ｘｘ区土地资源优化配置的对策思考

1/22区土地资源优化配置的对策思考城市土地资源的优化配置，是指土地资源在各产业的分配使整个社会的产出水平达到最大化，并实现社会、经济和环境的可持续发展。开展土地资源调查，优化土地资源配置，提高土地利用效益，是缓解经济建设用地矛盾，促进经济社会可持续发展的有效途径。合理、高效地利用和配置城市土地资源，将会促使城市土地及其物业产生巨大的经济效益和强大的产业功能集聚效应。改革开放以来,宁波市的经济一直保持着较快的增长速度，城市化进程加快。一批大型基础设施兴建，使投资环境得到进一步改善。进入新世纪，宁波市步入了全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化建设新的发展阶段。全球经济结构升级和国际产业、资本大转移，我国申奥、申博的成功，长江三角洲城市群的崛起等，为宁波加快经济社会发展步伐提供了难得的机遇。今后五年，宁波市将深入实施以港兴市、产业立市、科技强市发展战略，建设大港口，发展大产业，构筑大都市，繁荣大文化，努力构筑经济社会发展新优势，全面建设小康社会，为提前基本实现现代化奠定坚实基础。将不时机地加快城市化步伐，高标准推进“四区三园、江湖港桥”开发建设，增强中心城市功能，扩大中心城区规模，构筑宁波现代化大都市框架。2/22进入新世纪，宁波市区的经济社会发展也步入了一个新的阶段。区域综合实力明显增强，改革开放取得突破，城市化步伐加快，人民生活水平不断提高。建成区面积从“九五”期间不到10平方公里扩大到现在的30平方公里，人口从15万增加到35万人。农村城市化步伐加快，以旧村改造、撤村建居和农村合作经济股份制改革为主要内容的“三改一化”积极实施并取得重大突破，所辖二乡全部撤乡建街道，使区成为宁波市首个没有乡镇建制的城区。区是宁波市近期重点开发建设的新中心城区。区域社会经济的迅猛发展、城市化进程的加快，特别是随着宁波市确立现代化大都市发展目标，实施城市相向发展战略，大批市重点项目落户，使区土地资源急剧减少，发展空间受到严重制约。进入21世纪以来，年均建设用地达2000亩以上，目前可利用的农用地仅剩8000余亩，且大部分已被规划控制，这使土地供需矛盾更为突出。但在土地资源日渐衰竭的同时，由于多种历史原因和城市建设用地利用存在的问题，导致城区建筑零乱、土地资源利用低效益，城市功能的集聚和辐射效应不强。未来几年，随着市行政中心的东移、宁波东部新城建设的启动，将作为未来宁波城市构架的几何中心，与三江口核心老城区一起，形成“一城二心”的总体空间格局，成为全面展3/22示宁波城市现代化建设水平的标志性区域。面临这一重要战略机遇期，必须按党的十六届三中全会提出的“五个统筹”的要求，从现代化大都市核心城区的高度出发，改变过去粗放型的土地利用模式，实行集约化用地，积极推进城市土地资源的优化配置，使城区经济社会实现可持续的健康发展。一、区土地资源利用现状区位于宁波城市发展框架的中心位置，东连北仑港，西濒三江，北含宁波科技园区，南接鄞州新城区和宁波市高教园区南园，地理位置优越，交通便捷。全境地势平坦，水网密布，全部为适宜建设的土地，具有良好的产业经济和城市建设发展条件。规划建设的宁波东部新城，其核心区绝大部分在，城市功能辐射北仑、镇海、东钱湖。根据XX年度全区土地利用现状变更调查的结果，截止XX年10月底，区土地资源利用现状如下表城区土地资源已利用的类型大多数为居住建设用地，约占70左右，地块主要集中在西部，呈现出向东扩展的明显态势。农用地主要分布于世纪大道两侧及铁路线以南，集中在张隘、松下、柳隘、宁丰、仇毕等少数几个社区，目前面积在500亩以上的仅有6个社区。交通用地增加较快。水域面积占，比重较大。4/22城市建设用地情况截止XX年10月底，全区建设用地面积为平方公里，占区域规划建设总用地面积的。第二产业用地情况。XX年度全区第二产业增加值为亿元，占全区国内生产总值的45，并已初步形成了以新材料、机电一体化、电子信息为主的高新技术产业群。