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文档简介

1/3土地使用权抵押后新增房屋问题及风险防范近年来，随着房地产行业的兴起，房地产开发商对于信贷资金的需求越来越多，往往存在着开发商用土地作抵押向信用社抵押担保借款，而后在土地上进行开发并将商品房出售的现象，随之而来产生的抵押纠纷也越来越多。比如开发商所开发的房产已全部售出，售房所得款项未及时偿还贷款已挪作它用，且售出房屋涉及千家万户，这将给通过诉讼方式实现债权带来极大的执行难度，进一步增大了该笔贷款的风险。如何杜绝或降低诸如此类的潜在风险，农信社在审查、发放土地抵押权担保贷款时应特别注意风险防范一、注重对借款人的第一还款来源审查。借款人的借款资格、还款能力和信用状况情况是滋生土地抵押贷款风险的关键。为此，农信社在发放土地抵押贷款前，务必严格审查借款人是否有可靠的资金来源，设定个人信用等级，以此作为是否贷款和贷款多少的基本依据。二、强化贷前调查和贷后管理。土地使用权抵押之前，应当请具有土地评估资格的评估机构予以评估，确保土地价值的准确和足值，确保抵押权实现时转让或者拍卖土地使用权所得价款能够完全偿还借款本金和利息。同时，农信社贷款贷前调查人员必须对抵押物进行实地核查，严2/3防“溢价评估”。此外，在办理抵押时应要求借款人作出承诺，使所抵押的土地上新增的房屋一并纳入抵押范畴并在房管部门备案。贷款管理责任人应当经常了解和检查借款人的计划执行、财务管理等经营管理情况，定期或不定期检查抵押物的保管、使用和所开发的房屋销售情况，督促借款人按计划归还本息。三、建立完善土地抵押贷款保险制度。因土地抵押贷款风险的客观存在，根据担保法第五十八条规定抵押权因抵押物灭失而消灭；因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。因此，若给土地使用权抵押办理房地产保险，可以确保抵押人的权益。为此，土地使用权抵押特别是地上有建筑物或其他附着物，抵押权人最好办理保险手续，并在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。如果被抵押的土地因特殊原因受到损害，抵押权人可以根据抵押人让与的赔偿或补偿请求权，代替抵押权人直接向第三人或保险公司请求损害赔偿或要求保险公司给付保险金。当借款人因各种原因无法还贷时，由保险机构一次给付被保险人保险事故发生时按贷款合同应归还的贷款本息。四、运用法律武器防患风险。为证实抵押人的主体资格，土地使用权的合法性、有效性和真实性，以及整个土地使用权抵押过程的合法性和
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