一，项目位于内光华贝森路，周边名校环绕，配套完善，正对宽庭公园，环境优美。目标客户为刚需客户群体。平层和跃层产品面积均在80左右，主打功能型户型。启示：此次蓝光集中推出COCO系列产品，即对品牌起到了一个很好的宣传作用，同时也节约了成本费。COCO时代、金沙、蜜城各自不同属性吸引不同客户群体。各项目较好的区域条件赢得了较好的口碑，要是卖得比较好的话，可能会成为一个话题性产品。,52,资料借鉴1,天翔广场,一、项目基本情况介绍,53,资料借鉴1,二、项目区域,天祥广场紧邻西二环，北至光华村路处于十字路口，对面是仁和春天光华店。附近有浣花溪公园和杜甫草堂旅游景点。周边交通便利，配套设施完善，生活便利。,54,资料借鉴1,三、项目配套,商场：仁和、家乐福、伊藤双楠店、麦德龙、乐宾百货、人人乐、优品道购物广场教育：金苹果幼儿园、草堂小学、草堂中学、光华小学、西南财大、中医院大学、行政学院等医院：中医院、省医院、满地可医院银行：中国银行、农行、建行、农商银行、交通银行、中信银行交通状况：58、35、82、79、51、52、309、319、503、339、170路，站点：光华村街,西南财大,仁和春天光华店,浣花溪公园,55,资料借鉴1,四、项目规划,写字楼,住宅,住宅,项目目前主推住宅产品，170-228雍容大宅，87-147精致华宅。写字楼和商铺处于清盘销售状态。规划地下两层商铺，户户临街。,56,资料借鉴1,五、产品分析,85.882房2厅1卫,户型方正实用，客厅3.9m开间，朝南，通风采光效果好，明厨明卫，餐厅带小花园，两个卧室面积始终。,138.843房2厅2卫,客厅、餐厅串联6.6m开间，视野开阔，L型厨房设计，带大面积服务阳台，可改造面积大。整个户型动线流畅，空间设计合理,57,资料借鉴1,六、市场定位,祥广场，地处城西中央西二环旁，铂金级城市综合体，演绎比肩纽约中央公园的国际生活品质。天祥广场由四栋27层28层高层建筑及地面四层裙楼构成，占地约17000平米，总建面积12.8万平米，其中住宅7.5万平米、商业1.4万平米；容积率4.8，绿地率36%。天祥广场商业与仁和春天、家乐福、麦德龙构成完善商圈；商业建筑面积15000余平米，单位面积设置为50400平米，建成后将进行统一招商、运营、管理。每一套官邸，都尽揽浣花一线观景，让繁华触手可及，静谧自在而居。,铂金级城市综合体,58,资料借鉴1,七、项目卖点,品牌上海天祥投资成都1号作品专业开发高端综合物业地段西二环繁华内光华正对仁和春天百货杜甫草堂浣花溪公园西南财大环绕项目区域价值有目共睹业态写字楼、商业街、都市华宅复合高端品质业态,59,资料借鉴1,八、项目现场营造,商铺样板间,60,资料借鉴1,九、网络评论,天翔广场在各个方面都得到网友的认可。配套完善、交通便利、环境良好、品牌开发商。但是对于在十字路口的住宅产品来说，噪音影响和交通拥堵将会成为重大问题。,61,资料借鉴1,十、广告宣传,62,资料借鉴1,十一、总结与启示,总结：天祥广场是上海天祥投资在成都的1号作品，项目所处区域繁华，生活便利，投资价值大。缺乏商务办公氛围，但是随着天祥广场的甲级办公楼的建成使用，应该会成为内光华区域的标志性建筑之一，带动区域商务办公氛围。启示：天祥广场利用优越的地段优势，沉厚的人文环境，定位城西高端品质城市综合体，与项目对面仁和春天百货遥相辉映，共同提升区域品质，提升品牌价值，契合高端调性。,63,资料借鉴1,成都南面踩盘报告,64,资料借鉴1,世豪广场,雅颂居,华润凤凰城,汇锦城,凯旋南城,65,资料借鉴1,世豪广场,一、项目情况基本介绍,66,资料借鉴1,二、项目区域,世豪广场位于国际城南天府新区剑南大道口荣华北路，目前项目附近正在修路，地铁5号线（规划中）将会在此区域设点。