全区第二产业用地量为平方公里，占建设用地总量的。产业用地正由分散、局部、无序向园区相对集中的态势发展。但同时，随着城市建设的需要和规划的实施，大批工业企业被迫外迁，主动到区外谋求扩大再生产。第三产业用地情况。近年来，全区第三产业发展势头迅猛，总量增长较快。XX年度第三产业增加值为15亿元，占全区国内生产总值和地方税收的比重均在50以上，已成为国民经济的主导部分，具备了进一步发展的基础条件。其中餐饮酒店业和专业市场是区传统优势服务业，规模已为海曙区和江北区总和的倍。用地分布相对集中，主要集中在城区的彩虹路、百丈路等主要道路两侧，初步形成了规模格局和集聚优势，具备了品牌效应和辐射功能。信息科技、商务会展、金融保险、旅游休闲等新兴服务业在规模上跃居老三区之首，但发展相对滞后，总量相对偏小，用地分布零散，与现代服务需求的层次多样、功能多种、快速便捷的目标尚存差距。居住用地情况。经过近几年的大规模开发，区初步呈现天蓝、地绿、水清、景5/22美的城区环境。人均绿地面积已达13平方米，河流、绿地、高楼、景观和谐相衬，使区处处洋溢着浓郁的江南水乡气息，成为宁波的宜居地区。居住用地主要集中在西部中心片区，并呈放射状向周边地区迅速扩散。居住用地规模为平方公里，占建设用地总量的大半。从构成比例看明显偏高，而且规划中区居住用地开发比重仍很大。乡村集体建设用地情况区乡村集体建设用地面积较大，分布较散。乡村居住用地分布零散，住宅配套设施很不齐全，绿化水平低。部分乡村居住用地与乡村企业用地混杂，居住环境质量较差。由于农村村民住宅房屋较多，近几年内还需对23个村8700多户、建筑面积近120万平方米的村民住宅实施拆迁安置，因此旧村改造的任务非常繁重。具体如下表二、区土地资源利用存在的主要问题分析土地资源的利用有生态利用、空间利用和景观利用三种方式。空间利用是指利用土地空间特性，为人们各种生产生活提供场所和操作空间；景观利用是指利用土地的景观功能发展旅游、娱乐等。区主要是前二种方式。从现状看，区的土地空间利用率总体低下，景观利用缺乏品位、可观赏性与休闲功能。引致这些问题的主要原因既有宏观方面因素，也有微观方面因素。宏观上看，主要是土地利用总体规划、城市总体规划和城市产业发展总6/22体规划之间存在的矛盾关系使然。这三个总体规划各自从自身出发，研究角度和规划侧重点不同，造成土地资源实际利用与总体规划不完全相符。微观上看，政府部门的工作统筹性不强，工作协调、协商机制不完善，各级部门对于土地资源优化配置的意识尚不强，土地开发效益不高，造成土地资源配置不合理。土地资源利用小且散土地开发利用的强度低、规模小。建筑物层面、容积率和密度都偏低。用地畸零破碎，杂乱且无规则，各种不同用途用地混杂，难以形成有效的产业集聚和辐射效应，使土地总体价值不高。城市空间结构不是地租调节的结果，主要是由于发展先后的不同而形成的。用地空间布局混乱、分散，大量用地不符合中心城区产业导向。建筑内涵挖潜未被重视，低层建筑、空闲地、狭窄小巷等随处可见，城市建筑和环境的和谐性欠佳，总体不美观。用地无序而低效许多机关事业单位和效益低、耗地多、污染大的企业、批发市场等占据高地价区域，长期优地劣用，不仅增加交通流量，污染环境，而且造成城市中心土地资源配置低效化。非市场方式配置的不合理的城市用地结构，使发展成本提高。房地产开发多呈“天女散花”式，不仅在用地上造成很大浪费，而且使基础设施建设投入非理性增大，7/22社会成本提高，生活服务设施难以配套，既给居民生活带来不便，又影响了总体投资效果和房地产开发商的收益。土地后备资源极为贫乏，工业企业外流加剧由于区是宁波总体规划重点发展的地区，大量土地被征用，大批市重点工程项目纷纷落户，使全区的农用地面积从2000年的15820亩减少至XX年10月的8158亩，3年内缩减了近一半。同时，世纪大道以东规划为宁波东部新城，东北部为宁波科技园区发展用地，使区域发展的空间受到极大制约。大批工业企业由于没有发展空间，只能搬迁到外地谋求再发展。