浐灞纺织城市场调研分析

浐灞区域及纺织城区域市场调研分析项目地块位置分布主要集中于纺织城区域及浐河以东灞河以西区域。一、浐灞区域及纺织城区域未来发展浅析n 浐灞板块是以“河流治理带动区域发展，新区开发支持生态建设”的发展思路，致力于打造以金融、商务、会展、旅游、居住、创意产业等为主的第三代新城。现阶段，浐灞中央生态区是整个浐灞的最大价值所在，按照政府规划，浐灞板块向着北和南两个方向在延伸，未来将形成大浐灞的格局。与中央生态区的北部国际港务区的商务属性不同，纺织城综合发展区未来规划更加偏重城市价值与宜居性，随着2011年西安世园会的举办，区域的城市配套将加速成熟。n 纺织城地区综合发展区包括5.3平方公里的核心区(旧城区)和周边辐射区，共约32.39平方公里。范围为：北至华清路，南至绕城高速浐河桥，西侧咸宁路以北区域以东三环为界，以南区域以浐河为界，东至西康铁路。纺织城综合发展区将形成“一核、两带、三轴、六区”建设格局，。“一核”指商贸核心区;“两带”指浐、灞河生态景观带;“三轴”指沿东三环、纺西街及纺北路形成的功能景观轴;“六区”指南部、中部、北部三个居住片区、工业改造区和东部生态住区及工业区等六个功能片区。计划为5年 (2008年2012年)，分三期实施1、大明宫灞桥购物广场位于长乐路与东三环交汇处，占地146亩，建设面积为58万平方米的商业卖场，项目总投资18亿元。2、纺织城堡子村商圈建设（半坡国际广场）位于长乐东路、纺西街、纺建路、纺北路，电厂东路交叉区域，规划占地490亩，进行商业综合开发，项目总投资25亿元。包括半坡博物馆在内，规划范围北至华清路、西至东三环、南至半坡博物馆南侧规划路、东至唐都医院西侧规划路。是纺织城地区综合改造六个重点片区之一，也是西安未来东部新城商贸核心区。3、省级重点中学铁一中分校建设位于长乐东路、纺西街、纺建路、纺北路，电厂东路交叉区域，纺渭路以东，规划占地490亩 4、西安公路枢纽城东客运站纺织城核心区北侧，占地172亩，建筑面积4万平米，设计日发送3万人次，总投资2.2亿元，今年计划投资6000万元，完成基础设施建设。浐灞区域发展的核心，世园会、地铁及灞河资源为区域增值的三大关键要素5、地铁公共交通基础设施完善，西安进入地铁时代。地铁途经浐灞、纺织城区域四条线路，1、3、5、6号路线。如图：二、地块周边竞争市场分析浐灞纺织城区域项目细分：目前浐灞板块划分为，浐灞临河区域、纺织城区域、浐河以西区域。浐灞临河区域项目：中新浐灞半岛香江湾广夏水岸东方振业泊墅普华浅水湾御锦城纺织城区域项目：高科绿水东城东城新一家国际幸福城地铁首府浐河以西区域项目：沁水新城恒大绿洲西岸国际花园海璟印象城绿地国际生态城龙湖弗莱明戈翠屏湾浐灞一号浐灞临河区域： 浐灞一线自然景观资源，丰富的生态资源（浐河、灞河、广运潭、桃花潭等）； 欧亚经济论坛、世园会、浐灞金融商务区、浐灞国家湿地公园等重点项目的启动，提升区域价值 高层、小高层为主，以部分低密度产品（洋房、叠拼、联排）。 价格：6000-12000元/ 客户特征：西安市中高端阶层，陕北客户，及部分省外客户，此类客户的置业核心要素在于资源价值、居住环境，他们有着强烈的亲水倾向。 代表项目：中新浐灞半岛、御锦城纺织城区域： 路网发达，但公共交通及市政配套尚不成熟，周边建筑陈旧，形象较差 未来此区域定位于亲水居住区，商业、娱乐于一体。 目前产品形式较单一，高层为主流；城改项目居多。 价格：高层价位4000-5500元/ 客户特征：地缘性客户居多 代表项目：高科绿水东城、地铁首府浐河以西区域：距主城区较近，拥有良好的水景资源，配套成熟。 距城区近，交通发达，形成一定居住氛围，配套成熟。 未来板块定位于亲水居住区，商业、娱乐。 产品形式多样，高层、小高层为市场主流及小部分低密度产品（联排、花园洋房）。 价格平台：高层价位5800-7200元/ 客户特征：地缘性客户居多。 代表项目：沁水新城、恒大绿洲、御锦城浐灞板块（纺织城）城改项目基本情况区域内城改项目主要集中在纺织城区域纺北路两侧共4个项目。区域内城改项目相比较浐灞核心区域，无景观资源优势，售价普遍较低，目前均价约4200-5000元/平米； 交通路网发达，但公共交通系统仍未完善，公交线路较少出行不便； 区域内建筑较为陈旧，档次不高，形象较差，商业配套，娱乐配套不足。序号项目地块位置占地总建筑面配套设施当前报价销售情况（亩）（）1国际幸福城浐灞纺南路与半引路十字785100万社区幼儿园，小学，中学4700元/2尚东国际城长乐路半坡十字北300米东12030万/无4200元/接受分期和一次性付款。