项目距世纪城会展中心公交车5个站，行车时间10分钟左右。周边配套完善，伊藤洋华堂西南旗舰店已于2011年开业。,67,资料借鉴1,三、项目配套,商场：伊藤洋华堂5号店、15万平米世豪mall、奥克斯广场、美美力诚、仁和春天、深圳茂业百货、奥特莱斯等。教育：金苹果幼儿园、益州小学、成都七中医院：巴伐利亚国际医院华西附二院市一医院银行：中信、建设、光大、工商、中国银行、农业银行其他：400亩市政湿地公园，铁像寺水街、体育公园、天堂岛海洋乐园和成都大魔方交通：地铁1、5号线、26、801、815、815A,伊藤洋华堂,成都七中,环球中心,68,资料借鉴1,四、项目规划,20万方卖场,伊藤洋华堂,高层住宅,写字楼,世豪广场目前在售C1、C2、C3三种户型，分布在1#、3#、5#。面积在91-140，均有赠送面积。主推LOFT办公与写字楼，26万/套起价，21-25F余货较多。,69,资料借鉴1,五、产品分析,该户型带入户花园，客厅餐厅开间7米5带观景阳台，视野开阔，通风采光佳。两次卧面积稍小，主卧进深短，进门左侧布置卧室，功能分区不明。,1404室2厅2卫实得面积158,该户型带入户花园，客厅4米3的开间带阳台，餐厅有飘窗，通风采光效果好，主卧次卧面积适中，其中一个次卧面积过小，可做书房。厨房开间小，只有1米9。总体户型方正实用，浪费空间不多。功能分区明显。,1123室2厅2卫实得面积124,70,资料借鉴1,写字楼户型图，120起售，一层总面积2000，配8部电梯（6客2货），无其他特点,LOFT户型图，5梯25户，目前主推产品，26万每套起价。面积区间在38-60,71,资料借鉴1,六、房价走势,商铺价格,世豪广场2011年10月商铺价格在25000元/，价格持续走稳后，在2012年1月开始陡升，目前商铺价格在60000元/。分析原因得出，价格的上涨得益于周边配套的逐渐完善，居住人群的增多，伊藤洋华堂的开业。目前项目周边楼盘林立，购买量大，投资回报率高，所以商铺价格也随行就市上涨。,网络数据,72,资料借鉴1,七、市场定位,世豪广场天府豪庭项目位于天府新城核心区，元华路以西，德赛路以南，占地面积147亩，总建筑面积约80余万平米，是集大型购物中心、伊藤洋华堂旗舰店、甲级写字楼、高尚住宅为一体的大型城市综合体。该项目的出现将直接改变国际城南目前单一的产业发展模式，让天府新城真正成为写字楼、宜居一体化的国际之城,国际城南大型城市综合体,73,资料借鉴1,八、项目卖点,多业态世豪MALL世豪瑞丽世豪中心世豪公馆伊藤旗舰店全方位发展，满足不同需求。大体量占地147亩，建筑面积80多万平米，强大自身配套，改善周边环境，带动区域地段发展环境临近大源中央公园，引起伊藤洋华堂西南旗舰店，周边高端楼盘林立，居住品质高，消费能力强，提升自我价值交通地处剑南大道口，地铁5号线站台附近，交通便利，商务办公氛围佳,74,资料借鉴1,九、项目现场营造,踩盘当天销售中心人气一般，商务11点，现场客户在3组左右。销售中心没有暖场活动,75,资料借鉴1,十、网络评论,76,资料借鉴1,十一、广告宣传,77,资料借鉴1,十二、总结与启示,总结：世豪广场进入大源组团时间较早，目前所在区域是大源组团的核心板块，发展潜力大，是成都楼市最火热的片区之一。项目依靠自身强大的配套满足业主及其周边小区生活需要。剑南大道改造完成后，交通方面会更加便利。随着伊藤洋华堂的开业，项目价值优势开始凸显。5种业态全力支撑项目发展，但是其修建的甲级写字楼与办公LOFT标准与出街宣传有落差。