目前，有60多家规模以上企业已着手搬迁外流，年产值约占全区总量的三分之一。商务商贸数量不足，分布不平衡以百丈东路桑田路地块为例，目前已建成太古城、东柳、华侨城等多个住宅小区。从每个住宅小区的控制性详规来看，都按规定比例配置了一定面积的商业网点，无疑是符合标准的。但从整个地块情况来看，由于这些配套的商业网点位置分散、规模低下，没有大型、集中的商业网点，既给居民群众的生活带来了不便，又使商业氛围难以形成。白鹤、黄鹂、丹凤、紫鹃等住宅小区地块的情况也是如此。目前，新增建设用地中特别是存量土地详规调整主要用于建造住宅，而用于增强中心城区配套功能的不8/22多。据统计，目前区域范围内房地产企业有30家，XX年度商品房施工面积为万平方米，新开盘房产面积达130万平方米。计划总投资为77亿元，全年完成亿元，占区域固定资产投资总额的，比上一年度增加一倍。房地产投资在全区固定资产投资中占据了半壁江山，比例偏高。这种缺少必要控制的单打独斗式的住宅商品房开发，不但不能产生持久的经济效益，而且极不利于城区第三产业的进一步发展，使服务业形不成强有力的集聚和辐射效应。城市用地结构尚欠合理从区土地利用的总体结构情况来看，工业、仓储等生产性用地以及居住用地比重仍过大，而服务业、道路广场、公共绿地、市政基础设施用地又严重不足。三条主要东西向轴线中山东路、百丈路、兴宁路的周边大部分为住宅用地，沿路的商业网点多为住宅底层，规模小，布局不均，用地结构不合理，导致城区整体商业气氛不浓。尽管已大力实施“退二进三”的发展战略，促进了第三产业的发展，提高了土地使用价值，但距合理的成效比还有较大的差距，黄金地段没有体现出黄金效益。按照新中心城区的定位和发展战略要求，还必须不断加大城市产业结构调整力度，提高城市土地利用效益和产出效益。土地利用集约程度不高，立体空间利用率不足根据测算，近十年来区城市用地规模增长系数9/22为为，而国际公认的合适标准为，这说明区土地的投入强度、土地深度利用与精细利用明显不足。城市建筑容积率发达国家城市一般为13，而区的城市建筑仍以低层建筑为主。目前，区有9层以上高层建筑162幢，主要分布在二条东西向交通主轴线与南北向交通主干线上。正在兴建的金光中心双塔之一凌江名庭为52层，高174米，将成为宁波最高建筑，也是全市唯一一栋超高层建筑。从目前宁波市及城区的商务办公楼市场的容纳度调查分析，指标均很高，说明城区土地利用集约化潜力还很大。旧村改造、房地产零星地块开发等因素制约多从全市范围看，区的旧村改造进展总体较快，但制约因素仍较多。主要有相对于区农村经济的发展水平，征地价格偏低；拆迁赔偿政策的不统一性；以及被征地人员社会保障体系不够完善等，这使征地难、拆迁更难。由于低洼地块开发收益少等原因，戎家等“城中村”改造困难，迟迟难以实施；而已实施的如甬升等“城中村”也迟迟不能交地。旧城改造中零星地块的高层建筑开发由于与周边居民住宅在采光、通风等问题上经常发生矛盾，而又缺乏统一的解决原则、协调机制和操作办法，使房地产开发进度严重受阻。目前全区类似的就有13个地块，某些项目的停工时间长达半年之久，造成土地资源严重浪费。10/22旧村改造中的乡村集体企业用地难以实现与城市化改革进程相配套。目前，区原有乡村大多已经开始实施村改居和经济合作社股份制改革，但乡村集体企业很多是动用本村的集体土地，手续不完善，与实际用途不一致，不符合现代企业制度建设的要求。要转为国有出让商业用地，则需补办出让并挂牌，不但要缴付高额的出让金，而且挂牌后不一定仍能保留使用权。三、区土地资源优化配置的总体要求和基本原则自上世纪80年代以来，宁波作为沿海开放城市，伴随着经济社会的快速发展，城市发展也取得了一定进展。但总体而言，城市化滞后于经济社会发展水平，也滞后于国内同类城市。在全国计划单列市中宁波的经济总量并不落后，但中心城市的规模实力、承载能力、品位档次和在国内外的知名度、影响力都有一定差距，对区域经济的带动辐射作用还不明显。