关于我县住宅小区物业管理工作情况的调查报告

1/8关于我县住宅小区物业管理工作情况的调查报告主任，各位副主任根据县人大常委会年度工作安排，我们环资城建委于近期对我县住宅小区物业管理工作情况进行了调研，实地查看了部分小区，分别召开了业主委员会、物业管理企业和社区支部书记座谈会，广泛听取意见和建议，并听取了县住建部门的相关情况汇报。现将调查情况报告如下一、基本情况物业管理集管理、经营与服务于一体，是第三产业新兴领域，加强居住小区物业管理，改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。近两年来，在县委、县政府的重视下，经过住建部门的不懈努力，我县物业管理工作开展有序，物业管理体制机制进一步完善，物业管理行业不断发展，小区物业管理覆盖率不断提高，物业管理工作取得了较好的成绩。目前我县有物业服务企业19家，74个商住小区（含在建23个）有55个小区实行了物业管理，27个小区成立了业主委员会。1加强领导，物业管理监管责任得到落实。近年来我县房地产行业发展迅速，住宅小区不断增加，物业管理工作也成为新的工作重点。县政府及物业管理行政主管部门高度重视，积极贯彻执行新修订的江苏省物业管2/8理条例和市相关文件规定，加强工作领导，突出责任落实，逐步建立完善“统筹推进在县，责任落实在乡镇，化解问题在社区”的物业管理体制。为提高乡镇和社区物业管理工作水平，多次组织乡镇分管领导、社区物管人员和业主委员会成员的集中学习和培训，举办省物业管理条例专家讲座和物业管理知识专题讲座，培训了一批物业管理人员，不断提高其物业管理能力。2加强监管，物业企业管理水平得到提高。县住建部门把强化企业服务监管作为重点，加强企业资质预审，去年对全县物业服务企业资质进行了全面核查，1家不合格企业已被吊销资质证书。对选聘物业企业的招投标工作实行全程跟踪监督和指导，保证选聘工作公开公正，选聘的企业资质相符、服务较优。制定物业服务企业履约保证金制度，开展物业管理月查通报，不断规范企业行为，对小区管理较差的企业发送整改通知，进一步提升物业管理水平，推动了物业管理服务市场健康发展。3加强指导，小区业主自治组织得到完善。县住建部门进一步加强了业主委员会的建设指导，支持业主委员会依法行使职权，同时，积极协调处理业主反映的各种问题，帮助解决物业管理矛盾纠纷。全县27个成立业主委员会的小区，有8个小区已经届满或即将届满，县住建部门分别向相关乡镇政府发出了建议函。去年以来共指导5个小区业委员的成立或换届工作，对不具备成立业主3/8大会条件或具备条件但未成立的3个小区，依法成立社区和业主代表参加的物业管理委员会，代行业主委员会职责。二、存在问题1政府物业管理监管职能不够协调。首先，政府物业监管职能分散，涉及建设房产、规划、供水、城管、公安、消防、环保、物价、工商、供电、通讯、广电等十多个部门，但有的部门领导对此认识不足，行动上落实不到位，加之职能部门之间缺乏相互沟通与配合，使小区内许多问题难以解决。如部分小区内有的把住宅改为商用，把车库变成商店，弱电乱拉等。其次，作为具体负责组织协调物业管理工作的社区街道，由于对物业管理方面的政策法规掌握不全面，缺乏专职人员，对物业管理行为的监督、指导作用没有得到充分发挥。第三，负责全县物业监管的物管办，工作面广量大，而人员严重不足，导致有些工作无法正常开展，对物业管理中的问题疲于应付，加上涉及物业的信访问题不断增多，难以有效发挥物业监督管理职能。2部分小区业主权利义务认识不够一致。业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。一是不按时缴纳物业管理费，甚至拒交费用。主要原因一方面，许多业主把房屋质量、不按标准建设配套设施等开发商遗留的问题，都误认为是物业管理的责任，并成为拒交物业管理费的理由；另一方面，一些业主4/8缺乏对物业管理“花钱买服务”的消费意识、追求不符合市场规律的“低价格、高服务”，总以物业服务不满意为由拒交物业服务费。如此恶性循环，导致物业企业服务质量下降，甚至干脆关门走人，广大业主深受其害。二是不服从管理，自律意识淡薄。有的少数业主在小区内乱搭乱建，破坏建筑结构搞装修、散养宠物、乱扔垃圾、乱停乱放车辆、随意排放油烟等，严重影响邻里和谐及人居环境。三是小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权。有的对成立业主大会参与物业管理漠不关心，业主和物业管理企业之间缺乏沟通，使许多矛盾和问题无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。