启示：世豪广场与保利心语花园为临，南面是大源中央公园，西面是都城雅颂居和华润凤凰城，周围居住人口多，消费能力强，环境较好，投资环境佳。该区域发展潜力与升值空间较大，宜居宜商皆可。,78,资料借鉴1,华润凤凰城,一、项目基本情况介绍,79,资料借鉴1,二、项目区域,华润凤凰城位于天府新区大源板块剑南大道东侧。是目前成都市楼市发展最火热的片区之一。项目周边配套完善，交通便利，地铁5号线将会在此设点，附近有15万方的大源中央公园和铁像寺水街，环境优美。区域价值潜力大。,80,资料借鉴1,三、项目配套,商场：伊藤中国旗舰店、复地商业广场、欧尚宜家、苏宁环球广场，等教育：成都七中，川大科技园，幼稚园，高新区直属幼儿园小学，美视国际学校医院：市一医院，宋庆龄儿童医院、巴伐利亚医院，华西口腔医院银行：建设银行、工商银行、农业银行其他：18万平米双公园、农贸市场小区配套：双会所（露天+室内双泳池、击剑馆、三大露天球场、茶社、健身房、社区超市、多功能餐厅等,伊藤高新店,铁像寺水街,大源中央公园,81,资料借鉴1,四、项目规划,洋房,洋房,项目在售第三期，2栋6+1洋房和8栋30F高层住宅，所有楼栋都在售，面积偏大，主要售A2、B1、C2、C3（悦澜府）四种户型和三种洋房（玺院）。1-5#每栋86套，1#和5#剩货较多。6#、7#、8#分别为178、332和534套房源，去化好，只剩几套。9#、10#为洋房，总共剩11套。,82,资料借鉴1,五、户型分析,户型布局方正，功能分区明显。客厅餐厅带阳台，通风采光效果好。主卧43奢阔大气，次卧面积适当还带独立卫生间。厨房面积只有6左右，稍显拥挤。整个户型阳台算半面积、飘窗全赠送,C3183两室两厅三卫实得面积203,户型板式结构，客厅餐厅带阳台和270转角飘窗，保证通风采光，入户带2左右的入户花园。主卧43带书房和270转角飘窗，视野宽阔。整个户型方正实用，结构合理，功能分区明显。阳台半面积计算，飘窗全赠送。,B1155两室两厅两卫实得面积175,83,资料借鉴1,该户型为10#6+1花园洋房1F，带下沉式双庭院设计。一楼动区南北通透，采光通风好，明厨明卫设计，每个卧室均有卫生间，但有一个卧室面积过小，可与旁边阳台一起串联起来。地下室配有下沉式庭院，功能分区明显。居住舒适度高。但有两个卫生间是暗室，对房间有一定影响。户型总体方正实用。,84,资料借鉴1,六、房价走势,凤凰城2006年进入大源板块进行开发，房价呈现一个低开高走的趋势。主要原因得意与周边配套的逐渐完善。目前凤凰城在销售第三期，高层住宅和花园洋房。前两期的成功开发与业主入住为项目打下了良好口碑，随着天府新区的良好规划与建设，伊藤洋华堂的开业项，项目周边配套不断完善，楼盘价值也得到了相应的提升。,网络数据,85,资料借鉴1,七、市场定位,作为城南中心定义高端生活的大宅群，华润凤凰城在建筑布局上充分体现出对高端生活品质的深刻考量，采用全点式围合布局。开阔的楼间距，将舒朗的视野尺度延伸到极致。千米双溪四岸、3万平米湿地艺术公园、15万平米城市中央公园，城南中心最为珍贵的自然资源与恢弘视野，被华润凤凰城彻底奢藏。被公园群落环抱的华润凤凰城，以壮阔视野抒雅大宅气质。为匹配城市决策阶层高端生活的礼仪与格调，华润凤凰城以多项创举定义成都大宅法则。西南首条百米长的蓝花楹大道，以南美树王的华丽身姿，诠释高端社区的优雅审美；成都首家私人击剑主题会馆，以贵族血统的社交礼仪，彰显决策阶层非凡的娱乐格调与圈层影响力；由100%意大利进口石材采用顶级干挂工艺营造的超豪华大堂；由室内恒温泳池、蓝宝石景观泳池组成的奢华双泳池体系众多超越别墅社区配套标准的超豪华配置，为成都大宅生活品位树立新的标杆。作为城南中心高端生活的典范社区，华润凤凰城，以鼎级礼遇彰显大宅尊崇。