市第九次党代会围绕提前基本实现现代化的战略目标，作出了不失时机地加快推进城市化进程的重大决策，以更新的思路、更宽的眼界来构画宁波城市的发展。通过几年来的努力，目前建成区面积迅速扩大，城市人口不断增加，一个现代化国际港口城市的粗浅轮廓已经开始显露。而区的发展正是这几年宁波城市化发11/22展的一个缩影和见证。宁波城市更大气魄的发展前景在为发展提供良好机遇的同时，也使之面临着不容回避的重大挑战。区已经开始一场从城市形态到城市功能全面更新的深刻变革，城市发展正步入重要的历史阶段，迫使我们必须与时俱进，应时适变。今后一个时期，区域经济竞争将更加激烈。随着经济社会的进一步发展，城区间的竞争将日益演变为对土地、劳动、人口等要素资源的有效配置的竞争。因此，在土地资源已极为匮乏、城市化进程处于加快推进的背景下，区必须切实增强政治责任感和历史使命感，牢牢把握当前难得的战略机遇，把有限的土地资源配置好，把闲散、低效的土地充分利用好。通过大力整合土地资源，不断构筑新的发展优势，切实增强自身综合实力，在未来的区域经济竞争中赢得先机。这是由宁波城市相向发展的战略所决定的。在新一轮宁波城市总体规划修编中，市委市政府以后来居上、敢于超越的胆识和魄力，突破现有的城市框架，跳出传统老三区的概念，在更大的空间范围内、更长的时间跨度上构建适度超前的特大城市框架。中心城市将由三江片、镇海片、北仑片组成。中心城市坚持相向组团发展战略，三江片近期重点向东发展。市委市政府作出这一重大决策是深谋远虑的。因为三江片老城区东部地区处于宁波六个区12/22平面框架的核心，是宁波未来城市构架的几何中心，对宁波城市空间的演替和结构重组将起到重大影响。无论是从原来的总体规划中就明确的中心城区向东发展，镇海、北仑沿甬江相向发展的思路考虑，还是从当前的城市发展实出发，把新城放到东部地区，都符合比较优势原则，体现了可持续发展的用地布局模式。由此，也对区从质和量两个方面赋予了更重任务，提出了更高要求。新城不仅要有新规划，要有新面貌，而且要有新环境。不仅新城要有新环境，区域范围内的老城也要有新气象，必须体现宁波市的先进水平。这是由中心城市功能建设的目标所决定的。今后一个时期，宁波要按照建设现代化国际港口城市的要求，努力成为上海国际航运中心的重要组成部份、华东地区重化工业基地、浙江重要对外贸易口岸和长江三角洲南翼经济中心。作为东部新城的核心区域，必须服从服务于宁波城市定位要求。一个城区不可能十全十美，各方面条件都非常出色。因此，必须根据自身特点和客观趋势，着力营造某些突出功能，这比各方面功能都一般的地方显得更有影响力。据此，区第六次党代会明确提出要把发展成为宁波市的商务商贸、会展物流、行政管理中心。实现上述“三大中心”的目标，必须靠先进的理念来引导，靠具体的功能性项目来支撑。必须从现代化大都市13/22核心城区的要求出发，把规划工作和功能定位很好地结合起来，改变过去粗放的土地利用模式，实行集约用地，积极推进城市土地资源的优化配置，使城市形态朝着综合服务功能的方向调整，满足东部新城建设和功能升级的需要。这是由建设生态市的任务所决定的。从XX年开始，宁波市在全省率先开展了生态市建设的规划研究工作。XX年9月，宁波市委市政府制定了宁波生态市建设规划纲要，启动了“蓝天、碧水、绿色、洁净”四大生态工程。随之，XX年2月，区作出了“关于建设生态区的决定”，出台了区生态区建设规划纲要。生态市的基本内涵就是以最小的资源环境代价谋求经济社会最大限度的发展，以最小的经济社会成本保护资源和环境。生态市建设是坚持新的发展观的具体实践，符合宁波的发展目标，切合实际。今后一个时期，要按此战略要求，着力建设和谐优美的生态人居体系和永续利用的资源保障体系。要把生态市建设的基本任务作为城市建设和管理的重要内涵，统筹规划，整体实施，努力把发展成为一个既有经济基础实力、又有生态魅力的城区，一个具有吸引力和亲和力的地方。