3地铁首府浐灞纺织城堡子村转盘东北角信合银行东50米102万4300元/售完城改项目分析项目户型面积区间销售价格付款方式优惠折扣区域尚东国际城一房584200首付50%，一次性98折（ 1#-10#）工期封顶两房73-89三房100-135地铁首府两房824300首付50%，售罄（一期）三房140封顶付40%，交房付10%国际幸福城二、三房671265700首付50%，可按揭一次性封顶付40%，交房付10%，可优惠2个点95折城改项目周边配套 金海湾项目（经济适用房）的底层系6万平方米的综合体，涵盖大型超市、百货、影院、美食街、KTV、健身房、茶艺、咖啡、银行等。配套3万平方米的城市休闲广场，形成浐灞的交通、生活、文化娱乐的中心。 纺织城区域配套仍旧比较匮乏，多数停留在概念阶段，认知价值较低； 纺织城区域内将建新城东客运站，公交总站、地铁站以及西北商贸中心。 灞河滨河公园，浐河景观工程目前处于建设中，建成后将提高区域内产品的附加值； 连接浐灞与市中心的地铁将于2014年通车，将极大缩短对浐灞到市中心的心理距离。城改项目分析小结已改造城中村项目多数档次较低，市场口碑较差，旧改项目缺乏市场竞争力。 城中村改造房小区规模都比较大，总建筑面积在10万平米以上 单套面积在70平米120平米，户型从两室至三室不等。 价格在43005700元每平米不等 以城中村改造的名义立项，大多要求一次性付款，少数分期付款并在交钥匙前付清浐灞、纺织城区域城改客户群体浅析区域内的刚性自住及改善型需求，通过营销和推广手段能够扩展部分外延客户。城改核心客户：区域内刚性自住及首次改善型需求客户来源：周边的城中村改造客户及附近的居民，纺织城企业内的中低层收入员工；敏感点：地缘、价格、付款方式；需求主力户型：实用两房及紧凑3房户型。n 周边区域刚性需求客户来源：城东被价格挤出的刚性人群；敏感点：高性价比、区位、交通；需求的主力户型：紧凑的2房。n 区域及周边的投资客户客户来源：城东的私营业主及城东企事业单位的中层敏感点：区位、价格、交通便利。需求的主力户型：小两房或少量实用2房。n 区域外客户客户来源：全市投资客户、由道路引致的部分临潼及外地客户敏感点：价格、区位、交通便利、高性价比；需求的主力户型：紧凑2房、实用2房，部分紧凑3房户型。区域商品房项目分析n 千亩大盘项目有中新浐灞半岛、御锦城、广夏水岸东方、绿地世纪城，分别在浐河与灞河沿线，拥有较好的自然资源n 沁水新城、恒大绿洲、绿地国际生态城、龙湖弗莱明戈的土地为早期所拿，目前浐河以西土地供应呈现逐步减少，未来的开发热点偏向于浐河以东、灞河以西区域。n 随着普华浅水湾和高科绿水东城的逐步开发和销售及世园会的召开，浐灞两河中间区域的开发进入大盘时代。板块项目名称占地（亩）总建面积容积率价格（元/平米） （万平米）浐灞临河区域中新浐灞半岛38543102.0270008000普华浅水湾约480642.61550012000广厦水岸东方12001102.26700均价御锦城20002.293三期起价4880，均价7200纺织城区域高科绿水东城254704.1价格未定，9月认筹量80套，未开盘东城新一家16040一期5700浐河以西区域沁水新城400402.21三期均价7200恒大绿洲390702.6起价5881西岸国际花园约200454.5售完浐灞一号约200603.56800均价浐河、灞河临河区及周边项目以舒适两房（90-110平米）和再次改善居住产品（144 -180平米）为主；浐河以西区域的产品以首次置业和首次改善为主（70-144 ）。 浐灞三角洲临河区域：主力户型90-140平米，价格约55100万 纺织城区域：主力户型90-140平米，总价约在40-60万 浐河以西区域：主力户型面积70-130平米，约在总价在4585万浐灞、纺织城区域商品房客户群体浅析东城新一家客户n 东城新一家的地缘型客户占到了压倒性多数。n 东城新一家首批认筹房源,绝大多数客户来源于所在地块的城中村改造人群。 n 纺织城及其周边的部分客户n 客户的整体支付能力偏弱,对价格的敏感性较高。国际幸福城客户n 国际幸福城1期客户基本全是周边的地缘型客户.n 客户对价格敏感,客户群体多为周边城中村改造的人群。n 纺织城的低收入群体也成为了整个项目的主力人群.普华浅水湾客户n 普华浅水湾项目部分临河区域房源高定位，价格较高，客户来源除浐灞各单位外，外缘客户占一定比例。n 客户主要来源于纺织城