,城南中心高端生活品质大盘,86,资料借鉴1,八、项目卖点,品牌华润凤凰城在城南大源板块深耕6载，创下良好口碑，目前销售第三期，顺水顺舟，品质保证。配套大源板块目前城南楼市最火热的地区之一，项目中包含5000双会所，周边商场、学校等配套完善，坐享国际城南天府新区千亿级配套资源。地段地铁5号线、剑南大道，便利交通体现价值环境大源中央公园、铁像寺水街、小区自身景观规划，使楼盘周边环境优雅。价格从最初的6000多元的起价到现在10000元，让客户看到了项目的升值潜力,87,资料借鉴1,九、项目现场营造,销售中心,沙盘,区域图,沙盘,样板间,88,资料借鉴1,十、网络评论,华润凤凰城进入大源板块开发较早，目前已经在销售第三期。伊藤洋华堂开业，成都七中高新校区和金苹果幼儿园启用，大源中央公园正在修建。周边高端楼盘林立，为区域发展创造了良好的条件。网友评论人气高。,89,资料借鉴1,十一、广告宣传,90,资料借鉴1,十二、总结与启示,总结华润凤凰城目前在售第三期，户型以大户型为主，目标客户为改善型需求。开盘至今去化良好，所剩房源不多。周边配套逐渐完善，提升区域和楼盘的价值潜力。启示华润凤凰城是华润置地在城南的一个旗舰大盘，已经销售六年，赢得了良好的信誉与口碑，楼盘品质得到认可。准确的市场定位和对区域发展的前瞻性值得学习。,91,资料借鉴1,都城雅颂居,一、项目基本情况介绍,92,资料借鉴1,二、项目区域,都城雅颂居位于南三环外，剑南大道西侧，荣华北路，周边楼盘“建发天府鹭州、华润凤凰城、世豪广场”等高端楼盘。配套完善，地铁5号线将通过该区域。,93,资料借鉴1,三、项目配套,教育：成都第七中学、国际美视学校、金苹果幼儿园综合商场：伊藤洋华堂旗舰店、世豪广场、上海复地国际广场医院：市一医院、宋庆龄国际医院、德国巴伐利亚国际医院其他：200亩市政公园、300亩新益州公园、30000平方米湿地公园小区内部配套：健身馆会所底商标准游泳池交通：26、815路公交，地铁5号线,伊藤洋华堂,成都七中,天府二街,94,资料借鉴1,四、项目规划,3#在售,项目目前现房销售，8月以来新推3#房源，南北朝向。户型面积在93-141的两房和三房，精装修。客厅及卧室只装木地板和墙面，厕所和厨房精装，送西门子电冰箱一台。,95,资料借鉴1,五、户型分析,该户型客厅带阳台与次卧相连，通风采光好，但私密度受到影响，次卧面积小。主卧面积大。厨房卫生间并联，用水集中，但是厨房是暗室，对居住有一定影响。整个户型浪费空间大，93只能做两房。实用性不高,932室2厅2卫,1403室2厅2卫,户型客厅4米5开间带阳台，保证通风采光，明厨明卫设计，南北朝向，次卧面积小，且私密性不高，户型分区构造有浪费空间,96,资料借鉴1,六、房价走势,都城雅颂居2010年入市，价格先涨后跌，目前保持在11000-13000元/的均价。房源去化率较低，港式风格设计不符合成都人喜好。目前项目周边配套完善，对面伊藤洋华堂开业，成都七中启用，对楼盘会有一定的价值提升。,网络数据,97,资料借鉴1,七、市场定位,嘉里建设成都首作都城雅颂居占据国际城南大源生态居住区核心腹地，距新会展中心仅约2公里。项目总占地近213亩，建筑面积约20万平方米，由8栋22-26层精品住宅构成，户型面积为90-180平方米。都城雅颂居秉承嘉里打造高端物业的一贯标准，汇聚中西建筑精髓，融合现代元素和科技进步成就，力邀山鼎国际、日本ANETOS等国际团队倾力打造，让时尚、空间和幽雅成为生活的一部分。,高端精装物业,98,资料借鉴1,八、项目卖点,品牌嘉里置业，30年香港专业豪宅经验但是内地知名度较小精装大源板块精装项目，精装标准3000元，赠送西门子电冰箱。