根据上述分析，以及对区城市空间结构形态的全面、深入研究，确立当前区土地资源优化配置的指14/22导思想是以“三个代表”重要思想为指导，以建设现代化新中心城区为目标，树立有限资源、无限发展的可持续利用理念，坚持有所为、有所不为，在城市总体规划指导下，通过对现有土地资源有序盘活整合，优化用地结构，强化配置功能，集约高效利用，着力形成商务商贸、会展物流、行政管理三大中心的基本框架，全面实现区域经济社会的持续健康快速发展。贯彻这一总体要求，还必须牢牢把握以下几方面的基本原则，在发展规划中加以体现。一是以人为本原则。采取综合性措施，努力把建设成为最适宜创业、最适合居住的城区，使广大人民群众从城市发展中获得更多的实惠。努力扩大市民的知情权、参与权和管理权，广泛吸引市民参与城市管理，从而形成扎实的群众基础。二是政策导向和市场推动相结合原则。城市规划特别是土地利用总体规划必须坚持政府主导并保持度的权威性严肃性，同时必须引入与市场经济相适应的理念、机制和手段。只有这样，才能保证城市发展的生机和活力。要特别强调城市土地的经济评价，准确认识和把握土地本身的特定功能，使每一块土地发挥其在城市整体发展中的最大价值。在微观领域加快市场化步伐，积极培育市场主体，促进产业化、专业化发展，实现政府投资的良性循环和城15/22市服务功能的最大化。三是形成鲜明时代特征和个性特色原则。宁波作为一个有志于国际化的城市，作为一个有志于现代化的城区，必须志存高远，以世界眼光和国际意识研究国际先进城市的发展规律，城市规划、建设各项工作必须符合现代国际城市发展趋势。把时代特征与个性特色完美地结合起来，从而实现中心城区建设走向精品时代的战略性跨越。四是长远与眼前相结合的原则。城市发展是一个历史过程，必须有长远、开阔的战略眼光。既要有宏伟目标和规划，又应抓住重点，分步实施，有计划地予以推进，保持良好的发展节奏。同时随着经济社会的快速发展和科学技术的广泛应用，会出现一些新情况，这就需要采取一种动态的、弹性的策略，体现出较高的可持续发展能力。要根据统筹规划、整体推进、有机结合、分步实施的原则，按照由西向东、由北向南的空间次序，逐步推进我区土地集约利用和优化配置的工作。四、区土地资源优化配置的主要任务和措施区已进入一个新的历史发展阶段，必须以更高标准来改造城市形态和城市功能，使其符合建设现代化新中心城区的目标要求。要立足解决突出突出问题，整合现有优势条件，着力营造城市风格，实现整个产业布局与城16/22市建设渗透融合。当前着重要从以下几方面做好土地资源优化配置工作。强化规划先导，优化用地结构大量事实表明，如果城市布局和用地不合理，在城市建设中，即使投入再多，容积率和利用强度再高，也不仅不能达到最佳利用效果，甚至会出现负效应。为此，必须改变在城市规划中单纯以建筑学为主体进行物质空间规划的物质规划思想，加强对土地价值的规律、投资成本费用效益等分析，确立系统动态平衡和弹性约束的思想。根据城市经济总量的增长和结构的调整，分析城市在人口、土地和资金三要素投入上的规模，并结合城市内部的现有基础和外部的区域环境，论证这些要素投入能否满足需要，且有无实现的可能，从而达到城市发展的合理目标。要特别强调城市土地的经济评价，改现行城市规划中的城市土地自然评价为城市土地综合评价。从自然条件、经济条件、社会环境和生态环境等各种因素入手，对城市土地的质量优劣进行综合评判，划分城市土地等级，在此基础上，结合土地资源价值和土地市场价格，及时调整好城市土地基准地价；最后根据土地级别和基准地价，利用价格规律调整土地利用结构，确定土地使用性质和土地开发强度，达到集约利用土地、提高土地利用效益之目的。我国城市建设中普遍存在的弊病是功能分区不明确。17/22目前，区世纪大道以西还有很大一部分没有从城市整体上进行控制性详细规划，即对土地利用进行“区划”，制定出各项土地开发强度标准来约束开发建设。这导致详规与总规不尽一致。为此，要本着盘活存量、有序开发的原则，大力贯彻实施服务立区、人文兴区、科技强区、生态建区四大战略，结合现代化新中心城区的功能、定位，分阶段、有重点地对现状土地进行详尽规划。