3物业服务企业服务行为不够规范。一是用工行为不够规范。由于物业服务收费标准和收缴率偏低，物业企业利润不高，甚至有的在亏损经营，以致大部分企业均招收年龄偏大，文化程度偏低、素质不高的职工。二是服务行为不够规范。有些物业员工缺乏业主至上意识，服务用语不文明，服务态度不够端正，对业主正常要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难，有的对难以解决的问题也不能作出解释和说明，直接影响物业管理企业服务水平的提高和业主满意度的提升。三是行业行为不够规范。一方面，一些物业企业管理缺乏有效的手段和措施，导致人员和车辆来去自由，小偷小摸现象时常发生，区内停车秩序混乱、乱贴乱画等现象比较严重；5/8另一方面，少数物业企业对服务项目收费标准、服务费收支情况不公开、不透明。4老旧小区建设遗留问题解决不够到位。由于过去在规划与监管方面存在薄弱环节，造成老旧小区存在的突出问题长期难以有效解决。一是老旧小区规划标准不高、建设规模小、配套设施不健全、安全防范设施匮乏，有的是敞开“不设防”住宅小区，无物业管理用房，无法建立市场化管理运作机制。二是地下管网不畅，经常出现下水道堵塞或雨天积水以及基础设施、公用设施年久失修，普遍存在老化现象。目前我县不少老小区出现了一定房屋质量问题，但专项维修资金的申请耗时较长，有时只能由物业企业和业主先行垫资，严重影响了物业管理企业正常运行。目前我县只有2个小区使用过维修资金。三、几点建议1强化责任，进一步理顺物业管理监督管理体制。一是要凝聚工作合力。要进一步细化责任落实，理顺物业企业和部门、政府和开发企业等关系，努力形成以政府主导，建设、城管、工商、环保、公安、消防、广电、供电、供水等相关部门主动参与，通力协作，齐抓共管的良好局面。二是要强化机构建设。要认真解决县物管办人员少、工作经费不足等问题，并完善工作制度，使物管办能真正担当起促进全县物业管理健康发展的职责。同时督促乡镇成立物业管理机构，落实相关人员，及时协调解决物业管理中存在的各种问题。要进一步明确社区和6/8业主委员会在物业管理中的职责，充分发挥社区基层组织与业主委员会的自治作用。三是要开展专项整治。对小区违规搭建、油烟污染、乱贴乱画、乱拉乱挂、乱停乱放、房屋用途改变等突出问题，县物管办及相关部门和乡镇要定期、不定期开展专项整治活动，坚决遏制不良现象的蔓延。同时，县有关职能部门要深入开展“服务进小区”活动，及时协调解决各种纠纷、化解矛盾。2强化监管，进一步规范物业管理行业服务行为。一是要强化服务内容和收费项目监管。应尽快编制符合我县实际的物业企业规范服务指导性手册，明确服务项目和服务标准以及收费标准，督促物业企业对收支情况进行定期公示，做到服务清清楚楚，收费明明白白。二是要强化物管企业用工监管。要严格按照相关法律法规，督促物管企业用工合法化，落实缴纳“五险”制度，不断减少超龄从业人员。三是要强化物业服务市场监管。进一步完善物业管理服务企业的市场准入、退出制度和招投标制度，加强对物业和开发企业的资料的交接监管。四是要强化源头监管。应高度重视住宅小区的规划把关，科学配置和建设小区停车、供电、供水、供气管网与物业用房、业委会用房，认真落实小区工程建设的各项监管措施，严把工程的质量关和综合验收关，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。3强化改造，进一步完善老旧小区基础设施及环境。一是要深入开展调查研究。要7/8组织人员对老旧小区的基础设施、公用设施、安全防范设施、房屋质量、管理等情况进行全面调查摸底，有针对性的制定综合整治改造计划和具体推进措施。二是要多方筹集改造资金。一方面，政府部门应适当进行投入；另一方面，可积极利用省政府对县区环境整治扶持资金和房屋维修资金，同时要动员小区居民共同参与整治。三是要明确管理责任主体。对没有条件实施物业管理的小区要督促有关乡镇纳入社区化管理，实现社区指导与居民自治，对通过改造、具备实施物业管理条件的小区，尽快建立市场化运作管理机制。4完善政策，进一步促进物管行业持续健康发展。一要强化宣传。利用小区宣传栏、传单等方式大力宣传物业管理法规、规章制度，将宣传工作纳入普法内容。二要制订出台扶持物业管理政策。尤其针对老旧小区基础设施、公共设施差、房屋质量不高、规模小等实际情况，制定相关扶持政策，以激励规范化的服务企业进驻老旧小区。三要调整我县物业服务收费标准。县有关部门要在深入调查研究论证的基础上，参照周边县的标准，修改我县物