多功能门锁、西门子高端照明开关、TOTO东陶卫浴（赠送）区域大源板块，城南核心居住区，周边配套完善，对面是伊藤洋华堂西南旗舰店和大源中央公园，西面是成都七中高新校区和铁像寺水街。区域价值潜力大。,99,资料借鉴1,九、项目现场营造,营销中心,沙盘,样板间,100,资料借鉴1,十、网络评论,101,资料借鉴1,十一、总结与启示,总结：雅颂居分为三期开发，项目产品为改善型需求，以精装现房销售为主打，但是户型设计不能迎合客户口味，影响销售速度。3000元的精装标准也与自身高端精装定位有出入。周边完善的配套加速了项目的去化，目前正在筹备二期营销。启示：雅颂居虽然是香港品牌开发商进军成都的头号作品，但是其港式风格的户型设计不能很好的满足客户的需求，所以在销售上去化率较低，目前已经现房发售，一期还剩货较多。如果没有周边完善的配套，项目将更难寻得市场。,102,资料借鉴1,天合汇锦城,一、项目基本情况介绍,103,资料借鉴1,二、项目区域,汇锦城项目位于成都市高新南区盛锦二街南侧、盛华北路东侧，盛邦街北侧（华府西苑对面），距离剑南大道约300米。周边有20万平米伊藤洋华堂中国旗舰店、23万平米复地复城国际。周边配套完善并且靠近与锦里和宽窄巷子齐名的“铁像寺水街”,104,资料借鉴1,三、项目配套,商场：20万伊藤洋华堂中国旗舰店、23万复地复城国际，大型购物场所、主力店商业中心以及特色商业街教育：金苹果城南阳光幼稚园、成都七中、美视国际学校医院：成都市第一人民医院、德国巴罚利亚国际医院、宋庆龄妇女儿童医院、瑞丽医院、银行：中国光大银行、农业银行、工商银行、招商银行、建设银行交通：815、26等,项目临近“铁像寺水街”，环境优美，处于天府新区大源板块，生活便利，享受城南完善配套,105,资料借鉴1,四、项目规划,项目在售一期，4#、5#共397套房源，36F，最高价10888元/，最低价7800元/，5#1单元剩40套，2单元剩8套，4#剩25套。新推3#楼房源，73-110户型,106,资料借鉴1,五、户型分析,872室2厅1卫,户型方正实用，南北朝向，客厅3m9开间带阳台，明厨明卫设计，卧室带飘窗，视野开阔。动静分区明确，满足居家需求。蓝色线框为半赠送，红色线框为全赠送。,1382室2厅1卫,板式结构，客厅4.4m开间带阳台，通风采光效果佳，L型全明厨房，干湿分区合理，卫生间带飘窗，入户花园子母门设计。整个户型结构方正，基本无浪费空间，居住舒适度高。,107,资料借鉴1,六、房价走势,项目近三个月均价有所升高，目前以8100元/均价出售。铁像寺水街的修建为项目未来发展升值空间起到了很好的昭示作用。户型的方正实用也得到客户青睐。国庆节期间正在诚意金蓄客，5000元优惠7%。,网络数据,108,资料借鉴1,七、市场定位,国际会客厅上的风尚社区,汇锦城位于国际城南价值、配套最成熟的大源区域核心，处于中央政务区、中央商务区和中央居住区三大板块交汇点，享受城市急速发展下的繁华生活配套，坐享三横五纵立体交通，以其独一无二的区域优势，成为区域内唯一近距离享受全方位城市资源的人文名宅。临近铁像寺水街，500年城南文化融为一体。汇锦城，汇聚锦城百年文化，在最繁华的国际城南，喜迎万千宾客。,109,资料借鉴1,八、项目卖点,品牌天合房产，开发商口碑较好，项目地理位置好；环境：项目临铁像寺水街，为最大卖点；临近大源中央公园配套：大源板块中央居住区，国际城南完善配套产品：实用户型，客户青睐,110,资料借鉴1,九、项目现场营造,营销中心,沙盘,销控表,会客区,111,资料借鉴1,十、网络评论,112,资料借鉴1,十一、广告宣传,113,资料借鉴1,十二、总结与启示,总结：汇锦城毗邻铁像寺水街是项目的最大卖点之一。