把城市土地依据区位和价格差异划分为不同的用地小区，实行生活住宅区、商业服务区等按功能相对集中的分区用地政策，利用相同种类用地性质的一致性和共享性，减少其对外部环境的负效应，从而达到集约用地的目的。按照优化结构、合理布局、增强实力、培育重点、完善机制的基本思路，加强土地资源整合和服务业规模集聚，形成具有较强辐射力、影响力的优势服务产业。加强产业整合，拓展发展空间土地资源可持续利用理念要求我们对现有产业进行合理的土地资源配置和利用。针对目前区土地资源利用存在的问题，按照现代化新中心城区的功能定位要求，必须对城区二、三产企业用地布局进行必要的调整。对小、散、低效的三产用地进行重新进行整合；对二产用地要按规划要求，由原产权单位改变用途，或在原有基础上实施改造，实行腾笼换业。同时有计划、有步骤地将现有不符18/22合产业导向的工业企业分批迁出老城区，实行土地置换，减少震荡。通过对建成区的闲散地和畸零破碎、杂乱不规则与使用不经济的土地，进行整体改善，把有限的土地资源置换出来，大力发展符合中心城区特点的都市型产业，尤其是楼宇经济。要抓住机遇，加快建设现代商务办公楼，积极争取外迁企业总部或技术研发、产品设计中心、市场营销中心等留在，形成生产基地向区外拓展、管理决策与研发在区内聚集的二头在外的“总部效应”，增强城市的集聚功能和辐射能力。在积极盘活区内存量土地资源的同时，要主动应对东部新城建设，拓展发展空间，做好江北“园中园”的开发建设，充分利用区外资源为我所用。加快开发改造，提高集约效益要抓住城市相向发展的有利时机，不断加快旧城、旧村改造，提高区城市建筑密度和容积率。在明确资源用途的前提下，将这一定量的国土资源配置给资源利用率最大的使用者。换言之，就是要通过资源的配置机制选择那些能达到同样的资源使用效果而消耗资源最少的使用者。要理顺城市规划与房地产开发的关系，加强两者的相互结合。当前，城市规划与房地产开发反映在土地开发强度方面的矛盾主要表现在房屋建筑高度、建筑密度、容积率、绿化率等控制指标上。房地产开发由于受市场机制的作用和局部利益的驱动，开发者往往仅从自身利益出发，19/22注重企业经济利益和地块的经济利益，而忽视全局利益和地块的综合效益。规划应强调土地开发强度要通盘考虑，考虑社会环境和生态环境方面的要求，房地产开发应服从城市规划宏观调控与约束，城市规划应从微观上为房地产开发创造条件。为使最佳地段发挥最大效益，实现土地资源的生态效益、社会效益和经济效益综合效益最大，达到最佳组合，寻求最佳点，应考虑将处于城区黄金地段的老小区如曙光一村、徐戎新村、潜龙小区等列入拆迁范围。这些老小区大多建于上世纪80年代，建筑密度低、配套设施不完整，环境较差，住户以老年人和外来打工者为主。但城市基础设施条件好，交通方便，适宜进行成片开发。要做到规划一片，开发一片，建成一片，投产一片，收益一片。通过一系列改造和整合，在我区形成两个市级商业金融业中心，即主要以发展购物、餐饮、娱乐为主的三江口商业中心；与市行政中心统一考虑，集商务办公、金融保险、信息咨询、会展服务为一体的东部商务中心。以服务人口1520万为标准培育几个区级商业中心。形成中山东路、百丈路百丈东路、江南路三条市级商业街，同时发展完善彩虹南北路、甬港南北路、宁穿路等一批特色明显的专业街，以此串起宁波中心城跳动的“双心”，形成服务业在空间上凸现点、线、面结合的合理布局，在功能上突出鲜明特色，20/22实现错位发展。构筑运作模式，共同参与建设对现状土地资源进行配置，应充分调动城区政府的积极性和主观能动性。在土地开发的运作模式上，应本着不求所有，但求所在的思想，着力构建所有权不变条件下，由区级政府负责招商和具体操作的运作机制。市、区两级共同按照规划确定的目标和用途，采取行政、经济、法律和工程技术手段，对城市土地进行调整改造、综合整治，提高土地集约利用率和产出率，提升城市的品位和质量。为更深地参与土地开发，应借鉴外地经验，建议区域内所有旧城、旧村改造地块由区级政府负责招商，同时应