除此以外，楼盘所处区域为国际城南中央居住区，周边商业、学校、医院等配套齐全，环境优美，但是公共交通尚待完善。项目升值潜力区间大。启示：汇锦城有住宅、LOFT、商业等多种业态，目前正在销售住宅，一直保持热销态势，产品性价比高，无论是居住还是投资都有一定的价值潜力。,114,资料借鉴1,天合凯旋南城,一、项目基本情况介绍,115,资料借鉴1,二、项目区域,天合凯旋南城位于城南剑南大道旁，盛安街与盛邦街之间。项目与铁像寺水解为临，对面为中海兰亭。周边有成都七中、伊藤洋华堂西南旗舰店和上海复地国际广场。区域配套成熟。价值潜力大,116,资料借鉴1,三、项目配套,商场：20万伊藤洋华堂中国旗舰店、23万复地复城国际，大型购物场所、主力店商业中心以及特色商业街教育：金苹果城南阳光幼稚园、成都七中、美视国际学校、大源双河社区幼儿园/中学、石室小学等医院:成都市第一人民医院、德国巴罚利亚国际医院、宋庆龄妇女儿童医院、瑞丽医院、四川大学华西第二院高新分院银行：中国光大银行、农业银行、工商银行、招商银行、建设银行、银行总部基地等距离本项目不超过300米。交通：815路、815A路、26路,项目自身配套写字楼、LOFT、底商。并且与铁像寺水街商圈为邻，周边配套完善，生活便利,大源中央公园,铁像寺水街,伊藤高新店,117,资料借鉴1,四、项目规划,10#住宅,1#写字楼,LOFT,3,4,8,7,6,5,2,项目目前主售跃层和LOFT产品和4层商业裙楼。10#为跃层产品，共188套。别墅和写字楼未售。,118,资料借鉴1,五、产品分析,约1443室2厅3卫,户型带入户花园，客厅4.5m开间带阳台，餐厅有飘窗，南北通透，明厨明卫。赠送空间大。要搭建楼板。但是户型改造空间较小,119,资料借鉴1,约188-1945室2厅3卫,户型带入户花园，客厅4.5m开间带观景阳台设计，保证通风采光，一楼有亮剑10左右的小卧室，厨房是暗室，二楼一个主卧，两个次卧，空间浪费。改造面积较小。,120,资料借鉴1,六、房价走势,项目价格从11年9月开始下滑，到今年6月至9月期间保持平稳。这与之前项目销售写字楼不佳，现在主推跃层产品有关。适时的做出调价策略，使楼盘赢得一定的口碑，加大宣传作用。,网络数据,121,资料借鉴1,七、市场定位,天合凯旋南城位于成都城南高端综合区大源组团（剑南大道中段成都七中对面），是天合房产在国际城南的又一精品力作，是一个容别墅、高层电梯住宅、多层商业、loft、写字楼、地下商业为一体的高端综合体项目。该项目交通便利，配套成熟，西临剑南大道（与成都七中隔街相望），南望中海兰庭，东靠铁像寺国际水街，北邻松芝公司项目地块。项目采用新古典主义的建筑风格，形成以景观为核心的组团式布局，造就典型的学院派建筑氛围。本小区充分利用周边的城市绿化景观带，建筑布局围而不合的规则手法，将周边城市绿化景观引入院内，不仅丰富了小区景观，而且取得了良好的通风效果。,城南高端复合业态楼盘,122,资料借鉴1,八、项目卖点,品牌天合房产品牌开发商地段大源板块毗邻铁像寺水街商圈配套完善价值潜力大业态写字楼、LOFT、别墅、跃层多种业态，满足不同需求,123,资料借鉴1,九、项目现场营造,楼宇字牌,沙盘,LOFT电梯,跃层入户大堂,124,资料借鉴1,十、网络评论,125,资料借鉴1,十一、广告宣传,126,资料借鉴1,十二、总结与启示,总结：凯旋南城是天合房产继汇锦城之后在城南大源板块打造的第二个城市综合体项目，包含写字楼、LOFT、别墅、高层住宅等多种业态。项目毗邻铁像寺水街，临街商铺直对景区，投资价值大。但是楼盘占地有限，业态过多，舒居性较低。启示：凯旋南城与汇锦城很好的利用了铁像寺水街这一未来繁华商圈对项目进行宣传打造，通过多种业态，在完善自身配套的同时，满足不同客户需求，提升自我价值。使项目保持平稳销售，逐渐赢得口碑与信誉。,127,资料借鉴1,成都北面踩盘报告,128,资料借鉴1,绿地世纪城,金牛万达广场,龙湖北城天街,129,资料借鉴1,绿地世纪城,一、项目基本情况介绍,130,资料借鉴1,二、项目区域,绿地世纪城位于北新干线东侧，三环路南侧。周边区域处于欠发展地区，配套稀少，加之处于主干道两侧，噪音大，影响居住环境。,131,资料借鉴1,三、项目配套,项目周边配套极为稀少（医院、学校、商场都没有），离北部新城、凤凰新城、荷花池商圈、五块石商圈也有一定距离。项目配套完全依靠自身打造的商业综合体（红星美凯龙、商业街、甲级写字楼、星级酒店等）满足业主需求。,132,资料借鉴1,四、项目规划,红星美凯龙、写字楼、商业街、LOFT,1-2期共推出2673套，目前8#在售，户型面积68-94，去化202套，剩28套。临街有商业裙楼。主要是6#、7#、12#和13#。剩余最多的楼栋是10#，共125套，去化慢，3#售罄。15#有一口价房源，6788元/。主力户型106-121,2,9,10,15,14,11,8,4,5,3,7,6,12,13,133,资料借鉴1,五、户型分析,该户型南北朝向，主要集中在12#和13#楼。客厅带阳台，开间3米8，厨房只有4个平方左右的面积，生活阳台狭长，利用不合理。4个卧室，面积均在9左右，卫生间与厨房分隔太远，资源不集中。整个户型功能分区与结构较差，虽有赠送面积和可改造空间，但居住舒适度较差。,1214房2厅2卫（赠送约13）,半赠送,全赠,该户型东西朝向，主要位于11#和14#。客厅3米9开间带观景阳台，厨房依然较小，3个卧室面积都在10左右，厨房与卫生间相隔较远，资源不集中，且卫生间是暗室。整个户型浪费空间较大，阳台半赠送，飘窗全赠送,1063房2厅1卫（赠送约10）,134,资料借鉴1,六、房价走势,从图中可以看到，自2011年10月开盘以来，房价从一直处于一个下滑趋势，到2012年2月降至最低点（6200元/），随后开始陡升，到现在的6800元/。分析主要原因，有市场环境的影响以及自身区域，导致房价下滑。除此以外，今年过年期间政府提出的北改政策成为项目获利的最有利因素，加之“世纪姐”广告的宣传效应，使得项目价格在短短半年内有进一步的提升。,网络数据,135,资料借鉴1,七、市场定位,绿地世纪城作为绿地集团斥重资在城北打造的标杆性综合体项目，沿袭绿地中国综合性地产领跑者的高端态度，整体设计结合本土元素和ArtDeco设计手法让灵魂融入建筑。绿地世纪城景观倡导新生活概念和新生活方式，对细节精雕细刻，体现别具特色的“ArtDeco风韵”。三重景观体系构成景观社区，即能相互共享自然景观又能很好的保证每个组团内的私密性。,北改核心财富旗舰导航,136,资料借鉴1,八、项目卖点,品牌绿地集团，世界500强企业，来自上海，品质保障政策成都市规划重点项目，“北改”一号作品大体量甲级写字楼、星级酒店、红星美凯龙旗舰店、风情商业街、LOFT、高层住宅，所有配套可以一次性满足交通靠近地铁1号线升仙湖站低容积率2.25容积率，居住舒适度增加,137,资料借鉴1,九、项目现场营造,沙盘,销售中心,谈判区,指示牌,样板间,138,资料借鉴1,十、网络评论,139,资料借鉴1,十一、广告宣传,140,资料借鉴1,十二、总结与启示,总结：项目区域位置很难得到肯定，但是较低的均价适合首次置业者。世纪城依靠其自身完善的配套以填补周边配套的缺失，价值潜力得到认可。特别是在北改政策实行后